Judicial resolution of sale-contract with lifetime habitation for failure to maintain property.

Şedinţa publică din data de 6 februarie 2020

Asupra recursul de faţă, reţine următoarele;

I. Circumstanţele cauzei:

A.Primul ciclu procesual

1. Cererea de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată la data de 31 octombrie 2012 pe rolul Tribunalului Ilfov, secţia civilă, sub nr. x/2012, A. a chemat în judecată pe pârâţii B., C. şi D., solicitând instanţei să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitaţie viageră autentificat sub nr. x/21.09.2011 de B.N.P. E., încheiat între reclamantă în calitate de vânzătoare şi pârâţi în calitate de cumpărători, având ca obiect imobilul situat în localitatea Voluntari, şos. Pipera-Tunari nr. 43, judeţul Ilfov, pentru imposibilitatea obiectului, pe de o parte, şi preţul derizoriu, pe de altă parte, lipsa cauzei şi cauza ilicită şi imorală; să dispună restabilirea situaţiei anterioare (restitutio in integrum) în sensul de a dispune ca dreptul de proprietate asupra cotei de 1/2 din imobilul să revină în patrimonial său, iar în subsidiar, în situaţia în care va aprecia că nu sunt cauze de nulitate, a solicitat instanţei să pronunţe rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitaţie viageră anterior menţionat, având în vedere neexecutarea obligaţiei de respectare a dreptului real de habitaţie, obligaţie pe care şi-au asumat-o prin contractul de vânzare-cumpărare. A solicitat şi obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată efectuate în cadrul acestui proces.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Ilfov

Prin sentinţa civilă nr. 614 din 24 februarie 2015, Tribunalul Ilfov, secţia civilă a respins cererea formulată de reclamanta A., în contardictoriu cu pârâţii B., C. şi D., ca neîntemeiată.

3. Apelul declarat în cauză

Împotriva sentinţei primei instanţe a declarat apel reclamanta A..

Apelanta a solicitat admiterea apelului, în principal modificarea hotărârii atacate, cu consecinţa admiterii cererii de chemare în judecată, iar în subsidiar anularea hotărârii atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare.

4. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti

Prin decizia civilă nr. 133A din 25 februarie 2016 Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins ca nefondat apelul declarat de apelanta-reclamantă A. împotriva sentinţei civile nr. 614/24.02.2015 a Tribunalului Ilfov, secţia civilă.

5. Recursul declarat în cauză

Împotriva deciziei civile nr. 133A din 25 februarie 2016 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a declarat recurs reclamanta A., întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 5, 7 şi 9 din C. proc. civ., prin care a solicitat casarea hotărârii atacate şi trimiterea cauzei, spre rejudecare, instanţei de apel, având în vedere că nepronunţarea asupra tuturor motivelor de apel şi motivarea lapidară echivalează cu lipsa motivării. În subsidiar, a solicitat modificarea hotărârii recurate, cu consecinţa admiterii cererii de chemare în judecată.

6. Decizia pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie

Prin decizia civilă nr. 1849 din 8 noiembrie 2016, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă a admis recursul declarat de reclamanta A. împotriva deciziei civile nr. 133 A/2016 din 25 februarie 2016, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, pe care a casat-o şi a trimis cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe.

Considerentele instanţei de recurs au fost următoarele:

Cu referire la incidenţa dispoziţiilor art. 304 pct. 7 din C. proc. civ. prin raportare la dispoziţiile art. 261 alin. (1) din acelaşi cod, Înalta Curte a arătat că motivarea hotărârii trebuie să cuprindă, în considerentele sale, motivele de fapt şi de drept care au format convingerea instanţei şi au condus la soluţia pronunţată, care au legătură directă cu aceasta şi care susţin soluţia.

În acest sens, a reţinut că un proces civil finalizat prin hotărârea care dezleagă fondul, cu garanţiile date de art. 6.1 din Convenţia europeană privind drepturile omului, include printre altele dreptul părţilor de a fi în mod real ascultate, adică în mod corect examinate de către instanţa sesizată. Aceasta implică obligaţia instanţei de a proceda la un examen efectiv, real şi consistent al mijloacelor, argumentelor şi elementelor de probă ale părţilor, cel puţin pentru a le aprecia pertinenţa în determinarea situaţiei de fapt.

Prin urmare, în speţă, Înalta Curte a constatat că decizia instanţei de apel nu îndeplineşte cerinţele menţionate, întrucât nu a fost motivată sub toate aspectele invocate sau a fost motivată lapidar, astfel încât, coroborat cu principiile şi regulile de drept substanţial şi procesual, să conducă în mod logic la soluţia pronunţată şi să permită realizarea controlului judiciar.

B. Al doilea ciclu procesual

În rejudecare, cauza a fost înregistrată pe rolul Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă sub nr. x/2012*.

1. Decizia Curţii de Apel Bucureşti

Prin decizia civilă nr. 770A din 29 septembrie 2017, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta A. împotriva sentinţei civile nr. 614/24.02.2015, pronunţată de Tribunalul Ilfov, secţia civilă, în contradictoriu cu intimaţii-pârâţi B., C. şi D..

2. Recursul declarat în cauză

Împotriva deciziei pronunţate de curtea de apel, a declarat recurs reclamanta A. solicitând casarea hotărârii atacate şi reţinând cauza spre rejudecare, să fie admis apelul, cu consecinţa admiterii cererii de chemare în judecată astfel cum a fost precizată.

3. Decizia Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Prin decizia nr. 2470 din 06 iunie 2018, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă a admis recursul declarat de recurenta-reclamantă A. împotriva deciziei civile nr. 770A din 29 septembrie 2017, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a casat decizia recurată şi a trimis cauza Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă în vederea rejudecării.

