Prescriptive period for rescission of real estate sale based on breach of contractual building obligations versus non-payment of price.

Şedinţa publică din data de 15 iunie 2021

Deliberând asupra recursurilor, din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

1. Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bihor, secţia I civilă, la data de 26 februarie 2015, sub dosar nr. x/2015, reclamantul Judeţul Bihor, prin Consiliul Judeţean Bihor, în contradictoriu cu pârâta S.C. A. S.R.L., a solicitat rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare nr. x/23.06.2006 încheiat între părţi, obligarea pârâtei la restituirea în proprietatea sa a terenurilor care au făcut obiectul vânzării, libere de orice sarcini, precum şi la plata contravalorii reactualizate pentru acele terenuri pentru care nu au fost demarate lucrări de construcţie, cu cheltuieli de judecată.

Pârâta S.C. A. S.R.L., prin întâmpinare, a invocat excepţia de conexitate, susţinând că între acest litigiu şi cel care formează obiectul dosarului nr. x/2015, al aceluiaşi tribunal, există o strânsă legătură, precum şi excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, iar referitor la petitele 2 şi 3 a solicitat suspendarea judecăţii în temeiul art. 36 din Legea nr. 85/2006, având în vedere deschiderea faţă de ea a procedurii insolvenţei. De asemenea, a invocat excepţia de nelegalitate a următoarelor acte administrative: H.C.J. nr. 121/30.05.2014, Procesul-verbal de constatare nr. x/28.11.2014, H.C.J. nr. 288/17.12.2014, H.C.J. nr. 10/29.01.2015 şi Decizia nr. 46/2014 a Camerei de Conturi a Judeţului Bihor - pct. 3, pe motiv că nu au la bază un studiu real şi efectiv al relaţiei contractuale dintre cele două părţi, neexistând o expertizare a unui eventual prejudiciu adus reclamantului.

Pe cale reconvenţională a solicitat constatarea nulităţii absolute a prevederilor art. 9 alin. final din caietul de sarcini, a declaraţiei de acceptare ce constituie anexa 3 la caietul de sarcini, a prevederilor art. 9 pct. 9 teza finală din caietul de sarcini şi obligarea reclamantului-pârât reconvenţional, în ipoteza în care se va dispune rezoluţiunea contractului, la restituirea în întregime a preţului achitat, împreună cu dobânda legală până la data plăţii integrale.

Prin sentinţa civilă nr. 187/C/25.11.2015 secţia I Civilă a Tribunalului Bihor şi-a declinat competenţa de soluţionare în favoarea secţiei a II-a Civilă a aceleiaşi instanţe.

2. Dosarul a fost reînregistrat la Tribunalul Bihor, secţia a II-a civilă sub nr. x/2015*.

În data de 31 martie 2016 reclamantul-pârât reconvenţional a depus o precizare a cererii de chemare în judecată, solicitând citarea în calitate de pârâţi a B. S.A., prin Sucursala Judeţeană Bihor, şi a Agenţiei Naţionale de Administrare Fiscală - Direcţia Generală de Administrare a Marilor Contribuabili.

Sub aspectul obiectului, a cerut, urmare aplicării principiului resolvitur jure dantis, resolvitur jus accipientis, să se dispună rezoluţiunea contractelor de ipotecă nr. x/14.05.2007, nr. y/14.05.2007 şi nr. DCCM192/7164/d/29.07.2010, revenirea la situaţia anterioară de carte funciară, radierea înscrierilor din cartea funciară în ceea ce priveşte dreptul de ipotecă şi interdicţia de înstrăinare şi grevare înscrise în favoarea B. S.A., lipsirea de efect a dreptului de ipotecă legală înscris în favoarea Agenţiei Naţionale de Administrare Fiscală, revenirea la situaţia anterioară de carte funciară şi radierea dreptului de ipotecă legală şi a sechestrului asigurător înscrise în favoarea acesteia.

La termenul de judecată din data de 12 octombrie 2016, dosarul nr. x/2015, prin care acelaşi reclamant a solicitat, în contradictoriu cu aceeaşi pârâtă, anularea contractului de vânzare-cumpărare nr. x/23.06.2006, restituirea terenurilor care au făcut obiectul acestuia libere de orice sarcini, precum şi plata contravalorii reactualizate pentru acele terenuri pentru care nu au fost demarate lucrări de construcţie, a fost conexat la dosarul nr. x/2015, apreciindu-se că soluţionarea lor împreună ar duce la o mai bună administrare a actului de justiţie.

La acelaşi termen tribunalul a respins excepţiile invocate în cauză, unind cu fondul doar excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, precum şi pe cea a inadmisibilităţii.

În data de 25 octombrie 2016 pârâta-reclamantă reconvenţional şi-a precizat capătul 3 din cerere, arătând că solicită obligarea reclamantului-pârât reconvenţional la plata sumei de 1.520.000 RON, actualizată în raport de indicele de inflaţie, iar în data de 7 decembrie 2016 a depus o cerere de renunţare la plata contravalorii apartamentelor executate şi nevândute.

