Compensation for property improvements under Law No. 10/2001: statutory requirements for proof, wear-and-tear deduction, and applicability to non-administrative restitution

Şedinţa publică din data de 10 decembrie 2020

deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei:

1. Obiectul cererii de chemare în judecată:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV- civilă la 01.04.2014, reclamanţii A., B. şi C. au chemat în judecată pe pârâţii Ministerul Finanţelor Publice şi D., solicitând instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, în principal, să dispună obligarea pârâtului Ministerul Finanţelor Publice, în baza art. 501 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, la plata preţului de piaţă al imobilului situat în Bd. x, Bucureşti, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare; în subsidiar, obligarea aceluiaşi pârât la plata contravalorii actualizate a preţului imobilului şi obligarea pârâtei D. la plata despăgubirilor constând în sporul de valoare adus bunului, la valoarea actualizată cu indicele de inflaţie la momentul plăţii efective, şi reţinerea, în beneficiul reclamanţilor, a unui drept de retenţie; cu cheltuieli de judecată.

În drept, reclamanţii au invocat dispoziţiile art. 501, art. 50 alin. (2) şi (3), art. 48 alin. (1) şi (2) şi următoarele din Legea nr. 10/2001.

Prin întâmpinare, pârâţii Ministerul Finanţelor Publice şi D. au invocat excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, primul pârât, în ce priveşte capetele de cerere vizând restituirea preţului de piaţă al imobilului, respectiv restituirea preţului plătit de reclamanţi, cea de-a doua pârâtă, în legătură cu cererea de acordare a sporului de valoare al imobilului şi a contravalorii lucrărilor efectuate; pe fondul cauzei, au solicitat respingerea acţiunii.

Reclamanţii au formulat răspuns la întâmpinările depuse de pârâţi, solicitând respingerea excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune şi a apărărilor de fond ale acestor părţi.

În şedinţa publică din 03.10.2014, Tribunalul a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, iar, prin încheierea din 31.10.2014, a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată de pârâta D..

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă:

Prin sentinţa civilă nr. 693/22.05.2015, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a admis, în parte, cererea formulată de reclamanţi în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanţelor Publice; a dispus obligarea pârâtului la plata către reclamanţii E. a sumei de 69.464 RON, cu titlu de preţ actualizat aferent imobilului cumpărat în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. x/05.11.1996, şi către reclamanta C. a sumei de 18.675 RON, cu titlu de preţ actualizat aferent contractului de vânzare-cumpărare nr. x/05.11.1996.

A respins, ca prescrisă, cererea formulată de reclamanţi în contradictoriu cu pârâta D., având ca obiect plata despăgubirilor constând în sporul de valoare adus imobilului situat în Bucureşti, B-dul x, nr. 145, sector 2; a respins, ca neîntemeiată, cererea formulată de reclamanţi în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, având ca obiect obligarea la plata contravalorii preţului de piaţă al imobilului; l-a obligat pe acest pârât la plata sumei de 1.600 RON către reclamanţi, cheltuieli de judecată.

3. Hotărârile pronunţate în apel:

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamanţii A., B., C. şi pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice.

Pe parcursul procesului a decedat intimata D., fiind introdusă, în cauză, F., în calitate de moştenitoare, conform certificatului de moştenitor nr. x/16.05.2016 emis de B.I.N. G. şi de titulară a dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, conform actului de partaj voluntar autentificat sub nr. x/16.05.2016 de acelaşi B.I.N.

Prin note scrise, intimata pârâtă F. a invocat autoritatea de lucru judecat a încheierii din 31.10.2014, prin care a fost admisă excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune formulată de autoarea sa şi excepţia lipsei de interes a apelului declarat de reclamanţii A., B. şi C..

Prin decizia civilă nr. 782 A/2016/26.10.2016, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins excepţia lipsei de interes, ca neîntemeiată; a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelantul pârât Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice, reprezentat de Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Bucureşti, împotriva sentinţei civile nr. 693/22.05.2015 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă; a admis apelul formulat de apelanţii reclamanţi împotriva aceleiaşi sentinţe; a anulat, în parte, sentinţa atacată şi a reţinut cauza pentru evocarea fondului asupra cererii privind sporul de valoare, acordând termen la 16.11.2016, cu citarea apelanţilor reclamanţi şi a intimatei pârâte F., menţinând sentinţa pentru rest.

Prin decizia civilă nr. 160 A/05.02.2019, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a admis capătul de cerere privind sporul de valoare din cererea formulată de reclamanţi, în contradictoriu cu intimata pârâtă F., moştenitoarea defunctei D.. A obligat-o pe pârâtă la plata sumei de 94.815 RON, cu titlu de îmbunătăţiri necesare şi utile, actualizate cu indicele de inflaţie, de la data promovării cererii de chemare în judecată şi până la plata efectiva a acestora. I-a obligat pe apelanţii reclamanţi la plata sumei de 800 RON cu titlu de onorariu de expert majorat în favoarea expertului H..

Pentru a pronunţa această hotărâre, Curtea a reţinut incidenţa, în cauză, a dispoziţiilor art. 48 alin. (1)-(2) şi alin. (4)-(5) din Legea nr. 10/2001, precum şi art. 48.1. şi art. 48.2. din Normele metodologice de aplicare a acestei legi, al căror conţinut l-a redat în cuprinsul considerentelor.

În speţă, potrivit raportului de expertiză tehnică de evaluare construcţii, efectuat de expert I., lucrările de îmbunătăţire a imobilului în litigiu, realizate de reclamanţi, potrivit declaraţiei acestora, sunt: consolidare prin sub zidărie a fundaţiei imobilului, amenajare locuibilă a garajului şi a spaţiului de la demisol, instalaţie electrică la demisol, amenajare grup sanitar la demisol, compartimentare la demisol, finisaje la demisol, pardoseli gresie la demisol, placaje faianţă la demisol, zugrăveli lavabile la demisol, montare uşi metalice, montare tâmplărie termopan albă, montare tâmplărie termopan maro, tencuială fundaţie, platforme betonate curte, platforme mozaicate curte, placaje marmură la exterior, porţi acces metalice, gard metalic din tablă cutată. Valoarea totală a acestor lucrări de îmbunătăţire este, potrivit raportului de expertiză, de 81.541 RON, care, potrivit dispoziţiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001 şi art. 48.2. din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, se suportă de către persoana îndreptăţită, căreia i-a fost restituit, în natură, imobilul.

