Conflicting property titles from same seller: appellate decision quashed and case remanded for application of title priority rules

Şedinţa publică din data de 19 noiembrie 2020

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă la data de 31.01.2017, sub nr. x/2017, reclamanţii A. şi B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâţii C., D., E. şi F., să se constatate dreptul de proprietate privată al reclamanţilor asupra imobilului situat în Calea x, Bucureşti, înscris în cartea funciară cu nr. x-U9 Bucureşti, Sector 1 şi să se dispună rectificarea cărţii funciare nr. x-U9 Bucureşti, Sector 1 în sensul intabulării dreptului de proprietate asupra imobilului în favoarea reclamanţilor şi al radierii dreptului de proprietate înscris în favoarea pârâţilor asupra aceluiaşi imobil, cu obligarea pârâţilor în solidar la plata cheltuielilor de judecată.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Bucureşti

Prin sentinţa civilă nr. 1971 din 20 decembrie 2017, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a admis acţiunea formulată de reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâţii C., E., F. şi D.; s-a constatat că reclamanţii au drept de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti; s-a dispus rectificarea cărţii funciare în sensul intabulării dreptului de proprietate al reclamanţilor asupra imobilului şi radierii dreptului de proprietate al pârâţilor şi au fost obligaţi pârâţii la plata către reclamanţi a cheltuielilor de judecată în cuantum de 13.689,24 RON.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti

Prin decizia civilă nr. 699 A din 7 mai 2019, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins apelurile declarate de reclamanţii A. şi B. şi de pârâţii C., D., F. şi E. împotriva sentinţei civile nr. 1971 din 20 decembrie 2019, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV a civilă; au fost obligaţi apelanţii-pârâţi la plata către apelanţii-reclamanţi a sumei de 12.000 RON, cheltuieli de judecată în apel; a fost respinsă cererea apelanţilor-pârâţi privind cheltuielile de judecată în apel.

4. Recursul declarat în cauză

Împotriva deciziei pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă au declarat recurs pârâţii C., D., F. şi E..

Recurenţii-pârâţi au invocat motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 din C. proc. civ., solicitând admiterea recursului, casarea deciziei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare de către instanţa de apel.

Au criticat recurenţii decizia instanţei de apel, în esenţă, sub următoarele aspecte:

4.1. Decizia atacată a fost dată cu aplicarea greşită a efectelor constitutive ale hotărârii judecătoreşti.

În dezvoltarea acestui motiv de casare, s-a arătat că reclamanţii au invocat efectul constitutiv al unei hotărâri judecătoreşti rămasă irevocabilă după ce pârâţii au dobândit calitatea de proprietari asupra imobilului litigios, conform contractului de vânzare-cumpărare nr. x/19.10.2009.

Efectul constitutiv reprezintă trăsătura specifică a unor acte juridice prin care se creează noi drepturi subiective, spre deosebire de caracterul declarativ specific unor acte juridice prin efectul cărora se confirmă drepturi subiective cu caracter retroactiv. Doctrina recunoaşte unanim caracterul constitutiv de drepturi al unei hotărâri care ţine loc de act autentic, analizând această situaţie printre celelalte modalităţi de dobândire a drepturilor reale.

Având în vedere efectele hotărârii judecătoreşti, reclamanţii ar fi putut invoca dobândirea dreptului de proprietate privată asupra imobilului ce face obiectul litigiului, doar din momentul rămânerii irevocabile a acesteia.

Au mai arătat recurenţii-pârâţi că nu au fost parte în dosarul în care s-a pronunţat hotărârea judecătorească invocată de reclamanţi, iar notarea în cartea funciară a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâţi şi promitentul vânzător s-a realizat anterior rămânerii irevocabile.

Ca atare, în opinia recurenţilor, instanţele de fond au reţinut greşit preferabilitatea titlului reclamanţilor, fără a mai analiza apărările părţii adverse în ceea ce priveşte efectul constitutiv al titlului invocat.

4.2. Hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material, în ceea ce priveşte momentul de la care a devenit opozabilă posesia sau contractul de vânzare-cumpărare invocat de reclamanţi.

