Statutory lease termination for non-payment: liability for value of use, admissibility of judicial set-off, and absence of penalty clause for unperformed repairs

Şedinţa publică din data de 04 februarie 2021

Deliberând asupra prezentului recurs, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului, constată următoarele:

1. Cererea de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 07.06.2016, reclamantul A. a formulat cerere de chemare în judecată împotriva pârâtului Ministerul Apărării Naţionale şi pârâta Unitatea Militară 02031 - prin Ministerul Apărării Naţionale, prin care a solicitat:

1. anularea în tot a Notificării de reziliere nr. 833 din data de 22.04.2016 a Contractului de închiriere nr. x din data de 17.04.2015;

2. repunerea părţilor în situaţia anterioară în sensul menţinerii efectelor Contractului de închiriere nr. x din data de 17.04.2015;

3. constatarea incidenţei compensaţiei legale şi, pe cale de consecinţă, deducerea sumei de 53.040 USD şi 15.912 EUR (echivalentul în RON la cursul BNR din data plăţii) din plata chiriei datorate de reclamant;

4. obligarea pârâtei la recalcularea chiriei lunare raportat la suprafaţă reală de teren închiriat.

La data de 26.07.2017, pârâtul Ministerul Apărării Naţionale a formulat cerere reconvenţională prin care a solicitat obligarea reclamantului la plata:

- sumei de 84.064 RON reprezentând chirie neachitată şi datorată conform art. 6 din contractul de închiriere nr. x/17.04.2015, ce va fi actualizată, în continuare, până 1 data evacuării efective acestuia;

- penalităţilor de întârziere în valoare de 36.409,90 RON la data introducerii acţiunii calculate de la data scadenţei, potrivit art. 25 din contractul de închiriere nr. x/17.04.2015, ce vor fi acordate în continuare, până la data plăţii efective a sumelor datorate;

- sumei în cuantum de 57.426 RON constituind contravaloarea lucrărilor de reparaţii şi de întreţinere neexecutate ori executate necorespunzător, pe care reclamantul avea obligaţia să le efectueze în primul an de contract, conform situaţiei cu lucrările de întreţinere şi reparaţii curente la pavilioanele propuse pentru închiriere, la cazarma 2258 Mihai Bravu;

- sumei de 262.350 euro, reprezentând daune interese stabilite raportat la cuantumul chiriei pentru perioada rămasă de executat din contract, respectiv până la data de 16.04.2020.

2. Soluţia instanţei de fond

Prin sentinţa nr. 1041 din data de 24 martie 2017 Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VIII-a contencios administrativ şi fiscal a hotărât următoarele:

"Admite excepţia inadmisibilităţii.

Respinge capătul de cerere având ca obiect constatarea incidenţei compensaţiei legale şi deducerea unor sume din valoarea chiriei datorate, ca inadmisibil.

Respinge în rest cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul-pârât A. împotriva pârâtului-reclamant Ministerul Apărării Naţionale şi pârâta Unitatea Militară 02031 - prin Ministerul Apărării Naţionale, ca neîntemeiată.

Admite în parte cererea reconvenţională formulată de pârâtul-reclamant Ministerul Apărării Naţionale.

Obligă pe reclamantul-pârât A. la plata către pârâtul-reclamant Ministerul Apărării Naţionale a sumei de 241.642 RON cu titlu de chirie/contravaloare lipsă de folosinţă, şi a sumei de 46.901,58 RON cu titlu de penalităţi de întârziere (până la data de 17.01.2017), ce vor fi datorate şi în continuare, până la data plăţii efective, precum şi la plata sumei de 57.426 RON, reprezentând contravaloarea lucrărilor de reparaţii şi întreţinere neexecutate sau executate necorespunzător.

Respinge în rest cererea reconvenţională, ca neîntemeiată.

Cheltuielile procesuale, constând în scutirea reclamantului-reclamant de la plata taxei judiciare de timbru, avansate de către stat, rămân în sarcina acestuia."

Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut, în esenţă, că reclamantul-pârât a avut reprezentarea faptului că imobilul pe care îl închiriază nu are în integralitate destinaţia cadastrală de păşune, iar în aceste condiţii a înţeles să contracteze, ulterior folosind imobilul (teren şi construcţiile de pe acesta) pentru activitatea de creştere a animalelor, fără nicio tulburare de drept sau de fapt.

Modificările intervenite la data de 28.09.2015, ca urmare a măsurătorilor realizate de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Giurgiu, la cererea Ministerului Apărării Naţionale, nu au afectat cu nimic dreptul de folosinţă al reclamantului, nici în drept şi nici în fapt. Strict raportat la pretextul invocat de reclamant, că suprafaţa cu destinaţia de păşunat este mai mică decât cea închiriată, instanţa a reţinut că la momentul închirierii, conform documentaţiei tehnice a licitaţiei publice organizate, prezumate a fi cunoscute de toţi ofertanţii, destinaţia cadastrală era curţi-construcţii. Nici la acel moment şi nici la momentul refuzului de plată a chiriei reclamantul-pârât nu a fost împiedicat să folosească imobilul conform destinaţiei agrozootehnice a acestuia, astfel cum a fost prefigurată la momentul acordului de voinţe.