În ceea ce priveşte lucrările de instalaţii efectuate la imobilul în litigiu, potrivit raportului de expertiză tehnică efectuat de expert H., acestea constau în instalaţii de încălzire şi climatizare (2 aparate aer condiţionat, 11 calorifere şi centrală termică), precum şi în instalaţii de canalizare exterioare, a căror valoare totală a fost calculată la suma de 13.274 RON, sumă care, potrivit dispoziţiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001 şi art. 48.2. din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, se suportă, de asemenea, de către persoana îndreptăţită, căreia i-a fost restituit, în natură, imobilul.

Prin urmare, Curtea a admis capătul de cerere privind sporul de valoare din cererea formulată de reclamanţi şi a obligat-o pe pârâtă la plata sumei de 94.815 RON, cu titlu de îmbunătăţiri necesare şi utile, actualizate cu indicele de inflaţie de la data promovării cererii de chemare în judecată şi până la plata efectiva a acestora.

4. Calea de atac exercitată în cauză:

Împotriva acestei ultime decizii a declarat recurs pârâta F., criticând-o pentru următoarele motive:

Cel de-al doilea petit subsidiar, formulat în contradictoriu cu autoarea recurentei, este întemeiat de către intimaţii reclamanţi pe dispoziţiile art. 48 din Legea nr. 10/2001.

Textul de lege şi normele de aplicare ale acestuia stabilesc, fără echivoc, un cadru procesual specific, care nu se aplică în cauza de faţă.

Instanţa învestită cu soluţionarea unei cereri întemeiate pe prevederile legale sus-enunţate este ţinută a analiza îndeplinirea, în speţă, a mai multor condiţii cumulative:

- persoana care a realizat lucrările de îmbunătăţire să fi avut calitatea de chiriaş la data realizării lor (reclamantul, în plan procesual).

Prin cererea de chemare în judecată, intimaţii reclamanţi plasează momentul realizării lucrărilor de îmbunătăţire în anul 1997, ulterior încheierii contractelor de vânzare-cumpărare prin care au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentelor din imobilul situat în Bd. x, Bucureşti. Prin rapoartele de expertiză întocmite în cauză, omologate de către instanţa de judecată prin decizia recurată, experţii au precizat că nu pot determina data la care au fost efectuate lucrările de îmbunătăţire - pag. 2, parag. 10 din răspunsul la obiecţiuni formulat de expertul I.. Prin urmare, este exclusă, de plano, ipoteza premisă a realizării lucrărilor de îmbunătăţire de către intimaţi în calitate de chiriaşi, aceştia având calitatea de proprietari în anul 1997.

- imobilul să se restituie în natură, în temeiul Legii nr. 10/2001, persoanei îndreptăţite (pârâtul, în plan procesual) - relevantă, sub acest aspect, este şi dispoziţia art. 48.2. paragraful 2 din Normele metodologice din 2007, care fac trimitere la menţiunile pe care dispoziţiile de restituire în natură este recomandabil să le cuprindă cu privire la îmbunătăţirile realizate de chiriaşi.

Imobilul în litigiu s-a întors în proprietatea autoarei reclamantei, D., în baza unei hotărâri judecătoreşti, ca efect al admiterii acţiunii în revendicare formulate pe calea dreptului comun, şi nu ca efect al aplicării procedurii administrative de restituire reglementate de Legea nr. 10/2001. De altfel, nici până în prezent, procedura administrativă din dosarul nr. x/1956 al Primăriei Municipiului Bucureşti, format ca urmare a notificării nr. x/2001, nu a fost soluţionată.

- îmbunătăţirile să fie dovedite cu documente justificative şi expertiză tehnică; îmbunătăţirile să fi fost necesare şi utile.

Existenţa, momentul realizării, necesitatea şi utilitatea îmbunătăţirilor trebuie să fie determinate de instanţa de judecată, prin raportare la probele administrate în cauză, astfel cum sunt determinate ca admisibile de lege: înscrisuri, pentru determinarea existenţei, tipului, utilităţii şi momentului realizării, şi expertiză tehnică, pentru determinarea necesităţii şi a valorii actualizate şi diminuate cu coeficientul de uzură. La dosarul cauzei nu au fost depuse documente justificative privind lucrările realizate la imobil, existenţa, momentul realizării, necesitatea şi utilitatea îmbunătăţirilor determinându-se de către instanţă exclusiv pe baza şi, parţial, în contra concluziilor celor două rapoarte de expertiză realizate în cauză şi omologate parţial, implicit, prin decizia pronunţată.

a. Deciziei recurate îi lipseşte motivarea instanţei de apel, sub următoarele aspecte (art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.):

- aplicabilitatea art. 48 din Legea nr. 10/2001 în raport cu data la care lucrările de îmbunătăţire au fost realizate; respectiv calitatea în care intimaţii reclamanţi au realizat aceste lucrări. Din decizie nu rezultă raţionamentul instanţei care a dus la concluzia că intimaţii se încadrează în dispoziţiile art. 48 din Legea nr. 10/2001, text de lege pe care se rezumă să-l citeze. De asemenea, Curtea nu motivează cumularea, în patrimoniul intimaţilor reclamanţi, a dreptului la despăgubire întemeiat pe art. 48 cu cel întemeiat pe art. 50 alin. (2) din aceeaşi lege;

- aplicabilitatea art. 48 din Legea nr. 10/2001 în raport cu procedura prin care imobilul s-a întors în proprietatea moştenitorului fostului proprietar, respectiv calitatea concretă, în speţă, de persoană îndreptăţită. Instanţa nu a analizat dacă, în raportul obligaţional concret dedus judecăţii, recurenta pârâtă avea calitatea de "persoană îndreptăţită", astfel cum este definită această noţiune în art. 3 din Legea nr. 10/2001. Din motivarea Curţii nu rezultă un asemenea raţionament, neexistând o analiză aplicată a dispoziţiilor art. 48 din actul normativ menţionat la situaţia de fapt şi de drept din speţă;

- caracterul necesar şi util al lucrărilor de îmbunătăţire. Instanţa este cea care trebuie să argumenteze caracterul util şi necesar al lucrărilor de îmbunătăţire, prin raportare la normele legale speciale şi cele de drept comun, realizând, pentru fiecare dintre respectivele lucrări, analiza specifică. Din cuprinsul hotărârii instanţei de apel nu rezultă un astfel de raţionament, caracterul necesar şi util fiind stabilit implicit, prin soluţia de admitere a cererii de chemare în judecată, şi contra concluziilor raportului de expertiză întocmit în cauză de expertul I.;

- omologarea parţială a raportului de expertiză întocmit, în cauză, de expertul I., respectiv înlăturarea concluziilor acestuia privind caracterul neutil şi nenecesar al lucrărilor de îmbunătăţire.