Prin sentinţa nr. 73/LP/2019 din 14 martie 2019 Tribunalul Bihor, secţia a II-a civilă a respins ca nefondată excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, admiţând, în schimb, excepţia prescripţiei extinctive a dreptului material la acţiune şi, în consecinţă, a respins ca prescrise cererile principale modificate, formulate de reclamantul-pârât reconvenţional Judeţul Bihor, prin Consiliul Judeţean Bihor, în contradictoriu cu pârâta-reclamantă reconvenţional S.C. A. S.R.L., precum şi pârâtele B. S.A. şi Agenţia Naţională de Administrare Fiscală - Direcţia Generală de Administrare a Marilor Contribuabili. De asemenea, instanţa a respins ca inadmisibilă excepţia de nelegalitate invocată de pârâta-reclamantă reconvenţional S.C. A. S.R.L., precum şi cererea reconvenţională formulată de aceasta, în contradictoriu cu reclamantul-pârât reconvenţional Judeţul Bihor, prin Consiliul Judeţean Bihor, compensând în întregime cheltuielile de judecată avansate de părţi.

3. Împotriva acestei sentinţe au formulat apel pârâta-reclamantă reconvenţional S.C. A. S.R.L., precum şi reclamantul-pârât reconvenţional Judeţul Bihor, prin Consiliul Judeţean Bihor, acesta din urmă atacând şi încheierea de şedinţă din data de 12 octombrie 2016.

4. Prin decizia nr. 327/C/2019-A din 10 octombrie 2019 Curtea de Apel Oradea, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantul-pârât reconvenţional, însă a admis apelul pârâtei-reclamantă reconvenţional S.C. A. S.R.L., schimbând în parte sentinţa nr. 73/LP/2019 din 14 martie 2019 a Tribunalului Bihor, în sensul că a înlăturat dispoziţia privind compensarea în totalitate a cheltuielilor de judecată şi a obligat Judeţul Bihor, prin Consiliul Judeţean Bihor, să plătească A. S.R.L. suma de 55.594 RON, reprezentând cheltuieli de judecată în fond.

Totodată, a obligat apelantul Judeţul Bihor, prin Consiliul Judeţean Bihor, la plata sumei de 15.000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată parţiale în apel, în favoarea intimatei S.C. A. S.R.L., precum şi a sumei de 1.700 RON, cu acelaşi titlu, în favoarea intimatei B. S.A.

5. Împotriva acestei decizii au declarat recurs atât reclamantul Judeţul Bihor, prin Consiliul Judeţean Bihor, cât şi pârâta S.C. A. S.R.L.

6. Recurentul-reclamant Judeţul Bihor, prin Consiliul Judeţean Bihor, prevalându-se de motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., a solicitat modificarea deciziei atacate, în sensul admiterii apelului pe care l-a formulat împotriva sentinţei nr. 73/LP/2019 din 14 martie 2019 şi a încheierii din data de 12 octombrie 2016, ambele pronunţate de Tribunalul Bihor, secţia a II-a civilă în dosarul nr. x/2015, cu consecinţa anulării lor în parte şi, în rejudecare, respingerea excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune şi admiterea cererilor de chemare în judecată precizate, precum şi respingerea ca nefondat a apelului pârâtei-reclamantă reconvenţional.

Prima critică vizează încălcarea sau aplicarea greşită a prevederilor art. 1368 din vechiul C. civ., în sensul că acţiunea pe care a promovat-o îndeplineşte condiţiile acestui text de lege, pentru că urmăreşte nu numai desfiinţarea contractelor, ci şi redobândirea bunurilor vândute, astfel că este o veritabilă acţiune reală. Fiind o acţiunea reală, acţiunea vânzătorului pentru rezoluţiunea vânzării este imprescriptibilă extinctiv, potrivit art. 21 din Decretul nr. 167/1958.

Susţine că în mod greşit i-au fost respinse apărările, prin raportare strict la noţiunea de preţ a vânzării, fără a se ţine seama de faptul că stabilirea preţului în bani ca fiind de esenţa contractului de vânzare-cumpărare nu exclude ca preţul să aibă şi o altă componentă, important fiind numai ca suma de bani să constituie prestaţia principală a cumpărătorului.

În lipsă de stipulaţie contrară, raportat la art. 1368 din vechiul C. civ., acţiunea vânzătorului pentru rezoluţiunea vânzării este reală indiferent de condiţia rezolutorie invocată, chiar şi atunci când rezoluţiunea este solicitată pentru neîndeplinirea oricărei altei obligaţii esenţiale a contractului. Or, pentru a infirma caracterul de acţiune reală, imprescriptibilă, instanţa de apel a recalificat parţial contractul şi a stabilit că obligaţiile suplimentare, pentru neîndeplinirea cărora a fost cerută rezoluţiunea, depăşesc "limitele unei simple vânzări", ceea ce nu poate fi acceptat din moment ce obligaţiile suplimentare asumate de intimată sunt în legătură indisolubilă cu transferul dreptului de proprietate asupra terenurilor.

Cea de-a doua critică se referă la faptul că hotărârea a fost pronunţată cu încălcarea sau aplicarea greşită a art. 21 din Decretul nr. 167/1958, coroborat cu art. 1890 din vechiul C. civ.

