Recourse dismissed; construction contract termination and forfeiture of advance payment upheld

Şedinţa publică din data de 17 decembrie 2020

Deliberând asupra recursului, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată formulată la 09.02.2018 reclamanta S.C. A. S.R.L. a solicitat în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.R.L. ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate intervenită rezilierea de drept a contractului de construire nr. x/12.08.2008 cu încheiere de legalizare de semnătură nr. x/13.08.2018 emis B.N.P.A. C., cu consecinţa pierderii avansului deja achitat în cuantum de 43.444,74 RON, să se dispună radierea din cartea funciară CF nr. x - C 1 - U 35 Braşov nr. cadastral x - C1 - U 35 a notării referitoare la contractul de construire nr. x/12.08.2008 cu încheiere de legalizare de semnătură nr. x/13.08.2018 B.N.P.A. C., să se dispună evacuarea pârâtei S.C. B. S.R.L. din imobilul constând în birou nr. 9, compus din 3 birouri, o cameră tehnică, un oficiu şi un grup sanitar, situat în str. x, apt. 35 intabulat în CF nr. x - C 1 - U 35 Braşov nr. cadastral x - C 1 - U 35 în suprafaţa utilă de 120,84 mp şi suprafaţa total construită de 137,77 mp, cu lăsarea în deplină posesie şi folosinţă reclamantei, să se dispună obligarea S.C. B. S.R.L. să achite reclamantei S.C. A. S.R.L. suma de 1.000 euro lunar contravaloare folosinţă imobil, începând cu data de 01.10.2017 până la data eliberării efective a imobilului; cu cheltuieli de judecată.

Prin cererea reconvenţională, pârâta a solicitat obligarea reclamantei la vânzarea imobilului înscris în CF nr. x-C1-U5 Braşov în suprafaţă utilă de 120,84 mp, stabilirea diferenţei de preţ de la suma de 60.000 euro, echivalent al sumei de 279.000 RON raportat la avansul deja achitat, iar în caz de opoziţie, hotărârea să ţină loc de contract, întabularea în CF a dreptului de proprietate al pârâtei.

În subsidiar, obligarea reclamantei la restituirea sumei de 43.444,74 euro, fie prin plată directă în cont, fie prin compensare cu contravaloarea utilizării imobilului în litigiu pe o perioadă de 44 luni, cu începere de la data de 01.10.2017, cu cheltuieli de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 894/12.08.2019 Tribunalul Braşov a admis cererea principală formulată de reclamanta S.C. A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.R.L..

A admis în parte cererea reconvenţională formulată de pârâta reclamantă S.C. B. S.R.L. în contradictoriu cu reclamanta pârâtă S.C. A. S.R.L..

A constatat reziliat de drept contractul de construire nr. x/12.08.2008 cu încheiere de legalizare de semnătură nr. x/13.08.2018 B.N.P.A. C..

A constatat încetat dreptul pârâtei-reclamante S.C. B. S.R.L. de a solicita dobândirea proprietăţii asupra imobilului birou nr. 9, compus din 3 birouri, o cameră tehnică, un oficiu şi un grup sanitar, situat în str. x, apt. 35 intabulat în CF nr. x - C 1 - U 35 Braşov nr. cadastral x - C 1 - U 35 în suprafaţa utilă de 120,84 mp şi suprafaţa total construită de 137,77 mp.

A dispus radierea din cartea funciară CF nr. x - C 1 - U 35 Braşov nr. cadastral x - C1 - U 35 a notării referitoare la contractul de construire nr. x/12.08.2008 cu încheiere de legalizare de semnătură nr. x/13.08.2018 B.N.P.A. C..

A dispus evacuarea pârâtei S.C. B. S.R.L. din imobilul constând în birou nr. 9, compus din 3 birouri, o cameră tehnică, un oficiu şi un grup sanitar, situat în str. x, apt. 35 intabulat în CF nr. x - C 1 - U 35 Braşov nr. cadastral x - C 1 - U 35 în suprafaţa utilă de 120,84 mp şi suprafaţa total construită de 137,77 mp.

A obligat pe reclamanta-pârâtă S.C. A. S.R.L. să restituie pârâtei-reclamante S.C. B. S.R.L. suma de 43.444,74 euro echivalent în RON curs BNR din ziua plăţii.