Prin raportul de expertiză întocmit de expertul I., dar şi prin răspunsul la obiecţiuni, acesta stabileşte, fără echivoc, prin răspunsul la obiectivul 2, că lucrările de îmbunătăţire nu sunt necesare şi utile, argumentând în acest sens că: (i) nu există documente justificative privind lucrările realizate; (ii) lucrările au fost realizate cu încălcarea prevederilor legale, în lipsa unei documentaţii tehnice, a unei expertize de specialitate şi a autorizaţiei de construire (imobilul, din punct de vedere urbanistic, este inclus în zona construită protejată nr. 13 - J.); (iii) nu există documente de calitate privind lucrările realizate; (iv) lucrările pretinse nu pot fi datate din perspectiva momentului execuţiei. Chiar dacă judecătorul este cel care are misiunea finală de apreciere a probatoriului, opinia unui specialist desemnat de instanţă, conform art. 330 C. proc. civ., tocmai pentru a formula răspunsuri la probleme tehnice pe care instanţa nu le poate dezlega, nu poate fi înlăturată fără o analiză şi un raţionament explicit. Or, aşa cum rezultă din cuprinsul deciziei recurate, instanţa ignoră complet răspunsul expertului la obiectivul al doilea. În lipsa oricărei aprecieri proprii instanţei de judecată asupra caracterului util şi necesar al lucrărilor de îmbunătăţire, în contextul în care expertul I. a constatat că acestea nu erau utile şi necesare, hotărârea contrară a instanţei de apel apare ca fiind nemotivată;

- omologarea raportului de expertiză realizat de expertul H. în versiunea iniţială şi înlăturarea răspunsurilor la cele două rânduri de obiecţiuni, formulate de acelaşi expert.

Expertul H. a întocmit, în cauză, expertiza aflată la filele x din vol. I din dosarul Curţii de Apel, precum şi două rânduri de obiecţiuni . Coroborând concluziile din raportul de expertiză rezultă, fără dubiu, că acesta a considerat ca fiind utile şi necesare lucrările de îmbunătăţire realizate la instalaţiile imobilului (răspunsul la primul rând de obiecţiuni) şi că valoarea acestora, actualizată şi diminuată cu coeficientul de uzură (amortizarea), este de 2.393 RON, astfel cum au fost determinate prin cel de-al doilea răspuns la obiecţiuni, prin care a corectat erorile de calcul strecurate în raportul de expertiză.

Cu toate acestea, instanţa de apel determină valoarea îmbunătăţirilor identificate de expertul H. la suma de 13.274 RON, fără să motiveze obligarea recurentei la plata valorii neamortizate a respectivelor lucrări. Instanţa, în lipsa unui raţionament propriu, explicit, înlătură, parţial, concluziile raportului de expertiză, stabilind o valoare a despăgubirilor la contravaloarea neamortizată a lucrărilor, valoare ce însă a fost revizuită de expert ca urmare a obiecţiunilor formulate de pârâtă şi a dispoziţiilor instanţei, conform încheierii din 10.05.2017. Aşa cum rezultă din cuprinsul deciziei recurate, instanţa ignoră, complet, răspunsul expertului la obiecţiuni. În lipsa oricărei aprecieri proprii instanţei de judecată asupra modalităţii de determinare a contravalorii lucrărilor, în contextul în care expertul H. a constatat că valoarea acestora este de 2.393 RON, hotărârea instanţei de apel, prin care stabileşte o valoare a lucrărilor de 13.274 RON, apare ca fiind nemotivată.

b. - Hotărârea instanţei de apel este dată cu greşita interpretare si aplicare a prevederilor art. 48 din Legea nr. 10/2001, prin raportare la existenţa raportului obligaţional dintre intimaţii reclamanţi şi recurentă (art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.).

Art. 48 din Legea nr. 10/2001 şi normele de aplicare ale acestuia stabilesc, fără echivoc, calitatea părţilor raportului obligaţional, în plan material şi, implicit, în plan procesual.

Pornind de la situaţia de fapt determinată de instanţa de apel, implicit prin achiesarea la afirmaţiile intimaţilor reclamanţi din cererea de chemare în judecată, prin care s-a stabilit că lucrările de îmbunătăţire au fost realizate în anul 1997, când calitatea de chiriaş a intimaţilor încetase deja, ca efect al intrării bunurilor în patrimoniul lor în cursul anului 1996, instanţa era ţinută a determina în ce măsură prevederile ari 48 poţi fi aplicate proprietarilor care au realizat lucrările între data dobândirii dreptului de proprietate şi data desfiinţării titlului lor.

În acelaşi timp, instanţa era ţinută a analiza şi dacă debitorul obligaţiei pretinse de creditor se încadrează în sfera persoanelor îndreptăţite, aşa cum este definită de art. 3 din Legea nr. 10/2001, prin raportare la datele de fapt şi drept din speţa dedusă judecăţii. Premisa care a dus la formularea cererii de chemare în judecată împotriva autoarei recurentei este dată de soluţia cuprinsă în decizia civilă nr. 1693 A/19.12.2008, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă în dosarul nr. x/2007, rămasă irevocabilă, prin care titlurile de proprietate ale intimaţilor reclamanţi au fost anulate de către instanţa de judecată, pentru eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 şi, subsecvent, a fost admisă acţiunea în revendicare, întemeiată pe dreptul comun, acţiunea fiind promovată anterior intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001. Deci, imobilul nu s-a reîntors în patrimoniul autoarei recurentei ca efect al procedurii graţioase a Legii nr. 10/2001, ci ca efect al unei acţiuni în revendicare întemeiate pe art. 480 din vechiul C. civ.

