Court judgment in lieu of authentic sale deed: admissibility of incidental appeal against reasoning and judicial management of tax/registry validity conditions

Şedinţa publică din data de 4 februarie 2021

Asupra recursului de faţă;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentinţa civilă nr. 578/06.03.2019 Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă a respins cererea de chemare în judecată, prin care reclamanta A. S.R.L. a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în Bucureşti, str. x - 15, format din etajul 5 şi cota - parte indiviză din dreptul de proprietate asupra spaţiilor comune, aferentă etajului 5, în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L..

Prin decizia civilă nr. 1934/A/19.11.2019, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă a respins ca inadmisibil apelul incident formulat de pârâtă şi ca nefondat apelul principal promovat de reclamantă.

În ceea ce priveşte inadmisibilitatea apelului incident declarat de pârâtă, Curtea de Apel a apreciat că pe această cale nu se pot valorifica nemulţumirile părţii cu privire la considerentele sentinţei deoarece prin intermediul unui astfel de apel partea urmăreşte schimbarea hotărârii primei instanţe astfel cum rezultă fără echivoc din dispoziţiile finale ale art. 472 alin. (1) teza finală, în timp ce prin apelul împotriva considerentelor se poate obţine înlăturarea/înlocuirea anumitor considerente ale hotărârii şi nu reformarea acesteia. În concret, nu subzistă justificarea unui apel incident prin care să fie criticate considerentele nu poate fi având în vedere că, independent de împrejuarea că reclamanta ar fi declarat sau nu cale de atac, pârâta, care a câştigat procesul avea dreptul să formuleze un apel principal împotriva considerentelor care o nemulţumeau.

În privinţa apelului declarat de reclamant pe fondul litigiului, Curtea de Apel a reţinut că, pentru pronuntarea unei hotarâri care să ţină loc de act autentic, pe lângă condiţiile esenţiale pentru validitatea contractului trebuie îndeplinite următoarele condiţii: să existe o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare valabil încheiată (art. 1669 alin. (1) C. civ.); promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în a căror lipsă părţile nu ar putea executa promisiunea (art. 1279 alin. (1) C. civ.); una dintre părţi refuză nejustificat încheierea contractului în forma autentică (art. 1279 alin. (3) C. civ.); să nu existe o clauză de dezicere (art. 1276 alin. (1) C. civ.); reclamanta să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract (art. 1279 alin. (3) prima teza C. civ.); natura contractului promis să permită pronuntarea unei hotarâri care să ţină loc de act autentic (art. 1279 alin. (3) teza a II-a C. civ.)

În afară de aceste condiţii, este necesar ca imobilul să fi fost înscris în prealabil în cartea funciară faţă de dispoziţiile art. 35 alin. (1) şi 36 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, iar din certificatul de atestare fiscală privitor la imobil să rezulte achitarea tuturor obligaţiilor de plată către bugetul local prin raportare la art. 195 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 coroborat cu art. 57 alin. (1) din O.U.G. nr. 80/2013. Referitor la acest ultim aspect se impune menţiunea că, criticile apelantei reclamante vor fi analizate, prin prisma considerentelor Deciziei Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie nr. 42/2017.

Referitor la condiţia ca bunul imobil să fi fost înscris în prealabil în cartea funciară, s-a reţinut că, dispoziţiile art. 57 alin. (1) şi (3) din O.U.G. nr. 80 din 26 iunie 2013 privind taxele judiciare de timbru nu impun instanţei obligaţia de a încuviinţa în cauză o expertiză topografică, aceasta având doar posibilitatea să o încuviinţeze dacă aprecia că aceasta este utilă soluţionării cauzei, în condiţiile art. 255 C. proc. civ.

Cum bunul imobil nu a fost intabulat, aspect susţinut constant de ambele părţi în cursul soluţionării litigiului (atât în faţa primei instanţe cât şi în faţa instanţei de apel), având în vedere că imobilul era identificat în mod complet prin antecontractul de vânzare-cumpărare, împrejurarea că prima instanţă nu a încuviinţat proba solicitată de apelantă nu se impune a fi sancţionată. Împrejurarea că, într-adevăr, instanţa nu a solicitat extras de carte funciară cu privire la imobil nu are nicio relevanţă în cauză dat fiind că, cel mai probabil acesta ar fi confirmat că bunul nu este intabulat, situaţie de fapt de altfel neschimbată în cursul soluţionării litigiului pe parcursul celor două faze procesuale, afirmată constant de ambele părţi. De altfel, bunul imobil al pârâtei nu a fost nici dezmembrat, împrejurarea afirmată, de asemenea, de ambele părţi.

