Court upholds dismissal of annulment and recovery claims over land sale contracts; successor-in-title loses on time-barred rectification action.

Şedinţa publică din data de 8 aprilie 2021

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei:

1. Obiectul cererii de chemare în judecată:

Prin cererea înregistrată la 11 octombrie 2018 pe rolul Tribunalului Braşov, reclamanta S.C. A. S.A. prin lichidator judiciar B. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii S.C. C. S.R.L., D., E. şi F., G. şi H., să se dispună următoarele:

1. Obligarea pârâţilor E. şi F. să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilele în suprafaţă de 2145,91mp identificate în CF x cu nr. top x, nr. top x; în CF nr. x cu nr. top x, în Cf nr. x cu nr. top x şi nr. top x, în CF x, în CF nr. x cu nr. top x;

2. Obligarea pârâţilor E. şi F. să achite lipsa de folosinţă pe ultimii 3 ani pentru terenurile de mai sus, evaluată provizoriu la 50000 RON;

3. Obligarea pârâtei D. să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilele în suprafaţă de 11.123,53 mp, evaluate provizoriu la 500.000 RON şi identificate în Cf x cu nr. top x, în CF nr. x cu nr. top x, în CF nr. x cu nr. top x, în Cf x cu nr. top x, nr. top x, nr. top x, nr. top x, nr. top x;

4. Obligarea pârâtei D. la plata lipsei de folosinţă pentru terenurile sus indicate pe ultimii 3 ani, evaluată provizoriu la 50000 RON;

5. Să se constate nulitatea absolută a titlurilor obţinute de pârâţi ca urmare a cauzei ilicite, respectiv cu privire la următoarele contracte de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/02.03.2006 de I., nr. 2371/03.10.2008 de J.; nr. 2704/29.10.2010 de J., nr. 271/24.02.2012 de J., nr. 2067/15.10.2012 de J. şi actul de adjudecare întocmit de BEJ K. la 14.08.2015 în dosarul de executare nr. 512/2014.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă:

Prin sentinţa civilă nr. 182/S din 26 iulie 2019, Tribunalul Braşov a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, invocată de pârâta S.C. C. S.R.L..

A respins cererea formulată de reclamanta S.C. A. S.A. prin lichidator judiciar B. în contradictoriu cu pârâţii S.C. C. S.R.L., D., E. şi F., prin curator avocat L., G. şi H..

A respins cererea pârâtei S.C. C. S.R.L. de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

A stabilit onorariu definitiv pentru curator avocat L. la suma de 1000 RON şi a obligat pe reclamantă să plătească suma de 800 RON cu titlu de diferenţă onorariu curator. Executorie cu privire la onorariul curatorului.

3. Hotărârea pronunţată în apel:

Împotriva acestei sentinţe şi a încheierii din 1 iulie 2018, reclamanta S.C. A. S.A., prin lichidator judiciar B., a declarat apel.

Prin decizia civilă nr. 1666/Ap din 4 decembrie 2019, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a respins apelul declarat reclamanta S.C. A. S.A. prin administrator judiciar B. împotriva încheierii din 1 iulie 2018 şi a sentinţei civile nr. 182/S din 26 iulie 2019 pronunţate de Tribunalul Braşov, secţia I civilă.

A obligat pe apelantă să plătească suma de 8970 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

A stabilit onorariu definitiv pentru curator avocat L. la suma de 1000 RON, obligând pe apelantă să plătească această sumă.

4. Recursul:

Împotriva deciziei pronunţate de Curtea de Apel Braşov, reclamanta S.C. A. S.A. prin administrator judiciar B. a declarat recurs.

În cuprinsul cererii de recurs, recurenta-reclamantă a arătat că hotărârea din apel este parţial nemotivată, instanţa omiţând să analizeze anumite critici ale reclamantei A. S.A. împotriva hotărârii instanţei de fond, respectiv:

- faptul că dobânditorii subsecvenţi ai imobilelor revendicate nu au fost de bună-credinţă. Absolut niciunul dintre pârâţi nu a formulat o acţiune în regres faţă de vânătorii de la care au achiziţionat imobilele. Dobânditorii succesivi ai imobilului nu au făcut minime diligenţe pentru a se interesa de situaţia imobilului şi mai ales starea dosarului penal aflat pe rolul Tribunalului Bihor, cu toate că acestea sunt acte publice;

- faptul că cel puţin dobânditorii G. şi C. S.R.L. sunt persoane afiliate şi figurează în majoritatea tranzacţiilor privind dobândirea imobililor deţinute de către debitoarea A. S.A.;

- faptul că nu s-a probat în vreun fel achitarea unei sume de bani, menţiunile privind încasarea preţului fiind făcute doar scriptic în cadrul contractelor de vânzare.

Instanţa de apel a preluat în cea mai mare parte argumentele expuse de instanţa de fond, fără a efectua o analiză proprie şi fără a cerceta toate motivele de apel formulate de reclamantă, apreciind că instanţa de apel a făcut o motivare insuficientă a hotărârii pronunţate, ceea ce echivalează cu nemotivarea hotărârii.