Acest din urmă text prevede că toate acţiunile, atât reale, cât şi personale, pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile şi pentru care nu a stabilit un termen de prescripţie, se vor prescrie prin 30 de ani, fără ca cel care invocă să fie obligat a produce vreun titlu şi fără să i se poate opune reaua-credinţă. Ca atare, acţiunea în rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare imobile, fiind una reală, nu există temei legal pentru a stabili că dreptul material la acţiune s-ar prescrie în termenul general de 3 ani.

A treia critică priveşte încălcarea sau aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 7 alin. (1) şi (2) din Decretul nr. 167/1958, întrucât obligaţiile asumate de cumpărător nu reprezintă "obligaţii care urmează să se execute la cererea creditorului", ci o obligaţie esenţială asumată prin contract.

Aşadar, în mod nelegal instanţele de fond au stabilit că termenul de prescripţie a început să curgă la împlinirea a patru ani de la semnarea contractelor de vânzare-cumpărare, cu atât mai mult cu cât, potrivit art. 4.2 lit. b) din contracte şi art. 9 pct. 2 din caietele de sarcini, pârâta-intimată şi-a asumat obligaţia de a construi blocuri de locuinţe pe terenurile vândute de reclamant şi de a întocmi documentaţiile tehnice şi economice necesare construcţiei de blocuri de locuinţe, respectiv de a obţine toate avizele şi autorizaţiilor necesare în conformitate cu legislaţia în vigoare. De asemenea, potrivit art. 4.2 lit. f) din convenţiile de vânzare, aceasta şi-a asumat obligaţia de a contracta în termen de 4 ani toate locuinţele care urmau a fi construite pe terenurile în litigiu, iar în conformitate cu art. 4.2 lit. g), "lucrările de execuţie la ansamblul de locuinţe colective de tip apartamente de blocuri nu vor putea fi începute în niciun caz înainte de obţinerea autorizaţiei de construcţie".

Pârâta-intimată nu a solicitat obţinerea autorizaţiilor de construire pentru imobilele situate în municipiul Oradea, astfel că, în acord cu prevederile Decretului nr. 167/1958, prescripţia începe să curgă de la data când titularul dreptului la acţiune a cunoscut sau, după împrejurări, trebuia să cunoască naşterea lui. În ceea ce priveşte dreptul la acţiunea în executarea obligaţiilor de a da sau de a face, prescripţia începe să curgă de la data când obligaţia devine exigibilă şi debitorul trebuia, astfel, s-o execute, dacă prin lege nu se prevede altfel.

Instanţa de apel, în interpretarea contractelor, a ignorat clauzele care reglementează în sarcina cumpărătorului, alături de obligaţia de "întocmire a documentaţiilor tehnice şi economice necesare construcţiei blocurilor de locuinţe", obligaţia obţinerii autorizaţiei de construire [art. 4.2 lit. b) şi g)]. Întrucât până la data promovării acţiunii nu au fost obţinute autorizaţii de construire, nefiind întreprinse nici măcar acţiuni pentru obţinerea unor asemenea autorizaţii, dreptul material la acţiune nu este prescris.

A patra critică vizează încălcarea sau aplicarea greşită a prevederilor 431 alin. (2) C. proc. civ., cu referire la autoritatea de lucru judecat a deciziei civile nr. 47/A din 28 februarie 2017 a Curţii de Apel Oradea, pronunţată în dosarul nr. x/2014, instanţele de fond ignorând faptul că nu sunt îndeplinite condiţiile din lege.

Deşi este real că au aceleaşi părţi, cele două dosare nu sunt identice din punct de vedere al cauzei şi al obiectului, întrucât obiectul dosarului nr. x/2014 a fost contestaţie în procedura insolvenţei debitoarei S.C. A. S.R.L., în timp ce în prezenta cauză obiectul este rezoluţiunea contractelor de vânzare-cumpărare. De asemenea, cauza dosarului nr. x/2014 este reprezentată de respingerea înscrierii în tabelul preliminar a creanţei pretinse de Judeţul Bihor, iar cauza prezentului dosar este reprezentată de neîndeplinirea obligaţiilor asumate de intimată prin contractele de vânzare-cumpărare încheiate. În plus, soluţia Curţii de Apel Oradea din dosarul nr. x/2014 are în vedere "dreptul material la acţiune cu privire la creanţa ce se solicită a fi înscrisă la masa credală", iar nu dreptul material la acţiune cu privire la rezoluţiunea contractelor de vânzare-cumpărare.

Or, chiar dacă nu se mai poate pune în discuţie temeinicia şi legalitatea argumentelor instanţei de apel din dosarul nr. x/2014, se poate semnala lipsa de relevanţă, în prezenta cauza, a analizei efectuate cu depăşirea limitelor cererii cu care instanţa a fost învestită, efectele juridice ale hotărârii pronunţate în respectivul dosar neputând fi opuse, cu autoritate de lucru judecat, în prezenta cauză.

O ultimă critică este legată de modul în care instanţa de apel a soluţionat cererea privind cheltuielile de judecată.

