Buyer's appeal for automatic rescission rejected; only undue payment of 11,000 RON recovered, further restitution and penalties denied.

Şedinţa publică din data de 19 mai 2021

Asupra recursului de faţă,

Din examinarea actelor şi lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 24.05.2019 pe rolul Tribunalului Ilfov sub nr. x/2019, reclamanta SOCIETATEA A. S.R.L. a solicitat obligarea pârâţilor B. şi C. la plata sumei de 345.000 RON, reprezentând 230.000 RON suma achitată cu titlu de preţ la momentul perfectării promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, a unei despăgubiri în valoare de 25% din preţ ca urmare a neexecutării obligaţiei de a încheia contractul la termen, precum şi a despăgubirii în cuantum de 25% din preţ ca urmare a neexecutării obligaţiei de plată a sumei de 285.000 RON în termen de 10 zile de la momentul comunicării notificării prin intermediul executorului judecătoresc; obligarea pârâţilor la restituirea sumei de 11.000 leii, reprezentând o plată nedatorată şi obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentinţa 4681/19 decembrie 2019 Tribunalul Ilfov a admis în parte cererea de chemare în judecată, a obligat pârâţii în solidar să plătească reclamantei suma de 11.000 RON, a respins restul pretenţiilor ca nefondate, a obligat reclamanta să plătească pârâtului B. suma de 2.821,19 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

Reclamanta SOCIETATEA A. S.R.L. a formulat apel împotriva sentinţei civile nr. 4681/19.12.2019, iar prin decizia civilă nr. 1591/A din 10 noiembrie 2020 Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a Civilă a respins apelul ca nefondat, menţinând sentinţa apelată.

Împotriva acestei soluţii, în termen legal, a formulat recurs reclamanta A. S.R.L. solicitând admiterea recursului, casarea hotărârii atacate, şi, rejudecând, admiterea apelului şi în consecinţă admiterea cererii de chemare în judecată, astfel încât instanţa să dispună şi obligarea intimaţilor pârâţi la plata sumei de 345.000 RON, reprezentând 230.000 suma achitată cu titlu de preţ la momentul perfectării promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, a unei despăgubiri în valoare de 25% din preţ ca urmare a neexecutării obligaţiei de a încheia contractul la termen, precum şi a despăgubirii în cuantum de 25% din preţ ca urmare a neexecutării obligaţiei de plată a sumei de 285.000 RON în termen de 10 zile de la momentul comunicării notificării prin intermediul executorului judecătoresc.

În motivare se arată că, prin hotărârea atacată, instanţa a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii, motiv de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., iar pe de altă parte hotărârea a fost dată cu încălcarea normelor de drept material şi este şi contradictorie, motive prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 8 şi 6 din C. proc. civ.

În privinţa criticii referitoare la încălcarea normelor de drept material se arată că, instanţa a încălcat însă dispoziţiile art. 1517 din C. civ., având în vedere că recurenta şi-a executat obligaţia esenţială prevăzuta în contract în sarcina cumpărătorului, aceea de plată integrală a preţului, pe când intimaţii pârâţi ar fi trebuit să îşi execute, până la data de 31.01.2018, obligaţia de a preda bunul ce face obiectul promisiunii de vânzare, de a transmite proprietatea asupra bunului şi de a garanta contra evicţiunii şi viciilor bunului.

Intimaţii pârâţi nu şi-au executat aceste obligaţii nici până la noul termen acordat prin notificările 20 şi 21 din data de 18.02.2019, fiind evident că aceştia refuză să îşi execute obligaţiile esenţiale stabilite de lege, afirmând doar formal că sunt de acord să încheie contractul de vânzare cumpărare în forma autentică.