Având în vedere dispoziţiile art. 1480 alin. (1) C. civ., reclamantul-pârât era obligat să-şi execute obligaţiile prevăzute prin contract, cu diligenţa pe care un bun proprietar o depune în administrarea bunurilor sale.

Conform art. 21 din contractul de închiriere, "pentru neîndeplinirea obligaţiei de plată a chiriei pe timp de două luni consecutiv, contractul de închiriere se consideră reziliat de drept, iar chiriaşul pierde depozitul de garanţie, datorând eventuale daune în completare".

Rezultă că pierderea garanţiei constituite de locatar este efectul unei clauze penale, la care se adaugă celelalte daune. Conform dispoziţiilor prevăzute de art. 1.538 alin. (1) C. civ., clauza penală este aceea prin care părţile stipulează că debitorul se obligă la o anumită prestaţie în cazul neexecutării obligaţiei principale.

Potrivit dispoziţiilor art. 1552 alin. (1) şi (2) C. civ.:

"(1) Rezoluţiunea sau rezilierea contractului poate avea loc prin notificarea scrisă a debitorului atunci când părţile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligaţia în termenul fixat prin punerea în întârziere. (2) Declaraţia de rezoluţiune sau de reziliere trebuie făcută în termenul de prescripţie prevăzut de lege pentru acţiunea corespunzătoare acestora".

Faţă de natura şi clauzele contractului administrativ, debitorul se afla de drept întârziere la împlinirea termenului fixat pentru plata chiriei, dar şi pentru executarea lucrărilor de reparaţii, astfel că rezilierea a produs efecte la momentul notificării scrise din partea locatorului. S-a mai arătat că, potrivit art. 1531 alin. (2) C. civ., "prejudiciul cuprinde pierderea efectiv suferită de creditor si beneficiul de care acesta este lipsit". Prin urmare, întrucât rezilierea produce efecte pentru viitor, reclamantul-pârât rămâne obligat la plata contravalorii chiriei restante, iar după încetarea contractului la plata contravalorii lipsei de folosinţă (conform art. 1.350 alin. (1) si 2 C. civ.), evaluate în mod corect la nivelul chiriei lunare, din moment ce reclamantul-pârât a continuat să folosească întregul imobil, fără a mai achita chiria lunară, ce se presupune că reflecta valoarea de piaţă a dreptului de folosinţă, fiind stabilită printr-o procedură competitivă, de licitaţie publică, valoare necontestată în cauză.

Cum reclamantul nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a chiriei, în totalitate, şi în prezent, ocupă fără drept imobilul, ce a făcut obiectul închirierii, datorând în continuare contravaloarea lipsei de folosinţă, raportat şi la prevederile art. 1.350, alin. (1) si (2) din C. civ., urmează a fi obligat la plata sumei datorate, în vederea reparării prejudiciului cauzat prin nerespectarea obligaţiilor de plată asumate şi a folosinţei fără titlu a imobilului.

A mai arătat prima instanţă că nu se poate stabili la acest moment în sarcina reclamantului-pârât o obligaţie de plată a unei sume cu titlu de lipsa de folosinţă a imobilului pentru perioada ulterioară celei care a făcut obiectul procesului, deoarece o astfel de răspundere civilă presupune dovedirea faptei ilicite de a continua folosinţa fără titlu valabil, pârâtul-reclamant având posibilitatea de a formula o nouă cerere de chemare în judecată prin care să dovedească întrunirea condiţiilor acestei forme de răspundere pentru perioada ulterioară. De asemenea, nu este întemeiat nici capătul de cerere reconvenţională privitor la obligarea reclamantului-pârât la plata unor daune interese reprezentând cuantumul chiriei pentru perioada rămasă de executat din contract (solicitate independent de conduita reclamantului-pârât de a îl lipsi pe pârâtul-reclamant de folosinţa imobilului), deoarece nu există o clauză penală care să prevadă un astfel de efect contractual al rezilierii.

3. Recursurile exercitate în cauză

Împotriva sentinţei au declarat recurs atât reclamantul A. cât şi pârâtul Ministerul Apărării Naţionale, prin Direcţia pentru Relaţia cu Parlamentul şi Asistenţă Juridică, pentru Unitatea Militară 02031, ambii criticând-o pentru nelegalitate.

1. Prin recursul formulat, recurentul A. a invocat în drept dispoziţiile art. 488 pct. 3 şi 8 din C. proc. civ., arătând în esenţă următoarele:

- instanţa de fond, nu a verificat corespunzător aspectele legate de necompetenţa materială a Curtii de Apel Bucureşti în a soluţiona cauza dedusă judecăţii. Faţă de posibila lipsă a competentei materiale a Curţii de Apel Bucureşti în a soluţiona astfel de cauze, se impune analiza cu prioritate de către instanţa de recurs, din oficiu, a excepţiei de necompetenţă materială, ca excepţie de ordine publică. Însă, recurentul nu înţelege să invoce această excepţie, ci doar să aducă la cunoştinţa instanţei de recurs dispoziţiile Deciziei cu nr. 283/02.02.2017 pronunţată de către I.C.C.J.