Instanţa de apel a reţinut caracterul constitutiv de drepturi al unei hotărâri de admitere a unei cereri similare cu a reclamantului, în acord cu considerentele Înaltei Curţi de Casaţie si Justiţie din Decizia nr. 23/2017, privind dezlegarea unor chestiuni de drept (paragrafele 127-130), menţionate de apelanta reclamantă, dar a confirmat şi incidenţa în cauză a dispoziţiilor art. 35 şi 36 din Legea nr. 7/1996, Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare, deoarece instanţa de judecată chemată să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare cumpărare care ar avea acelaşi efect final ca şi un act autentic încheiat de notar - transferarea/dobândirea dreptului de proprietate, trebuie să respecte aceleaşi dispoziţii ca în cazul procedurii notariale, realizându-se aceleaşi verificări de legalitate în vederea autentificării transferului de proprietate. În acest sens, au fost citate şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie din Decizia nr. 42/2017 (paragrafele 96, 97), reţinându-se relevanţa acestora şi în cazul pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, şi nu exclusiv în situaţia invocării unui antecontract de schimb.

Referitor la condiţia ca înstrăinătorul să prezinte un certificat de atestare fiscală din care să rezulte achitarea tuturor obligaţiilor de plată către bugetul local, Curtea de Apel a constatat că această obligaţie este prevăzută de dispoziţiile art. 159 din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală şi a fost confirmată în cuprinsul Deciziei Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie nr. 42/2017, prin care s-a admis sesizarea privind dezlegarea unor chestiuni de drept şi s-a stabilit că:

"1. În interpretarea şi aplicarea unitară a dispoziţiilor art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015, în cazul unei acţiuni prin care se solicită constatarea valabilităţii unei promisiuni bilaterale de schimb care vizează bunuri supuse impozitării şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, este obligatoriu ca proprietarii bunurilor să prezinte certificat de atestare fiscală şi să aibă achitate toate obligaţiile de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat bunul ce se înstrăinează, indiferent dacă bunurile au valoare egală sau valori diferite.(…)".

În cauză, prima instanţă nu a solicitat astfel de informaţii însă, chiar dacă o asemenea solicitare ar fi fost făcută, acţiunea nu ar fi putut fi admisă deoarece, din verificarea sistemului ECRIS al Tribunalului Bucureşti, secţia a II contencios administrativ şi fiscal şi al Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IX-a contencios administrativ şi fiscal, rezultă că reclamanta este parte în litigiul nefinalizat definitiv, înregistrat sub nr. dosar x/2018 înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a II contencios administrativ şi fiscal care are ca obiect contestarea deciziei de impunere pentru anul 2017 nr. x/14.11.2019 emisă de Direcţia Generală de Impozite şi Taxe Locale Sector 3, context în care nu s-ar fi putut obţine un certificat de atestare fiscală din care să rezulte că pârâta avea achitate toate obligaţiile de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat bunul ce se înstrăinează, astfel cum a statuat Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în decizia nr. 42/2017.

În considerentele Deciziei Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, nr. 42/2017 s-a reţinut că "pentru ca pârâtul să nu paralizeze eficienţa acţiunii, prin refuzul de a prezenta certificatul de atestare fiscală, art. 57 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 80/2013 a pus în sarcina instanţei obligaţia de a solicita certificatul de atestare fiscală referitor la bun."(paragraful 112) însă, în concret, în cauză un astfel de certificat nu ar fi fost util cauzei nici dacă ar fi cuprins menţiuni referitoare la impozitul pe care pârâta l-ar fi avut de plată pentru întregul imobil sau pentru etajul 5 al imobilului, faţă de împrejurarea că prin cererea de chemare în judecată care face obiectul prezentului dosar reclamanta nu a formulat un capăt de cerere prin care să solicite să plătească ea obligaţiile datorate la bugetul local de către pârâtă.