Înalta Curte a stabilit, în esenţă, că în rejudecare se impune a se analiza capătul de cerere în rezoluţiunea contractului, acesta rămânând necercetat de către instanţa de apel, în condiţiile în care intenţia părţilor a fost aceea de a încheia un singur act juridic cu caracter complex, respectiv un contract de vânzare-cumpărare cu drept de obligaţie viageră în favoarea vânzătoarei.

C. Al treilea ciclu procesual

În rejudecare, apelul a fost înregistrat pe rolul Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV a civilă, sub nr. x/2012 la data de 25 septembrie 2018.

1. Decizia Curţii de Apel Bucureşti

Prin decizia civilă nr. 184A din 08 februarie 2019, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a admis apelul împotriva sentinţei civile nr. 614/24.02.2015 pronunţată de Tribunalul Ilfov, secţia civilă formulat de către apelanta reclamantă A. în contradictoriu cu intimaţii-pârâţi B., C.; a schimbat în tot sentinţa apelată astfel: a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A.; a dispus rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitaţie viageră autentificat sub nr. x/21.09.2011 de B.N.P. E. şi rectificat şi completat prin încheierea de rectificare nr. 03/04.05.2012 emisă de acelaşi notar public; a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului rezolvit; a obligat pârâţii să plătească reclamantei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxe judiciare de timbru suma de 23.061,59 RON.

Pentru a hotărî astfel, instanţa de apel a apreciat. în raport de dispoziţiile art. 3151 din C. proc. civ. şi considerentele deciziei de casare nr. 2470/06.06.2018 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, limitele rejudecării apelului au fost fixate la pretenţia apelantei-reclamante A. privind rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitaţie viageră autentificat sub nr. x/21.09.2011 şi rectificat prin încheierea de rectificare nr. 03/04.05.2012.

Prin urmare, au fost tranşate în mod irevocabil chestiunile litigioase privind pretenţia apelantei-reclamante de constatare a nulităţii/anularea aceluiaşi contract de vânzare-cumpărare, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie oferind dezlegări irevocabile asupra tuturor aspectelor litigioase privind această pretenţie principală din acţiunea reclamantei în privinţa motivelor de nulitate absolută/relativă invocate pentru invalidarea contractului de vânzare cumpărare cu drept de habitaţie viageră.

În ceea ce priveşte rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitaţie viageră autentificat sub nr. x/21.09.2011 de B.N.P. E. şi rectificat şi completat prin încheierea de rectificare nr. 03/04.05.2012 emisă de acelaşi notar public, curtea de apel a avut în vedere dezlegarea instanţei supreme din ultima decizie de casare, potrivit căreia la data de 21 septembrie 2011 între reclamanta A., în calitate de vânzătoare şi pârâţii B., C. şi D., în calitate de cumpărători, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu drept de habitaţie viageră, autentificat sub nr. x de B.N.P. E. şi rectificat ulterior. Părţile au menţionat că obiectul actului îl reprezintă cota de 1/2 din dreptul de proprietate asupra cotei de 1/2 din imobilul situat în localitatea Voluntari, şos. Pipera-Tunari nr. 43, judeţul Ilfov, sub rezerva dreptului de habitaţie viageră asupra cotei de locuinţă, pentru preţul de 100.000 euro.

A statuat Înalta Curte că raportat la dispoziţiile contractuale mai sus arătate, reiese că părţile au înţeles să încheie un singur act juridic complex - vânzare-cumpărare cu clauză de habitaţie viageră - cu drepturi şi obligaţii reciproce, astfel că în acest context, respectiv din perspectiva unui singur act juridic complex, trebuie analizate obligaţiile părţilor şi rezoluţiunea contractului invocată de către recurenta-reclamantă.

Prin urmare, în raport de această dezlegare, curtea de apel a reţinut ca fiind nefondată concluzia tribunalului în sensul că o eventuală nerespectare de către pârâţi a dreptului de abitaţie viageră a reclamantei nu poate determina aplicarea unei sancţiuni întregului contract de vânzare-cumpărare.

Din această perspectivă, instanţa de apel a arătat că prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare litigios, intimaţii-pârâţi, în calitate de cumpărători, şi-au asumat pe lângă obligaţiile specifice contractului numit de vânzare-cumpărare şi obligaţia constituirii şi asigurării unui drept de abitaţie viageră în favoarea apelantei-reclamante, în calitate de vânzătoare.

După cum Înalta Curte a subliniat, respectivul contract, privit ca un singur act juridic complex, a dat naştere la drepturi şi obligaţii reciproce (contractul fiind unul sinalagmatic), conţinutul acestui act juridic fiind de asemenea complex în sensul că alături de drepturile şi obligaţiile ce derivă în mod uzual din încheierea unui contract de vânzare-cumpărare, au fost constituite drepturi şi asumate obligaţii specifice unui alt drept real, cel de abitaţie.

Dreptul de abitaţie, dezmembrământ al dreptului de proprietate, se constituie şi se exercită potrivit regulilor aplicabile uzufructului (art. 565-567 din vechiul C. civ.), putând fi constituit şi prin convenţia părţilor, aspect subliniat şi de instanţa supremă prin decizia sa de casare.

Contrar concluziei reţinute de prima instanţă, în speţă este vorba de un act juridic unic, complex, sub aspectul conţinutului său (drepturi şi obligaţii specifice unor acte juridice diferite), rezoluţiunea pentru neîndeplinirea anumitor obligaţii esenţiale poate interveni şi poate determina invalidarea întregului act juridic - contract sinalagmatic în cazul de faţă - chiar dacă obligaţiile a căror nerespectare este reclamată sunt în legătură cu unul din actele juridice, iar nu comune ambelor acte juridice conţinute de unicul contract sinalagmatic.

Astfel, neîndeplinirea unor obligaţii specifice constituirii dreptului de abitaţie viageră poate determina rezoluţiunea întregului contract de vânzare-cumpărare, chiar dacă obligaţiile specifice vânzării-cumpărării au fost pe deplin executate de părţile raportului contractual.