- în ceea ce priveşte excepţia inadmisibilităţii soluţionării pe calea unei acţiuni în contencios administrativ a capătului de cerere privind incidenţa compensaţiei legale, Curtea de Apel Bucureşti s-a pronunţat pe cu totul alte aspecte care ar fi putut fi încadrate între motivele care ar fi condus la o inadmisibilitate a capătului de cerere privind intervenirea compensaţiei legale, aspecte ce nu au fost invocate de către pârâtul-reclamant. Instanţa de fond s-a pronunţat cu privire la cu totul alte aspecte care ar fi putut sau nu atrage după sine admiterea excepţiei, decât cele care au fost invocate prin întâmpinare. Se apreciază astfel că soluţia dată excepţiei de inadmisibilitate a capătului de cerere privind constatarea intervenirii compensaţiei legale, nu a fost motivată.

- cu privire la excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune în ceea ce priveşte sumele solicitate a fi stinse prin compensare, Curtea de Apel Bucureşti nu s-a pronunţat cu privire la excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, astfel cum a fost invocată prin întâmpinare de către paratul-reclamant. În măsura în care, urmare a admiterii excepţiei inadmisibilităţii constatării compensaţiei legale, instanţa de fond ar fi apreciat că nu se mai impune analiza excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune în privinţa sumelor a căror compensare a solicitat-o, ar fi trebuit să facă vorbire despre acest aspect. Nici în cuprinsul dispozitivului şi nici în cuprinsul considerentelor nu se regăseşte vreo soluţie cu privire la această excepţie ori, cel puţin o scurtă motivare cu privire la aspectele ce au condus instanţa la concluzia că nu ar mai trebui să pună în discuţie şi să analizeze această excepţie.

- cu privire la fondul cererii de chemare în judecată, instanţa de fond a dat o greşită interpretare probatoriului administrat.

Astfel cum s-a menţionat şi în cadrul cererii de chemare în judecată, dispoziţiile art. 2 din contractul de închiriere cu nr. x/17.04.2015 sunt foarte clare în sensul în care se prevede în mod expres faptul că scopul închirierii imobilului este pentru desfăşurarea activităţii de păşunat. Or, cată vreme la data de 28.09.2015 reclamantul află că suprafaţa de 1003,01 ha închiriată este compusă doar din 781,27 ha păşune diferenţa fiind constituită din curţi construcţii, neplata facturilor ce au fost emise în perioada următoare de către UM 02031 apare ca fiind un răspuns firesc, în condiţiile în care reclamantul a realizat că a plătit în plus pentru o diferenţa de 221,74 ha sume considerabile de bani timp de mai bine de 10 ani.

În ceea ce priveşte incidenţa art. 26 din contractul de închiriere nr. x din 17.04.2015 prin aceea că reclamantul nu a efectuat lucrările de reparaţii şi/sau de întreţinere asumate, se arată faptul că aceste constatări nu corespund adevărului. Comisia de recepţie care s-a deplasat la imobilul din localitatea Mihai Bravu, judeţul Giurgiu în data de 18.04.2016 a constatat în mod incorect că lucrările sunt executate în mod necorespunzător, întrucât lucrările erau executate în întregime, în conformitate cu dispoziţiile Anexei 1 şi Anexei 2, parte integrantă din Contractul de închiriere. Mai mult, din Procesul-Verbal întocmit nu rezultă concluzia respingerii recepţiei, reţinute fiind doar constatările comisiei.

- cu privire la cererea reconvenţională, se solicită a se avea în vedere că sumele ce urmau a fi achitate cu titlu de chirie si, totodată, penalităţi de întârziere, însumând 84.064 RON şi, respectiv, 36.409,90 RON sunt nedatorate, cată vreme reclamantul a solicitat compensarea sumelor ce trebuie achitate cu titlu de chirie pană la concurenţa sumei de 53.040 USD la care se adaugă suma de 15.912 euro, achitate nedatorat timp de 10 ani. Cu privire la suma de 57.426 RON, solicitată a fi plătită cu titlu de contravaloare lucrări de reparaţie şi de întreţinere neexecutate, se solicită a se observa faptul că din Procesul-Verbal întocmit nu rezultă concluzia respingerii recepţiei, ci dimpotrivă măsura adoptată de catre comisie a fost aceea de admitere a recepţiei. Menţiunile privind lucrările necorespunzătoare sunt în fapt simple observaţii care vizau doar anumite elemente ale unor construcţii.