În acest sens a statuat şi Înalta Curtea de Casaţie şi Justiţie în decizia nr. 42/2017:

"În aceeaşi ordine de idei, este util a se menţiona şi că, pentru a se evita o conduită abuzivă din partea copermutantului pârât, ar trebui să se acorde copermutantului reclamant (dacă formulează un petit în acest sens), posibilitatea de a plăti el însuşi obligaţiile datorate la bugetul local de către cealaltă parte, simultan cu abilitarea de a cere, în cadrul aceluiaşi proces sau pe cale separată, obligarea acesteia din urmă la suportarea unor daune-interese egale cu cuantumul obligaţiilor achitate." (paragraful 113).

Chiar dacă în cursul soluţionării dosarului s-ar fi întocmit un raport de expertiză judiciară (contabil-fiscală) care să aibă ca obiect stabilirea impozitului aferent bunului promis, astfel încât ea să aibă posibilitatea să achite cota parte din impozit, concluziile acestuia nu ar fi putut fi valorificate dat fiind că dispoziţiile art. 397 alin. (1) C. proc. civ. (care reflectă principiul consacrat de art. 9 C. proc. civ. şi reia dispoziţiile art. 22 alin. (6) C. proc. civ.) stabilesc că instanţa este obligată să se pronunţe asupra tuturor cererilor deduse judecăţii; nu poate acorda mai mult sau altceva decât s-a cerut, dacă legea nu prevede altfel, iar, pentru calea de atac, dispoziţiile art. 478 alin. (3) C. proc. civ. stabilesc că nu se pot formula pretenţii noi.

Împotriva acestei decizii, ambele părţi au formulat recurs.

Recurenta - pârâta B. S.R.L. a invocat motivele de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 6 C. proc. civ. şi a solicitat casarea deciziei şi trimiterea spre rejudecarea apelului incident.

Recurenta - pârâtă a susţinut că respingerea apelului său incident ca inadmisibil a fost rezultatul interpretării restrictive, nelegale a dispoziţiilor art. 472 alin. (1) C. proc. civ., lipsind-o de posibilitatea criticării unor considerente din cuprinsul hotărârii primei instanţe, care o nemulţumeau şi intrau în autoritatea de lucru judecat dacă nu erau repuse spre analiză instanţei de apel. Chiar dacă avea teoretic posibilitatea de a formula şi apel principal împotriva considerentelor, interesul său în criticarea acestora apărut după declararea apelului principal de către partea adversă, care tindea la schimbarea soluţiei primei instanţe, care îi era favorabilă, iar doctrina şi jurisprudenţa anterioară au statuat deja asupra posibilităţii declarării apelului incident atât împotriva soluţiei explicite din dispozitivul sentinţei, cât şi împotriva considerentelor atunci când se urmăreşte doar înlăturarea unor dezlegări greşite, în aplicarea dispoziţiilor art. 472 alin. (1) raportat la art. 461 alin. (2) C. proc. civ.

Totodată, a apreciat a fi contradictorii considerentele deciziei atacate prin care instanţa de apel, deşi reţine că şi considerentele fac parte din cuprinsul hotărârii, limitează scopul apelului incident la schimbarea soluţiei primei instanţe, precum şi cele referitoare la lipsa de relevanţa a calificării actului juridic dintre părţi în ansamblul motivării soluţiei, cu toate că, în absenţa unui antecontract, devenea inutilă analiza celorlalte condiţii legale.

Recurenta-reclamantă A. S.R.L. a criticat încheierea din data de 24.09.2019, invocând motivul de recurs prevăzut art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., cu argumentarea că respingerea probelor suplimentare solicitate (adrese în vederea obţinerii certificatului fiscal şi a extrasului de carte funciară pentru imobil, expertiză judiciară specialitate topografie, cadastru şi geodezie pentru întocmirea documentaţiei cadastrale şi o expertiză tehnică financiar - contabilă în vederea stabilirii cotei de taxe/impozite datorate pentru bunul promis) contravine dispoziţiilor art. 57 din O.U.G. nr. 80/2013 şi efectului devolutiv al apelului, constituind probe specifice acestui tip de litigiu, imposibil de administrat fără mijlocirea instanţei în condiţiile în care pârâta a încercat paralizarea demersului său judiciar. În acest sens, a menţionat în apărare considerentele Deciziei ICCJ nr. 21/2017 privind dezlegarea unor chestiuni de drept şi decizia ICCJ (de speţă) nr. 825/2015.