Se mai invocă şi încălcarea dispoziţiilor art. 1551 şi art. 1672 din C. civ., apreciind recurenta că neprezentarea sa la notariat în data de 31.01.2018, nu reprezintă o neexecutare a contractului care să împiedice operarea rezoluţiunii de plin drept, în condiţiile în care şi-a executat obligaţia principală de achitare integrală a preţului, a acordat un alt termen debitorului de a se prezenta la notariat, iar intimaţii pârâţi nu aveau pregătite şi depuse la notar actele necesare vânzării.

Referitor la criticile privind încălcarea regulilor de procedură prevăzute sub sancţiunea nulităţii şi faptul că hotărârea cuprinde motive contradictorii, se arată că, în mod greşit instanţa a reţinut că în cererea de chemare în judecată reclamanta recurentă s-a raportat exclusiv la termenul din 31.08.2018, termen la care nici intimaţii pârâţi şi nici recurenta nu s-au prezentat la notariat.

Astfel, se arată că în cuprinsul cererii de chemare în judecată, s-a făcut referire şi la încheierea de certificare nr. 1/25.02.2019, emisă de notar public D., ca urmare a notificărilor 20 şi 21 din 18.02.2019, încheiere de certificare care atestă faptul că intimaţii pârâţi nu s-au prezentat să încheie contractul de vânzare la noul termen pe care l-a acordat reclamanta, în calitate de cumpărătoare, în acest sens.

De asemenea, în notificarea nr. x/23.04.2019, prin care a comunicat rezoluţiunea de drept a antecontractului şi a solicitat restituirea preţului în termen de 10 zile, a făcut referire la nerespectarea termenului din 25.02.2019.

În ce priveşte nerespectarea principiului disponibilităţii, se arată că hotărârea este dată cu încălcarea prevederilor art. 9 şi 22 din C. proc. civ., câtă vreme susţinerile reclamantei recurente din cererea de chemare în judecată se raportează şi la noul termen acordat intimaţilor pârâţi în vederea încheierii contractului de vânzare în forma autentică, deoarece altfel, ar fi fost lipsit de sens să facă vorbire despre notificările transmise intimaţilor în vederea încheierii contractului şi pentru comunicarea rezoluţiunii de drept.

În ce priveşte prevederile art. 22 din C. proc. civ., dacă judecătorul avea nelămuriri cu privire la cauza cererii de chemare în judecată, avea îndatorirea să stăruie, prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greşeală privind aflarea adevărului, pe baza stabilirii faptelor şi prin aplicarea corectă a legii.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 din C. proc. civ., precum şi dispoziţiile arătate în motivarea recursului.

Analizând recursul prin prisma criticilor şi dispoziţiilor legale invocate, Înalta Curte constată că acesta este nefondat, pentru următoarele considerente:

Pentru motive ce ţin de logica argumentării, vor fi analizate mai întâi criticile subsumate motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ.

Sub aspectul criticii privind încălcarea regulilor de procedură prevăzute sub sancţiunea nulităţii, arată recurenta că în cuprinsul cererii de chemare în judecată ar fi făcut referire le încheierea de certificare nr. 1/25.02.2019, emisă de notar public D., ca urmare a notificărilor 20 şi 21 din 18.02.2019, încheiere de certificare care atestă faptul că intimaţii pârâţi nu s-au prezentat să încheie contractul de vânzare la noul termen pe care l-a acordat reclamanta, în calitate de cumpărătoare, în acest sens.