Totodată, curtea de apel a adăugat faptul că inserarea clauzei contractuale privind constituirea dreptului de abitaţie viageră în favoarea apelantei-reclamante, vânzătoare în cadrul contractului litigios, este apreciată că a avut caracter determinant la încheierea vânzării-cumpărării de către reclamanta vânzătoare. Naşterea acestui drept de abitaţie viageră în favoarea vânzătoarei reprezintă un element esenţial, determinant, în exprimarea consimţământului la vânzare, având în vedere şi faptul că reclamanta vânzătoare şi-a înstrăinat cota de 1/2 din locuinţa ce a reprezentat obiectul abitaţiei către cei doi fii ai săi şi soţiei unuia dintre aceştia.

Or, dacă reclamanta vânzătoare a urmărit instituirea în favoarea sa a acestui drept de abitaţie viageră, intimaţii-pârâţi cumpărători fiind de acord cu constituirea acestui dezmembrământ, curtea de apel a apreciat că vânzarea a fost consimţită de reclamantă asupra cotei sale de 1/2 din întregul imobil în considerarea abitaţiei ce avea a-i fi constituită prin contractul încheiat, chiar şi doar asupra locuinţei, astfel cum s-a stipulat în clauza menţionată în prima pagină a contractului. Iar dacă împrejurarea constituirii în favoarea sa a abitaţiei viagere a reprezentat un element esenţial în acordul dat pentru vânzare, atunci apare ca fiind logică concluzia că negarea acestui drept şi încălcarea acestuia, în mod culpabil, de către intimaţii-pârâţi, poate conduce la rezoluţiunea întregului contract litigios.

Totodată, a mai reţinut că tribunalul a nesocotit obiectul acţiunii cu care a fost învestit şi nu a ţinut cont de faptul că apelanta-reclamantă a înţeles să pretindă desfiinţarea cu efect retroactiv a contractului de vânzare-cumpărare cu clauză de abitaţie viageră ca urmare a neîndeplinirii culpabile a unor obligaţii asumate de intimaţii-pârâţi, în calitate de cumpărători, obligaţii în legătură cu dreptul ei de abitaţie.

Prin urmare, reţinând nerespectarea de către tribunal a obiectului acţiunii cu care a fost învestit şi neanalizarea pe fond a pretenţiei privind rezoluţiunea contractului litigios, prin raportare la condiţiile rezoluţiunii judiciare, curtea de apel a examinat această pretenţie a apelantei-reclamante.

Din punctul de vedere al condiţiilor necesare pentru pronunţarea rezoluţiunii judiciare (neexecutarea obligaţiei asumate, culpa părţii, punerea în întârziere a debitorului contractual), curtea de apel a apreciat că în cauză s-a probat neexecutarea culpabilă a obligaţiilor asumate de către intimaţii-pârâţi în ceea ce priveşte constituirea şi asigurarea dreptului de abitaţie viageră în favoarea apelantei reclamante. Astfel, abitaţia, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate, variantă a uzului, se deosebeşte de acesta din urmă numai prin obiectul său, şi anume o casă de locuit.

Pornind de la drepturile născute în favoarea titularului abitaţiei prin convenţia părţilor, instanţa de apel a reţinut în cauză, pe baza probatoriilor administrate de prima instanţă, că prin (in)acţiunile lor intimaţii-pârâţi au împiedicat şi îngreunat folosirea de către reclamantă a cotei sale din locuinţă, golind de conţinut dreptul acesteia şi punând-o în imposibilitate de a se bucura de dreptul de abitaţie ce i-a fost constituit.

Sub acest aspect, a avut în vedere concluziile celor două expertize tehnice efectuate în cauză din care rezultă că la nivelul anului 2014 au existat degradări suplimentare apărute la casa de locuit C2 după anul 2012, în special igrasie şi mucegai pe pardoseli şi la baza pereţilor, aspecte factuale ce au oferit o imagine de ansamblu asupra stării tehnice a casei de locuit. De altfel, situaţia clădirii de locuit, de la faţa locului nici nu a fost contestată punctual de către intimaţii-pârâţi, în sensul că starea tehnică a acesteia ar fi fost alta, prin chiar răspunsurile la interogatoriul administrat acestora fiind aduse în discuţie aspecte privind inundarea casei, spargerea ţevilor, stricarea centralei, demontarea caloriferelor, scoaterea uşilor, a pardoselii, demolarea parţială a unui perete, etc. La întrebările adresate celor doi intimate-pârâţi aceştia nu au susţinut contrariul şi anume că starea clădirii de locuit ar fi fost alta. Nu în ultimul rând, instanţa de apel a reţinut că într-o anumită măsură, şi martorii audiaţi în cauză au relatat despre împrejurări precum spargerea ţevilor, spargerea caloriferelor, lambriul din hol şi parchetul umflate de la apă, sobă de teracotă căzută, uşă stricată, martora F. apreciind că în casă nu se putea locui, în lipsa caloriferelor.

Or, în raport de toate aceste aspecte, curtea de apel a apreciat că intimaţii-pârâţi, obligaţi a-i asigura şi respecta apelantei-reclamante dreptul de abitaţie viageră, prin conduita lor, au golit de substanţă acest drept, ceea ce a condus practic la negarea dreptului de abitaţie al apelantei-reclamante.

A subliniat faptul că respectarea dreptului de abitaţie viageră al apelantei-reclamante de către intimaţii-pârâţi era independentă de conduita acesteia (a reclamantei), de faptul că aceasta ar fi părăsit locuinţa în iarna anului 2011, plecând la fiica sa, nefiind relevant a se stabili dacă această plecare a fost benevolă, impusă, la cerere sau determinată de alte motive, căci intimaţilor-pârâţi le revenea obligaţia asigurării dreptului de abitaţie viageră, indiferent de faptul dacă apelanta-reclamanta locuia acolo efectiv, constant, sau avea perioade mai lungi în care pleca, iar mai apoi revenea.