Totodată, recurenta - reclamantă a criticat soluţia instanţei de apel pentru aplicarea greşită a normelor de drept substanţial, din perspectiva motivului de recurs prevăzut art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

În acest cadru a susţinut aprecierea instanţei potrivit căreia înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară ar avea efect constitutiv de drepturi faţă de dispoziţiile tranzitorii din art. 56 alin. (2) din Legea nr. 71/2011, care prevăd doar efectul de opozabilitate faţă de terţi până la finalizarea lucrărilor de cadastru.

Recurenta - reclamantă a reiterat inaplicabilitatea în cauză a dispoziţiilor art. 35 şi 36 din Legea nr. 7/1996 referitoare exclusiv la procedura desfăşurată prin intermediul notarului public, care, transpusă în faţa instanţei de judecată, ar permite promitentului - vânzător să paralizeze acţiunea prin care se urmăreşte constituirea unui drept de proprietate asupra imobilului. A subliniat, totodată, că dispoziţiile art. 57 alin. (1) din O.U.G. nr. 80/2013 permiteau instanţei pronunţarea hotărârii în absenţa înscrierii în cartea funciară, cu prealabila efectuare a expertizei cadastrale şi realizare a celorlalte formalităţi, inclusiv individualizarea imobilului, în acelaşi scop fiind instituită şi norma de la art. 35 alin. (5) din Legea nr. 7/1996. În apărare, a invocat considerentele Deciziilor ICCJ nr. 24/2016, nr. 23/2017 privind dezlegarea unor probleme de drept.

De asemenea, recurenta - reclamantă a susţinut greşita interpretare şi aplicare a considerentelor Deciziei ICCJ nr. 42/2017, prin care au fost dezlegate chestiuni de drept referitoare la promisiunea de schimb, ce a condus la impunerea unei condiţii suplimentare referitoare la obţinerea certificatului fiscal, ce nu era incidentă în cauză. Mai mult, a apreciat eronată concluzia desprinsă de instanţa de apel din existenţa unui litigiu referitor la o declaraţie de impunere emisă împotriva pârâtei, ce a fundamentat soluţie de respingere a probei privind emiterea unei adrese pentru comunicarea unui certificat fiscal, excluzând posibilitatea ca eventualele datorii să fie achitate de pârâtă sau chiar de către reclamantă, chiar şi în absenţa unui capăt de cerere în acest sens.

Pe calea prezentului recurs, a fost criticată şi încheierea pronunţată la data de 30.09.2019, recurenta - reclamantă apreciind nejustificată respingerea cererii de recuzare a completului în condiţiile în care, în condiţiile concrete ale cauzei, garanţiile de imparţialitate nu mai erau respectate, respingerea probelor solicitate conducând la o antepronunţare.

Analizând, cu prioritate, soluţia asupra apelului incident din cuprinsul deciziei atacate, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie constată întemeiat recursul promovat de recurenta - pârâtă B. S.R.L. pentru următoarele considerente:

În esenţă, instanţa de apel a considerat a fi inadmisibil apelului incident declarat împotriva considerentelor sentinţei primei instanţe câtă vreme acesta nu tinde la schimbarea soluţiei instanţei, potrivit art. 472 C. proc. civ., iar partea justifica interes să promoveze cale de atac împotriva considerentelor chiar şi în absenţa apelului principal al părţii adverse.

Împotriva acestor argumente şi în sprijinul apărărilor recurentei - pârâte în cauza de faţă au devenit relevante considerentele Deciziei ICCJ nr. 14/2020 pronunţate într-un recurs în interesul legii, prin intermediul căreia, în interpretarea şi aplicarea unitară a dispoziţiilor art. 472 C. proc. civ., s-a statuat că apelul incident nu poate fi limitat la obiectul apelului principal, ci poate viza orice alte soluţii cuprinse în dispozitivul hotărârii atacate şi/sau considerentele acesteia. Prin intermediul acestora sunt demontate motivele reţinute de instanţa de apel pentru respingerea ca inadmisibilă a apelului incident în cadrul practicii neunitare evidenţiate anterior acestui recurs în interesul legii.

