Rescission of real estate sale for hidden defects upheld; seller's appeal dismissed

Şedinţa publică din data de 30 septembrie 2020

Asupra recursului de faţă, din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Ilfov la 30 septembrie 2015, sub nr. x/2015, reclamanţii A. şi B. au solicitat instanţei, în contradictoriu cu pârâta C. S.R.L. şi cu intervenienţii forţaţi D. şi E., ca, prin sentinţa ce o va pronunţa, să dispună rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 11 octombrie 2011 de BNP F. G. şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, în sensul restituirii către B. şi A. a preţului achitat în cuantum de 89.000 euro, precum şi a cheltuielilor vânzării în cuantum de 4.951 RON, iar în subsidiar, obligarea pârâtei la plata sumei de 20.000 euro reprezentând preţul redus proporţional cu diminuarea valorii bunului vândut.

Pârâta C. S.R.L. a depus întâmpinare, prin care a invocat excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, şi cerere de chemare în garanţie a societăţii H. S.R.L. prin care a solicitat obligarea acesteia la plata sumei de 89.000 euro şi 4.951 RON, urmând ca imobilul să intre în proprietatea chematei în garanţie, iar în subsidiar obligarea chematei în garanţie la plata sumei de 20.000 euro reprezentând preţul redus proporţional cu diminuarea valorii bunului vândut, precum şi la plata cheltuielilor de judecată.

La rândul său, chemata în garanţie H. S.R.L. a formulat întâmpinare faţă de cererea de chemare în garanţie formulată de pârâta C. S.R.L., prin care a invocat excepţia inadmisibilităţii acestei cereri şi a solicitat respingerea cererii ca nefondată. Faţă de cererea de chemare în judecată, aceeaşi parte a invocat excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, iar, în subsidiar, diminuarea pretenţiilor solicitate de reclamanţi.

H. S.R.L. a formulat şi cerere de chemare în garanţie a societăţii I. S.R.L., prin care a solicitat, în cazul admiterii cererii de chemare în garanţie formulate de C. S.R.L., obligarea subcontractorului la plata sumei de 89.000 euro şi 4.951 RON, urmând ca imobilul să intre în proprietatea chematei în garanţie, iar, în subsidiar, obligarea chematei în garanţie la plata sumei de 20.000 euro reprezentând preţul redus proporţional cu diminuarea valorii bunului vândut, precum şi la plata cheltuielilor de judecată.

Prin încheierea de şedinţă din 28 septembrie 2016, instanţa a admis în principiu cererea de chemare în garanţie formulată de pârâta C. S.R.L. în contradictoriu cu chemata în garanţie H. S.R.L. şi cererea de chemare în garanţie formulată de către chemata în garanţie H. S.R.L. în contradictoriu cu I. S.R.L. A respins cererea de intervenţie formulată de către reclamanţi şi a dispus scoaterea din cauză şi rectificarea sistemului Ecris cu privire la intervenienţii forţaţi D. si E..

Chemata în garanţie I. S.R.L. a depus întâmpinare prin care a invocat excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată şi a cererii de chemare în garanţie.

Prin încheierea de şedinţă din 15 noiembrie 2016, instanţa a unit cu fondul excepţia prescripţiei invocată de pârâtă prin întâmpinare.

Prin sentinţa civilă nr. 2698/2018 din 8 octombrie 2018, Tribunalul Ilfov, secţia Civilă a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, ca neîntemeiată, a admis acţiunea, a dispus rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 11 octombrie 2011 de BNP F.

G., a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară, în sensul că a obligat pârâta C. S.R.L. la restituirea către reclamanţi a sumei de 89.000 euro, inclusiv TVA, reprezentând preţul achitat pentru imobilul în litigiu, precum şi la restituirea cheltuielilor vânzării în cuantum de 4.951 RON. A respins cererea de chemare în garanţie formulată de pârâta C. S.R.L. în contradictoriu cu chemata în garanţie H. S.R.L. A respins cererea de chemare în garanţie formulată de chemata în garanţie H. S.R.L. faţă de chemata în garanţie I. S.R.L., ca rămasă fără obiect, şi a obligat pârâta la plata către reclamanţi a sumei de 16.461 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta C. S.R.L.