Dezvoltând acest motiv de casare, recurenţii au arătat că, astfel cum rezultă din încheierea nr. 363631/20.10.2009 privind înscrierea dreptului lor de proprietate asupra imobilului în litigiu, aceştia figurează notaţi în cartea funciară în calitate de proprietari, împrejurare adusă la cunoştinţa terţilor, inclusiv a reclamanţilor.

Întrucât în cursul judecăţii dosarului nr. x/2007, imobilul a ieşit din patrimoniul promitentului-vânzător, G., şi a intrat în mod valabil în patrimoniul recurenţilor-pârâţi, împrejurare adusă la cunoştinţa reclamanţilor prin notare în cartea funciară, nu se poate reţine prevalenţa hotărârii, în detrimentul contractului de vânzare-cumpărare.

Nu există niciun temei de drept şi niciun capăt distinct de cerere având ca obiect anularea contractului de vânzare-cumpărare, acesta bucurându-se de prezumţia de valabilitate şi producându-şi întocmai efectele.

Reclamanţii au solicitat să se constate că ar avea calitatea de proprietari, în detrimentul pârâţilor, în condiţiile în care autorul acestora a pierdut în mod irevocabil şi voluntar dreptul de proprietate, în favoarea pârâţilor. Ca atare, reclamanţii au la dispoziţie exclusiv o acţiune în despăgubiri în contra promitentului-vânzător pentru înstrăinarea imobilului promis.

Au mai arătat recurenţii că prima instanţă a omis să analizeze momentul la care titlul lor a fost notat în cartea funciară, împrejurările care au condus la radierea promisiunii de vânzare-cumpărare, precum şi efectul declarativ al contractului de vânzare-cumpărare încheiat între promitenta-vânzătoare şi pârâţi.

4.3. Hotărârea atacată se bazează pe motive străine de natura cauzei, în ceea ce priveşte posesia exercitată de reclamanţi.

În dezvoltarea acestui motiv de recurs, s-a arătat că, în susţinerea admisibilităţii acţiunii în constatare, reclamanţii au invocat posesia asupra imobilului litigios, depunând o adeverinţă eliberată de asociaţia de proprietari.

În vreme ce pârâţii deţin o posesie juridică, transmisă în patrimoniul lor în temeiul unui contract de vânzare-cumpărare încheiat cu promitentul-vânzător proprietar încă din momentul perfectării convenţiei, reclamanţii invocă o posesie de facto, prin luarea abuzivă în stăpânire a imobilului litigios, fără să existe o procedură de executare silită ori o punere în posesie. În consecinţă, reclamanţii îndeplinesc întocmai condiţiile unui detentor precar, care încearcă o convertire a posesiei nelegitime în baza unui titlu ulterior titlului invocat de pârâţi.

Ambele antecontracte au fost încheiate într-o perioadă în care exista interdicţia de înstrăinare pentru imobilul promis a fi vândut. Ca atare, nu pot fi primite susţinerile reclamanţilor că ar fi fost de bună credinţă la încheierea antecontractului, de vreme ce atât reclamanţii cât şi pârâţii au încheiat promisiuni de înstrăinare pentru un imobil cu privire la care era notată interdicţia de înstrăinare temporară.

Împrejurarea că promitentul-vânzător, care a promis spre vânzare acelaşi bun către două părţi distincte, a ales să îl înstrăineze în favoarea uneia din ele, nu poate conduce la concluzia că această înstrăinare ar fi nevalabilă, de vreme ce a fost încheiată prin act autentic, a fost notată în cartea funciară şi a fost anterioară titlului invocat de reclamanţi.

În continuare, recurenţii au arătat că, la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare în favoarea lor, fusese radiată promisiunea notată în favoarea reclamanţilor, potrivit încheierii de carte funciară nr. x/25.05.20066.

În executarea obligaţiei de a face asumată de către promitenta-vânzătoare, a fost perfectat contractul de vânzare cumpărare autentic nr. x/19.10.2009, act juridic valabil şi opozabil terţilor prin notare în cartea funciară.

Au mai arătat recurenţii că în doctrina dezvoltată pe marginea dispoziţiilor C. civ. din 1864 s-a stabilit că dacă promitentul-vânzător nu îşi respectă obligaţia şi vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul-cumpărător nu poate cere predarea lucrului, întrucât nu a devenit proprietar, iar vânzarea încheiată cu o altă persoană este valabilă. Prin urmare, beneficiarul-cumpărător nu poate cere decât daune-interese în contra promitentului-vânzător care şi-a încălcat obligaţia de a transmite dreptul de proprietate în favoarea acestuia şi a vândut imobilul unei terţe persoane.