Astfel, faţă de respingerea ambelor cereri şi constatarea culpei procesuale a celor două părţi, soluţia instanţei de apel este nelegală, fiind nejustificată şi imorală, oricum, compensarea până la valoarea celei mai mici dintre cheltuieli, partea care a avut mai puţine cheltuieli fiind obligată să suporte o parte dintre cheltuielile părţii adverse, care a pierdut, de asemenea, procesul, doar pentru că aceasta din urmă a ales să facă mai multe cheltuieli cu litigiu (prin angajarea a doi avocaţi, prin solicitarea unei probe suplimentare etc). În raport de prevederile C. proc. civ. cheltuielile cu deplasarea avocatului la instanţă nu pot intra în noţiunea de "cheltuială de judecată", textul alin. (1) al art. 453 din cod vizând strict onorariul de avocat, iar atunci când face referire la cheltuieli de deplasarea sau de transport acestea sunt doar cele efectuate de martori. Totodată, cheltuiala cu al doilea avocat nu apare ca fiind una necesară, iar cheltuielile voluptorii pe care a înţeles pârâta-intimată să le facă nu pot fi puse în sarcina părţii adverse.

7. Recurenta-pârâtă S.C. A. S.R.L. a solicitat, în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 din C. proc. civ., casarea în parte a deciziei atacate, numai în ceea ce priveşte soluţia de respingere în parte a apelului pe care l-a declarat şi de menţinere a dispoziţiei instanţei de fond - de respingere a cererii sale reconvenţionale -, precum şi soluţia de reducere a cuantumului cheltuielilor de judecată efectuate de pârâtă în faza de apel, cu consecinţa trimiterii cauzei spre o nouă judecată Curţii de Apel Oradea. Totodată, a solicitat obligarea reclamantului-intimat la plata cheltuielilor de judecată din recurs.

În dezvoltarea motivelor de recurs a arătat, cu referire la pct. 8 al alin. (1) al art. 488 din C. proc. civ., că decizia atacată a fost pronunţată cu încălcarea art. 2 alin. (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 şi a principiului simetriei formelor actului juridic civil.

Deşi recunoaşte că efectul pactului comisoriu îl constituie redobândirea de către vânzător a dreptului de proprietate asupra terenurilor, ca urmare a neîndeplinirii de către cumpărător, în tot sau în parte, a vreuneia dintre obligaţiile stipulate la pct. 1-9, reţinând că pactul comisoriu nu trebuie să îmbrace forma autentică, instanţa de apel a încălcat prevederile art. 2 alin. (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 (în forma în vigoare la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare), potrivit cărora terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în forma autentică.

Raţionamentul instanţei de apel, în ceea ce priveşte chestiunea necesitaţii ca art. 9 alin. final din Caietele de sarcini să îmbrace forma autentică, sub sancţiunea nulităţii, este nelegal, în condiţiile în care simpla trimitere la prevederile caietului de sarcini, făcută într-o anexă a contractului, nu transformă caietul de sarcini într-o anexă a contractului de vânzare-cumpărare şi parte integranta din acesta. Prin urmare, pactul comisoriu stabilit prin caietul de sarcini reprezintă o clauza extracontractuală, care nu poate veni să completeze, în mod valabil, prevederile contractului încheiat în forma autentică.

De asemenea, consideră că în mod nelegal s-a reţinut că "redobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către pârâta reconvenţională ar interveni (...) ca şi o consecinţă a rezoluţionării raporturilor contractuale (...) deoarece rezoluţiunea unui contract are prin efectul legii drept consecinţă restabilirea situaţiei anterioare dintre părţi şi duce la restituirea prestaţiilor executate în cadrul contractului". Acest argument este în contradicţie cu cel conform căruia redobândirea dreptului de proprietate este efectul pactului comisoriu, diferenţa esenţială între rezoluţiunea care intervine în puterea legii şi cea care intervine ca urmare a unui pact comisoriu de gradul III (cum este şi cel inserat în caietul de sarcini) constă în aceea că, în primul caz, rezoluţiunea şi restituirea prestaţiilor se dispun de către instanţa de judecată, în timp ce în al doilea caz rezoluţiunea are loc prin simpla activare a acestui pact, fără a fi necesară pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti.

Recurenta-pârâtă susţine că decizia atacată este nelegală şi sub aspectul încălcării principiului simetriei actului juridic, din moment ce un pact comisoriu prevăzut într-un înscris sub semnătură privată nu poate avea ca efect încetarea unor contracte de vânzare-cumpărare încheiate în formă autentică.

În dezvoltarea celui de al doilea motiv de casare - art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ. -, invocă, printr-o primă critică, faptul că decizia recurată a fost pronunţată cu încălcarea art. 23 alin. (11) din Constituţie, a art. 9 alin. (2), a art. 20, art. 22 alin. (6) şi a art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ., precum şi a principiului general al dreptului la apărare, dat fiind faptul că instanţa de apel a omis să se pronunţe asupra motivului de nulitate absolută a art. 9 pct. 9 şi a art. 9 alin. final din caietele de sarcini şi a declaraţiei de acceptare, pentru cauză ilicită şi imorală.

Soluţia instanţei de fond, de admitere a excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune, menţinută în apel, prezintă pentru societate un risc teoretic, având în vedere calea de atac a recursului, deschisă reclamantului, ceea ce justifica interesul pârâtei de a solicita, în continuare, constatarea nulităţii clauzei penale.