Prin decizia civilă nr. 1079A din 18 iunie 2019, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă a respins apelul formulat de apelanta-pârâtă C. S.R.L. şi a obligat-o pe aceasta la plata către intimaţii-reclamanţi a sumei de 9.000 RON cheltuieli de judecată în apel.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs C. S.R.L., solicitând admiterea acestuia şi casarea cu trimitere a deciziei atacate.

Motivele de recurs invocate sunt, în esenţă, următoarele:

Recurenta-pârâtă susţine că instanţa de apel a aplicat greşit dispoziţiile art. 2537 pct. 1 coroborate cu cele ale art. 2538 C. civ. întrucât a echivalat faptele recurentei cu o recunoaştere tacită şi a considerat că termenul de prescripţie a fost întrerupt şi mai susţine că au fost ignorate prevederile art. 1710 alin. (2) C. civ. întrucât nu s-a evaluat gravitatea prejudiciului şi nu s-a aplicat unul din remediile prevăzute de art. 1710 alin. (1) din acelaşi cod.

În dezvoltarea acestor critici, se afirmă că instanţa de apel, în mod greşit, a considerat că acţiunea recurentei-pârâte de a solicita antreprenorului constructor H. S.R.L. efectuarea de reparaţii în scopul remedierii viciilor ascunse invocate de intimaţii-reclamanţi reprezintă un act de recunoaştere şi poate întrerupe cursul prescripţiei extinctive, în sensul prevăzut de art. 2537 şi art. 2538 C. civ.. În opinia recurentei, actul recognitiv trebuie să emane de la debitorul obligaţiei, să se manifeste în mod direct faţă de creditorul obligaţiei şi să privească dreptul care se prescrie, iar în cazul recunoaşterii tacite, aceasta să fie neechivocă.

Recurenta-pârâtă susţine că instanţa de apel ar fi putut să analizeze gravitatea prejudiciului şi să stabilească un remediu al viciilor ascunse raportat la prejudiciu şi în lipsa unei cereri reconvenţionale, chiar dacă această susţinere a fost făcută direct în apel. În opinia autoarei căii de atac, reevaluarea prejudiciului nu este un aspect nou, ci o componentă intrinsecă a oricărei cereri în justiţie ce are ca obiect garanţia pentru vicii ascunse. Se mai susţine că această cerere a fost formulată şi în faţa primei instanţe şi că nu ar fi putut face obiectul unei cereri reconvenţionale, fiind o apărare de fond.

Raportat la soluţia pronunţată pe cererea de chemare în garanţie, recurenta-pârâtă arată că noţiunea de prejudiciu cert a fost interpretată greşit şi că instanţa a refuzat să stabilească cuantumul prejudiciului ignorând dispoziţiile art. 1532 alin. (3) C. civ., pe cele ale art. 47 din Cartea Fundamentală a Uniunii Europene şi pe cele ale art. 6 din Carta Europeană a Drepturilor Omului.

Autoarea căii de atac afirmă că instanţa de apel nu a evaluat corect certitudinea prejudiciului şi că, odată stabilită existenţa prejudiciului, cuantumul determinabil al acestuia dă posibilitatea instanţei să admită în parte acţiunea. Aceeaşi parte susţine că, în speţă, dovada cuantumului prejudiciului, în oricare din variantele solicitate de reclamanţi, a fost făcută pe baza raportului de expertiză, iar dacă instanţa ar fi considerat necesar, ar fi putut dispune suplimentarea probatoriului. Se mai susţine că instanţa de apel a confundat caracterul cert al prejudiciului cu cuantumul acestuia.