Astfel, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a stabilit că "interesul intimatului în promovarea căii de atac doar împotriva considerentelor unei hotărâri rezidă în evitarea autorităţii de lucru judecat sau, după caz, puterii de lucru judecat, în privinţa acelor considerente ale hotărârii care ar putea prejudicia această parte din proces, cu toate că soluţia cuprinsă în dispozitiv, atacată de partea adversă prin apelul principal, îi este favorabilă. În această situaţie, interesul intimatului vizează înlăturarea anumitor considerente prin care s-au dat dezlegări unor probleme de drept care nu au legătură cu judecata acelui proces sau care sunt greşite ori cuprind constatări de fapt ce prejudiciază partea".

Socotind soluţia preconizată de art. 461 alin. (2) din C. proc. civ., anume înlăturarea de către instanţa de apel a unor considerente şi înlocuirea lor cu propria argumentare în susţinerea soluţiei din dispozitiv, menţinută ca atare, drept o schimbare a hotărârii, în sensul art. 472 alin. (1) din C. proc. civ., respectiv a acelei părţi din hotărâre ce explicitează soluţia pronunţată şi intră sub autoritate de lucru judecat odată cu dispozitivul, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a statuat că "nu există o incompatibilitate între dispoziţiile art. 472 alin. (1) şi cele ale art. 461 alin. (2) din C. proc. civ., fiind posibilă exercitarea apelului/recursului incident împotriva considerentelor unei hotărâri care sunt de natură să afecteze situaţia juridică a intimatului, în cazul în care ar dobândi autoritate de lucru judecat prin neexercitarea căii de atac specifice".

Totodată, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie - Completul pentru soluţionarea recursului în interesul legii a reţinut că "doar după ce una dintre părţi alege să exercite apel principal se naşte interesul celeilalte părţi, intimată în apelul principal, de a formula, la rândul său, apel incident, prin care să urmărească schimbarea hotărârii primei instanţe, care să corespundă interesului său, fie în sensul de a surmonta, fie în sensul de a consolida situaţia juridică stabilită prin hotărârea supusă căii de atac".

În cuprinsul acestei decizii a fost înlăturat şi argumentul conform căruia, prin fixarea unor termene diferite în care, prin intermediul căilor incidentale, s-ar putea ataca altceva decât s-a atacat prin calea principală de atac, s-ar crea o inegalitate procesuală între părţile litigante, creându-se o situaţie mai favorabilă celui din apelul sau recursul incident, prin existenţa unui termen mai lung decât cel prevăzut pentru apelul/recursul principal, cât timp interesul exercitării fiecăreia dintre cele două căi de atac se manifestă diferit, această condiţie de exerciţiu ivindu-se la momente procesuale distincte, care nu pot fi privite decât în mod autonom, propriu fiecăreia dintre cele două forme de manifestare a intenţiei de a ataca hotărârea primei instanţe.

În ceea ce priveşte calificarea în concret a considerentelor criticate prin intermediul apelului incident, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie constată că acestea privesc chiar natura raportului juridic dintre părţi, premisă importantă în analiza temeiniciei acţiunii formulate de reclamantă. Cu toate că, în final, prima instanţă a respins acţiunea acesteia, considerând neîndeplinite alte cerinţe impuse pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, în condiţiile în care soluţia a fost criticată de reclamantă şi aceasta tinde la înlăturarea argumentelor reţinute de instanţă împotriva sa, pârâta are interes în a urmări înlocuirea considerentelor apreciate a fi greşite cu altele, ce ar pune în discuţie relevanţa celorlalte aspecte analizate de instanţă.

Faţă de cele reţinute, în baza art. 497 raportat la art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., va fi admis recursul şi se va dispune casarea deciziei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecarea cu prioritate a apelului incident, soluţia asupra acestuia influenţând modalitatea de analiză a celorlalte condiţii specifice acţiunii formulate.