A doua critică, subsumată aceluiaşi motiv de casare, se referă la faptul că decizia recurată a fost dată cu încălcarea regulilor de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii, respectiv cu încălcarea prevederilor art. 451 alin. (2) C. proc. civ., prin reducerea în mod nelegal a cuantumului cheltuielilor de judecată din faza de apel, constând în onorariul de avocat, la care a fost obligat intimatul-reclamant. Curtea de apel nu i-a acordat cheltuielile de judecată pentru partea apreciată ca fondată a apelului declarat de societate pe motiv că "nu se poate reţine o culpă procesuală în sarcina reclamantului deoarece schimbarea soluţiei s-a datorat faptului ca instanţa de fond a aplicat eronat dispoziţiile privind compensarea cheltuielilor de judecată".

Soluţia instanţei de apel este nelegală şi încalcă flagrant dispoziţiile art. 453 C. proc. civ., în condiţiile în care cererea sa de apel a fost admisă în parte, astfel că instanţa trebuia să oblige partea adversă să-i plătească, parţial, cheltuielile de judecată ocazionate de judecarea acestui apel. Redând aspecte de ordin doctrinar, instanţa de apel a redus, în mod nelegal, cheltuielile de judecată efectuate în calitate de pârâtă în apelul reclamantului, încălcând şi prevederile art. 451 alin. (2) din cod, un criteriu de evaluare care ar fi trebuit să fie luat în considerare fiind cel al circumstanţelor cauzei şi, implicit, al efectului patrimonial negativ pe care acest litigiu l-a avut asupra societăţii.

8. Prin întâmpinarea la recurs, pârâta-intimată a solicitat, în principal, respingerea căii extraordinare de atac ca inadmisibilă, iar în subsidiar, ca nefondată.

Astfel, inadmisibilitatea recursului se impune prin raportare la art. 496 alin. (1) C. proc. civ., care are caracter introductiv faţă de art. 497 din acelaşi cod şi care individualizează soluţiile instanţei supreme prin raportare la alte instanţe de recurs în materie civilă.

În ceea ce priveşte fondul, susţine că decizia recurată este legală din perspectiva criticilor formulate de reclamant, în mod corect fiind reţinută excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, raportat la prevederile art. 1368 din vechiul C. civ., coroborat cu art. 3 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958. De asemenea, instanţa de apel a făcut o corectă aplicare a art. 21 din acelaşi decret, coroborat cu art. 1890 din vechiul C. civ., hotărârea fiind legal şi din punctul de vedere al interpretării şi aplicării art. 7 alin. (1) şi (2) din Decretul nr. 167/1958.

Singurul mod în care poate fi interpretat art. 4.2. lit. f) din convenţie este acela ca termenul de patru ani curge de la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, întrucât interpretarea susţinută de recurent ar putea să nu producă niciun efect juridic, momentul de începere al termenului de 4 ani depinzând, în acest caz, exclusiv de voinţa reclamantului.

Cu privire la cel de-al patrulea motiv de recurs - autoritatea de lucru judecat a deciziei nr. 47/28.02.2017 pronunţate de Curtea de Apel Oradea în dosarul nr. x/2014 -, în ceea ce priveşte prescripţia dreptului material la acţiune, consideră că această critică este inadmisibilă dat fiind faptul că norma de drept pretins a fi fost încălcată nu este una de drept material, nefiind circumscrisă prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Şi ultima critică este nefondată în condiţiile în care instanţa de apel a făcut o corectă aplicare a art. 451 alin. (1) din acelaşi cod.

9. Reclamantul a formulat, la rândul său, întâmpinare la recursul pârâtei, solicitând respingerea acestuia ca nefondat întrucât instanţele de fond au reţinut, în mod corect, că prevederile Legii nr. 247/2005 instituie obligaţia de autentificare doar a acelui înscris care transferă dreptul de proprietate.

Referitor la motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., argumentele recurentei-pârâte nu reprezintă veritabile critici la adresa soluţiei instanţei de apel cu privire la motivul de nulitate absolută a art. 9 pct. 9 şi a art. 9 alin. final din caietele de sarcini, precum şi a declaraţiei de acceptare, pentru cauză ilicită şi imorală.

Nu în ultimul rând, reducerea cuantumului cheltuielilor de judecată în apel a fost corect făcută, instanţa de apel stabilind că nu se poate reţine culpa procesuală în sarcina reclamantului pentru partea admisă din apelul pârâtei, în condiţiile în care schimbarea soluţiei s-a datorat faptului că prima instanţă a aplicat eronat dispoziţiile privind compensarea cheltuielilor de judecată.

10. Prin întâmpinare, pârâta-intimată B. S.A. a solicitat anularea în parte atât a recursului reclamantului, raportat la criticile referitoare la cuantumul cheltuielilor de judecată, cât şi a recursului pârâtei, în ceea ce priveşte motivul de recurs privitor la reducerea cheltuielilor de judecată, respectiv respingerea ca nefondate a celorlalte critici şi menţinerea ca legală a deciziei atacate.

11. Recurenta-pârâtă a formulat răspuns la întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apărărilor din cuprinsul întâmpinării reclamantului, respectiv a celor din întâmpinarea depusă de intimata-pârâtă B. S.A.

