Resolution of bilateral promise to sell and purchase: trigger of contractual penalty for implicit refusal to conclude authentic deed

Şedinţa publică din data de 10 iunie 2021

Deliberând asupra prezentei cauze şi văzând dispoziţiile art. 499 C. proc. civ., constată următoarele:

1. Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea de chemare în judecată, formulată la data de 18.02.2019 şi înregistrată sub nr. x/2019, reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâta C., au solicitat să se dispună rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, autentificate sub nr. x/03.02.2016, de notar D., astfel cum a fost modificată prin actul adiţional autentificat sub nr. x/02.11.2007, în temeiul art. 1554 alin. (1) C. civ., iar ca efect al rezoluţiunii să se dispună repunerea părţilor în situaţia anterioară şi, în consecinţă, obligarea pârâtei la restituirea sumei de 113.750 RON, achitată cu titlu de avans, precum şi la plata sumei de 113.750 RON, cu titlu de clauză penală. S-a solicitat şi obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

La data de 01.04.2019, pârâta C. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea capătului 1 de cerere, ca lipsit de obiect şi interes şi respingerea capătului 3 al cererii, ca neîntemeiat.

Reclamanţi au depus o cerere de completare a acţiunii, solicitând în subsidiar, în situaţia respingerii capătului 3 al cererii, obligarea pârâtei la plata diferenţei de curs valutar între momentul plăţii 09.02.2016 şi data restituirii efective a avansului.

2. Hotărârea pronunţată, în primă instanţă, de Tribunalul Bucureşti.

Prin sentinţa civilă nr. 3113/20.12.2019, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a admis, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de către reclamanţii A. şi B. în contradictoriu cu pârâta C. şi a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară. A fost obligată pârâta la plata sumei de 113.750 RON, reprezentând avans potrivit promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/03.02.2016. A fost obligată pârâta la plata sumei de 113.750 RON, cu titlu de clauză penală, precum şi la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 3.500 RON onorariu avocat şi 5.746 RON taxă judiciară de timbru.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel, în termenul legal, prevăzut de art. 468 C. proc. civ., pârâta C..

3. Decizia pronunţată, în apel, de Curtea de Apel Bucureşti.

Prin decizia nr. 1409 A R/27 octombrie 2020, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanta pârâtă C. împotriva sentinţei civile nr. 3113/20.12.2019 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V a civilă. Apelanta a fost obligată la plata sumei de 2.500 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, către intimaţii-reclamanţi.

4. Calea de atac exercitată în cauză:

Împotriva acestei ultime hotărâri a declarat recurs pârâta C., prin care a solicitat admiterea recursului, casarea în tot a hotărârii recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare, în temeiul dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 5, 6, 8 C. proc. civ., coroborate cu art. 497 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenta-pârâtă a formulat următoarele critici:

Prevalându-se de motivul de casare înscris în art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta a susţinut că instanţa de apel a respins eronat apelul formulat, prin care a invocat greşita soluţionare a excepţiei lipsei competenţei funcţionale a primei instanţe. Excepţia formulată a fost soluţionată de tribunal sub aspect procedural, iar instanţa de apel, deşi a procedat la examinarea acestei excepţii, a respins eronat critica formulată, schimbând doar considerentele hotărârii apelate.

Motivele invocate în susţinerea acestei excepţii au avut în vedere calitatea de profesionist a recurentei-pârâte şi Decizia în soluţionarea recursului în interesul legii nr. 17/2018 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în conformitate cu care necompetenţa funcţională a secţiei/completului instanţei este una de ordine publică şi se sancţionează cu nulitatea hotărârii pronunţate. Prima instanţă, a respins greşit excepţia lipsei competentei funcţionale a secţiei în considerarea "momentului la care este formulată", fără a o analiza şi observa că este o excepţie de ordine publică, ce a fost invocată prin întâmpinare, ce a fost pusă în discuţia părţilor la primul termen de judecată. Cu toate acestea, instanţa de apel a respins apelul, iar în menţinerea soluţiei dată acestei excepţii a procedat doar la schimbarea considerentelor hotărârii atacate, fiind avute în vedere dispoziţiile art. 226 şi 228 din Legea 71/2011.

De asemenea, consideră că instanţa de apel a procedat greşit la schimbarea/completarea considerentelor primei instanţe, fără a dispune modificarea soluţiei date capătului 1 al cererii de chemare în judecată. Pretinde că prima instanţă a lăsat nesolutionată excepţia lipsei de interes/obiect al capătului 1 al cererii, luând însă act de renunţarea reclamanţilor la judecarea acestei cereri, renunţare care nu a intervenit şi nu s-a discutat, iar instanţa de apel deşi a constatat această nelegalitate, a respins apelul justificat de lipsa de interes a apelantei, cu toate că această soluţie produce efecte în ceea ce priveşte soluţionarea cererii referitoare la cheltuielile de judecată. Apreciază că soluţia dată acestui capăt de cerere este greşită întrucât interesul în exercitarea căii de atac întrunea condiţiile impuse de art. 32 C. proc. civ., de vreme ce soluţia dată acestei cereri are efecte şi în privinţa modului de soluţionare a celorlalte cereri ale reclamanţilor.