Recurenta-pârâtă arată că instanţa de apel a reţinut greşit inaplicabilitatea în cauză a Noului C. civ. şi respectiv a dispoziţiilor art. 1532 alin. (3) întrucât prejudiciul s-a născut sub imperiul acestei legi. Mai arată că aceasta nu este o normă de excepţie, astfel cum se constată în decizia atacată, ci o normă care obligă instanţa de judecată să stabilească cuantumul prejudiciului.

În subsidiar, în măsura în care s-ar constata că prevederile art. 1532 alin. (3) C. civ. nu sunt incidente în cauză, se invocă încălcarea dispoziţiilor art. 47 din Carta Drepturilor Fundamentale a Uniunii Europene privind dreptul la o cale de atac eficientă şi la un proces echitabil, motivat de faptul că instanţa de apel nu a pus în dezbaterea părţilor necesitatea administrării unui probatoriu suplimentar pentru a dovedi cuantumul prejudiciului şi nu a avut în vedere concluziile raportului de expertiză.

Recurenta-pârâtă şi-a întemeiat cererea de recurs pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Intimaţii-reclamanţi A. şi B. au depus întâmpinare prin care au invocat excepţia nulităţii recursului, iar, în subsidiar, au solicitat respingerea acestui ca nefondat.

Pe baza cererii de recurs, a întâmpinării depuse şi a răspunsului la întâmpinare, în temeiul art. 493 C. proc. civ., s-a dispus întocmirea raportului de către magistratul-asistent desemnat prin care s-a reţinut că recursul este admisibil în principiu.

Prin încheierea din 1 aprilie 2020, s-a dispus comunicarea către părţi a raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului declarat, în temeiul dispoziţiilor art. 493 alin. (4) C. proc. civ.. Recurenta-pârâtă a depus punct de vedere cu privire la raport prin care a solicitat soluţionarea recursului conform prevederilor art. 493 alin. (7) din acelaşi cod.

Prin încheierea din 1 iulie 2020 a fost respinsă excepţia nulităţii recursului, constatându-se că, din criticile prezentate în cererea de recurs, se desprind motive de nelegalitate ce pot fi analizate din perspectiva dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., a fost admis în principiu recursul declarat de recurenta-pârâtă C. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 1079A din 18 iunie 2019 şi s-a fixat termen de judecată la 30 septembrie 2020, în vederea soluţionării recursului în şedinţă publică.

Examinând decizia atacată, în limitele controlului de legalitate, în raport de criticile formulate şi de dispoziţiile legale incidente, Înalta Curte reţine următoarele:

Motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. poate fi invocat atunci când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

Criticile referitoare la soluţionarea greşită a excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune nu vor fi însuşite de Înalta Curte deoarece instanţa de apel a aplicat corect dispoziţiile art. 2537 alin. (1) coroborate cu cele ale art. 2538 C. civ., în conformitate cu care prescripţia dreptului material la acţiune se întrerupe prin recunoaşterea, în orice mod, a dreptului a cărui acţiune se prescrie, făcută de către cel în folosul căruia curge prescripţia, iar această recunoaştere poate fi unilaterală sau convenţională, expresă sau tacită.

Astfel cum s-a stabilit în doctrină şi jurisprudenţă, prescripţia extinctivă se întemeiază pe culpa titularului unui drept subiectiv care neglijează exerciţiul acestuia înăuntrul termenului legal, având caracter de sancţiune. Termenul de prescripţie nu îşi continuă cursul ori de câte ori survin anumite împrejurări care exclud culpa celui îndreptăţit să exercite acţiunea, împrejurări care sunt limitativ stabilite de lege. Una din aceste împrejurări, care au vocaţia de a modifica cursul prescripţiei extinctive, este recunoaşterea de către cel în folosul căruia curge prescripţia dreptului subiectiv civil respectiv.

În aplicarea dispoziţiilor legale mai sus menţionate, curtea de apel a stabilit că recurenta-pârâtă a făcut demersuri repetate pe parcursul anilor 2012, 2014, 2015 pentru a remedia deficienţele imobilului în discuţie, că aceste demersuri au fost realizate în folosul intimaţilor-reclamanţi, în calitate de cumpărători, şi că au valoarea juridică a unei recunoaşteri a dreptului intimaţilor-reclamanţi de a obţine reparararea viciilor ascunse ale imobilului a cărui proprietate le-a transmis-o recurenta-pârâtă.