Contrar celor afirmate de reclamanţi şi reţinute de instanţele de fond, clauza din contractul de vânzare-cumpărare, invocată în acţiune, nu reprezintă o condiţie rezolutorie menită să ducă la desfiinţarea contractului la cererea reclamanţilor terţi. Dimpotrivă, respectiva clauză reprezintă un pact comisoriu de ultim grad, prevăzută în beneficiul exclusiv al părţii contractante pentru ca, în cazul în care prin sentinţa pronunţată în dosarul nr. x/2007 vânzătorul ar fi pierdut calitatea de proprietar, cumpărătorii ar fi avut la dispoziţie posibilitatea obţinerii restituirii preţului primit.

În continuare, comparând titlurile, recurenţii invocă caracterul anterior, caracterizat şi preferabil al contractului nr. x/19.10.2009, întrucât au intabulat dreptul lor de proprietate în cartea funciară anterior obţinerii titlului de către reclamanţi.

Pierderea calităţii de proprietar în cursul procesului dă dreptul promitentului cumpărător vătămat la a obţine recuperarea preţului plătit, iar nu la sancţionarea cumpărătorului care şi-a intabulat dreptul de proprietate anterior.

Pe de altă parte, în aprecierea titlurilor, instanţa ar fi trebuit, în opinia recurenţilor, să ţină seama şi de modalitatea de îndeplinire a obligaţiilor asumate de către promitenţii cumpărători, respectiv valoarea prejudiciului încercat în cazul anulării unuia din titluri.

În lipsa anulării titlului, pârâţii au calitatea de proprietari, calitate confirmată de contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu un promitent vânzător împotriva căruia s-a pronunţat o hotărâre judecătorească rămasă irevocabilă mult după pierderea calităţii de proprietar.

5. Procedura de filtru

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie la data de 5 septembrie 2019 şi a fost repartizat aleatoriu completului de filtru nr. 4.

Prin rezoluţia din 11 septembrie 2019, s-a dispus întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului conform art. 493 alin. (2) din C. proc. civ., după efectuarea procedurilor de comunicare menţionate de dispoziţiile art. 490 alin. (2).

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) din acelaşi cod a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 9 iulie 2020, completul de filtru a admis în principiu recursul declarat de pârâţi şi a fixat termen de judecată a recursului la 5 noiembrie 2020, în şedinţă publică, complet C4, cu citarea părţilor.

Prin aceeaşi încheiere de admitere în principiu s-a reţinut că excepţia nulităţii recursului este neîntemeiată, întrucât o parte din criticile formulate pot fi subsumate motivelor de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 din C. proc. civ., fiind vorba despre aspectele legate de nemotivarea hotărârii, teza motivării străine de natura cauzei, precum şi de aplicarea greşită a regulilor de drept privind compararea de titluri în acţiunea având ca obiect constatarea dreptului de proprietate.

6. Apărările formulate în cauză

Intimaţii-reclamanţi au depus întâmpinare prin care au invocat nulitatea recursului, iar pe fond au solicitat respingerea acestuia ca nefondat.

Cu referire la excepţia nulităţii, intimaţii au susţinut că cererea de recurs nu cuprinde nici motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul şi nici dezvoltarea acestora, recurenţii indicând strict formal unele dintre motivele de nelegalitate prevăzute la art. 488 din C. proc. civ., fără ca susţinerile acestora să poată fi încadrate în vreunul din motivele de casare. Cererea de recurs nu cuprinde, în opinia intimaţilor, nicio critică concretă de nelegalitate, ci exclusiv copierea criticilor din motivele de apel, lipsind o minimă analiză a pretinsei nelegalităţi a acestei hotărâri.

Or, instanţa învestită cu judecarea recursului poate exercita un control judecătoresc eficient numai în măsura în care motivele de nelegalitate sunt indicate şi dezvoltate într-o formă concretă şi se referă la una dintre situaţiile prevăzute de art. 488 alin. (1) din C. proc. civ.