A obligat pe pârâta-reclamantă S.C. B. S.R.L. să achite reclamantei-pârâte S.C. A. S.R.L. suma de 1.000 euro lunar contravaloare folosinţă imobil, începând cu data de 02.10.2017 până la data eliberării efective a imobilului.

A obligat pe pârâta - reclamantă S.C. B. S.R.L. să achite reclamantei - pârâte S.C. A. S.R.L. sumele de 8.415,17 RON, 50 RON, 1.035 RON, cheltuieli de judecată - taxă judiciară de timbru aferentă petitelor cererii principale.

A obligat pe reclamanta-pârâtă S.C. A. S.R.L. să achite pârâtei - reclamante S.C. B. S.R.L. suma de 5.145 RON, cheltuieli de judecată - taxă judiciară de timbru aferentă petitului subsidiar al cererii reconvenţionale.

Prin decizia civilă nr. 1693/Ap din 11 decembrie 2019 pronunţată de Curtea de apel Braşov, secţia civilă a fost admis apelul declarat de reclamanta S.C. A. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 894/12.08.2019 pronunţate de Tribunalul Braşov, care a fost schimbată în parte în sensul că a fost respinsă cererea reconvenţională formulată de pârâta-reclamantă S.C. B. S.R.L. în contradictoriu cu reclamanta pârâtă S.C. A. S.R.L..

A fost obligată pârâta S.C. B. S.R.L. să achite reclamantei - pârâte S.C. A. S.R.L. suma de 18.796,17 RON cheltuieli de judecată reprezentând taxa de timbru şi onorariu avocat la fond.

Au fost păstrate restul dispoziţiilor sentinţei.

A fost respins apelul declarat de pârâta S.C. B. S.R.L. împotriva sentinţei civile anterior menţionate.

Împotriva acestei decizii a formulat recurs pârâta S.C. B. S.R.L..

Motivele de casare.

Recurenta susţine că decizia atacată este nelegală fiind dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material, respectiv cu aprecierea eronată sau ignorarea unor înscrisuri esenţiale ce compun probatoriul administrat de recurentă, motiv de casare prevăzut de art. 488 pct. 8 C. proc. civ.

Instanţa de apel a ignorat dispoziţiile legale aplicabile contractului de construire nr. x/12.08.2008 respectiv C. civ. vechi, dispoziţii aplicabile inclusiv actelor adiţionale subsecvente contractului, aşadar şi celui din 13.10.2015.

Recurenta arată că, deşi părţile au menţionat în acest din urmă act faptul că se aplică noul C. civ. respectiv art. 1553, acest text de lege nu poate fi aplicabil în cauză, contrar celor reţinute de instanţe, aşadar pactul comisoriu reţinut de instanţa de apel este nul.

Cu privire la convenţia părţilor din Actul adiţional, instanţele ar fi trebuit să reţină incidenţa art. 969, art. 1008, art. 1077, art. 1 079, art. 1080 C. civ. 1864, aplicabile inclusiv actelor subsecvente contractului.

Conform acestor dispoziţii legale, constructorul avea obligaţia să furnizeze toate documentele necesare vânzării, precum şi cele necesare contractării unui credit bancar de către recurentă.

Instanţa de apel a ignorat voinţa părţilor în sensul că a înlocuit sancţiunea rezoluţiunii înscrisă expres în actul adiţional din 13.10.2015 cu sancţiunea rezilierii contractului, pe care părţile nu au reglementat-o expres.

Susţine recurenta că neîndeplinirea obligaţiei de plată a restului preţului a fost determinată de faptul că, constructorul nu i-a pus la dispoziţie documentele necesare contractării creditului şi nu a dispus de un act oficial de măsurare a suprafeţei exacte a imobilului ce urma să fie vândut, nici la momentul întocmirii actului adiţional din 2015.

În opinia recurentei instanţa nu a analizat înscrisuri importante depuse în probaţiune de aceasta reţinând greşit că nu a făcut demersuri anterior datei scadenţei plăţii diferenţei de preţ, deşi la dosar se află dovezi ale demersurilor efectuate pentru finalizarea tranzacţiei şi care fac dovada neîndeplinirii culpabile a obligaţiilor de către constructor, situaţie care o exonerează de răspunderea neefectuării plăţii, iar pe cale de consecinţă, de aplicarea vreunei sancţiuni.