Recurenta-reclamantă arată că hotărârea este contradictorie întrucât în motivare s-a reţinut că " o expertiză evaluatorie nu este utilă soluţionării cauzei". Acţiunea dedusă judecăţii a avut un capăt de cerere distinct prin care reclamanta a solicitat expres obligarea pârâţilor E. şi F. să îi achite lipsa de folosinţă pe ultimii trei ani pentru terenurile de mai sus, evaluată provizoriu la 50.000 RON.

Instanţa de apel a analizat în mod sumar apelul formulat, în condiţiile în care era imposibilă determinarea lipsei de folosinţă (precizată, în mod generic de reclamant, prin acţiune), fără existenţa unui raport de expertiză efectuat de un expert autorizat.

De asemenea, recurenta-reclamantă apreciază că instanţa de apel a cercetat în mod superficial criticile sale în legătură cu antepronunţarea. Prin respingerea probei cu expertiza evaluatorie (prin care reclamanta dorea să fie evaluată lipsa de folosinţă pentru cei trei ani anterior formulării acţiunii), instanţa de fond s-a antepronunţat asupra soluţiei pe fondul cauzei, de respingere a acţiunii.

Prin apelul formulat, reclamanta a criticat şi a solicitat expres cenzurarea modului în care instanţa de fond a analizat probele, reţinând că "având în vedere modalitatea în care a fost redactată acţiunea, instanţa apreciază că poate duce la soluţionarea petitului respectiv, motiv pentru care va respinge această probă".

Recurenta-reclamantă apreciază ca fiind contradictoriu modul în care instanţa a antamat şi a soluţionat cererea de probatoriu, nerezultând motivul pentru care instanţa de fond a înţeles să respingă această solicitare, în condiţiile în care era imposibilă determinarea lipsei de folosinţă în lipsa unui raport de expertiză efectuat de un expert autorizat.

Arată că hotărârea contravine dispoziţiilor art. 249 C. proc. civ., întrucât instanţa de apel nu a analizat probele, ignorând în totalitate înscrisurile noi prin care s-a urmărit să se probeze alte tranzacţii similare (anulate în mod definitiv de instanţe) în care au figurat părţi din prezenta cauză. Deşi a reţinut că pârâţii ar fi de bună-credinţă, nu s-a administrat nicio probă cu înscrisuri din care să rezulte că au fost de bună-credinţă şi că ar fi achitat preţul imobilelor.

O ultimă critică se referă la faptul că instanţa de apel ar dispus acordarea unor cheltuieli de judecată exagerate/nejustificate, având în vedere faptul că dosarul s-a soluţionat la primul termen de judecată.

În ceea ce priveşte cheltuielile acordate curatorului special, apreciază că sunt nejustificat de mari, în condiţiile în care din cuprinsul încheierii de şedinţă rezultă că curatorul a solicitat desemnarea unui alt reprezentant având în vedere că nu mai figurează înscris pe listă.

Cât priveşte suma de 8.970 RON cu titlu de onorariu de avocat, arată că şi aceasta sunt exagerat de mare, fiind în contradicţie cu munca prestată de avocat şi durata litigiului dedus judecăţii, instanţa nefăcând aplicarea art. 451 alin. (2) C. proc. civ.

5. Procedura de filtru:

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în complet de filtru, fiind comunicat părţilor.

Prin încheierea din 11 februarie 2021, completul de filtru a admis în principiu recursul declarat de reclamanta S.C. A. S.A. prin lichidator judiciar B. şi a fixat termen la 8 aprilie 2021.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie:

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

1. Critica privitoare la faptul că instanţa de apel a omis să analizeze aspecte privitoare la buna-credinţă a dobânditorilor subsecvenţi ai imobilelor revendicate nu este întemeiată.

Astfel, instanţa de apel a arătat, referitor la capătul principal de acţiune având ca obiect constatarea nulităţii absolute a transmisiunilor succesive ale imobilului revendicat, că a fost tardiv formulat. Instanţa şi-a întemeiat soluţia pe analiza situaţiei de fapt - respectiv împrejurarea că primul înstrăinător a operat înscrierea în cartea funciară în anul 2008, iar acţiunea a fost înregistrată pe rolul instanţei la data de 11 octombrie 2018 - raportată la textul de lege incident acestei situaţii de fapt.

În condiţiile art. 36 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, în forma în vigoare la data înscrierii dreptului în cartea funciară, acţiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greşita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare, în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acţiunea de fond nu s-a prescris.

Prin urmare, analiza bunei sau relei-credinţe a subdobânditorului imobilului înscris în cartea funciară, de natură să atragă eventuala rectificare a înscrierii, cu consecinţa nevalabilităţii transmiterilor succesive, poate fi făcută numai în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere. Or, de vreme ce s-a reţinut că S.C. C. S.R.L., înstrăinătoarea către G. şi H. prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 3 octombrie 2008, îşi înscrisese dreptul de proprietate cel puţin la nivelul anului respectiv, când a dispus prin vânzare de imobil ca proprietar tabular - recurenta necontestând acest aspect - înseamnă că în anul 2018, când s-a cerut constatarea nulităţii contractului sus-menţionat, acţiunea în rectificare era prescrisă.