2. Prin recursul formulat, Ministerul Apărării Naţionale prin Direcţia pentru Relaţia cu Parlamentul şi Asistenţă Juridică, pentru Unitatea Militară 02031, a apreciat că hotărârea recurată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material, motiv de casare ce se circumscrie cazului prevăzut de dispoziţiile art. 488, alin. (1), pct. 8 din C. proc. civ., arătând în esenţă următoarele:

- pentru a pronunţa această soluţie, prin care a fost respinsă în rest cererea reconvenţională ca neîntemeiată pentru capetele de cerere menţionate, făcând o aplicare greşită a normelor de drept material incidente, instanţa de fond a reţinut că "nu se poate stabili la acest moment în sarcina reclamantului - pârât o obligaţie de plată a unei sume cu titlu de lipsă de folosinţă a imobilului pentru perioada ulterioară celei care a făcut obiectul procesului, deoarece o astfel de răspundere civilă presupune dovedirea faptei ilicite de a continua folosinţa fără titlu valabil". Prima instanţă a considerat în mod eronat că, pârâtul - reclamant are posibilitatea de a formula o nouă cerere de chemare în judecată prin care să dovedească întrunirea condiţiilor acestei forme de răspundere pentru perioada ulterioară.

- întrucât reclamantul nu a eliberat imobilul care face obiectul contractului de închiriere reziliat raportat la dispoziţiile prevăzute de art. 1.831, alin. (2) din C. civ., acesta este obligat la "plata chiriei prevăzute în contract până la data eliberării efective a locuinţei, precum şi la repararea prejudiciilor de orice natură cauzate locatorului până la acea dată".

- instanţa va observa că reclamantul - pârât nu şi-a îndeplinit una dintre principalele obligaţii prevăzute de art. 1.796, lit. d) din C. civ., respectiv cea a predării imobilului, în sarcina locatarului, pe care acesta nu a îndeplinit-o, continuând să ocupe şi să dispună de dreptul de folosinţă a terenului în cauză în mod nelegal.

- instanţa de fond a apreciat că nu este întemeiat capătul de cerere reconvenţională privitor la obligarea reclamantului - pârât la plata unor daune interese reprezentând cuantumul chiriei pentru perioada rămasă de executat din contract, deoarece nu exista o clauză penală care să prevadă un astfel de efect contractual al rezilierii. În mod greşit s-a ajuns la această concluzie de către instanţa fondului, nefiind reţinute prevederile contractuale prevăzute de art. 24 şi 26 din contractul de închiriere nr. x/17.04.2015. Ambele clauze prevăd în mod expres că în situaţia rezilierii de plin drept a contractului de închiriere, atât pentru neîndeplinirea obligaţiei de plată a chiriei timp de două luni consecutiv, cât şi pentru neîndeplinirea obligaţiei executării de către locatar a tuturor lucrărilor de reparaţii şi/sau de întreţinere asumate, la termenul stabilit conform graficului anexă la contract (anexa nr. 2), partea în culpă datorează daune interese în ambele cazuri. Potrivit dispoziţiilor art. 1.530 din C. civ., "creditorul are dreptul la daune interese pentru repararea prejudiciului pe care debitorul i l-a cauzat şi care este consecinţa directă şi necesară a neexecutării fără justificare, sau după caz, culpabile a obligaţiei".

4. Apărările intimatului

Prin întâmpinarea depusă la dosar, faţă de recursul declarat de recurentul A. împotriva sentinţei civile nr. 1041 din 24.03.2017 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, în dosarul nr. x/2016, Ministerul Apărării Naţionale prin Direcţia pentru Relaţia cu Parlamentul şi Asistenţă Juridică, pentru Unitatea Militară 02031, a solicitat, în temeiul art. 496, alin. (1) din C. proc. civ., respingerea recursului declarat de recurent ca fiind nefondat şi menţinerea ca temeinică şi legală a hotărârii recurate pentru motivele prezentate.

5. Considerentele Înaltei Curţi asupra recursului

Analizând sentinţa recurată prin prisma motivelor de casare invocate, a actelor dosarului şi a dispoziţiilor legale incidente, Înalta Curte constată următoarele: Recurentul-reclamant A. a investit instanţa de contencios administrativ şi fiscal, pe calea prevăzută de art. 8 din Legea contenciosului administrativ nr. 544/2004, cu o acţiune îndreptată împotriva pârâţilor Ministerul Apărării Naţionale şi Unitatea Militară 02031 - prin Ministerul Apărării Naţionale, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună: anularea în tot a Notificării de reziliere nr. 833 din data de 22.04.2016 a Contractului de închiriere nr. x din data de 17.04.2015; repunerea părţilor în situaţia anterioară în sensul menţinerii efectelor Contractului de închiriere nr. x din data de 17.04.2015; constatarea incidenţei compensaţiei legale şi, pe cale de consecinţă, deducerea sumei de 53.040 USD şi 15.912 EUR (echivalentul în RON la cursul BNR din data plăţii) din plata chiriei datorate de reclamant şi obligarea pârâtei la recalcularea chiriei lunare raportat la suprafaţă reală de teren închiriat.