Cu referire la fondul motivelor de recurs, intimaţii au susţinut că se impune respingerea ca vădit nefondat a recursului pârâţilor, întrucât cererea de recurs nu conţine niciun motiv concret de nelegalitate a hotărârii, ci exclusiv veritabile critici de netemeinicie, inadmisibile în această fază procesuală.

Astfel, sub aspectul primului motiv de recurs, vizând pretinsa aplicare greşită a normelor de drept material referitoare la efectele constitutive ale hotărârilor judecătoreşti, intimaţii se apără arătând că nu sunt indicate atare norme pretins încălcate, ci doar se face trimitere la doctrina de specialitate şi la dispoziţii legale neincidente în cauză.

În opinia intimaţilor, recurenţii au omis cu desăvârşire să se raporteze la întregul raţionament al instanţei de apel, care a sintetizat argumentele acestora şi a reţinut faptul că este necesar a aprecia condiţia bunei-credinţe ca o premisă pentru aplicarea celor două criterii de preferabilitate ale titlurilor provenind de la acelaşi autor, reţinând, prin raportare la situaţia de fapt şi la susţinerile referitoare la caracterul constitutiv al sentinţei civile nr. 7272/10.05.2007, importanţa relei-credinţe de care au dat dovadă pârâţii, chiar şi în ipoteza în care s-ar constata că aceştia deţin un titlu anterior şi că ar fi fost primii care au efectuat formalităţile de publicitate.

Mai mult, au susţinut intimaţii, hotărârea cu efect constitutiv de drepturi este cea pronunţată de prima instanţă, prin care a fost admisă cererea acestora de pronunţare a unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, hotărârile de respingere a căilor de atac ducând la consolidarea hotărârii, nu la înlocuirea ei. Analizarea condiţiei bunei-credinţe se impune cu prioritate faţă de condiţiile de preferabilitate ale titlurilor părţilor, acestea din urmă încetând să opereze în situaţia în care se constată reaua-credinţă în persoana celui care ar beneficia, strict formal, de criteriul de preferabilitate.

Sub aspectul celui de-al doilea motiv de recurs, vizând pretinsa încălcare şi aplicare greşită a normelor de drept material în ceea ce priveşte momentul de la care a devenit opozabilă posesia sau contractul de vânzare-cumpărare invocat de ei, intimaţii s-au apărat arătând că aceste critici vizează aspecte de netemeinicie, nicidecum de nelegalitate, iar pe fondul acestor critici sunt valabile apărările sus-expuse, raţionamentul instanţei de apel fiind concentrat asupra conturării existenţei şi importanţei pe care o reprezintă condiţia bunei-credinţe a părţilor care solicită analiza criteriilor de preferabilitate a titlurilor pe care le deţin cu privire la un imobil asupra căruia pretind un drept de proprietate.

Sub aspectul ultimului motiv de recurs, vizând existenţa unor motive străine de natura cauzei în ceea ce priveşte posesia exercitată de ei, intimaţii s-au apărat arătând că motivarea deciziei recurate identifică în mod corect atât părţile şi situaţia de fapt, cât şi normele de drept incidente prin raportare la acţiunea dedusă judecăţii. Mai mult, considerentele deciziei instanţei de apel nu pot fi considerate nicidecum a fi integral străine de natura pricinii, motivul de casare prevăzut de art. 488 pct. 6 intervenind exclusiv în măsura în care toate motivele sunt străine de natura cauzei.

În concluzie, intimaţii au susţinut că în mod corect instanţa de apel a identificat şi aplicat textele legale în materie, prin raportare la probele administrate, concluzia fiind că pârâţii au fost de rea-credinţă încă de la momentul încheierii antecontractului cu autorul comun, astfel încât nu mai prezintă relevanţă care dintre părţi deţine un titlu preferabil sub aspectul anteriorităţii sau al îndeplinirii formalităţilor de publicitate.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este fondat în limitele şi potrivit considerentelor expuse în cele ce succed.