12. Şi recurentul-reclamant a formulat răspuns la întâmpinare, solicitând respingerea apărărilor formulate atât de către pârâta S.C. A. S.R.L., cât şi de către intimata-pârâtă B. S.A.

13. Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursurilor, în temeiul art. 493 alin. (2) din C. proc. civ.

Prin încheierea din 8 decembrie 2020, Înalta Curte a dispus comunicarea raportului întocmit, cu menţiunea că părţile pot depune punct de vedere în termen de 10 zile de la comunicare, însă niciuna dintre acestea nu a înţeles să-şi exercite respectivul drept.

14. Prin încheierea din 16 martie 2021, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a admis, în principiu, recursurile, fiind prorogată discutarea aspectelor privind timbrarea cererii de recurs formulate de recurenta-pârâtă A. S.R.L., prin administrator special C., şi a calităţii de reprezentant a acestei societăţi, stabilindu-se termen de judecată pentru data de 25 mai 2021.

La acest termen, când recursurile au fost reţinute în pronunţare, Înalta Curte, potrivit celor menţionate în cuprinsul încheierii de şedinţă, a considerat că atât chestiunea legată de reprezentarea societăţii debitoare recurente A. S.R.L., cât şi chestiunea timbrajului au fost lămurite, în sensul că nu se mai impune achitarea niciunei taxe judiciare, iar în această procedură judiciară, respectiv în dosarul de recurs, A. S.R.L. este reprezentată de administratorul judiciar desemnat de judecătorul-sindic.

15. Înalta Curte, analizând decizia atacată, în raport de criticile formulate, în limitele controlului de legalitate şi a temeiurilor de drept invocate, reţine următoarele:

Recursul reclamantului nu este fondat, neconstatându-se încălcarea sau aplicarea greşită de către instanţa de apel a niciunei dispoziţii normative de drept material.

Astfel, chiar dacă prima teză a art. 1368 din vechiul C. civ., aplicabil în speţă raportat la data semnării contractelor de vânzare-cumpărare în litigiu, prevede că acţiunea vânzătorului pentru rezoluţiunea vânzării este reală, acest caracter vizează exclusiv rezoluţiunea vânzării pentru neplata preţului. Că este aşa, o demonstrează faptul că norma de care se prevalează reclamantul-recurent este situată în capitolul dedicat obligaţiilor vânzătorului, toate textele de lege anterioare referindu-se la principala obligaţie a cumpărătorului, şi anume aceea de a plăti preţul la ziua şi la locul determinat prin contract (după cum o arată expres art. 1361 din cod).

Aceeaşi concluzie se desprinde şi din analiza coroborată a art. 1368 şi a art. 1365 din vechiul C. civ., acest din urmă text statuând fără echivoc că dacă cumpărătorul nu plăteşte preţul, vânzătorul poate cere rezoluţiunea vânzării. De altfel, şi practica judiciară anexată de reclamant notelor scrise depuse la dosarul de fond pentru termenul din 12 octombrie 2016 este în acelaşi sens, instanţele statuând în mod constant că acţiunea în rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare pentru neplata preţului este o acţiune reală.

Înalta Curte constată că nici art. 21 din Decretul nr. 167/1958, coroborat cu art. 1890 din vechiul C. civ., nu a fost încălcat, cum fără temei susţine reclamantul. Aceasta, întrucât numai dacă s-ar fi dovedit întemeiată susţinerea recurentului în legătură cu calificarea acţiunii sale rezolutorii, ceea ce nu este cazul, după cum s-a arătat mai sus, s-ar fi putut accepta că în speţă ar fi fost incidente aceste dispoziţii normative.

Însă, raportat la corecta calificare juridică făcută de instanţa de apel contractelor a căror rezoluţiune o solicită reclamantul-recurent, în sensul că, prin raportare la clauzele stipulate de părţi şi la scopul pe care acestea l-au urmărit, nu ne aflăm în prezenţa unor simple vânzări, ci a unor contracte complexe, în care părţile contractante au stipulat anumite obligaţii suplimentare de a face, respectiv de a nu face în sarcina cumpărătorului, susţinerea recurentului nu poate fi primită.

Evident, dat fiind caracterul sinalagmatic de necontestat al acestor convenţii, în cazul în care una dintre părţile contractului refuză executarea obligaţiilor asumate convenţional, cealaltă parte poate cere rezoluţiunea contractului. În acest caz, ţinând seama de natura juridică mixtă a celor două contracte, analiza îndeplinirii sau a neîndeplinirii unei/unor obligaţii de către una dintre părţi, în speţă de către societatea cumpărătoare, nu poate fi făcută decât în raport de fiecare obligaţie asumată de aceasta şi de natura juridică a respectivei obligaţii, cum judicios au reţinut şi instanţele de fond, iar acest lucru are efect şi în ceea ce priveşte prescripţia dreptului la acţiune în sens material.