Dreptul de abitaţie viageră se constituie în favoarea titularului său pe toată durata vieţii acestuia, reprezentând asigurarea unei case de locuit pentru nevoile titularului şi ale familiei sale, astfel că asigurarea dreptului nu implică prezenţa permanentă a titularului în casa de locuit.

Chiar dacă apelanta-reclamantă a părăsit casa de locuit în iarna anului 2011 pentru a locui cu fiica sa o perioadă mai lungă de timp (fără a se proba că ar fi renunţat la dreptul său), acest fapt nu scutea pe intimaţii-pârâţi de obligaţia asigurării dreptului de abitaţie viageră al apelantei, aceasta putând reveni oricând, chiar pentru perioade scurte, în casa de locuit.

2. Recursurile declarate în cauză

2.1 Împotriva deciziei civile nr. 184A din 08 februarie 2019 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, au declarat recurs pârâţii B. şi C..

1. Recurenţii-pârâţi B. şi C. au invocat motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7 şi art. 304 pct. 9 din C. proc. civ. şi au solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii atacate şi reţinându-se cauza spre rejudecare, să se respingă apelul formulat de apelanta-reclamanta A., ca neîntemeiat, cu consecinţa respingerii cererii de chemare în judecată, ca nefondată.

În esenţă, recurenţii-pârâţi au criticat decizia atacată sub următoarele aspecte:

a) Hotărârea instanţei de apel nu cuprinde motivele pe care se sprijină, fiind incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 din C. proc. civ.

Au susţinut recurenţii-pârâţi că argumentaţia ce a stat la baza pronunţării soluţiei de rezoluţiune a contractului de vânzare dedus judecaţii nu se bazează pe un text de lege şi nu rezultă din interpretarea contractului, lipsind dovada certă care să ateste că instituirea dreptului de habitaţie viageră ar fi reprezentat elementul esenţial şi determinant la perfectarea vânzării.

Contrar celor statuate de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în sensul în care contractul de vânzare-cumpărare cu drept de abitaţie viageră trebuie privit ca un act juridic complex, cu drepturi şi obligaţii interdependente şi reciproce, în interpretarea obiectului contractului instanţa de apel a concluzionat, cu depăşirea limitelor învestirii, că esenţială pentru perfectarea vânzării a fost constituirea acestui dezmembrământ al dreptului de proprietate, prioritizare care nu se regăseşte în reglementările dedicate contractului de vânzare-cumpărare (art. 1294 - 1309 din C. civ.) coroborate cu cele ale dreptului de abitaţie viageră (art. 565 - 573 din C. civ. raportate la art. 540-564 din acelaşi cod).

În orice contract de vânzare-cumpărare scopul urmărit de vânzător este acela al încasării preţului ce constituie elementul determinant al încheierii convenţiei deduse judecăţii asupra căruia instanţa de apel nu s-a aplecat în contextul în care plata preţului reprezintă atât o obligaţie a cumpărătorilor, cât şi scopul imediat al vânzătorului, iar constituirea dreptului de habitaţie viageră nu a fost consecinţa existenţei unei obligaţii asumate de recurenţi care să corespundă unui drept subiectiv recunoscut reclamantei prin contractul de vânzare-cumpărare, ci a fost un drept constituit la iniţiativa recurenţilor.

Totodată, elementul determinant al vânzării l-ar fi putut constitui şi sarcinile ce grevau imobilul la momentul încheierii antecontractului şi a contractului de vânzare-cumpărare respectiv: existenţa unei ipoteci ce greva întregul imobil care a garantat contractul de credit încheiat de recurentul C. şi în cuprinsul căruia apelanta-reclamantă avea calitatea de garant alături de recurent pentru efectuarea la data scadenţei a tuturor plăţilor către împrumutător.

Au arătat recurenţii-pârâţi că prin perfectarea vânzării a încetat existenţa unor datorii (36.331 RON) reprezentând impozite aferente veniturilor obţinute din închirierea spaţiului comercial pentru perioada 2008-2011 (venituri încasate de tatăl recurenţilor şi reclamantă), întrucât în acea perioadă nu au fost plătite creanţele bugetare, astfel cum rezultă din somaţia nr. x şi titlul executoriu nr. x, emise în dosarul de executare din 2011.

b) Hotărârea a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii, fiind incident motivul de casare prevăzut de art. 304 pct. 9 din C. proc. civ.

Au susţinut recurenţii-pârâţi că hotărârea pronunţată a fost dată cu încălcarea dispoziţiilor art. 565 din C. civ. raportat la art. 517, art. 545, art. 546 şi art. 547 din acelaşi cod în contextul în care instanţa de apel a apreciat că în speţă sunt incidente dispoziţiile art. 1020 din C. civ., statuând că, din punct de vedere al condiţiilor necesare pentru pronunţarea rezoluţiunii judiciare (neexecutarea obligaţiei asumate, culpa părţii, punerea în întârziere a debitorului contractual) s-a probat neexecutarea culpabilă a obligaţiilor asumate de către intimaţii-pârâţi în ceea ce priveşte constituirea şi asigurarea dreptului de habitaţie viageră.

Totodată, instanţa a apreciat că, pornind de la drepturile născute în favoarea titularului abitaţiei, recurenţii au împiedicat şi îngreunat folosirea de către reclamantă imobilului, golind de conţinut dreptul acesteia şi punând-o pe aceasta în imposibilitate de a se bucura de dreptul ce i-a fost constituit.

Or, de vreme ce dezmembrământul a fost constituit prin chiar contractul dedus judecăţii, naşterea dreptului de abitaţie viageră s-a produs la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare, când apelanta-reclamantă locuia efectiv în casa - obiect al dreptului de abitaţie.