Recursul pârâţilor a fost întemeiat pe motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 8 şi 6 din C. proc. civ.. Prin criticile concrete de nelegalitate subsumate acestor motive de recurs, pe de o parte, s-a argumentat, în esenţă, faptul că au fost încălcate şi aplicare greşit principiile şi regulile de drept referitoare la compararea titlurilor de dobândire a imobilului din Bucureşti, opuse de părţi, provenind de la aceeaşi autoare G., cu consecinţa reţinerii greşite a preferabilităţii titlului reclamanţilor, reprezentat de hotărârea judecătorească ce ţine loc de contract de vânzare-cumpărare (sentinţa civilă nr. 7272/2007 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti), în detrimentul titlului pârâţilor, reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/19.10.2009 la BNP H.. Pe de altă parte, s-a invocat nemotivarea hotărârii - teza considerentelor străine de natura cauzei, cu referire la posesia exercitată de reclamanţi.

Prealabil examinării propriu-zise a motivelor de recurs, Înalta Curte are în vedere că obiectul litigiului pendinte, astfel cum a fost supus judecăţii prin elementele cererii introductive şi analizat de către instanţele de fond, îl reprezintă constatarea dreptului de proprietate al reclamanţilor asupra imobilului situat în municipiul Bucureşti, Calea x, înscris în CF nr. x-C1-U9, şi rectificarea cărţii funciare, în sensul intabulării dreptului de proprietate în favoarea reclamanţilor şi radierii dreptului de proprietate înscris în favoarea pârâţilor. Temeiul de drept al cererii introductive îl constituie dispoziţiile art. 35 din C. proc. civ., ale art. 480 din C. civ. din 1864 şi ale Legii nr. 7/1996.

Situaţia de fapt, astfel cum a fost reţinută de prima instanţă şi confirmată de instanţa de apel pe baza probelor administrate în proces - care nu mai poate fi reexaminată în calea de atac a recursului în care se exercită exclusiv un control de legalitate al hotărârii recurate - relevă, într-o succintă prezentare, următoarele aspecte:

Fostul proprietar al imobilului litigios, G., a încheiat în mod succesiv, prin înscris autentic, două antecontracte de vânzare-cumpărare cu promitenţii-cumpărători părţi în procesul pendinte, în perioada interdicţiei de înstrăinare reglementate de art. 9 alin. (8) din Legea nr. 112/1995 drept caz de inalienabilitate temporară.

Astfel, primul antecontract de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. x/28.05.2003 şi modificat prin actul adiţional de renegociere preţ autentificat sub nr. x/04.08.2003, a fost încheiat cu reclamantul A., în calitate de promitent-cumpărător, bunul promis fiind imobilul descris anterior, iar preţul fiind convenit la suma de 70.000 USD. Antecontractul, actul adiţional, precum şi declaraţia de achitare integrală a preţului au fost notate în cartea funciară, în baza încheierii nr. 19923/12.07.2006.

Cel de-al doilea antecontract de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. x/09.08.2006 şi notat în cartea funciară în baza încheierii nr. 23602/17.08.2006, a fost încheiat cu pârâţii F., E. şi C., în calitate de promitenţi-cumpărători, preţul vânzării promise fiind stabilit la suma de 195.000 euro, din care s-a achitat un avans de 135.000 euro.

Ulterior, reclamantul A. a solicitat instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare. Acţiunea formulată împotriva promitentei-vânzătoare a fost înregistrată la data de 08.01.2007 şi notată în cartea funciară în baza încheierii nr. 537/10.01.2007, fiind admisă prin sentinţa civilă nr. 7272/10.05.2007 pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti în dosarul nr. x/2007, definitivă prin decizia civilă nr. 146A/08.02.2010 a Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă şi irevocabilă prin decizia civilă nr. 235R/13.05.2010 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IX-a civilă şi pentru cauze privind proprietatea intelectuală, conflicte de muncă şi asigurări sociale.

În cursul procesului având ca obiect pronunţarea, în favoarea reclamanţilor, a unei hotărâri care să ţină loc de contract translativ, a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/19.10.2009 la BNP H., între, pe de o parte, vânzătoarea G. şi, pe de altă parte, cumpărătorii pârâţi F., E. şi C. (căsătorit cu D.), având ca obiect imobilul litigios promis.