Art. 48 din Legea nr. 10/2001 este o normă specială, de strictă interpretare, aplicabilă exclusiv în procedura administrativă a acestei legi, în momentul în care imobilul aflat în patrimoniul unei entităţi deţinătoare şi închiriat unei persoane este restituit prin dispoziţie sau decizie persoanei îndreptăţite. Într-o atare situaţie, chiriaşul are dreptul la despăgubire pentru lucrările de îmbunătăţire realizate pe cheltuiala sa, presupus de lege ca fiind realizate cu acordul proprietarului (unitatea deţinătoare). În acelaşi timp, având în vedere că imobilul este restituit cu îmbunătăţirile realizate de chiriaş, iar acestea profită, exclusiv, persoanei îndreptăţite care reintră în proprietatea şi posesia imobilului ca efect al Legii nr. 10/2001, obligaţia de despăgubire se naşte în patrimoniul celei din urmă.

În speţă, în mod greşit, instanţa de apel a admis cererea de chemare în judecată, întemeiată pe prevederile art. 48 din Legea nr. 10/2001, acest text de lege neputând fi aplicat unei situaţii juridice diferite de cea enunţată în cuprinsul său. Anularea contractelor de vânzare-cumpărare s-a dispus ca efect al încălcării art. 5 din vechiul C. civ., iar restituirea, în patrimoniul defunctei D., ca efect al prevederilor art. 480 din vechiul C. civ., direct din patrimoniul intimaţilor reclamanţi, şi nu din cel al entităţii deţinătoare, situaţie care nu se circumscrie prevederilor art. 48 din Legea nr. 10/2001. De altfel, aplicabilitatea restrânsă a textului de lege este dată chiar de Normele metodologie de aplicare, care, în ultimul paragraf al alin. (3), precizează oportunitatea menţionării de către unitatea deţinătoare, în cuprinsul deciziei/dispoziţiei de restituire în natură a imobilelor, a obligaţiei generice de restituire către chiriaş a despăgubirilor cuvenite potrivit legii, pentru îmbunătăţirile necesare şi utile aduse imobilului.

- Hotărârea instanţei de apel este dată cu greşita interpretare şi aplicare a prevederilor art. 48 din Legea nr. 10/2001, prin raportare la preexistenţa unui drept la despăgubire, privind preţul actualizat al imobilului, stabilit în patrimoniul intimaţilor reclamanţi prin decizia nr. 782 A/26.10.2016, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă în prezenta cauză, în contextul admiterii, anterior, a unei acţiuni în revendicare.

Instanţa de apel, în mod greşit şi cu ignorarea celor stabilite, cu autoritate de lucru judecat, prin decizia sus-menţionată, i-a încadrat pe intimaţii reclamanţi în două circumstanţe juridice incompatibile, prin raportare la modalitatea concretă în care aceştia au pierdut dreptul de proprietate şi au fost deposedaţi de bunul în discuţie.

Prin decizia civilă nr. 1693 A/19.12.2008, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă în dosarul nr. x/2007, rămasă irevocabilă, s-au anulat contractele de vânzare-cumpărare şi a fost admisă acţiunea în revendicare formulată împotriva intimaţilor. Practic, bunul s-a întors în patrimoniul autoarei recurentei direct din patrimoniul intimaţilor.

Prin decizia nr. 782 A/26.10.2016, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti în prezenta cauză, urmare a anulării contractelor de vânzare-cumpărare, s-a recunoscut dreptul la despăgubire al intimaţilor pentru preţul efectiv achitat, actualizat, conform art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001. În acest context, rezultă că reclamanţii au fost despăgubiţi din perspectiva calităţii lor de proprietari.

Prin decizia recurată, făcând aplicarea art. 48 din Legea nr. 10/2001, instanţa le stabileşte intimaţilor şi calitatea de chiriaşi, despăgubindu-i pentru lucrările de îmbunătăţire realizate în această calitate. Or, în contextul în care lucrările de îmbunătăţire s-au realizat ulterior dobândirii dreptului de proprietate, prin contractele de vânzare-cumpărare, prin aplicarea, la aceeaşi situaţie de fapt şi de drept, a două texte legale ce reglementează ipoteze diferite (art. 50 alin. (2) şi art. 48), acest raţionament constituie o greşeală de interpretare şi aplicare a legii, ce duce la reunirea unei duble calităţi a intimaţilor, incompatibile - proprietari şi chiriaşi ai aceluiaşi bun, în acelaşi timp.

- Hotărârea instanţei de apel este dată cu greşita interpretare şi aplicare a prevederilor art. 48 din Legea nr. 10/2001, prin raportare la caracterul necesar si util al lucrărilor pentru care s-a stabilit dreptul la despăgubire al intimaţilor.

Lista lucrărilor ce pot fi considerate ca necesare şi utile este exprimată, neechivoc, de prevederile art. 48 din Legea nr. 10/2001 şi Normele de aplicare a acestora. Revenea însă instanţei obligaţia de a analiza şi stabili dacă lucrările pretinse de intimaţi, în măsura în care se încadrează în cele declarate de lege ca fiind susceptibile de a fi necesare şi utile, chiar aduc un spor de valoare imobilului. În acelaşi timp, instanţa era ţinută a stabili caracterul necesar şi util al lucrărilor şi din perspectiva celorlalte prevederi legale incidente în materia executării lucrărilor.

Prin acordarea dreptului de despăgubire în cuantum total de 94.815 RON, instanţa a constatat, implicit, caracterul necesar şi util al lucrărilor pretinse de intimaţi, cu încălcarea prevederilor art. 48 din Legea nr. 10/2001, prin raportare la prevederile Legii nr. 50/1991 privind autorizarea lucrărilor de construcţie şi a Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii.

Imobilul din Bd. x, Bucureşti este situat în zona urbanistică protejată nr. 13 - J., fiind supus unor condiţii mult mai restrictive în privinţa lucrărilor ce se pot executa la acesta.