Recurenta susţine că, în cauză, sunt întrunite condiţiile de admisibilitate ale acţiunii în prestaţie tabulară: existenţa unui contract de construire; refuzul încheierii în formă autentică a actului de vânzare-cumpărare de către constructor; îndeplinirea condiţiilor de plată prin plata unui avans considerabil de către cumpărător; preţul vânzării este determinat şi există dovezi că poate fi plătit; toate lipsurile sunt imputabile numai vânzătoarei.

Apreciază recurenta că dreptul material de a cere obligarea reclamantei la vânzarea imobilului nu este prescris la data formulării acţiunii raportat la data încheierii ultimului act bilateral dintre părţi, anume Actul adiţional din 13.10.2015, act care are valoarea unei recunoaşteri a dreptului de a cumpăra imobilul după împlinirea termenului din contractul de construire.

Prin acest act adiţional se restabileşte data până la care vânzătorul trebuie să vândă imobilul, aşadar se recunoaşte dreptul recurentei de a cumpăra imobilul prin prelungirea datei plăţii restului de preţ până la 30.06.2016.

Actul adiţional din 13.10.2015, act cu putere de lege între părţi nu conţine un pact comisoriu de grad IV întemeiat pe art. 1553 C. civ. dispoziţie legală ce nu poate fi aplicată în cauză, eventuala pierdere a avansului putând fi reţinută numai corelat cu îndeplinirea tuturor obligaţiilor de către constructor, ceea ce nu este cazul.

Sancţiunea pierderii avansului, aplicată în mod neîntemeiat, trebuie analizată şi prin prisma C. civ. vechi potrivit căruia interpretarea clauzelor contractuale se face în favoarea celui care se obligă.

În drept, recursul a fost întemeiat pe motivul de casare prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Înalta Curte a dispus întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului; acesta a fost efectuat şi comunicat părţilor la 07.05.2020.

Prin încheierea din data de 30.07.2020, Înalta Curte a respins excepţiile inadmisibilităţii şi nulităţii recursului şi a admis în principiu recursul declarat de pârâta S.C. B. S.R.L..

Analizând decizia recurată prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor aplicabile cauzei, Înalta Curte reţine că recursul declarat de recurenta-pârâta S.C. B. S.R.L. este nefondat, urmând a fi respins, pentru următoarele considerente:

Motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. poate fi invocat atunci când hotărârea pronunţată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

În dezvoltarea acestui motiv de casare, recurenta sub un prim aspect a făcut o serie de aprecieri referitoare la faptul că instanţa de apel, în mod greşit, a reţinut faptul că legea aplicabilă cauzei de faţă este reprezentată de dispoziţiile C. civ. din 2011. Solicită ca instanţa de recurs să reţină şi să aplice speţei dispoziţiile C. civ. de la 1864 sub imperiul căruia a fost încheiat contractul de construire nr. x/12.08.2008.

Critica recurentei este nefondată.

Ambele instanţe de fond au avut în vedere în ceea ce priveşte analizarea temeiniciei cererii de chemare în judecată, dispoziţiile C. civ. de la 1864.

Astfel, instanţa de apel reţine în considerente în sensul că "greşit instanţa de fond a dispus restituirea avansului pârâtei, încălcând dispoziţiile art. 969 C. civ. şi dispoziţiile contractului de construire şi ale actului adiţional care prevăd un pact comisoriu nu doar cu privire la rezilierea contractului, ci şi cu privire la păstrarea de către reclamantă a avansului achitat de către pârâtă".

Înalta Curte constată că instanţa de apel a reţinut în mod corect situaţia de fapt generată de încheierea contractului de construire nr. x din 12.08.2008 prin care constructorul S.C. A. S.R.L. se obliga să construiască şi să vândă beneficiarului S.C. B. S.R.L. un spaţiu la "roşu" şi de Actul adiţional nr. x din 13 octombrie 2015, prin care reclamanta a acceptat plata preţului până la 13.04.2016.

Se mai reţine că reclamanta a intabulat construcţia în anul 2013, conform extrasului de carte funciară nr. x/13.11.2013, la această dată fiind îndeplinite condiţiile pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Temeiul acţiunii de faţă este reprezentat de producerea unui eveniment posterior încheierii sale, punându-se problema desfiinţării sale, pe calea acţiunii în rezoluţiune sau a acţiunii în reziliere.