Printr-o altă critică, pârâta-recurentă invocă incidenţa art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., în sensul că decizia instanţei de apel cuprinde motive străine cauzei şi convenţiei părţilor, contradictorii, ceea ce a condus la greşita aplicare a normelor de drept material referitoare la clauza penală şi la limitele acordului părţilor, interpretând situaţia de fapt dincolo de voinţa şi faptele concrete recunoscute de către părţi (intimaţii-reclamanti).

Susţine că, deşi părţile au convenit prelungirea termenului de vânzare prin act adiţional la promisiunea de vânzare, instanţa de apel a reţinut că aceast nou termen nu înlătură culpa promitentei vânzătoare, deoarece cumpărătorii pot invoca, în continuare, această întârziere ca motiv de rezoluţiune şi aplicare a clauzei penale. Apreciază că acordul părţilor, indiferent de situaţia de fapt avută în vedere, produce efectele convenite de părti, astfel ca orice întârziere, indiferent de cauză, nu poate produce efecte decât în condiţiile actului adiţional, fără ca întârzierea anterioară incheierii actului adiţional să mai poată fi invocată ca motiv de rezolutiune a promisiunii bilaterale de vânzare.

Instanţa de apel a apreciat că notificarea de rezoluţiune comunicată de intimaţii-reclamanţi, coroborată cu predarea cheii de acces în imobil (recunoscută de intimaţi), cu solicitarea de restituire a avansului şi cea de începere a executării silite pentru restituire avans constituie notificarea formulată pentru încheierea contractul de vânzare-cumpărare, deşi nu s-a impus intimaţilor-reclamanţi să facă dovada demersurilor întreprinse în vederea incheierii contractului de vânzare în formă autentică. Or, actele şi faptele invocate chiar de intimaţii-reclamanţi vizează, exclusiv, solicitarea privind rezoluţiunea promisiunii de vânzare şi nu intenţia reclamanţilor de a încheia contractul de vânzare cumpare. Instanţa de apel a reţinut că pârâtă nu era în măsură să încheie contractul de vânzare-cumpărare la data notificării rezoluţiunii de către intimatii-reclamanaţi, însă această situaţie excede chiar voinţei reclamanţilor, care au înţeles să solicite restituirea avansului şi au predat cheile imobilului în care deja locuiau, fără a solicita şi susţine, pe parcursul judecaţii cauzei, că au intenţionat şi solicitat încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Instanţa de apel reţine că, deşi părţile au convenit, expres, că aplicarea clauzei penale reclamă existenţa unui refuz de vânzare al promitentei-vanzatoare, prevedere menţinută şi după încheierea actului adiţional la promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare, a apreciat, totuşi, că părţile au convenit altceva, respectiv aplicarea clauzei penale, indiferent de cauza pentru care contractul de vanzare-cumparare nu se încheie.

Relativ la critica formulată în apel cu privire la soluţia dată capătul 1 al cererii de chemare în judecată, instanţa de apel a apreciat că motivul este lipsit de interes/obiect. Or, situaţia avută în vedere cu ocazia analizării excepţiei necompetenţei funcţionale a fost diferit interpretată când s-a examinat soluţia dată capătului 3 al acţiunii, referitor la clauza penală, fiind interpretată nu ca intenţie de rezolutiune, ci de notificare, în scopul incheierii contractului de vânzare.

Însă, potrivit convenţiei părţilor, solicitarea privind obligarea la plata sumei reprezentând clauza penală, impunea îndeplinirea condiţiei privind existenţa unui refuz al promitentei vânzătoare de a vinde. Or, un atare refuz al perfectării vgânzării nu există şi, mai mult, niciun act sau fapt al pârâtei nu poate fi interpretat în acest sens, în condiţiile în care chiar reclamanţii recunosc, prin cererea de chemare în judecată, că şi-au mutat lucrurile în apartament. De asemenea, la solicitarea reclamanţilor au fost realizate, de către promitenta vânzătoare, toate amenajările şi modificările la apartament, intenţionându-se ca întocmirea actului de vânzare-cumpărare şi plata diferenţei de preţ de către promitenţii cumpărători să se realizeze la data finalizării documentaţiei tehnice aferente. Cum părţile au convenit condiţiile aplicării clauzei penale, instanţa nu putea schimba sensul convenţiei acestora.

Faptul că reclamanţii nu au făcut dovada că s-ar fi refuzat vânzarea bunului rezultă şi din împrejurarea că aceştia nu au procedat la convocarea pârâtei la notariat în scopul vânzării şi, mai mult, nu au făcut dovada că erau în măsură să poată proceda la cumpărare şi la plata diferenţei de preţ, iar acest aspect nu poate fi înlăturat, aşa cum greşit a procedat instanţa de apel.