Prin urmare, întrucât obligaţiile a căror nerespectare imputate de reclamantul vânzător pârâtei cumpărătoare nu privesc principala obligaţie a acesteia din urmă - "plata preţului la ziua şi la locul determinat prin contract" -, ci alte obligaţii, suplimentare, asumate prin contract, suntem în prezenţa unei acţiuni personale, supusă termenului general de prescripţie, prevăzut de art. 3 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958. Aceasta, pentru că, deşi în deplin acord cu principiul libertăţii contractuale (care răzbate din mai multe texte din vechiul C. civ., cum ar fi art. 5, art. 966, art. 968, art. 969 etc.), prin contract părţile pot stabili în sarcina cumpărătorului (sau al vânzătorului) unele obligaţii de a face sau de a nu face, regimul lor juridic va fi, însă, unul de drept comun.

Cât priveşte momentul de debut al termenul de prescripţie de 3 ani, aplicabil în speţă, Înalta Curte achiesează opiniei instanţei de apel, în sensul că, raportat la prevederile art. 7 din acelaşi act normativ, la data formulării cererii de chemare în judecată acest termen a fost împlinit.

Chiar dacă prin contractele semnate intimata-pârâtă şi-a asumat obligaţia de a contracta locuinţele în termen de 4 ani, conform celor stabilite în anexa nr. 2 la contract [art. 4.2 lit. f)], obligându-se, totodată, prin art. 4.2 lit. b), să întocmească toată documentaţia tehnică şi economică necesară contrucţiei blocurilor de locuinţe şi de a obţine toate avizele şi autorizaţiile în conformitate cu legislaţia în vigoare, singura interpretare corectă a voinţei reale a părţilor, în lipsa unei clauze contractuale exprese care să stipuleze data de la care se va calcula termenul convenit de părţi (4 ani) pentru îndeplinirea obligaţiei de edificare asumate de cumpărător, este aceea că respectivul termen a început să curgă de la data semnării celor două contrate în faţa notarului public - 23 iunie 2006.

Prin urmare, termenul de prescripţie de 3 ani, care a început să curgă de la data autentificării contractelor, s-a împlinit cu mult înainte de data promovării acţiunii în rezoluţiune pentru încălcarea unei obligaţii de a face sau de a nu face asumată de cumpărător prin contract, art. 7 din Decretul nr. 167/1958 statuând fără echivoc că prescripţia începe să curgă de la data la care se naşte dreptul la acţiune, în obligaţiile al căror termen de executare nu este stabilit, prescripţia începând să curgă de la data naşterii raportului de drept. În cauza dedusă judecăţii acest drept s-a născut la data la care obligaţiile asumate de cumpărător au devenit scadente, respectiv au expirat cei patru ani conveniţi de părţi prin contract.

Oricum, sub aspectul momentului de debut al termenului de prescripţie nu prezintă nicio relevanţă împrejurarea că societatea cumpărătoare şi-a asumat obligaţia de a respecta legislaţia în materie de construcţii [art. 4.2 lit. b) şi g) din contracte], în sensul de a obţine toate avizele şi autorizaţiilor impuse de lege şi de a nu începe lucrările de edificare înainte de a i se elibera autorizaţia de construire, respectarea legii fiind obligatorie pentru toate persoanele fizice sau juridice, aceasta neputând forma obiect al negocierii prin contract.

De asemenea, nu prezintă relevanţă nici faptul că în data de 20 iunie 2017 Consiliul Judeţean Bihor a adoptat Hotărârea nr. 87/2017, prin care s-a stabilit că termenul de patru ani începe să curgă de la data obţinerii autorizaţiilor de construire, întrucât această hotărâre reprezintă un act administrativ cu caracter individual (de vreme ce produce efecte faţă de o persoană, nominalizată expres în conţinutul său, respectiv faţă de pârâta-intimată), fiind, prin urmare rodul voinţei uneia dintre părţile contractante, contrar prevederilor art. 969 din vechiul C. civ., prezenţa administratorului societăţii cumpărătoare la respectiva şedinţă a consiliului judeţean neechivalând cu o modificare a clauzelor contractuale.

În ceea ce priveşte aplicarea art. 431 din C. proc. civ. (critică care, într-adevăr, nu se încadrează la pct. 8, ci la pct. 5 al alin. (1) al art. 488 din acelaşi cod, motiv pentru care inadmisibilitatea invocată de pârâta intimată nu poate fi primită), se constată că instanţa de apel a procedat legal, dând efectul juridic corect celor statuate de Curtea de Apel Oradea, prin decizia nr. 47/C/2017-A din 28 februarie 2017 pronunţată în dosarul nr. x/2014-A.

Astfel, chiar dacă obiectul acestui dosar a fost contestaţie la tabelul preliminar de creanţe în procedura insolvenţei A. S.R.L., procedură în care reclamantul-recurent a intenţionat să fie înscris la masa credală cu suma de 8.862.511,65 RON, reprezentând creanţă datorată în baza contractelor de vânzare-cumpărare nr. 5834 şi nr. 5835 din 23 iunie 2006, contracte a căror rezoluţiune o solicită în prezentul dosar, cele statuate de instanţă în mod definitiv - şi anume că termenul de prescripţie pentru acţiunea în despăgubiri rezultate din neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a contractelor de vânzare a început să curgă din data de 23 iunie 2010 şi s-a împlinit în data de 23 iunie 2013 - nu pot fi contrazise de nicio altă instanţă, învestită cu soluţionarea unei alte acţiuni, dar în care se pune în discuţie acelaşi aspect.