Tot de la o premisă greşită a pornit aceeaşi instanţă de apel atunci când a considerat că în cauză sunt îndeplinite condiţiile rezoluţiunii, apreciind că trebuie luate în considerare exclusiv drepturile născute în favoarea titularului abitaţiei.

Câtă vreme îndrumarea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie a fost aceea ca instanţa de apel să analizeze contractul de vânzare-cumpărare dedus judecăţii ca un act juridic complex, care încorporează atât o vânzare, cu toate drepturile şi obligaţiile specifice părţilor contractante - vânzător şi cumpărători -, cât şi constituirea dreptului de habitaţie viageră, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate, dreptul de habitaţie viageră constituit în favoarea apelantei-reclamante nu a dat naştere numai unui drept de a locui în casă corelativ obligaţiei recurenţilor de a-i respecta dreptul, ci a dat naştere şi obligaţiilor legale stabilite titularului habitaţiei, astfel cum sunt reglementate de art. 565 din C. civ. raportat la art. 540-549 din acelaşi cod.

Au arătat că reparaţiile ce trebuiau aduse construcţiei C2, astfel cum au fost menţionate în ambele rapoarte de expertiză, nu intrau în conţinutul celor reglementate de art. 546 din C. civ. şi nici în sarcina recurenţilor, ci aveau caracterul unor reparaţii de întreţinere ce cădeau în sarcina apelantei-reclamante.

Astfel, cu nesocotirea dispoziţiilor legale instanţa de apel a apreciat că dreptul de habitaţie viageră reprezintă un dezmembrământ al dreptului de proprietate care atribuie titularului său doar dreptul de a locui în casă şi de a-i fi garantată această locuire, fără a avea nicio obligaţie cu privire la întreţinerea locuinţei.

De asemenea, recurenţii-pârâţi au susţinut că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1020 din C. civ. pentru intervenirea sancţiunii rezoluţiunii contractului de vânzare-cumpărare ce face obiectul prezentului litigiu, câtă vreme nu au încălcat obligaţia asumată în temeiul acordului de voinţă în ceea ce priveşte constituirea şi respectarea dreptului de abitaţie viageră al apelantei-reclamante.

Or, intimata-reclamantă nu a făcut nicio dovadă privind nerespectarea de către recurenţi a acestui drept, mai mult, a fost cea care a rămas singură în casa de locuit şi pe care a înţeles s-o părăsească din proprie iniţiativă; imobilul şi-a păstrat structura şi componenţa pe care le avea la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare, după cum reiese din raportul de expertiză, actele de proprietate şi procesul-verbal întocmit de executorul judecătoresc G. cu privire la constatarea situaţiei de fapt.

În condiţiile în care apelanta a înţeles să părăsească construcţia, nu şi-a îndeplinit obligaţia de întreţinere aferenta cotei de 1/2 din casa de locuit, nu s-a îngrijit de lucru ca un bun proprietar, nu a conservat substanţa acestuia şi totodată s-a opus efectuării oricăror lucrări de consolidare, nu rezultă încălcarea dreptului ei de abitaţie viageră.

c) Hotărârea recurată este nelegală şi prin prisma încălcării dispoziţiilor art. 574 din C. civ. raportat la art. 545 din acelaşi cod.

Din motivarea instanţei de apel reiese faptul că titularul dreptului de habitaţie viageră are facultatea de a părăsi chiar mai mulţi ani locuinţa, timp în care proprietarii sunt ţinuţi să efectueze reparaţii de orice natură, fără a exista vreo obligaţie din partea beneficiarului dezmembrământului.

Or, art. 574 raportat la art. 545 din C. civ. reglementează obligaţia uzufructuarului (şi a titularului dreptului de abitaţie viageră) de întreţinere a lucrului, obligaţie ce are ca finalitate asigurarea substanţei materiale a imobilului ce face obiectul dezmembrământului.

Dispoziţiile legale care guvernează abitaţia instituie obligaţia celui ce îl foloseşte de a efectua cheltuielile de întreţinere în sensul că se aplică deopotrivă şi titularului dreptului de habitaţie viageră, după cum urmează: dacă titularul uzului sau abitaţiei foloseşte întregul bun în interesul său şi al familiei, va fi ţinut de toate obligaţiile uzufructuarului; dacă el foloseşte însă numai o parte din bun, va contribui la cheltuieli în mod proporţional.

Câtă vreme apelanta-reclamantă a manifestat o atitudine pasivă cu privire la cheltuielile de reparaţii curente şi întreţinere ce reprezintă obligaţii corelative dreptului său de abitaţie viageră, aceasta echivalează cu nerespectarea obligaţiei acesteia de a se îngriji de lucru ca un bun proprietar şi de a conserva substanţa acestuia.

2.2 Recurenta-pârâtă D. a invocat motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 din C. proc. civ. şi a solicitat admiterea recursului, modificarea în parte a hotărârii atacate în sensul precizării dispoziţiei privind repunerea părţilor în situaţia anterioară cu obligaţia reclamantei de a restitui prestaţia executată de pârâţi, respectiv de a restitui acestora suma de 100.000 euro achitată cu titlu de preţ al vânzării-cumpărării rezolvite, criticând decizia instanţei de apel, în esenţă, sub următoarele aspecte:

a) Hotărârea instanţei de apel a fost dată cu aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1034 din vechiul C. civ.

În dezvoltarea acestui motiv de recurs recurenta-pârâtă a arătat, în esenţă, că instanţa de apel a admis cererea de rezoluţiune a contractului cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară încheierii actului de vânzare-cumpărare fără a menţiona în concret care sunt prestaţiile ce trebuie restituite şi în ce procente.

A apreciat recurenta-pârâtă că instanţa de apel a omis faptul că în speţă contractul analizat a avut 3 cumpărători, sens în care preţul a fost achitat proporţional cu cota dobândită de fiecare dintre aceştia, urmând ca repunerea în situaţia anterioară să aibă loc cu precizarea exactă a prestaţiilor care se întorc şi identificarea creditorului fiecărei prestaţii.