În aceste condiţii, instanţele de fond au reţinut în mod corect că, acţiunea în rectificare fiind prescrisă, buna-credinţă a dobânditorilor subsecvenţi este prezumată până la dovada contrară. Or, s-a arătat că prin sentinţa penală nr. 121/07.08.2015 a Tribunalului Bihor, definitivă conform deciziei penale nr. 575/A/21.09.2015 a Curţii de Apel Oradea, instanţa a dispus restabilirea situaţiei anterioare datei de 29.09.2000 pentru reclamantă şi anularea tuturor contractelor de vânzare-cumpărare prin care a fost înstrăinat întreg activul S.C. A. S.A., printre care şi contractul de vânzare-cumpărare nr. x/01.11.2001, cu actul adiţional nr. x/25.05.2005. Însă, contractele de vânzare-cumpărare atacate în cauză de reclamantă sunt ulterioare datei avute în vedere de instanţele penale şi au ca obiect transmiterea succesivă către pârâţii din speţă, cu titlu oneros a aceloraşi imobile care au format obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. x/01.11.2001, încheiat între reclamantă şi S.C. M. S.R.L., societate în prezent radiată. Mai mult, ambele instanţe au reţinut că analiza sentinţei penale a condus la concluzia că în procesul penal nu au fost făcute niciun fel de statuări asupra cauzei ilicite a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între S.C. M. S.R.L. şi S.C. C. S.R.L. şi a prezumării cauzei licite a oricărei convenţii; în aceste condiţii, reclamanta avea obligaţia să indice care a fost fapta ilicită săvârşită prin încheierea convenţiei şi care este justificarea acesteia.

Faţă de cele ce preced, criticile formulate nu întrunesc cerinţele art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., instanţa de apel analizând prioritar aspectele referitoare la tardivitatea cererii de rectificare a cărţii funciare, de natură să nu mai facă necesară verificarea tuturor aspectelor menţionate în cererea de recurs.

Nu este întemeiată nici critica constând în analiza superficială a apelului cât priveşte imposibilitatea determinării lipsei de folosinţă în lipsa unui raport de expertiză efectuat de un expert autorizat. Critica nu este întemeiată de vreme ce expertiza ar fi fost necesară numai pentru analiza cererilor accesorii. Or, câtă vreme capătul principal de acţiune a fost respins, nu se mai justifica analiza cererilor a căror soluţie depindea de acesta. Drept urmare, nu poate fi făcută aplicarea art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Instanţa de recurs apreciază, în analiza aceluiaşi motiv de recurs, că instanţa superioară de fond a răspuns motivat şi criticilor privitoare la faptul că, respingând cererea de probatorii, prima instanţă s-a antepronunţat. S-a arătat, în mod întemeiat, că prin respingerea cererii de încuviinţare a probei cu expertiză evaluatorie, instanţa de fond nu a antamat în niciun fel rezultatul final al procesului având ca obiect principal constatarea nulităţii absolute a unor contracte de vânzare-cumpărare, petitul privind evaluarea lipsei de folosinţă fiind unul subsidiar.

Cât priveşte critica referitoare la faptul că instanţa de apel nu a analizat probele administrate în cauză, instanţa de recurs va constata nulitatea acesteia, faţă de art. 488 alin. (1) C. proc. civ. care permite ca în recurs să poată fi invocate numai motive de nelegalitate.

În fine, nu este întemeiată nici critica privitoare la modul în care instanţa de apel a soluţionat cererile vizând onorariul curatorului special, respectiv cuantumul cheltuielilor de judecată la care a fost obligată apelanta.

Cum în recurs nu se poate verifica însuşi cuantumul acordat cu titlu de cheltuieli de judecată, ci numai dacă au fost respectate sau nu criteriile de reducere a acestora, instanţa de recurs arată, în primul rând, că art. 451 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. permite numai reducerea onorariului avocatului, respectiv a onorariului experţilor judiciari şi a specialiştilor numiţi în condiţiile art. 330 alin. (3) C. proc. civ. Faţă de precizarea expresă a legiuitorului, onorariul curatorului special - care se prezintă în cauză în această calitate, iar nu ca avocat - nu poate fi redus în recurs.

În al doilea rând, se constată că onorariul de 10.000 RON, solicitat în apel de către apărătorul S.C. C. S.R.L., a fost redus la 8970 RON. Instanţa de recurs apreciază că a fost respectat criteriul privitor la activitatea desfăşurată de avocat, de vreme ce acesta a depus întâmpinare şi a pus concluzii orale asupra apelului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta S.C. A. S.A. prin lichidator judiciar B. împotriva deciziei nr. 1666/Ap din 4 decembrie 2019 pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 8 aprilie 2021.