În ceea ce priveşte criticile prin care se susţine că instanţa de apel ar fi putut să dea eficienţă dispoziţiilor art. 1710 alin. (1) şi (2) C. civ. în absenţa unei cereri reconvenţionale a recurentei-pârâte, instanţa supremă reţine că, în mod corect, curtea de apel a stabilit că aplicarea unui alt remediu decât cel solicitat de intimaţii-reclamanţi nu se poate face decât în situaţia în care recurenta-pârâtă, în calitate de vânzătoare, formulează o cerere expresă în acest sens, cu respectarea dispoziţiilor procedurale incidente. Deoarece recurenta-pârâtă nu a formulat o cerere reconvenţională cu acest obiect şi faţă de limitele efectului devolutiv al apelului, definite de art. 478 C. proc. civ., criticile formulate pe acest aspect vor fi înlăturate.

Instanţa de recurs va înlătura şi criticile referitoare la soluţia pronunţată pe cererea de chemare în garanţie prin care autoarea căii de atac arată că noţiunea de prejudiciu cert a fost interpretată greşit. Determinarea caracterului cert al prejudiciului necesită analiza unor aspecte de fapt (cum ar fi valoarea lucrărilor efectuate necorespunzător, imposibilitatea de vânzare a imobilului în discuţie) care nu mai pot fi devoluate în această etapă procesuală.

Argumentele prin care recurenta-pârâtă susţine că, în mod nelegal, instanţa de apel a refuzat să stabilească cuantumul prejudiciului ignorând dispoziţiile art. 1532 alin. (3) C. civ. nu justifică reformarea deciziei atacate. Conform acestor dispoziţii legale, prejudiciul al cărui cuantum nu poate fi stabilit cu certitudine se determină de instanţă, textul având în vedere ipoteza prejudiciului care nu este cert în privinţa posibilităţii de evaluare, iar nu a existenţei sale. Or, în cauza de faţă, instanţa de apel a reţinut în mod corect că recurenta-pârâtă nu a fost în imposibilitate de a administra probe prin care să dovedească atât existenţa, cât şi cuantumul prejudiciului. Prin încheierea de şedinţă din 19 martie 2019, Curtea de Apel Bucureşti a luat act că părţile nu au înţeles să administreze un probatoriu nou în calea de atac, iar instanţa a dispus din oficiu, în virtutea rolului său activ, administrarea probelor pe care le-a considerat necesare. Ca urmare, instanţa de apel a respectat prevederile legale şi în mod corect a respins calea devolutivă de atac pe aspectul cererii de chemare în garanţie.

Instanţa supremă observă că argumentele recurentei-pârâte prin care aceasta invocă încălcarea dispoziţiilor art. 47 din Cartea Fundamentală a Uniunii Europene şi pe cele ale art. 6 din Carta Europeană a Drepturilor Omului referitoare la un proces echitabil vizează administrarea probelor în calea de atac a apelului. Aceste critici nu pot fi avute în vedere deoarece instanţa de apel, în virtutea rolului său activ, a dat posibilitatea părţilor de a aduce dovezi noi în sprijinul susţinerilor lor şi a dispus, din oficiu, completarea materialului probator. Instanţa de apel, ca instanţă devolutivă, are plenitudine de apreciere în ceea ce priveşte probele administrate în cauză, iar instanţa de recurs nu poate, în cadrul controlului de legalitate, să intervină în aprecierea asupra oportunităţii administrării probelor în proces.

Pentru aceste considerente, în temeiul art. 496 alin. (1) teza a II-a C. proc. civ., Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie va respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-pârâtă C. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 1079 A din 18 iunie 2019 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-pârâtă C. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 1079 A din 18 iunie 2019 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 30 septembrie 2020.