În cauza de faţă, cu toate că instanţa de apel a apreciat că sunt îndeplinite condiţiile rezoluţiunii judiciare prin raportare la art. 1020-1021 din vechiul C. civ. şi a dispus rezoluţiunea contractului şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, ca efect al rezoluţiunii, nu a precizat care sunt prestaţiile ce urmează a fi restituite de către părţile participante la contractul rezolvit.

Totodată, nu s-a reţinut în dispozitivul deciziei atacate solicitarea reclamantei de repunere a părţilor în situaţia anterioară, cu revenirea în patrimoniul său a bunului vândut.

b) În condiţiile în care s-a produs rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare şi bunul a revenit în patrimoniul vânzătorului, preţul vânzării -100.000 euro - pe care pârâţii l-au achitat anterior încheierii contractului, fapt statuat cu putere de lucru judecat prin decizia civilă nr. 2470/06.06.2018, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în al doilea ciclu procesual, în dosarul nr. x/2012), a devenit o plată nedatorată care trebuie restituită.

Sub acest aspect, pronunţarea instanţei de apel cu privire la cererea de repunere în situaţia anterioară este lacunară, întrucât nu menţionează conţinutul concret al obligaţiilor ce urmează a fi executate ca o consecinţă a rezoluţiunii.

3. Apărările formulate în cauză

Intimata-reclamantă A. a depus întâmpinare, cu respectarea termenului procedural, la recursurile declarate de recurenţii-pârâţi C., B. şi D..

A invocat excepţia netimbrării căii de atac prin raportare la dispoziţiile art. 32 din O.U.G. nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, dispoziţii care se regăsesc şi în Legea nr. 146/1997.

În măsura în care recurenţii-pârâţi nu au achitat taxa de timbru în cuantum de 50% din taxa de timbru datorată la fond, a solicitat anularea recursurilor, ca netimbrate.

Cu privire la fondul recursul declarat de pârâţii C. şi B., a solicitat respingerea recursului, ca neîntemeiat:

VI. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Cu privire la recursurile declarate, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie are în vedere următoarele:

a) În legătură cu recursul declarat de pârâţii B. şi C..

Este în afara îndoielii că, în acord cu prevederile art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. 1864 (potrivit cărora hotărârea judecătorească trebuie să cuprindă "motivele de fapt şi de drept care au format convingerea instanţei, cum şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor"), motivarea hotărârii reprezintă nu doar o cerinţă legală obligatorie, ci şi una fundamentală în planul garantării efective a dreptului părţilor la un proces echitabil. În sensul scopului urmărit de legiuitor, nu este suficient ca părţile să cunoască soluţia pe care judecătorul a dat-o litigiului, fiind necesar inclusiv ca judecătorul să arate, în raport de particularităţile cauzei, motivele de fapt şi de drept care i-au întemeiat soluţia.

Doar în acest fel se asigură înţelegerea şi mai buna acceptare de către părţi a soluţiei pronunţate, ele putând să decidă în cunoştinţă de cauză şi ţinând seama de măsura în care raţionamentul instanţei li s-a părut pertinent, oportun, legal şi, în cele din urmă, convingător, dacă este cazul să exercite, în condiţiile legii, o cale de atac împotriva respectivei hotărâri.

În ce priveşte prezentul proces, Înalta Curte apreciază însă că sunt nefondate susţinerile pârâţilor recurenţi potrivit cărora instanţa de apel nu ar fi arătat motivele în raport de care a tras concluzia că, în cauză, dreptul de abitaţie constituit în favoarea reclamantei ar fi avut un caracter esenţial la încheierea contractului de vânzare-cumpărare litigios.

Cu caracter preliminar, valorând observaţie generală în legătură cu motivarea pe care instanţa de apel a oferit-o deciziei sale, Înalta Curte socoteşte oportun a menţiona că examinarea în integralitatea lor a considerentelor cuprinse în decizia atacată relevă serioasa preocupare a Curţii de Apel Bucureşti pentru a realiza un examen amplu, atent şi detaliat al acelor elemente ale cauzei relevante în soluţionarea apelului, motivarea conţinută în decizie având calitatea de a ilustra o verificare jurisdicţională completă şi, cu evidenţă, dedicată cercetării elementelor de fapt şi drept importante în economia judecăţii.

În ce priveşte motivarea care însoţeşte statuarea potrivit căreia constituirea dreptului de abitaţie în favoarea reclamantei ar fi reprezentat un element determinant la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, este de observat că în considerentele deciziei s-a arătat, între altele, că instanţa "…. priveşte naşterea acestui drept de abitaţie viageră în favoarea vânzătoarei ca reprezentând un element esenţial, determinant, în exprimarea consimţământului la vânzare, având în vedere şi faptul că reclamanta vânzătoare şi-a înstrăinat cota de 1/2 din locuinţa ce a reprezentat obiectul abitaţiei către cei doi fii ai săi şi soţiei unuia dintre aceştia. Or, dacă reclamanta a urmărit instituirea în favoarea sa a acestui drept de abitaţie viageră, intimaţii cumpărători fiind de acord cu constituirea acestui dezmembrământ, Curtea apreciază că vânzarea a fost consimţită de reclamantă asupra cotei sale de 1/2 din întregul imobil în considerarea abitaţiei ce avea a-i fi constituită prin contractul încheiat, chiar şi doar asupra locuinţei, astfel cum s-a stipulat în clauza menţionată în prima pagină a contractului".

Rezultă din cele de mai sus că instanţa de apel nu s-a mărginit la a declara că instituirea dreptului de abitaţie în favoarea reclamantei reprezintă un element determinant al încheierii contractului, ea alăturând acestei concluzii şi aserţiunea, valorând motivare, potrivit căreia imobilul avea chiar destinaţia de locuinţă a reclamantei vânzătoare.