Astfel, pentru lucrările pretins realizate de către intimaţi, conform art. 2 şi art. 3 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea lucrărilor de construcţie (versiunea în vigoare la data realizării lucrărilor), era necesară obţinerea, în prealabil, a autorizaţiei de construire pentru cel puţin următoarele lucrări:

- consolidare prin sub zidărie a fundaţiei - lucrare de consolidare, cu intervenţie asupra structurii de rezistenţă;

- amenajare locuibilă a garajului şi a spaţiului de la demisol - schimbare de destinaţie;

- instalaţie electrică la demisol - schimbare de destinaţie şi modificare de instalaţie electrică;

- amenajare grup sanitar la demisol - schimbare de destinaţie;

- compartimentare demisol - schimbare de destinaţie;

- finisaje demisol - schimbare de destinaţie;

- pardoseli gresie demisol - schimbare de destinaţie;

- placaje faianţă la demisol - schimbare de destinaţie;

- zugrăveli lavabile la demisol - schimbare de destinaţie;

- montare uşi metalice - schimbare de tâmplărie cu modificarea materialului;

- montare tâmplărie termopan albă - schimbare de tâmplărie cu modificarea materialului şi culorii;

- montare tâmplărie termopan maro - schimbare de tâmplărie cu modificarea materialului;

- placaj de marmură exterior - schimbarea elementelor din faţadă;

- porţi acces metalice - înlocuirea împrejmuirii cu schimbarea materialului şi a formei;

- gard metalic din tablă cutată - înlocuirea împrejmuirii cu schimbarea materialului şi a formei;

- instalaţii de încălzire şi climatizare (2 aparate de aer condiţionat, 11 calorifere şi centrală termică) - lucrări de modificare a instalaţiilor cu impact asupra aspectului arhitectural;

- instalaţii de canalizare exterioară - lucrări de modificare a instalaţiilor, cu impact asupra structurii de rezistenţă.

În acelaşi timp, prevederile art. 21 din Legea nr. 10/1995, versiunea în vigoare la data realizării pretinselor lucrări, stipulau, în sarcina investitorilor - intimaţii reclamanţi -, sarcina asigurării calităţii construcţiilor printr-o serie de măsuri expres stipulate în acest text de lege.

Deşi, prin raportul de expertiză întocmit de către expertul I., a fost semnalată o serie de nereguli cu privire la modalitatea de executare a lucrărilor, instanţa de apel nu a analizat respectarea de către intimaţi a prevederilor legale incidente, privind autorizarea şi calitatea lucrărilor de construcţie realizate. Calificarea juridică a unor lucrări ca fiind utile pentru imobilul la care au fost realizate, transpusă, în plan economic, în creşterea valorii imobilului respectiv, trebuie să ţină seama, în mod obligatoriu, de respectarea principiilor şi prevederilor legale în materia autorizării şi calităţii în construcţii, pentru a exclude posibilitatea reducerii valorii imobilului prin intervenţii nelegale sau necalitative.

În condiţiile în care expertul constructor I. afirmă, categoric, că lucrările pretinse de către intimaţi nu pot fi, în niciun caz, apreciate ca utile şi necesare în lipsa dovezilor privind realizarea lor, precum şi în lipsa documentaţiei tehnice, a autorizării executării lor şi a dovezilor privind respectarea standardelor de calitate, în mod greşit, instanţa de apel a calificat lucrările realizate ca fiind utile şi necesare, din punct de vedere juridic.

- Hotărârea instanţei de apel este dată cu încălcarea prevederilor art. 48 din Legea nr. 10/2001, privind stabilirea întinderii dreptului la despăgubire al intimaţilor.

Potrivit textului de lege menţionat, valoarea de despăgubire trebuie să reflecte contravaloarea actualizată a lucrărilor, diminuată cu gradul de uzură al îmbunătăţirilor, în raport cu durata de viaţă normală a acestora, adică amortizarea contabilă.

Decizia recurată a fost pronunţată cu eludarea acestei prevederi legale, valoarea de despăgubire fiind acordată la valoarea lucrărilor, neajustată cu gradul de uzură.

În ceea ce priveşte valoarea lucrărilor identificate de către expertul I., aceasta a fost determinantă, în mod cert, fără aplicarea corecţiei privind amortizarea, iar, ulterior, nici instanţa nu a făcut această corecţie - a se vedea, în acest sens, răspunsul expertului la obiecţiuni, unde afirmă că este inutilă evaluarea lucrărilor. Astfel, instanţa de apel a stabilit întinderea dreptului la despăgubire pentru lucrările identificate de expertul I. la suma de 81.514 RON.

Referitor la valoarea lucrărilor de instalaţii identificate de expertul H., în primă fază, prin chiar raportul de expertiză, a fost omisă ajustarea cu gradul de uzură intervenită între data realizării lucrărilor şi data la care imobilul a intrat în posesia autoarei recurentei. Prin răspunsul la cel de-al doilea rând de obiecţiuni, expertul reface calculul valorii de despăgubire prin aplicarea coeficientului de uzură, ajungând, astfel, la suma totală de 2.393 RON. Cu toate acestea, încălcând dispoziţiile exprese ale legii, instanţa de apel stabileşte valoarea de despăgubire pentru lucrările de instalaţii la suma neajustată, de 13.274 RON.

Recurenta pârâtă a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei atacate şi, în baza art. 497 C. proc. civ., trimiterea cauzei, spre rejudecare, instanţei de apel.

5. Apărările formulate în cauză:

Intimaţii reclamanţii A., B. şi C. au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea recursului, ca nefondat, şi acordarea tuturor cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul litigiu.

Au susţinut, în esenţă, că instanţa de apel a analizat îndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 48 din Legea nr. 10/2001, nefiind ţinută la parcurgerea unor pretinse cerinţe, astfel cum au fost evocate în cererea de recurs. A omologat rapoartele de expertiză pentru argumentele expuse în considerentele deciziei recurate.

În ce priveşte motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., în speţă, se verifică, fără dubiu, calitatea părţilor raportului juridic obligaţional. Tocmai în considerarea deciziei nr. 1693 A/19.12.2008 a Tribunalului Bucureşti, precum şi a prevederilor legii speciale, instanţa de apel a constatat existenţa obligaţiei de despăgubire în patrimoniul recurentei, acesteia profitându-i îmbunătăţirile realizate de intimaţi, în calitate de chiriaşi, la imobilul restituit.