Pârâtul Ministerul Apărării Naţionale a formulat cerere reconvenţională prin care a solicitat obligarea reclamantului la plata: sumei de 84.064 RON reprezentând chirie neachitată şi datorată conform art. 6 din contractul de închiriere nr. x/17.04.2015, ce va fi actualizată, în continuare, până 1 data evacuării efective acestuia; penalităţilor de întârziere în valoare de 36.409,90 RON la data introducerii acţiunii calculate de la data scadenţei, potrivit art. 25 din contractul de închiriere nr. x/17.04.2015, ce vor fi acordate în continuare, până la data plăţii efective a sumelor datorate; sumei în cuantum de 57.426 RON constituind contravaloarea lucrărilor de reparaţii şi de întreţinere neexecutate ori executate necorespunzător, pe care reclamantul avea obligaţia să le efectueze în primul an de contract, conform situaţiei cu lucrările de întreţinere şi reparaţii curente la pavilioanele propuse pentru închiriere, la cazarma 2258 Mihai Bravu; sumei de 262.350 euro, reprezentând daune interese stabilite raportat la cuantumul chiriei pentru perioada rămasă de executat din contract, respectiv până la data de 16.04.2020.

Prima instanţă, pentru considerentele prezentate pe scurt la punctul 2, a admis excepţia inadmisibilităţii, a respins capătul de cerere având ca obiect constatarea incidenţei compensaţiei legale şi deducerea unor sume din valoarea chiriei datorate, ca inadmisibil, a respins în rest cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul-pârât A., ca neîntemeiată, a admis în parte cererea reconvenţională formulată de pârâtul-reclamant Ministerul Apărării Naţionale şi a obligat pe reclamantul-pârât A. la plata către pârâtul-reclamant Ministerul Apărării Naţionale a sumei de 241.642 RON cu titlu de chirie/contravaloare lipsă de folosinţă, şi a sumei de 46.901,58 RON cu titlu de penalităţi de întârziere (până la data de 17.01.2017), ce vor fi datorate şi în continuare, până la data plăţii efective, precum şi la plata sumei de 57.426 RON, reprezentând contravaloarea lucrărilor de reparaţii şi întreţinere neexecutate sau executate necorespunzător, respingând în rest cererea reconvenţională, ca neîntemeiată.

Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs atât reclamantul A. cât şi pârâtul Ministerul Apărării Naţionale, prin Direcţia pentru Relaţia cu Parlamentul şi Asistenţă Juridică, pentru Unitatea Militară 02031, criticând-o pentru nelegalitate.

1. Cu privire la recursul formulat de recurentul-reclamant A. se constată că au fost invocate în drept dispoziţiile art. 488 pct. 3 şi 8 din C. proc. civ.

Primul motiv de casare invocat de recurentul A. este întemeiat pe dispoziţiile art. 488 pct. 3 din C. proc. civ., potrivit cărora casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea s-a dat cu încălcarea competenţei de ordine publică a altei instanţe, invocată în condiţiile legii.

Susţine recurentul că instanţa de fond nu a verificat corespunzător aspectele legate de necompetenţa materială a Curtii de Apel Bucureşti în a soluţiona cauza dedusă judecăţii. Faţă de posibila lipsă a competentei materiale a Curţii de Apel Bucureşti în a soluţiona astfel de cauze, se impune analiza cu prioritate de către instanţa de recurs, din oficiu, a excepţiei de necompetenţă materială, ca excepţie de ordine publică. Însă, recurentul nu înţelege să invoce această excepţie, ci doar să aducă la cunoştinţa instanţei de recurs dispoziţiile Deciziei cu nr. 283/02.02.2017 pronunţată de către I.C.C.J.

Critica este nefondată deoarece, este adevărat că pronunţarea unei hotărâri de către o instanţă necompetentă constituie un caz de nulitate a hotărârii, însă necompetenţa materială procesuală poate fi invocată de judecător sau de părţi doar în faţa primei instanţe sesizate, până la primul termen de judecată la care părţile sunt legal citate şi pot pune concluzii, în condiţiile art. 131 din C. proc. civ.

Invocarea excepţiei de necompetenţă materială procesuală de soluţionare a cauzei după acest moment nu mai este posibilă, competenţa fiind câştigată în mod definitiv de instanţa pe rolul căreia a fost înregistrată cererea. În situaţia în care prima instanţă invocă excepţia necompetenţei sale după momentul procesual reglementat expres în art. 131 din C. proc. civ., instanţa ulterior învestită îşi poate declina competenţa în favoarea primei instanţe, cu motivarea că această instanţă a devenit competentă să soluţioneze cauza, ca urmare a pronunţării unei încheieri interlocutorii prin care a reţinut că este competentă material.

De asemenea, chiar şi în situaţia în care nu există o astfel de încheiere interlocutorie prin care s-a reţinut competenţa, de altfel, obligatorie, în temeiul prevederilor art. 131 alin. (1) din C. proc. civ., efectul neinvocării în termen a excepţiei de necompetenţă reprezintă stabilizarea competenţei în favoarea instanţei sesizate, aspect care nu poate fi ulterior ignorat.

Concluzionând, se constată că necompetenţa materială procesuală poate fi invocată de părţi ori de judecător doar în faţa primei instanţe, până la primul termen de judecată la care părţile sunt legal citate şi pot pune concluzii, în condiţiile art. 131 din C. proc. civ.. Invocarea excepţiei de necompetenţă materială de soluţionare a cauzei ulterior acestui moment procesual nu mai este posibilă, având loc o consolidare a competenţei materiale procesuale în mod definitiv în privinţa instanţei pe rolul căreia a fost introdusă cererea.