În ceea ce priveşte recursul promovat de recurenta - reclamantă A. S.R.L. împotriva încheierii din data de 24.09.2019 şi a deciziei civile nr. 1934/19.11.2019, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie îl socoteşte deopotrivă întemeiat, pentru următoarele considerente:

Pentru menţinerea soluţiei de respingere a acţiunii ca neîntemeiată, instanţa de apel a reţinut, în esenţă, neîndeplinirea cerinţelor speciale privitoare la înscrierea prealabilă a imobilului în cartea funciară faţă de dispoziţiile art. 35 alin. (1) şi 36 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, şi prezentarea unui certificat de atestare fiscală din care să rezulte achitarea tuturor obligaţiilor de plată către bugetul local prin raportare la art. 195 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 coroborat cu art. 57 alin. (1) din O.U.G. nr. 80/2013. În prealabil, prin încheierea atacată, instanţa de apel a respins suplimentarea probatoriului în sensul solicitat de apelantul - reclamant, ce ar fi permis, în opinia acestuia, suplinirea acestor cerinţe în condiţiile pasivităţii culpabile a pârâtului promitent - vânzător.

În acest cadru, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie subliniază că instanţa de apel a constatat îndeplinite următoarele condiţii: să existe o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare valabil încheiată (art. 1669 alin. (1) C. civ.); promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în a căror lipsă părţile nu ar putea executa promisiunea (art. 1279 alin. (1) C. civ.); una dintre părţi refuză nejustificat încheierea contractului în forma autentică (art. 1279 alin. (3) C. civ.); să nu existe o clauză de dezicere (art. 1276 alin. (1) C. civ.); reclamanta să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract (art. 1279 alin. (3) prima teza C. civ.); natura contractului promis să permită pronuntarea unei hotarâri care să ţină loc de act autentic (art. 1279 alin. (3) teza a II-a C. civ.), premisa preexistenţei promisiunii de vânzare - cumpărare fiind contestată pe cale apelului incident şi urmând a fi reevaluată.

Totodată, s-a reţinut situaţia de fapt necontestată privitoare la neintabularea imobilului ce a făcut obiectul convenţiei părţilor, cunoscut fiind faptul că, în absenţa demersurilor promitentului vânzător în vederea înscrierii imobilului în cartea funciară şi a obţinerii extrasului de carte funciară şi a certificatului de atestare fiscală, reclamantul care a promovat acţiunea nu poate realiza el însuşi aceste operaţiuni, pentru a face dovada îndeplinirii cerinţelor impuse de instanţe. Or, în aceste condiţii, simpla conduită a pârâtului ar conduce la blocarea acţiunii care tinde la executarea în natură a obligaţiilor asumate de către acesta prin convenţia anterioară, recunoscută ca fiind valabilă de instanţă şi menită a produce efecte.

Pe de altă parte, astfel cum s-a subliniat şi în cuprinsul Deciziei ICCJ nr. 24/2016 privind dezlegarea unor chestiuni de drept, având în vedere că, prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, se tinde la obţinerea unui act translativ de proprietate, condiţiile de validitate ale contractului trebuie verificate prin raportare la momentul pronunţării hotărârii, şi nu la cel al formulării acţiunii (s.n.). Chiar dacă decizia menţionată se referă la îndeplinirea altor cerinţe necesare pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare - cumpărare a unui teren extravilan, considerente de principiu din cuprinsul acesteia pot fi valorificate şi în cauza de faţă, ţinând cont de premisele similare.

Astfel, cu referire la abilitarea instanţei de a suplini condiţiile de validitate speciale prevăzute de art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, privitoare la respectarea dreptului de preemţiune prevăzut de art. 4 din lege, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a precizat că legea specială nu autorizează instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare- cumpărare în lipsa întrunirii cumulative a condiţiilor de validitate speciale pe care acest act normativ le impune. Conform art. 1.669 din C. civ., singura condiţie de validitate care poate fi suplinită de instanţă, în condiţiile legii, este consimţământul promitentului care refuză în mod nejustificat să încheie contractul promis, aceasta fiind însă o condiţie generală de validitate.