Or, în condiţiile în care, aşa cum s-a arătat în cauză, construcţia în litigiu reprezenta singura locuinţă a vânzătoarei (în sensul de imobil având destinaţia de locuinţă cu privire la care aceasta era titulara unui drept de proprietate), concluzia instanţei de apel potrivit căreia instituirea dreptului de abitaţie constituite, pentru reclamantă, un element esenţial la încheierea contractului, apare ca îndreptăţită.

Acest motiv al recursului, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ. 1865, este, deci, nefondat.

Contrar celor afirmate de pârâţii-recurenţi, nu se poate considera nici că decizia atacată este lipsită de temei legal, în sensul prevederilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ. 1865.

Apreciind că instituirea dreptului de abitaţie în beneficiul reclamantei are semnificaţia unui element esenţial, instanţa de apel nu a afirmat şi că acesta ar fi fost singurul element cu semnificaţie majoră în luarea de către reclamantă a hotărârii de a încheia contractul.

După cum se cunoaşte, atunci când o persoană hotărăşte să încheie un act juridic, această decizie a ei se sprijină pe motivaţii subiective, de natură personală şi concretă, care variază (sau pot varia) de la o persoană la alta. Alcătuind ceea ce, juridic, desemnează cauza concretă (zisă şi mediată) a actului, toate aceste mobiluri subiective, cu vădit caracter personal, pot fi reprezentate de un singur element motivaţional sau, dimpotrivă, de mai multe, în raport de care persoana apreciază că este în interesul ei să încheie actul juridic respectiv.

Transpunând aceste aserţiuni cu caracter general la prezentul proces, este util a avea în vedere că, în sensul celor deja stabilite cu forţă obligatorie într-un ciclu procesual anterior, convenţia în litigiu este un act juridic complex (vânzare-cumpărare cu clauză de abitaţie viageră) prin care s-au instituit drepturi şi obligaţii reciproce.

Acest caracter complex al convenţiei evidenţiază, o dată în plus, că în planul motivaţiei (mobilului) de natură personală care a determinat-o pe reclamantă să încheie contractul, instituirea dreptului de abitaţie reprezenta doar un element, după cum, pe lângă constituirea acestui drept, încasarea unui preţ (chiar dacă mai mic decât valoarea reală de piaţă a cotei din imobil vândute), putea reprezenta, în egală măsură, un alt mobil cu rol determinant.

Tot astfel, încetarea existenţei unei datorii sau existenţa unei ipoteci asupra imobilului puteau constitui, în mod distinct, elemente care să fi avut, pentru reclamantă, relevanţă la încheierea contractului.

Rezultă, aşadar, că instanţa de apel era în drept să aprecieze că instituirea dreptului de abitaţie în favoarea reclamantei a reprezentat un element determinant la încheierea contractului, fără ca aceasta să însemne că el ar fi fost singurul element cu un asemenea rol.

Nu este, deci, vorba - în sensul limbajului utilizat de recurenţi - de o prioritizare lipsită de fundament legal, ci, pur şi simplu, despre prerogativa instanţei de apel de aprecia, prin raportare la conţinutul actului juridic în discuţie şi la probele administrate, că instituirea dreptului de abitaţie a reprezentat un element important în planul cauzei obligaţiilor pe care reclamanta şi le-a asumat, însă nu neapărat singurul.

Nu s-ar putea considera că uzând de o asemenea interpretare instanţa de apel ar fi încălcat dispoziţiile legale privitoare la contractul de vânzare-cumpărare (art. 1294-1309 C. civ. 1864), la dreptul de abitaţie viageră (art. 565-573 raportate la art. 540 - 564 C. civ. 1864), după cum nu s-ar putea accepta nici că s-a ajuns la încălcarea prevederilor art. 977 C. civ., ca dispoziţie legală potrivit căreia interpretarea contractelor se face după intenţia comună a părţilor, iar nu după sensul literal al termenilor întrebuinţaţi în contract.

Fără temei afirmă recurenţii şi că hotărârea instanţei de apel este dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii, ceea ce, de asemenea, ar atrage, potrivit recurenţilor, incidenţa motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. 1865, fiind vorba despre încălcarea prevederilor art. 565 raportate la cele ale art. 517, 545, 546 şi 547 C. civ. 1864.

Nu încape nicio îndoială că, având ca prim temei dispoziţiile art. 567 C. civ. 1864, potrivit cărora "uzuarul şi cel ce are dreptul de abitaţiune trebuie să se folosească de ele ca un bun părinte de familie", titularul dreptului de uz trebuie să îşi exercite dreptul cu grijă, astfel încât acest exerciţiu să nu provoace alte pagube ori pierderi de valoare ale bunului decât cele pe care o folosire atentă şi de bună-credinţă le-ar putea genera.

În ce priveşte însă obligaţiile ce-i revin titularului dreptului de abitaţie în legătură cu întreţinerea bunului, din dispoziţiile art. 574 coroborate cu cele ale art. 545 C. civ. 1864 rezultă că titularul dreptului "… nu este obligat decât la reparaţii de întreţinere. Reparaţiile cele mari rămân în sarcina proprietarului, afară numai dacă acestea s-a fi cauzat din lipsa reparaţiilor de întreţinere de la deschiderea uzufructului (sau abitaţiei, n.n.), în care caz uzufructuarul este obligat a le face şi pe acestea".

Legea distinge, aşadar, între reparaţii de întreţinere, înţelese ca mici reparaţii, şi care cad în sarcina titularului dreptului de abitaţie, şi reparaţiile mari, acestea aflându-se în sarcina proprietarului. Prin urmare, atunci când sunt necesare reparaţii mari, iar acestea nu îşi au cauza în neefectuarea culpabilă de către uzuar a reparaţiilor mici cu care era dator, ele cad în sarcina proprietarului.