Aşa cum au reţinut instanţele de fond sub aspectul situaţiei de fapt, între părţi s-a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare în cuprinsul căreia părţile au prevăzut în mod expres că în cazul în care vânzătorii intimaţi refuză să se prezinte în faţa notarului public în vederea autentificării contractului sau din culpa acestora contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică nu poate fi încheiat, cumpărătoarea recurentă poate opta între posibilitatea de a acorda un nou termen vânzătorilor pentru încheierea contractului sau, după caz, pentru îndeplinirea obligaţiilor asumate, sau să considere antecontractul rezolvit de plin drept, fără punere în întârziere, fără intervenţia instanţei şi fără nicio altă formalitate prealabilă, cu excepţia unei simple declaraţii (pact comisoriu de grad IV) urmând ca suma plătită de cumpărătoare cu titlu de preţ sau avans din preţ, plus despăgubiri evaluate convenţional la 25% din suma plătită până la momentul rezoluţiunii să fie restituită în termen de 10 zile de la emiterea declaraţiei cumpărătoarei, părţile fiind repuse în situaţia anterioară încheierii antecontractului, iar în măsura în care suma plătită cu titlu de avans nu se restituie de către vânzători în termen de 10 zile, aceştia vor fi obligaţi suplimentar la despăgubiri în cuantum de 25% din suma plătită de cumpărătoare cu titlu de avans/preţ precum şi la dobânda legală aferentă întregii sume plătite de cumpărătoare până la restituirea efectivă. Termenul contractual până la care trebuia încheiat contractul de vânzare cumpărare a fost stabilit de părţi ca fiind 31 ianuarie 2018.

În cauză, cumpărătoarea recurentă a înţeles atât să acorde vânzătorilor intimaţi un nou termen, ulterior datei de 31 ianuarie 2018, pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, cât şi să declare rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare pentru nerespectarea termenului din 31 ianuarie 2018.

Potrivit dispoziţiilor art. 194 lit. d) din C. proc. civ., cererea de chemare în judecată trebuie să cuprindă, printre alte elemente obligatorii, şi arătarea motivelor de fapt şi de drept pe care se întemeiază cererea.

Având în vedere motivele de fapt expuse în cuprinsul cererii de chemare în judecată, în mod corect a constatat instanţa de apel că reclamanta recurentă a înţeles să deducă judecăţii, dintre cele două opţiuni reglementate la art. 8 din contract, ipoteza rezoluţiunii antecontractului de plin drept, fără punere în întârziere, fără intervenţia instanţei şi fără nicio altă formalitate prealabilă, cu excepţia unei simple declaraţii (pact comisoriu de grad IV), ca urmare a neîncheierii contractului de vânzare-cumpărare până la data de 31 ianuarie 2018, din culpa intimaţilor vânzători.

Este adevărat că recurenta a făcut referire în cuprinsul cererii de chemare în judecată şi la împrejurarea că ar fi notificat vânzătorii intimaţi în sensul acordării unui nou termen în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, indicând încheierea de certificare nr. 1/25.02.2019, emisă de notar public D., însă potrivit prevederilor contractuale, pentru situaţia în care nu era respectat termenul contractual din 31 ianuarie 2018 pentru încheierea contractului în formă autentică, posibilitatea cumpărătoarei de a acorda un nou termen în acest scop şi posibilitatea acesteia de a declara rezoluţiunea antecontractului au fost reglementate ca opţiuni distincte.

Având în vedere petitul cererii de chemare în judecată şi motivarea în fapt a acesteia, este evident că recurenta reclamantă a înţeles să deducă judecăţii ipoteza rezoluţiunii de plin drept, şi nu pe cea a situaţiei juridice determinată de acordarea unui nou termen pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

În consecinţă, nu se poate reţine critica recurentei în sensul încălcării dispoziţiilor art. 9 din C. proc. civ. şi nerespectării principiului disponibilităţii de către instanţa de apel, câtă vreme aceasta a analizat exact ipoteza dedusă judecăţii de către reclamanta recurentă, respectiv aceea de exercitare a dreptului cumpărătoarei de a declara rezoluţiunea antecontractului.

Nu poate fi reţinută nici încălcarea dispoziţiilor art. 22 din C. proc. civ., câtă vreme nu se impuneau lămuriri suplimentare cu privire la obiectul sau cauza cererii de chemare în judecată.

Faţă de aceste considerente, nu poate fi reţinut nici motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., câtă vreme în criticile formulate de recurentă cu privire la încălcarea dispoziţiilor art. 1516 şi 1517 din C. civ. de către instanţa de apel, aceasta porneşte de la premisa greşită că în cauză ar fi operat pactul comisoriu de grad IV reglementat de părţi, respectiv ar fi produs efecte declaraţia de rezoluţiune pe care a făcut-o la data de 23 aprilie 2019.