În ceea ce priveşte natura juridică a contractului de construire, se constată că este unul cu executare succesivă, astfel încât în mod corect s-a reţinut că operează sancţiunea rezilierii şi a nu a rezoluţiunii.

De altfel, indiferent de calea aleasă pentru desfiinţarea contractului, în ambele tipuri de acţiuni, atât în cea a rezoluţiunii, cât şi a rezilierii, acestea sunt o consecinţă a ideii de cauzalitate, iar regulile indicate în materie de rezoluţiune se aplică şi pentru reziliere.

În mod obişnuit în contractele cu executare prelungită, rezoluţia contractului are loc în virtutea unei clauze stipulate în contract, rezilierea spre deosebire de rezoluţiune operând fără retroactivitate.

Aplicând aceste considerente teoretice cauzei de faţă, se constată că prin voinţa părţilor, contractul de construire, astfel cum a fost modificat prin actul adiţional, a fost subordonat condiţiei de reziliere convenţionale, în situaţia în care până la data de 13.04.2016, pârâta nu va achita restul de preţ de 60.000 euro, iar prin pactul comisoriu părţile au convenit cu privire la păstrarea avansului de către reclamantă.

Indiferent de temeiul de lege stipulat de către părţi în actul adiţional, în temeiul reciprocităţii obligaţiilor, convenţia de rezoluţiune este operantă în virtutea principiului cauzalităţii, dat fiind că executarea unei obligaţii fără a obţine contraprestaţia ei determină ca obligaţia prestată să fie fără cauză şi să producă îmbogăţirea injustă a părţii care a primit-o.

Analizând îndeplinirea obligaţiilor contractuale asumate de pârâtă, în mod legal s-a constatat că este în culpă pentru neplata diferenţei de preţ, faţă de data limită agreată de părţi prin actul adiţional, respectiv 13.06.2016. Argumentele privind imposibilitatea contractării unui credit bancar, lipsa documentelor necesare contractării acestuia, reprezintă simple afirmaţii, nesusţinute de probe, care de altfel nu pot fi reanalizate în această etapă procesuală.

Repunerea părţilor în situaţia anterioară, prin efectul retroactiv al rezoluţiunii, astfel cum solicită recurenta, nu are fundament juridic, în condiţiile în care prin contractul de construire s-a prevăzut că dreptul de proprietate asupra imobilului se transmite doar odată cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică şi după efectuarea plăţii finale, ceea ce înseamnă că vânzătorul a devenit proprietarul imobilului, şi nu pârâta, astfel cum rezultă şi din intabularea acestuia.

Repunerea părţilor în situaţia anterioară nu poate avea loc în modalitatea propusă de recurentă, în condiţiile stipulării convenţionale a condiţiei de reziliere, pact cu putere de lege între părţi.

Sub al doilea aspect, recurenta critică decizia recurată prin prisma soluţiei dată în ceea ce priveşte respingerea apelului său, susţinând că sunt îndeplinite condiţiile pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, având în vedere că dreptul său la acţiune nu este prescris la data formulării prezentei acţiuni.

Criticile sunt nefondate, fiind lipsite de fundament în raport de soluţia pronunţată în ceea ce priveşte admiterea cererii principale, prin care s-a dispus rezilierea contractul de construire, cu consecinţa păstrării de către reclamantă a avansului achitat de către pârâtă, potrivit condiţiei de reziliere inserată în actul adiţional.

Cu alte cuvinte, contractul de construire a fost desfiinţat, astfel încât pârâta nu mai deţine temei juridic pentru admiterea cererii reconvenţionale, în modalitatea solicitată.

Pentru toate argumentele ce preced, în temeiul art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 1693/Ap din 11 decembrie 2019 pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia Civilă.

În ceea ce priveşte cererea accesorie formulată de intimata S.C. A. S.R.L. privind obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată, Înalta Curte, în temeiul art. 453 alin. (1) C. proc. civ. o va admite, urmând a dispune obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată, astfel cum au fost justificate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 1693/Ap din 11 decembrie 2019 pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia Civilă, în contradictoriu cu intimata-reclamantă S.C. A. S.R.L.

Obligă recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. la plata sumei de 3.000 RON reprezentând cheltuieli de judecată în favoarea intimatei-reclamante S.C. A. S.R.L.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 17 decembrie 2020.