Or, în cauza de faţă, excepţia necompetenţei materiale nu a fost invocată în faţa primei instanţe în condiţiile legii, iar Decizia cu nr. 283/02.02.2017 pronunţată de către I.C.C.J. într-un regulator de competenţă, nu poate avea incidenţă în cauză, în condiţiile procedurale menţionate mai sus.

Cel de al doilea motiv de casare invocat de recurentul A. este întemeiat pe dispoziţiile art. 488 pct. 8 din C. proc. civ.. Potrivit acestui motiv de recurs, casarea unor hotărâri se poate cere când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material. Prin intermediul acestui motiv de recurs poate fi invocată numai încălcarea sau aplicarea greşită a legii materiale, nu şi a legii procesuale. Hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii atunci când instanţa a recurs la textele de lege aplicabile speţei dar, fie le-a încălcat, în litera sau spiritul lor, adăugând sau omiţând unele condiţii pe care textele nu le prevăd, fie le-a aplicat greşit. În cauza de faţă aceste motive nu sunt incidente, soluţia primei instanţe este expresia interpretării şi aplicării corecte a prevederilor legale în raport cu starea de fapt rezultată din probele administrate în procedura administrativă şi în cea judiciară.

A susţinut recurentul că în ceea ce priveşte excepţia inadmisibilităţii soluţionării pe calea unei acţiuni în contencios administrativ a capătului de cerere privind incidenţa compensaţiei legale, Curtea de Apel Bucureşti s-a pronunţat pe cu totul alte aspecte care ar fi putut fi încadrate între motivele care ar fi condus la o inadmisibilitate a capătului de cerere privind intervenirea compensaţiei legale, aspecte ce nu au fost invocate de către pârâtul-reclamant. Instanţa de fond s-a pronunţat cu privire la cu totul alte aspecte care ar fi putut sau nu atrage după sine admiterea excepţiei, decât cele care au fost invocate prin întâmpinare. Se apreciază astfel că soluţia dată excepţiei de inadmisibilitate a capătului de cerere privind constatarea intervenirii compensaţiei legale, nu a fost motivată.

Critica este nefondată, Înalta Curte împărtăşind raţionamentul primei instanţe potrivit căruia, compensaţia operează de plin drept de îndată ce există două datorii certe, lichide şi exigibile, oricare ar fi izvorul lor, şi care au ca obiect o sumă de bani sau o anumită cantitate de bunuri fungibile de aceeaşi natură. Or, recurentul reclamant nu a invocat o creanţă certă, deoarece pretinsa sumă de 53.040 USD şi 15.912 EUR (echivalentul în RON la cursul BNR din data plăţii) nu a fost stabilită printr-un titlu executoriu, iar conform art. 663 alin. (2) C. proc. civ., "creanţa este certă când existenţa ei neîndoielnică rezultă din însuşi titlul executoriu".

În mod corect s-a admis excepţia inadmisibilităţii, întrucât prin capătul de cerere având ca obiect constatarea incidenţei compensaţiei legale şi deducerea unor sume din valoarea chiriei datorate, recurentul-reclamant a invocat o compensaţie judiciară, pe calea acţiunii în constatare, deşi avea la dispoziţie acţiunea în realizare. Anularea notificării de reziliere a contractului nu reprezintă acţiunea în realizare care ar conduce la stabilirea creanţei certe, lichide şi exigibile, nici repunerea părţilor în situaţia anterioară în sensul menţinerii efectelor contractului de închiriere.

Nefondată este şi critica recurentului cu privire la excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune în ceea ce priveşte sumele solicitate a fi stinse prin compensare. Se poate lesne observa că prima instanţă, admiţând excepţia inadmisibilităţii capătului de cerere având ca obiect constatarea incidenţei compensaţiei legale şi deducerea unor sume din valoarea chiriei datorate, a apreciat în mod corect că nu mai este necesară analiza excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune. În această situaţie nu se mai impunea o altă motivare cu privire la această excepţie.

Pe de altă parte, chiar dacă prima instanţă a reţinut, ca argumente în admiterea excepţiei inadmisibilităţii, şi alte aspecte decât cele invocate de pârâtul-reclamant, se poate constata că prin acest fapt nu s-a produs recurentului o vătămare care nu ar putea fi înlăturată decât prin casarea prezentei hotărâri, mai ales că erau argumentele părţii adverse.

Pe fond recurentul susţine, astfel cum s-a menţionat şi în cadrul cererii de chemare în judecată, dispoziţiile art. 2 din contractul de închiriere cu nr. x/17.04.2015 sunt foarte clare în sensul în care se prevede în mod expres faptul că scopul închirierii imobilului este pentru desfăşurarea activităţii de păşunat. Or, cată vreme la data de 28.09.2015 reclamantul află că suprafaţa de 1003,01 ha închiriată este compusă doar din 781,27 ha păşune diferenţa fiind constituită din curţi construcţii, neplata facturilor ce au fost emise în perioada următoare de către UM 02031 apare ca fiind un răspuns firesc, în condiţiile în care reclamantul a realizat că a plătit în plus pentru o diferenţa de 221,74 ha sume considerabile de bani timp de mai bine de 10 ani.