Legea specială nu condiţionează calitatea de chiriaş a persoanei care a adus îmbunătăţiri unui imobil de momentul realizării respectivelor lucrări necesare şi utile, respectiv de poziţia subiectivă a chiriaşilor

Cu titlu preliminar, dispoziţiile art. 48 vizează obligaţia foştilor proprietari de a-i dezdăuna pe dobânditorii imobilelor cumpărate în temeiul Legii nr. 112/1995, pentru toate investiţiile pe care aceştia le-au realizat la imobilele de care au fost, ulterior, deposedaţi.

Articolul de lege ante-citat nu condiţionează acordarea despăgubirilor nici de modalitatea de preluare, respectiv dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, în egală măsură neavând importanţă nici măcar poziţia subiectivă a foştilor chiriaşi la momentul edificării îmbunătăţirilor sau existenţa acordului persoanei îndreptăţite.

Mai mult, nu interesează perioada în care acestea au fost edificate, mai exact în timpul locaţiunii ori după momentul cumpărării imobilului, şi aceasta chiar în ipoteza unui contract ce a fost, ulterior, desfiinţat.

Singura condiţie prevăzută de lege se referă la calitatea de chiriaşi, or intimaţii au folosit imobilul în baza unor acte de închiriere şi au achitat chirie pentru folosinţa spaţiului - calitatea de chiriaşi în imobilul la care au adus îmbunătăţiri fiind dovedită cu înscrisurile depuse la dosar şi, de altfel, nefiind contestată de recurentă.

Referitor la condiţia ca imobilul să se restituie, în natură, persoanei îndreptăţite în baza Legii nr. 10/2001 - legea nu condiţionează acordarea despăgubirilor de modalitatea de restituire.

Dacă s-ar admite o altă interpretare, s-ar ajunge, practic, la aplicarea unui tratament diferenţiat, fără a exista niciun fel de justificare pentru aceasta. Faptul că imobilul în discuţie s-a întors în proprietatea autoarei recurentei în baza unei hotărâri judecătoreşti, ca efect al admiterii acţiunii în revendicare formulate pe calea dreptului comun, nu schimbă cu nimic existenţa dreptului la acordarea despăgubirilor către reclamanţi.

Articolul 48 este aplicabil atât în ipoteza introducerii unei cereri în revendicare pe calea dreptului comun, cât şi în ipoteza parcurgerii procedurii administrative de restituire reglementate de Legea nr. 10/2001.

Mai mult, condiţia identificată, în mod arbitrar, de recurentă (care adaugă nepermis la lege) are o premisă eronată, reprezentată de recomandarea cuprinsă în art. 48.2. ultima teză din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001. Atât timp cât imobilul i-a fost restituit recurentei şi aceasta beneficiază de lucrările efectuate de reclamanţi, tot aceasta trebuie să suporte obligaţia de acordare a despăgubirilor.

În mod întemeiat, instanţa a omologat cele două rapoarte de expertiză. Expertizele administrate în cauză susţin realitatea, precum şi caracterul necesar şi util al îmbunătăţirilor efectuate.

În considerarea concluziilor rapoartelor de expertiză administrate în cauză, precum şi a art. 48 din Legea nr. 10/2001, art. 48.1. şi 48.2. din H.G. nr. 250/2007, instanţa de apel, în mod corect, a stabilit că aceste lucrări, ce au făcut obiectul evaluării, reprezintă cheltuieli necesare şi utile, recurenta, în calitate de unic beneficiar al acestora, fiind datoare să acopere sporul de valoare adus imobilului.

Potrivit legii speciale, valoarea despăgubirilor pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţirile necesare şi utile se stabileşte pe bază de expertiză.

Raportul de expertiză întocmit de I. menţionează lucrările de îmbunătăţire realizate de reclamanţi şi stabileşte valoarea totală a acestora la suma de 81.541 RON.

Conform raportului de expertiză întocmit de către H., lucrările de instalaţii efectuate la imobilul în litigiu constau în instalaţii de încălzire şi climatizare (2 aparate aer condiţionat, 11 calorifere şi centrală termică), precum şi în instalaţii de canalizare exterioare, a căror valoare totală a fost calculată la suma de 13.274 RON.

Obiectivul 3 al expertizei a fost determinarea valorii acestor îmbunătăţiri, cu scăderea gradului de uzură în raport de durata normală de viaţă. În toate determinările făcute, expertul a ţinut cont de gradul de uzură, precizând că, raportat la durata foarte mare de funcţionare, nu trebuie luată în calcul amortizarea pentru ţevile de cupru şi corpurile statice.

Experţii au stabilit, în mod corect, faptul că toate aceste sume suportate de intimaţi pentru ameliorarea stării imobilului restituit recurentei se încadrează în noţiunea de cheltuieli necesare sau utile, în sensul legii speciale şi a normelor metodologice.

Toate argumentele recurentei legate de lipsa autorizaţiilor de construire necesare pentru edificarea anumitor lucrări sunt neîntemeiate, raportat la faptul că această lipsă nu afectează, în niciun mod, dreptul la despăgubiri pe care îl au intimaţii, în calitate de foşti chiriaşi.

Din această perspectivă, valoarea despăgubirilor pentru îmbunătăţirile aduse imobilului, confirmată prin cele două rapoarte de expertiză, a fost stabilită, strict, în considerarea prevederilor legii speciale, art. 48 din Legea nr. 10/2001 (care constituie, în fapt, o aplicaţie a instituţiei îmbogăţirii fără just temei) necuprinzând nicio condiţionare cu privire la existenţa sau inexistenţa autorizaţiilor de construire, ci cerând, exclusiv, ca respectivele lucrări să fie necesare şi utile.

Prin urmare, lipsa autorizaţiilor produce efecte în cadrul relaţiilor administrative, vizând raportul dintre constructor şi autorităţile statului, neavând relevanţă din perspectiva obligaţiei prevăzute de art. 48 din Legea nr. 10/2001.

6. Procedura de filtru:

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ., a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor. Intimaţii reclamanţi au depus punct de vedere la raport.

Prin încheierea din 01.10.2020, completul de filtru a admis, în principiu, recursul declarat de pârâta F. împotriva deciziei civile nr. 160 A din 05.02.2019 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă şi a fixat termen de judecată a recursului la 10.12.2020, cu citarea părţilor.

7. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie:

Analizând decizia civilă atacată în raport de criticile formulate şi de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., Înalta Curte constată că recursul este fondat, pentru următoarele considerente:

a. Criticile referitoare la nemotivarea deciziei, susceptibile de încadrare în motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., sunt întemeiate.

Conform art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., considerentele hotărârii judecătoreşti trebuie să cuprindă, pe lângă arătarea obiectului cererii şi susţinerile pe scurt ale părţilor, şi expunerea situaţiei de fapt reţinută de instanţă pe baza probelor administrate, motivele de fapt şi de drept pe care se fundamentează soluţia, arătându-se atât motivele pentru care s-au admis, cât şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor.

Motivarea implicită sau sumară a hotărârii judecătoreşti nu corespunde exigenţelor impuse de textul de lege sus-menţionat, întrucât face imposibilă exercitarea unui control judiciar real în ce priveşte raţionamentul instanţei care a pronunţat o hotărâre ce prezintă astfel de carenţe în argumentare. Consecinţa finală vizează încălcarea dreptului la apărare, recunoscut părţilor în baza art. 13 C. proc. civ., inclusiv sub forma prezentării susţinerilor în scris şi oral, cu privire la care există expectaţia firească din partea acestora, de a primi un răspuns al instanţei de judecată asupra alegaţiilor formulate. Nu în ultimul rând, o motivare lacunară a hotărârii judecătoreşti, care nu reflectă, în mod convingător, judecata realizată de instanţă, încălcă şi dreptul părţii la un proces echitabil, reglementat de art. 6 paragraful 1 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, art. 21 alin. (3) din Constituţia României şi art. 6 C. civ., argumentarea instanţei în adoptarea soluţiei fiind o componentă importantă a acestui drept.

În speţă, instanţa de apel, în evocarea fondului, s-a rezumat la redarea conţinutului art. 48 alin. (1)-(2) şi alin. (4)-(5) din Legea nr. 10/2001, respectiv art. 48.1. şi art. 48.2. din Normele metodologice de aplicare a acestei legi, a enunţat care sunt lucrările de îmbunătăţire efectuate la imobilul în litigiu, potrivit raportului de expertiză tehnică evaluare construcţii întocmit de expert I., bazat pe declaraţiile intimaţilor reclamanţi, precum şi lucrările de instalaţii efectuate la imobil, potrivit raportului de expertiză întocmit de expert H., a indicat valoarea totală a lucrărilor, stabilită de experţi, pentru ca, în final, să concluzioneze că despăgubirile constând în sumele de bani respective se suportă de persoana îndreptăţită, căreia i s-a restituit imobilul în natură, ceea ce conduce la admiterea acţiunii formulate de reclamanţi şi obligarea pârâtei la plata către aceste părţi a sumei de 94.815 RON, îmbunătăţiri necesare şi utile, actualizată cu indicele de inflaţie.

Este reală apărarea intimaţilor, în sensul că, în analiza pe care o realizează instanţa asupra susţinerilor părţilor, aceasta nu poate prefigura şi, ca atare, nici răspunde tuturor problemelor de fapt sau de drept pe care partea interesată le sesizează în legătură cu soluţia ce urmează a fi pronunţată în litigiul dedus judecăţii. În speţă însă, aspectul criticabil al motivării deciziei nu decurge din omisiunea examinării unor astfel de probleme, ci din caracterul lapidar şi, în consecinţă, incomplet al redării considerentelor care au dus la admiterea acţiunii.

Astfel, deşi reţine incidenţa, în cauză, a textelor evocate mai sus, Curtea nu procedează la analiza cerinţelor legale menţionate în cuprinsul lor, în măsură să conducă la soluţia favorabilă dată reclamanţilor prin hotărârea pronunţată; nu transpune temeiul de drept invocat de părţi asupra situaţiei de fapt din litigiu, a cărei evaluare, raportat la probele administrate, lipseşte cu desăvârşire din conţinutul deciziei atacate.

În alţi termeni, Curtea nu arată motivele pentru care, pornind de la art. 48 din Legea nr. 10/2001, astfel cum este explicitat prin Normele metodologice de aplicare, reclamanţii sunt îndreptăţiţi la primirea contravalorii îmbunătăţirilor efectuate asupra imobilului, prin raportare la calitatea de chiriaş, menţionată în alin. (1) al acestui articol, sau la o calitate echivalentă, care să le confere un astfel de drept. De asemenea, nu expune niciun argument pentru care pârâta are o astfel de obligaţie de plată, raportat la calitatea sa de "persoană îndreptăţită" care beneficiază de imobilul îmbunătăţit, prin prisma definirii acestei noţiuni din perspectiva Legii nr. 10/2001, pe care instanţa o consideră aplicabilă în cauză, sau a unei situaţii echivalente.

În plus, instanţa se limitează să preia descrierea lucrărilor din cele două rapoarte de expertiză, pe care le consideră a fi necesare şi utile, fără nicio explicaţie juridică în acest sens, deşi Curţii, iar nu expertului, îi revine obligaţia calificării îmbunătăţirilor ca având acest caracter.

Raţionamentul instanţei este cu atât mai deficitar expus cu cât intervine în evocarea fondului, ulterior admiterii apelului declarat de reclamanţi împotriva hotărârii primei instanţe, care, raportat la soluţia de admitere a excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune invocată de autoarea recurentei, nu a procedat nici ea la examinarea fondului pretenţiilor, în prima etapă devolutivă a judecării litigiului.

În realitate, decizia atacată are un caracter enunţiativ al soluţiei adoptate, iar nu unul bazat, cel puţin, pe o minimă argumentare a judecăţii efectuate în cauză.