Cu privire la acest aspect, având în vedere că îndeplinirea obligaţiei de încheiere a contractului de vânzare cumpărare în formă autentică era o obligaţie comună părţilor, ceea ce presupunea alegerea unui birou notarial şi prezenţa efectivă la acel birou până la data de 31 ianuarie 2018 inclusiv, în raport cu situaţia de fapt reţinută în cauză, în sensul că nici recurenta reclamantă nu a făcut dovada, şi de altfel nici nu a invocat, că ar fi ales un birou notarial şi s-ar fi prezentat la acest birou la data de 31 ianuarie 2018, în mod corect a concluzionat instanţa de apel că în cauză nu a operat rezoluţiunea de drept a antecontractului de vânzare cumpărare, neputându-se reţine exclusiv culpa intimaţilor vânzători pentru neîncheierea contractului în formă autentică.

Totodată, în mod corect s-a apreciat ca fiind lipsite de relevanţă notificările privind acordarea unui nou termen vânzătorilor şi nerespectarea acestui nou termen, câtă vreme aşa cum s-a arătat deja, reclamanta recurentă, prin acţiunea formulată, a încercat să valorifice efectele pactului comisoriu reglementat de părţi pentru cazul nerespectării termenului iniţial de 31 ianuarie 2018, şi nu o eventuală rezoluţiune, ce nu putea fi decât judiciară, pentru nerespectarea noului termen acordat, ulterior datei de 31 ianuarie 2018.

Obligaţia a cărei neîndeplinire putea să determine activarea pactului comisoriu expres reglementat de părţi nu era obligaţia vânzătorilor intimaţi de predare a bunului, ci era aceea de neîncheiere a contractului de vânzare cumpărare în formă autentică până la data de 31 ianuarie 2018, care aşa cum s-a arătat deja, era o obligaţie comună, în privinţa căreia nici recurenta nu a făcut dovada că ar fi executat partea sa.

Totodată, din perspectiva posibilităţii încheierii contractului în formă autentică, nu se poate spune despre obligaţiile de a alege un birou notarial şi de a fi efectiv prezent acolo, nici că ar fi lipsite de relevanţă, şi nici că neîndeplinirea lor de către una dintre părţi ar fi imputabilă celeilalte părţi.

În consecinţă, nu poate fi reţinută nici greşita aplicare a dispoziţiilor art. 1551 sau ale art. 1672 din C. civ. de către instanţa de apel.

Referitor la susţinerea recurentei că hotărârea instanţei de apel ar fi contradictorie, motiv de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., Înalta Curte reţine că se poate invoca acest motiv atunci când există contradicţie între considerente şi dispozitiv sau când, din unele considerente rezultă temeinicia acţiunii, iar din altele netemeinicia acesteia ori atunci când, în fundamentarea hotărârii, se expun argumente logico-juridice ce se exclud reciproc.

În speţă, însă, recurenta reclamantă a invocat doar formal acest motiv de recurs, câtă vreme din dezvoltarea argumentelor părţii nu rezultă incidenţa niciuneia din tezele reglementate de lege (inexistenţa motivării, insuficienţa considerentelor sau caracterul contradictoriu al acestora), ci doar nemulţumirea recurentei în raport cu dezlegarea dată de judecătorii din apel criticilor formulate în calea sa de atac.

Aşa fiind, în speţă nu se confirmă niciunul dintre motivele de casare invocate de recurentă, instanţa de apel dând o corectă eficienţă textelor legale, astfel încât, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-reclamantă SOCIETATEA A. S.R.L. prin administrator special E. şi prin administrator judiciar F. împotriva deciziei civile nr. 1591/A din 10 noiembrie 2020 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 19 mai 2021.