Critica este nefondată, deoarece, aşa cum a reţinut şi prima instanţă, din documentaţia de atribuire a contractului de închiriere, rezultă că imobilul a fost descris în mod corespunzător, destinaţia sa fiind "agrozootehnică". Recurentul A. a avut reprezentarea faptului că imobilul nu este format numai din teren, ci şi din construcţii, iar din extrasul de carte funciară ce a făcut parte integrantă din documentaţia de atribuire, emis la data de 02.02.2011, rezultă că imobilul era clasificat în integralitate (1003,01 ha) la categoria curţi-construcţii.

Din extrasul de carte funciară din data de 28.09.2015 rezultă că suprafaţa măsurată a imobilului este de 1.003,01 ha, aceeaşi cu cea din actele de carte funciară întocmite în 2011, nefiind efectuate alte măsurători din care să fi rezultat o suprafaţă mai mică decât cea intabulată, a imobilului cazarmă închiriat.

Singura modificare care a intervenit în cartea funciară a imobilului închiriat se referă la categoria de folosinţă a acestuia, în sensul că suprafaţa de 781,27 ha are categoria de folosinţă păşune, iar suprafaţa de 221,73 ha are categoria de folosinţă curţi construcţii, aspecte ce nu pot susţine situaţia ipotetică invocată de recurent privind plata unei chirii nedatorate, cât timp suprafaţa a rămas aceeaşi, iar acesta a folosit în continuare aceeaşi suprafaţă de 1.003,01 ha, chiar dacă au alte categorii de folosinţă, pentru desfăşurarea activităţii specifice de păşunat.

Potrivit art. 6 şi art. 7 din contractul de închiriere nr. x/17.04.2015, recurentul A. şi-a asumat obligaţia de a achita o chirie lunară în cuantum de 5.830,00 euro/lună, stabilită în urma procedurii de licitaţie, plata urmând a fi efectuată lunar, în RON, la cursul stabilit de BNR, la data efectuării plăţii, până cel mai târziu la data de 15 a lunii în curs pentru luna expirată.

Nu a fost respectată obligaţia privind plata chiriei la termen, începând cu luna noiembrie 2015, până la reziliere, în condiţiile prevăzute prin convenţia încheiată, înregistrându-se restanţe la plata acesteia, timp de 2 luni consecutiv. Sancţiunea prevăzută conform art. 24 din contractul de închiriere nr. x/17.04.2015, în cazul neîndeplinirii obligaţiei de plată a chiriei, timp de două luni consecutiv, este rezilierea de plin drept a contractului, fără punere în întârziere şi fără orice altă formalitate prealabilă. De asemenea, potrivit art. 12 din acelaşi contract de locaţiune s-a prevăzut în sarcina recurentului obligaţia de a executa toate lucrările de reparaţii şi/sau de întreţinere, acceptate conform graficului de eşalonare, în termen de un an de la data încheierii contractului de închiriere. Potrivit procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor de reparaţii curente, înregistrat cu nr. x/18.04.2016, comisia de recepţie, a constatat că lucrările au fost executate necorespunzător, lucrările de tencuială nu au fost executate în totalitate, tâmplăria de lemn nu a fost înlocuită, iar lucrările au fost executate superficial.

În aceste condiţii, în mod corect prima instanţă a reţinut, faţă de natura şi clauzele contractului administrativ, debitorul se afla de drept în întârziere la împlinirea termenului fixat pentru plata chiriei, dar şi pentru executarea lucrărilor de reparaţii, astfel că rezilierea a produs efecte la momentul notificării scrise din partea locatorului.

Nemulţumirea recurentului sub acest aspect, ca de altfel şi celelalte trimiteri făcute în susţinerea acestui motiv de recurs cu privire la interpretarea probelor aflate la dosarul cauzei nu mai pot face obiect de analiză al instanţei de control judiciar, întrucât în recurs sunt analizate strict motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 C. proc. civ., nu şi motive de netemeinicie.

O atare soluţie se impune având în vedere că scopul recursului este esenţialmente de control al legalităţii hotărârii atacate, ceea ce înseamnă că orice susţinere care relevă pretinse erori ale instanţei de fond în aprecierea probelor administrate exced analizei instanţei de recurs.

Aşa fiind, Înalta Curte constată că soluţia adoptată a fost corect şi amplu motivată, s-a fundamentat pe interpretarea probelor administrate raportat la prevederile legale aplicabile, astfel încât motivele de casare prevăzute de art. 488 din C. proc. civ. nu sunt incidente în cauză.

2. Cu privire la recursul formulat de Ministerul Apărării Naţionale prin Direcţia pentru Relaţia cu Parlamentul şi Asistenţă Juridică, pentru Unitatea Militară 02031, se constată că au fost invocate în drept dispoziţiile art. 488, alin. (1), pct. 8 din C. proc. civ.