În consecinţă, carenţele motivării, astfel cum au fost redate în precedent, justifică, în baza art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., admiterea recursului şi casarea deciziei argumentate necorespunzător, cu consecinţa reluării judecăţii sub toate aspectele, inclusiv a celor combătute de recurentă prin raportare la motivul de casare prevăzut de pct. 8 din acelaşi text de lege, şi care, în absenţa unui raţionament motivat al instanţei de apel în etapa devolutivă, nu pot fi dezlegate direct în recurs. Prin urmare, în rejudecare, Curtea va răspunde şi acestor probleme, în mod punctual şi, evident, în funcţie de ordinea de tratare a chestiunilor ce ţin de fondul litigiului, în examinarea cărora va avea în vedere şi apărările formulate de intimaţi prin întâmpinarea depusă în prezentul dosar.

b. Chiar dacă, pentru argumentele deja arătate, hotărârea instanţei de apel urmează să fie casată în totalitate, reluarea judecăţii urmând a fi realizată în limitele stabilite mai sus, Înalta Curte consideră că două dintre criticile de fond ale litigiului trebuie examinate în recursul de faţă, dezlegările date urmând a fi avute în vedere în rejudecare.

Astfel, sunt întemeiate susţinerile recurentei privind încălcarea de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 48.1. teza a II-a din H.G. nr. 250/2007, în privinţa înscrisurilor doveditoare ale îmbunătăţirilor realizate de reclamanţi, şi a art. 48 alin. (5) teza a II-a din Legea nr. 10/2001, în privinţa scăderii gradului de uzură al îmbunătăţirilor, în raport cu durata de viaţă normală a acestora, care se suportă de chiriaşi.

Sub primul aspect, dispoziţiile art. 48.1. teza a II-a din Normele metodologice stabilesc că "dovada acestor îmbunătăţiri (necesare şi utile) se face cu înscrisuri doveditoare, prin expertiză tehnică, cu respectarea prevederilor alin. (5) al art. 48 din lege".

În ce priveşte lucrările de îmbunătăţire identificate de expert I., instanţa reţine că acestea au fost cuprinse în raportul de expertiză în baza declaraţiilor părţilor, iar, referitor la cele menţionate de expert H., menţiunea instanţei vizează doar includerea lor în raportul de expertiză.

Prin urmare, raţionamentul Curţii respectă doar parţial textul de lege enunţat mai sus, îmbunătăţirile fiind indicate în cele două expertize, dar omite cealaltă condiţie prevăzută de lege în materia probării lucrărilor, şi anume existenţa unor înscrisuri doveditoare privind lucrările efectuate.

În rejudecare, instanţa de apel va dispune completarea probatoriului de către reclamanţi cu înscrisuri doveditoare ale lucrărilor executate, în măsura în care părţile deţin asemenea acte.

Referitor la scăderea gradului de uzură, critica este, de asemenea, corectă.

Conform art. 48 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, la care fac trimitere şi dispoziţiile art. 48.1. teza a II-a din Normele metodologice, "cuantumul despăgubirilor se stabileşte la valoarea actualizată a cheltuielilor, scăzându-se gradul de uzură al îmbunătăţirilor, în raport cu durata de viaţă normală a acestora, care se suportă de chiriaşi".

Instanţa de apel a dispus obligarea pârâtei la plata sumei de 81.541 RON, stabilită în raportul de expertiză întocmit de expert I., din cuprinsul căruia nu rezultă că s-ar fi scăzut din această valoare gradul de uzură al îmbunătăţirilor.

Împrejurarea, evocată de intimaţi, privind conţinutul obiectivelor expertizei dispuse de instanţă, care a vizat stabilirea despăgubirilor cu respectarea art. 48 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, nu conduce, automat, la realizarea calculului în acest mod, în absenţa indicării, în raport, a gradului de uzură al lucrărilor şi corespunzător, a valorii rezultate în urma ajustării valorii iniţiale cu cea referitoare la uzură.

Mai mult, modul de calcul al despăgubirilor, realizat de expert, a fost contestat în acest sens de către recurentă, obiecţiunile fiind încuviinţate de către instanţă, expertul neoferind însă un răspuns cu privire la această problemă . Instanţa de apel a procedat la judecarea cauzei în aceste condiţii, fără lămurirea, în scopul aplicării corecte a dispoziţiilor art. 48 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, a chestiunii legate de ajustarea valorii despăgubirilor cu gradul de uzură, ce trebuie suportat de chiriaş. Ca atare, în rejudecare, Curtea va da curs obiecţiunii încuviinţate, urmând să solicite expertului explicaţii asupra modului de calcul efectuat în raport, iar, în cazul în care scăderea gradului de uzură nu s-a realizat, va dispune completarea raportului în consecinţă.

În privinţa lucrării efectuate de expert H., instanţa de apel a omologat raportul de expertiză întocmit de acesta, stabilind, în sarcina pârâtei, plata sumei de 13.274 RON, menţionată în raport ca reprezentând îmbunătăţiri necesare şi utile instalaţii. A omis însă împrejurarea că, urmare a admiterii, prin încheierile din 05.04.2017 şi din 10.05.2017, a obiecţiunilor formulate de recurentă la raport, în legătură cu scăderea gradului de uzură, expertul a modificat valorile îmbunătăţirilor la instalaţii, conform răspunsului de la dosar C.A.B., vol. I. Potrivit menţiunilor expertului, rezultă valoarea însumată a îmbunătăţirilor (pct. 1, 2 şi 3 - a şi b/729 RON +2393 RON) ca fiind de 3122 RON. Din acest punct de vedere, critica recurentei referitoare la valoarea refăcută a îmbunătăţirilor stabilite de expertul H. ignoră valoarea de 729 RON, reţinută la pct. 1 din răspunsul la obiecţiuni, care se adaugă la valoarea de 2393 RON.

Prin urmare, decizia instanţei de apel, prin care recurenta pârâtă a fost obligată la plata sumei de 13.274 RON, din raportul de expertiză iniţial, calculată fără scăderea gradului de uzură, a fost dată cu încălcarea dispoziţiilor art. 48 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 şi art. 48.1. teza a II-a din H.G. nr. 250/2007, în rejudecare urmând a se ţine seama şi de acest aspect.

Pentru toate aceste considerente, în baza art. 496 alin. (1) şi art. 497 cu referire la art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul declarat de pârâtă împotriva deciziei pronunţate de instanţa de apel în evocarea fondului, va casa decizia atacată şi va trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe.

Pretenţiile privind cheltuielile de judecată în recurs vor fi soluţionate de instanţa de trimitere, în raport de soluţia ce urmează a se pronunţa în rejudecare.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâta F. împotriva deciziei civile nr. 160 A din 5 februarie 2019 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Casează decizia recurată şi trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 10 decembrie 2020.