Prin încheierea de carte funciară nr. x/20.10.2009 a fost întabulat dreptul de proprietate asupra imobilului, în favoarea pârâţilor cumpărători, în baza contractului de vânzare-cumpărare, iar prin încheierea de carte funciară nr. x/14.12.2010 a fost înscrisă în cartea funciară a imobilului litigios hotărârea judecătorească irevocabilă care ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare, pronunţată în favoarea reclamantului promitent-cumpărător.

Validând raţionamentul juridic al instanţei de fond, care a admis acţiunea reclamanţilor, curtea de apel a reţinut că, având posesia imobilului, este admisibilă acţiunea în constatarea dreptului de proprietate afirmat, care este supusă aceloraşi reguli ce guvernează acţiunea în revendicare imobiliară, în sensul că provoacă o comparare a titlurilor părţilor şi stabilirea preferabilităţii unuia dintre acestea.

În continuarea argumentaţiei expuse în decizia recurată, curtea de apel a notat cele două criterii de preferabilitate (anterioritatea titlului şi anterioritatea publicităţii imobiliare) consacrate în doctrina şi jurisprudenţa dezvoltate pe marginea normelor C. civ. din 1864, aplicabil raportului juridic litigios, însă a exclus de la aplicare aceste criterii de preferinţă, favorabile pârâţilor recurenţi, întrucât o atare rezolvare a conflictului de drepturi ar fi contrară principiului ocrotirii bunei-credinţe şi siguranţei raporturilor juridice civile, ce constituie premisa regulilor de drept care guvernează procedeul comparării titlurilor.

Concluzia curţii de apel s-a bazat pe reţinerea relei-credinţe şi a abuzului de drept al pârâţilor, conduită dedusă, în esenţă, din faptul că aceştia au perfectat cu autoarea comună un al doilea antecontract de vânzare-cumpărare, iar mai apoi contractul translativ, în deplină cunoştinţă de cauză cu privire la existenţa unui antecontract anterior al reclamanţilor încheiat cu aceeaşi autoare şi cu privire la acelaşi bun, precum şi a litigiului în care era pronunţată, fără a avea şi atributul irevocabilităţii, o hotărâre care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, în favoarea părţii adverse.

Luând în analiză motivul de recurs prevăzut de art. 488 pct. 8 din C. proc. civ., Înalta Curte reţine că anterior evocata construcţie argumentativă care a fundamentat soluţia curţii de apel, de respingere a apelului pârâţilor şi păstrare a sentinţei primei instanţe, este rezultatul aplicării greşite a principiilor şi regulilor de drept incidente speţei, după cum se va argumenta în cele ce succed.

Astfel, din perspectiva scopului material urmărit, demersul judiciar al reclamanţilor-intimaţi reprezintă o acţiune în constatare provocatorie.

Definită doctrinar drept cererea prin care titularul unui drept îl cheamă în judecată pe cel care, prin atitudinea sau prin actele sale, îi cauzează o tulburare serioasă în exerciţiul dreptului său, pârâtul fiind provocat să îşi valorifice pretenţiile, respectiv să încerce să îşi dovedească dreptul pretins, sub sancţiunea de a nu-l mai putea invoca dacă nu şi-l demonstrează, acţiunea în constatare provocatorie este supusă, asemenea celorlalte tipuri de acţiuni în constatare, principiului subsidiarităţii prevăzut de art. 35 din C. proc. civ., în sensul că admisibilitatea acesteia este condiţionată de inexistenţa, la dispoziţia reclamantului, a unei acţiuni în realizarea dreptului respectiv.

Drept urmare, în măsura în care, deşi nu a pierdut posesia bunului, totuşi dreptul său de proprietate este supus unor contestări sau tulburări, reclamantul are deschisă calea acţiunii în constatarea dreptului, pentru a înlătura orice incertitudine, curmând contestările sau tulburările.

Din această perspectivă, acţiunea în constatare provocatorie, aşa cum este şi cea dedusă judecăţii în procesul pendinte, se constituie într-un veritabil mijloc juridic de apărare a dreptului de proprietate, iar soluţionarea conflictului de drepturi este supusă regimului probator consacrat în materia acţiunii în revendicare imobiliară, ca mijloc specific de apărare a acestui drept real.