În fine, este oportun a preciza şi că atâta vreme cât părţile au convenit instituirea unui drept de abitaţie, nudului proprietar îi revine, în lipsă de stipulaţie contractuală contrară, obligaţia de a oferi şi menţine imobilul într-o stare care să-i permită beneficiarului abitaţiei să îl folosească potrivit acestei destinaţii, socotite după standardele şi exigenţele fireşti la data încheierii convenţiei. În măsura în care proprietarul, în calitatea lui de constituitor al dreptului, nu realizează aceasta, dreptului de abitaţie ajunge să fie periclitat în substanţa lui, fiind vorba despre neîndeplinirea de către proprietar a unei obligaţii esenţiale pentru beneficiarul abitaţiei.

În prezentul proces instanţa de apel tocmai asemenea elemente a reţinut în contra pârâţilor recurenţi, concluzionând, în urma analizării şi interpretării probelor administrate (în principal a expertizelor efectuate), că starea de degradare în care se află construcţia (rezultată din nefuncţionarea centralei termice, spargerea ţevilor, demontarea caloriferelor, scoaterea uşilor, pardoselii şi a unor ferestre, demolarea parţială a unui perete, existenţa igrasiei şi a mucegaiului) a condus la golirea de substanţă a dreptului de abitaţie al reclamantei, fiind vorba despre o conduită culpabilă a pârâţilor în ceea ce priveşte garantarea dreptului de abitaţie constituit în favoarea reclamantei.

Faţă de ampla analiză a materialului probator relevant în cauză pe care instanţa de apel a realizat-o, această concluzie a instanţei este una corectă, astfel că în mod legal s-a apreciat că se poate dispune rezoluţiunea contractului în litigiu.

Referirea pe care o fac recurenţii la obligaţiile ce-i reveneau reclamantei, potrivit legii, în legătură cu întreţinerea imobilului ar fi avut relevanţă numai în situaţia în care, prin raportare la sus-evocatele prevederi ale art. 545 C. civ. 1864, starea de degradare a imobilului şi-ar fi avut cauza în neîndeplinirea de către reclamant a obligaţiilor care cădeau în sarcina ei. Or, în cauză nu s-a avut în vedere că neefectuarea unor reparaţii de întreţinere, înţelese ca mici reparaţii, ar fi cauzat degradarea imobilului şi aflarea lui într-o stare care îl face impropriu unui exerciţiu normal al dreptului de abitaţie, instanţa de apel reţinând, în temeiul probelor administrate, o culpă exclusivă a pârâţilor-recurenţi.

Incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. 1865 nu ar putea fi reţinută nici în legătură cu afirmata încălcare de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 574 raportate la cele ale art. 545 C. civ. 1864.

Pornind de la constatarea că un drept subiectiv trebuie înţeles ca putere conferită unei persoane de lege sau de un act juridic, în virtutea căreia respectiva persoană poate să acţioneze într-un mod determinat, rezultă, cu privire la dreptul de abitaţie, că titularului acestuia trebuie să i se asigure în mod continuu şi rezonabil posibilitatea de a-şi exercita dreptul în totalitatea prerogativelor care îl alcătuiesc, asigurându-i-se şi garantându-i-se conţinutul ce-i este specific.

Astfel fiind, este în totul justă statuarea instanţei de apel potrivit căreia, în egală măsură, beneficiarul dreptului de abitaţie viageră are facultatea de a nu locui constant în casa de locuit, însă ori de câte ori beneficiarul abitaţiei doreşte exercitarea dreptului trebuie să i se asigure aceasta. Prin urmare, faptul că în iarna anului 2011 reclamanta a părăsit casa în litigiu pentru a locui la fiica sa nu îi exonera pe pârâţi de obligaţia de a menţine locuinţa la un nivel de întreţinere şi al dotărilor care să-i îngăduie reclamantei ca, atunci când va dori, să revină pentru a o folosi în condiţii de deplină normalitate a exerciţiului locativ.

Faptul că beneficiarul abitaţiei alege să nu folosească imobilul o anumită perioadă nu îl exonerează, într-adevăr, de obligaţia legală de a suporta micile reparaţii; observă, însă, Înalta Curte că, în sensul unor dezlegări deja făcute mai sus, în prezentul litigiu starea de degradare a imobilului nu îşi are cauza în neîndeplinirea de către reclamantă a propriilor obligaţii, ci în conduita culpabilă a pârâţilor recurenţi.

Faţă de toate cele ce preced, rezultă că hotărârea instanţei de apel este una legală, impunându-se respingerea ca nefondat, conform art. 312 alin. (1) C. proc. civ. 1865, a recursului declarat de pârâţii B. şi C..

b) În legătură cu recursul declarat de pârâta D.:

Potrivit dispoziţiilor art. 1 din Legea nr. 146/1997 (ca lege sub acţiunea căreia a început prezentul proces), acţiunile şi cererile introduse la instanţele judecătoreşti sunt supuse taxelor judiciare de timbru prevăzute în aceasta lege şi se taxează diferenţiat, după cum obiectul acestora este sau nu evaluabil în bani, cu excepţiile prevăzute de lege.

Corelativ, art. 20 alin. (3) din aceeaşi lege stabileşte că neîndeplinirea obligaţiei de plată pusă la termenul stabilit se sancţionează cu anularea acţiunii sau a cererii.

În procesul de faţă pârâta D. a fost citată cu menţiunea de a plăti, aferent recursului pe care l-a declarat, suma de 1939,75 RON cu titlu de taxă judiciară de timbru.

Obligaţia a rămas însă neîndeplinită până la momentul încheierii dezbaterilor asupra recursului, astfel că în temeiul dispoziţiilor legale sus-arătate se va dispune anularea ca netimbrat a recursului declarat de pârâtă.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul formulat de pârâţii B. şi C. împotriva deciziei nr. 184A din 08 februarie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Anulează, ca netimbrat, recursul formulat de pârâta D. împotriva deciziei nr. 184A din 08 februarie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 6 februarie 2020.