În acest sens, Înalta Curte reaminteşte faptul că efectul pozitiv al lucrului judecat se impune într-un al doilea proces care nu prezintă triplă identitate cu primul, dar care are legătură cu aspectul litigios dezlegat anterior, fără posibilitatea de a mai fi contrazis. Puterea de lucru judecat, în forma prezumţiei, vine să asigure, din nevoia de ordine şi stabilitate juridică, evitarea contrazicerilor între considerentele hotărârilor judecătoreşti. Prezumţia nu opreşte judecata celui de-al doilea proces, ci doar uşurează sarcina probaţiunii, aducând în faţa instanţei constatări ale unor raporturi juridice făcute cu ocazia judecăţii anterioare şi care nu pot fi ignorate, aşa cum urmăreşte reclamantul-recurent, independent de faptul că partea consideră că analiza efectuată s-ar fi făcut cu depăşirea limitelor cererii cu care prima instanţă a fost învestită.

Nu în ultimul rând, nici critica referitoare la greşita aplicare a prevederilor din C. proc. civ. care reglementează modul de acordare a cheltuielilor de judecată nu poate fi primită, prin Decizia RIL nr. 3/2020, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 181 din 5 martie 2020, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în interpretarea şi aplicarea unitară a dispoziţiilor art. 488 alin. (1) din C. proc. civ., stabilind că motivul de recurs prin care se critică modalitatea în care instanţa de fond s-a pronunţat, în raport cu prevederile art. 451 alin. (2) din C. proc. civ., asupra proporţionalităţii cheltuielilor de judecată reprezentând onorariul avocaţilor, solicitate de partea care a câştigat procesul, nu se încadrează în motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) din C. proc. civ.

Cât priveşte recursul pârâtei S.C. A. S.R.L., instanţa constată că nici acesta nu este fondat.

Cu titlu preliminar, se impune a se menţiona faptul că, prin însăşi cererea de recurs, societatea pârâtă a arătat că este de acord cu raţionamentul instanţei de apel, în sensul că motivul de nulitate absolută a art. 9 pct. 9 şi a art. 9 alin. final din caietele de sarcini, precum şi a declaraţiei de acceptare, pentru cauză ilicită şi imorală, este inutil a mai fi analizat în considerarea a două motive care ar avea ca efect lipsa unui interes al cumpărătorului de a solicita anularea clauzei penale cuprinse în caietele de sarcini, însă numai în măsura în care soluţia de respingere a cererii principale va fi menţinută în recurs.

Pe de altă parte, Înalta Curte reţine că, în realitate, nu suntem în prezenţa unui veritabil pact comisoriu, care să fie necesar să îmbrace, raportat la prevederile art. 2 alin. (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, forma autentică, sub sancţiunea nulităţii, ceea ce înlătură şi cealaltă critică a pârâtei-recurente, referitoare la încălcarea principiului simetriei formei actului juridic civil.

Acest lucru rezultă din faptul că în cuprinsul contractelor de vânzare-cumpărare autentificate de notarul public nu a fost inserată nicio clauză care să constituie un pact comisoriu, adică o clauză contractuală expresă privind rezoluţiunea contractului sinalagmatic pentru neexecutare culpabilă a obligaţiilor de către una dintre părţile contractante. Aşadar, în ceea ce priveşte contractele în litigiu nu se poate susţine că părţile ar fi derogat de la prevederile art. 1021 din vechiul C. civ., în sensul că au urmărit să reducă sau să înlăture rolul instanţei judecătoreşti în pronunţarea rezoluţiunii vânzării.

De altfel, prin cele două cereri de chemare în judecată, înregistrate iniţial la Tribunalul Bihor sub nr. x/2015 şi y/2015, reclamantul a solicitat instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să dispună rezoluţiunea contractelor de vânzare-cumpărare nr. 5834 şi nr. 5835 din data de 23.06.2006. Or, este cunoscut faptul că în cazul existenţei unui pact comisoriu de gradul 2 sau a unuia mai energic (gradele 3 sau 4), judecătorul nu are decât să constate, după caz, fie că rezoluţiunea a avut loc pe baza declaraţiei unilaterale a creditorului, fie că rezoluţiunea a avut loc de drept, după punerea în întârzierea a debitorului, în formele prevăzute de lege, fie că rezoluţiunea a avut loc de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere a debitorului şi fără orice altă formalitate prealabilă.

Critica adusă deciziei instanţei de apel pentru reducerea cuantumului cheltuielilor de judecată din faza procesuală a apelului, la plata cărora a fost obligată partea reclamantă, în favoarea societăţii pârâte, pentru aceleaşi considerente, arătate mai sus, legate de pronunţarea Deciziei RIL nr. 3/2020, nu poate fi primită.

Faţă de soluţia la care Înalta Curte a ajuns, fiind respinse ambele recursuri, nu se pune problema acordării cheltuielilor de judecată avansate de părţile litigante.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondate recursurile declarate de reclamantul JUDEŢUL BIHOR, prin Consiliul Judeţean Bihor, precum şi de pârâta S.C. A. S.R.L., prin administrator judiciar D., împotriva deciziei nr. 327/C/2019-A din 10 octombrie 2019, pronunţate de Curtea de Apel Oradea, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 15 iunie 2021.