Prima critică a recurentului Ministerul Apărării Naţionale, subsumată acestui motiv de recurs, se referă la faptul că instanţa de fond a considerat în mod eronat că are posibilitatea de a formula o nouă cerere de chemare în judecată prin care să dovedească întrunirea condiţiilor acestei forme de răspundere pentru perioada ulterioară, întrucât reclamantul nu a eliberat imobilul care face obiectul contractului de închiriere reziliat, iar raportat la dispoziţiile prevăzute de art. 1.831, alin. (2) din C. civ., acesta este obligat la "plata chiriei prevăzute în contract până la data eliberării efective a locuinţei, precum şi la repararea prejudiciilor de orice natură cauzate locatorului până la acea dată".

Potrivit dispoziţiilor art. 1831 din C. civ. -Evacuarea chiriaşului:

"(1) Dacă prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriaşului se face în baza unei hotărâri judecătoreşti.

(2) Chiriaşul este obligat la plata chiriei prevăzute în contract până la data eliberării efective a locuinţei, precum şi la repararea prejudiciilor de orice natură cauzate locatorului până la acea dată."

În primul rând trebuie observat că prima instanţă a reţinut că rezilierea a produs efecte la momentul notificării scrise din partea locatorului.

De asemenea, instanţa a mai arătat că potrivit art. 1531 alin. (2) C. civ., "prejudiciul cuprinde pierderea efectiv suferită de creditor si beneficiul de care acesta este lipsit". Prin urmare, întrucât rezilierea produce efecte pentru viitor, reclamantul-pârât (A.) rămâne obligat la plata contravalorii chiriei restante, iar după încetarea contractului la plata contravalorii lipsei de folosinţă (conform art. 1.350 alin. (1) si 2 C. civ.), evaluate în mod corect la nivelul chiriei lunare, din moment ce reclamantul-pârât a continuat să folosească întregul imobil, fără a mai achita chiria lunară, ce se presupune că reflecta valoarea de piaţă a dreptului de folosinţă, fiind stabilită printr-o procedură competitivă, de licitaţie publică, valoare necontestată în cauză.

Aşa fiind, prima instanţă nu putea prevede când anume va fi eliberat imobilul ce a făcut obiectul contractului de închiriere pentru a putea calcula şi acorda integral contravaloarea lipsei de folosinţă, echivalent al chiriei lunare, această cerere putând face obiectul unei alte judecăţi sau doar al unei executări silite care va stabili momentul evacuării sau al părăsirii benevole a imobilului.

O altă critică a recurentului se referă la faptul că instanţa de fond a apreciat că nu este întemeiat capătul de cerere reconvenţională privitor la obligarea reclamantului - pârât la plata unor daune interese reprezentând cuantumul chiriei pentru perioada rămasă de executat din contract, deoarece nu exista o clauză penală care să prevadă un astfel de efect contractual al rezilierii.

Susţinerea este nefondată de vreme ce prima instanţă a reţinut că reclamantul-pârât A. rămâne obligat la plata contravalorii chiriei restante până la momentul intervenirii rezilierii contractului, iar după rezilierea contractului va plăti contravaloarea lipsei de folosinţă, evaluate în mod corect la nivelul chiriei lunare, până la data de 17.01.2017, data cuantificării acestor obligaţii urmând ca pentru perioada ulterioară, dacă nu se eliberează imobilul, să fie solicitată şi calculată contravaloarea lipsei de folosinţă datorate.

În aceste condiţii, în mod corect a reţinut prima instanţă că, nu este întemeiat nici capătul de cerere reconvenţională privitor la obligarea reclamantului-pârât la plata unor daune interese reprezentând cuantumul chiriei pentru perioada rămasă de executat din contract (solicitate independent de conduita reclamantului-pârât de a îl lipsi pe pârâtul-reclamant de folosinţa imobilului), deoarece nu există o clauză penală care să prevadă un astfel de efect contractual al rezilierii, în articolele nr. 24-27 din contract, astfel cum pretinde recurentul.

Aşa fiind, Înalta Curte constată că soluţia adoptată a fost corect şi amplu motivată, s-a fundamentat pe interpretarea probelor administrate raportat la prevederile legale aplicabile, astfel încât motivele de casare prevăzute de art. 488 din C. proc. civ. nu sunt incidente în cauză.

6. Soluţia instanţei de recurs şi temeiul juridic al acesteia

Pentru aceste considerente şi în temeiul art. 20 din Legea contenciosului administrativ nr. 544/2004 şi art. 496 din C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursurile declarate de reclamantul A. şi de pârâtul Ministerul Apărării Naţionale, prin Direcţia pentru Relaţia cu Parlamentul şi Asistenţă Juridică, pentru Unitatea Militară 02031, împotriva sentinţei nr. 1041 din data de 24 martie 2017 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a VIII-a contencios administrativ şi fiscal, ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursurile declarate de reclamantul A. şi de pârâtul Ministerul Apărării Naţionale, prin Direcţia pentru Relaţia cu Parlamentul şi Asistenţă Juridică, pentru Unitatea Militară 02031, împotriva sentinţei nr. 1041 din data de 24 martie 2017 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a VIII-a contencios administrativ şi fiscal, ca nefondate.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 04 februarie 2021.