În ceea ce priveşte posibilitatea îndeplinirii condiţiilor de validitate speciale prevăzute de art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, în cursul procesului, cu concursul instanţei de judecată, momentul de referinţă pentru verificarea îndeplinirii tuturor condiţiilor de validitate ale vânzării este acela al pronunţării hotărârii judecătoreşti. Din perspectiva dreptului procesual, acest moment pune capăt unei faze a judecăţii. Cum nu există nicio dispoziţie contrară, în acord cu dispoziţiile C. proc. civ., instanţa de judecată poate administra probe care pot constitui dovezi ale îndeplinirii condiţiilor de validitate speciale prevăzute de art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare.

Pe cale de consecinţă, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a stabilit că, în principiu, instanţa de judecată poate dispune îndeplinirea formalităţilor în vederea obţinerii avizelor prevăzute la art. 3 şi art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, de la autorităţile competente şi parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preempţiune prevăzut de art. 4 din acelaşi act normativ, în cursul judecăţii.

Faţă de cele reţinute, apreciem că aceste considerente sunt relevante şi în cauza de faţă permiţând, prin analogie, aceeaşi concluzie, şi anume că cerinţe de valabilitate similare pot fi îndeplinite în cursul judecăţii, cu concursul instanţei de judecată, care va dispune administrarea unor probe care pot constitui dovezi ale îndeplinirii acestora. Pentru această concluzie avem în vedere faptul că premisele şi scopurile urmărite prin promovarea acţiunii în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare- cumpărare sunt aceleaşi fie ca vorbim de teren agricol extravilan, fie că vorbim de construcţie, valorificându-se deopotrivă dispoziţiile art. 1.669 alin. (1) C. civ. (pentru situaţia promisiunii bilaterale de vânzare), care reiau textul general cuprins în art. 1.279 alin. (3) teza întâi C. civ., în ceea ce priveşte executarea silită a obligaţiei de a încheia un contract de vânzare, asumată printr-o promisiune bilaterală, potrivit cărora, în cazul refuzului nejustificat al uneia dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare să încheie contractul promis, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate solicita instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, sub rezerva de a fi întrunite toate condiţiile de validitate ale vânzării. Dacă nu s-ar recunoaşte instanţei posibilitatea de a acţiona activ în sensul complinirii unor cerinţe legale în cursul judecăţii, prin administrarea unor probe specifice, demersul judiciar al reclamantului ar fi complet lipsit de finalitate în faţa refuzului pârâtului de a realiza procedurile prealabile înstrăinării imobilului.

În acelaşi sens sunt în final şi concluziile formulate în considerentele Deciziei ICCJ nr. 42/2017 privind dezlegarea unor chestiuni de drept, amplu preluate şi de instanţa de apel, fără a urmări, însă, întrutotul scopul acestora raportat la cauza de faţă. Contrar susţinerilor recurentei - reclamante, apreciem că acestea pot fi valorificate şi în cauza de faţă, chiar dacă soluţia are în vedere o promisiune bilaterală de schimb, întreaga argumentare din cuprinsul deciziei amintite pornind de la premisa aplicării în materia schimbului a dispoziţiilor privitoare la vânzare, potrivit art. 1764 alin. (1) C. civ., inclusiv sub aspectul posibilităţii pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act translativ de proprietate.

În cuprinsul acestei decizii, se subliniază, cu prioritate, că, la fel ca notarul public, care verifică aceleaşi condiţii cu ocazia întocmirii unui act de schimb voluntar, instanţelor le revin obligaţii similare, deoarece, prin hotărârea care ţine loc de act autentic, se suplineşte doar consimţământul părţilor la întocmirea actului de schimb; înscrisurile doveditoare ale dreptului de proprietate, ca şi actul din care să rezulte că proprietarul actual al bunului are achitate toate obligaţiile de plată datorate bugetului local al unităţii administrative-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează sunt însă aceleaşi.

Pornind de la această premisă, ce se regăseşte şi în deciziile anterioare pronunţate în procedurile de unificare a jurisprudenţei, instanţa de apel a reţinut în mod corect necesitatea respectării cerinţelor art. 35 şi 36 din Legea nr. 7/1996 şi a obligaţiei prevăzute de art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală, omiţând însă faptul că îndeplinirea acestora se verifică la momentul pronunţării hotărârii, în cursul procesului acestea putând fi complinite, inclusiv prin mijlocirea instanţelor.