Este vorba, aşadar, de regula comparării titlurilor exhibate de părţi, în înţelesul de moduri de dobândire a dreptului de proprietate, procedeu care este specific modurilor derivate de dobândire a proprietăţii şi prin care se stabileşte care dintre titluri este mai caracterizat, adică mai puternic, dându-se, pe cale de consecinţă, preferabilitate şi câştig de cauză părţii care îl deţine.

Similar curţii de apel, Înalta Curte are în vedere, pentru ipoteza evidenţiată de circumstanţele speţei, în care titlurile de dobândire opuse de părţi provin de la acelaşi autor, aplicabilitatea criteriilor de preferabilitate consacrate, în mod consecvent, în doctrina şi jurisprudenţa dezvoltate pe marginea dispoziţiilor C. civ. din 1864, respectiv anterioritatea titlului şi anterioritatea publicităţi imobiliare, potrivit principiului qui prior tempore, potior iure (cel ce a îndeplinit mai înainte formalităţile necesare pentru valabilitatea sau opozabilitatea dreptului său are prioritate juridică în raport cu cei care le-au îndeplinit ulterior).

Este locul aici a evidenţia că, în speţă, aceeaşi autoare, cu privire la acelaşi bun, a perfectat, mai întâi cu reclamantul şi subsecvent cu pârâţii, două antecontracte de vânzare-cumpărare.

După cum este îndeobşte cunoscut, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare (antecontract) naşte în sarcina părţilor numai o obligaţie personală de a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare-cumpărare promis, în condiţiile convenite cu privire la elementele esenţiale ale vânzării (lucru vândut şi preţ).

În caz de neexecutare culpabilă a promisiunii de vânzare, partea interesată are la îndemână soluţii şi remedii precum rezoluţiunea promisiuni şi/sau daunele-interese, dar şi un instrument juridic mult mai energic - pronunţarea hotărârii judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, condiţionat de întrunirea tuturor cerinţelor de validitate ale vânzării. Acest din urmă mecanism se întemeiază pe principiul executării reale sau în natură specifică a obligaţiilor civile concrete, instituit de dispoziţiile art. 1073 şi art. 1075 din C. civ. din 1864, nefiind altceva decât reflexul procedural al dreptului subiectiv născut din actul juridic încheiat între părţi şi care formează legea lor, potrivit principiului forţei obligatorii a actului juridic civil, consacrat de art. 969 alin. (1) din acelaşi cod.

În cauză, din perspectiva executării în natură a obligaţiilor asumate în temeiul celor două antecontracte, conduita promitentei-vânzătoare în raport cu cocontractanţii săi a fost diferită, în sensul în care, în privinţa reclamanţilor a fost necesară activarea mecanismului pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract translativ, fiind suplinit astfel consimţământul acesteia la încheierea contractului, în vreme ce, în privinţa pârâţilor, şi-a executat întocmai obligaţia de a face asumată, încheind contractul de vânzare-cumpărare promis.

Însă, cu rezerva fraudei (fraus omnia corrumpit), este de principiu admisă valabilitatea unei a doua vânzări încheiate de acelaşi autor şi cu privire la acelaşi bun, tocmai o asemenea situaţie reliefând importanţa, necesitatea şi eficacitatea formalităţilor de publicitate imobiliară. A admite contrariul şi a socoti nevalabilă, ca fiind făcută de un non dominus, o înstrăinare subsecventă a aceluiaşi lucru, de către acelaşi vânzător, în favoarea unui al doilea cumpărător care efectuează, însă, cel dintâi formalităţile de publicitate imobiliară, înseamnă a înfrânge, în substanţa lor, principiile relativităţii şi opozabilităţii actului juridic civil în general, inclusiv a actului jurisdicţional (precum hotărârea judecătorească care ţine loc de contract translativ).

De altfel, însăşi curtea de apel a subliniat în considerentele hotărârii (pagina 16 alin. (3) că "nu pune în discuţie nici valabilitatea actuală a contractului de vânzare-cumpărare nr. x/2009 încheiat de pârâţi, atâta timp cât nulitatea lui nu a fost declarată în procedurile legale".

Drept urmare, Înalta Curte reţine că, deşi principial corecte consideraţiile de ordin general referitoare la scopul şi importanţa principiilor ocrotirii bunei-credinţe şi securităţii raporturilor juridice civile, expuse în decizia curţii de apel, totuşi acestea nu se pot constitui într-un fundament juridic suficient şi adecvat care să permită concluzia abuzului de drept al pârâţilor şi, în consecinţă, înlăturarea de la aplicare a criteriilor de preferabilitate pe care instanţele de fond erau ţinute a le examina în cadrul operaţiunii juridice de comparare a titlurilor părţilor.

Altfel spus, construcţia argumentativă expusă de curtea de apel - "deşi titlul apelanţilor pârâţi este anterior titlului reclamanţilor, ca şi efectuarea de către ei a formalităţilor de publicitate, aceste criterii sunt excluse de la aplicare, datorită relei-credinţe a pârâţilor" - contravine în mod evident caracterului esenţial, inerent şi indispensabil al procesului de aplicare a dreptului, adică a principiilor şi regulilor în materie de comparare titluri, în litigiul pendinte având ca obiect o acţiune în constatarea dreptului de proprietate asupra imobilului litigios.

De altfel, este greşit raţionamentul deductiv al curţi de apel care a concluzionat asupra abuzului de drept al pârâţilor, exclusiv pe baza încheierii în sine a actelor juridice ori a succesiunii acestora, inclusiv a formalităţilor de publicitate imobiliară, câtă vreme nu a fost invocat şi dovedit vreun motiv de nulitate pentru cauză ilicită şi fraudă la lege.

Reluând, în alte cuvinte, raţiunile anterior şi detaliat expuse, Înalta Curte reţine că instanţa de apel a încălcat principiile şi regulile de drept în materie de comparare a titlurilor exhibate de părţi, înţelese ca moduri de dobândire a dreptului de proprietate asupra imobilului litigios, înlăturând în mod greşit de la aplicare, la circumstanţele factuale concrete ale cauzei, a criteriilor de preferabilitate constând în anterioritatea titlului şi anterioritatea formalităţilor de publicitate imobiliară.

Aceasta întrucât, în soluţionarea conflictului de drepturi dintre achizitorii succesivi ai aceluiaşi drept de proprietate, dobândit asupra aceluiaşi lucru şi de la acelaşi autor, cel care a efectuat primul formalitatea de publicitate imobiliară va dobândi definitiv dreptul, chiar dacă actul juridic, în temeiul căruia s-a îndeplinit formalitatea de publicitate, s-a încheiat ulterior; aşadar, qui prior tempore, potior iure.

Raportat tuturor considerentelor expuse, Înalta Curte reţine întemeiat motivul de recurs prevăzut de art. 488 pct. 8 din C. proc. civ., astfel încât, în baza art. 496 şi 497 din acelaşi cod, va admite recursul pârâţilor, va casa decizia atacată şi va trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi curte de apel, fiind de prisos a examina şi celelalte critici de nelegalitate din cererea de recurs.

În rejudecare, instanţa de trimitere va efectua compararea titlurilor de dobândire ale părţilor, aplicând criteriile de preferabilitate şi utilizând reperele de analiză fixate prin decizia de casare.

De asemenea, instanţa de trimitere urmează să stabilească natura efectelor juridice - constitutive/translative - ale titlurilor părţilor (hotărârea judecătorească irevocabilă care ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare, respectiv contractul de vânzare-cumpărare) şi momentul la care s-au produs aceste efecte juridice, în condiţiile în care contractul de vânzare-cumpărare al pârâţilor a fost încheiat şi înscris în cartea funciară în cursul procesului în care era activat mecanismul suplinirii consimţământului autorului comun pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare al reclamanţilor, mai exact la un moment plasat în timp după soluţionarea în primă instanţă a respectivei acţiuni, însă anterior dobândirii efectului de lucru judecat şi înscrierii în cartea funciară a hotărârii judecătoreşti irevocabile care ţine loc de contract translativ.

Deopotrivă, instanţa de trimitere urmează să ţină seama şi de principiile relativităţii şi opozabilităţii efectelor actului juridic în general, inclusiv a actului jurisdicţional şi, nu în ultimul rând, va ţine seama şi de celelalte critici formulate în cererea de recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâţii C., D., F. şi E. împotriva deciziei civile nr. 699A din 7 mai 2019 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Casează decizia atacată şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi curţi de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 19 noiembrie 2020.