Deşi finalitatea ambelor proceduri este aceeaşi din perspectiva efectului translativ de proprietate, conduita părţilor şi pârghiile procesuale conferite instanţelor de judecată sunt diferite şi impun nuanţări în cazul procedurii judiciare generate de formularea unei acţiuni care să conducă la pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare. Astfel, spre deosebire de situaţia procedurii necontencioase notariale, în cadrul căreia părţile se prezintă voluntar şi conlucrează în vederea îndeplinirii cerinţelor legale pentru întocmirea actului, atunci când parcurgerea acesteia nu este posibilă din cauza refuzului uneia dintre părţi, nu se poate pretinde aceeaşi contribuţie din partea ambelor părţi şi în cazul procedurii contencioase desfăşurate în faţa instanţei. În aceste condiţii, respingând de principiu rolul activ în administrarea unor probe menite a complini îndeplinirea unor cerinţe legale, s-ar ajunge ca refuzul nejustificat al unei părţi să ducă la lipsirea de finalitate a acestei forme de executare silită a obligaţiei asumate de aceasta printr-o promisiune bilaterală de vânzare.

Şi în acest caz, pentru ca pârâtul să nu paralizeze eficienţa acţiunii, prin refuzul de a prezenta certificatul de atestare fiscală, ICCJ a subliniat în cuprinsul Deciziei nr. 42/2017 că dispoziţiile art. 57 din O.U.G. nr. 80/2013 au pus în sarcina instanţei obligaţia de a solicita certificatul de atestare fiscală referitor la bun. Totodată, a menţionat că, pentru a se evita o conduită abuzivă din partea pârâtului, ar trebui să se acorde reclamantului (dacă formulează un petit în acest sens), posibilitatea de a plăti el însuşi obligaţiile datorate la bugetul local de către cealaltă parte, simultan cu abilitarea de a cere, în cadrul aceluiaşi proces sau pe cale separată, obligarea acesteia din urmă la suportarea unor daune-interese egale cu cuantumul obligaţiilor achitate.

Deşi a citat considerentele anterioare al Deciziei ICCJ nr. 42/2017, instanţa de apel nu a urmărit realizarea scopului propus de acestea. Dacă litigiul preexistent al pârâtei putea conduce în mod justificat la concluzia existenţei unor datorii constând în impozite aferente imobilului ce a format obiectul convenţiei dintre părţi, instanţa de apel trebuia să ţină cont de faptul că reclamanta nu putea cunoaşte prin mijloace proprii sumele datorate de pârâtă cu acest titlu, dar, chiar şi în absenţa unei cereri exprese în acest sens, urmărise, încă din faţa primei instanţe, îndeplinirea cerinţelor legale pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic, fiindu-i deschisă posibilitatea unei asemenea solicitări în cadrul procesului, dar şi pe cale separată, fără a exclude chiar şi plata sumelor restante în numele promitentului - vânzător.

Pentru aceste motive, în baza art. 497 raportat la art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C. proc. civ., va fi admis recursul recurentei - reclamante împotriva încheierii din 24 septembrie 2019 şi deciziei civile nr. 1934/19.11.2019 şi se va dispune casarea încheierii şi a deciziei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecarea a apelului părţii, după prealabila analiză a apelului incident.

În ceea ce priveşte recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva încheierii din 30 septembrie 2019, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie îl găseşte nefondat şi îl va respinge ca atare, în temeiul art. 496 raportat la art. 488 alin. (1) pct. 1 şi 5, constatând că instanţa de apel era ţinută să se pronunţe asupra probelor solicitate, iar soluţia adoptată cu privire la acestea nu constituie un motiv de incompatibilitate absolută sau relativă în sensul celor limitativ enunţate la art. 41 şi 42 C. proc. civ. şi nu poate conduce la concluzia lipsei de imparţialitate din partea instanţei de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva încheierii din 30 septembrie 2019 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Admite recursurile declarate de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva încheierii din 24 septembrie 2019 şi deciziei civile nr. 1934/A din 19 noiembrie 2019 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă şi de recurenta-pârâtă B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 1934/A din 19 noiembrie 2019 pronunţată de aceeaşi instanţă.

Casează încheierea şi decizia recurate şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 4 februarie 2020.