Aşadar, consideră că a intervenit rezoluţiunea promisiunii de vânzare, ca urmare a notificării formulate în acest sens, astfel încât promitenţii cumpărători au dreptul doar la restituirea avansului, condiţiile aplicării clauzei penal nefiind întrunite, deoarece nu există vreun refuz al promitentei-vânzătoare de a încheia actul la care s-a obligat.

În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată acordate reclamanţilor în primă instanţă, recurenta a pretins că instanţa de apel a apreciat nelegal că acestea li cuvin integral. La stabilirea acestor cheltuieli trebuiau avute în vedere doar capetele de cerere soluţionate, respectiv doar capătul 3 de cerere, nu şi cele recunsocute (capătul 2) sau ramase fără obiect/lipsite de interes (capătul 1). Totodată, instanţa de apel a menţinut eronat şi modul de calcul al taxei de timbru în sarcina reclamanţilor, aspect invocat şi în cererea de apel, având în vedere că taxa judiciară de timbru se determină, în cazul acţiunilor cu mai multe capete de cerere, pentru fiecare capăt în parte (potrivit art. 34 O.U.G. nr. 80/2013), ceea ce denotă că cererea de chemare în judecată a fost insuficient timbrată.

4. Apărările formulate în cauză.

Intimaţii-reclamanţi A. şi B. au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Relativ la exceptia privind lipsa competentei functionale a sectiei civile a Tribunalului Bucureşti, intimaţii au apreciat că aceasta a fost corect soluţionată de instanţa de apel, potrivit propriilor considerente, care au evocat aceeaşi concluzie ca şi cea a instanţei de fond referitoare la soluţia de respingere a excepţiei. Arată că în mod corect s-a apreciat de instanţa de apel că stabilirea competenţei materiale se determină în funcţie de obiectul litigiului şi nu în funcţie de calitatea părţilor litigante.

Au apreciat că instanţa de apel a reţinut corect, în considerentele sale, că încălcarea invocată referitoare la soluţia dată primului capăt de cerere al acţiunii introductive, ce viza constatarea rezoluţiunii antecontractului de vânzare-cumpărare, putea fi invocată doar de către titularii cererii de chemare în judecată a căror cerere a rămas nesolutionată, iar nu de către pârâtă, care nu justifică vreun interes sub acest aspect.

În privinţa motivelor de recurs invocate pe fondul cauzei, intimaţii au susţinut că acestea sunt încadrate doar formal în prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi pct. (8), C. proc. civ.. Pe fond, apreciază că instanţa de apel a reţinut corect faptul că, neincheierea actului de vânzare-cumpărare activează prezumţia relativă de culpă a recurentei, potrivit art. 1548 C. civ., instanţa de apel examinând şi respingând toate apărările sale care tindeau a se constitui în proba contrară prezumţiei de culpă, care opera în defavoarea sa.

Deşi recurenta-pârâtă nu a refuzat în mod expres să facă vânzarea, tot comportamentul acesteia nu poate fi interpret decât ca un refuz implicit în măsura în care nu motivează nici acum de ce nu a făcut vânzarea, neexecutându-şi obligaţia de vânzare nici în termenul de 30 de zile acordat prin notificare. În măsura în care prevederea contractuală referitoare la activarea clauzei penale ar fi interpretată doar în sens literal, asa cum a susţinut recurenta, s-ar ajunge la situaţia în care aceasta nu ar încheia vreodată contractul de vânzare, dar nici nu ar refuza explicit să o facă, aşa încât, clauza penală, care este o pedeapsă civilă a cărei cuantificare este prestabilită de către semnatarii convenţiei, ar fi ineficientă, ca şi când nu ar fi fost stipulată în convenţie, adică nu ar avea niciun efect.

Recurenta avea sarcina de a face dovada că înainte de expirarea termenului din 31.07.2018, ar fi procedat la convocarea la notar a reclamanţilor pentru încheierea în formă autentică a vânzării, asa cum figurează în promisiunea de vânzare, obligaţie nerespectată în cauză şi reţinută în mod corect de către instanţa de apel, deoarece art. 1548 C. civ. instituie o prezumţie de culpă a debitorului unei obligaţii contractuale prin simplul fapt al neexecutarii, iar, în speţă, s-a făcut deja dovada neexecutarii obligaţiei.

În concluzie, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, şi obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată (onorariul de avocat de 3.000 de RON, conform chitanei anexate).

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor legale aplicabile, Înalta Curte va constata că recursul declarat este neîntemeiat pentru considerentele care succed:

Printr-un prim motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488, alin. (1), pct. 5 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a susţinut nelegalitatea deciziei atacate întrucât apelul a fost greşit respins, deşi au fost formulate critici cu privire la modalitatea de soluţionare a excepţiei lipsei competenţei funcţionale a primei instanţe. Recurenta a arătat că motivele invocate în susţinerea acestei excepţii au avut în vedere calitatea sa de profesionist şi Decizia nr. 17/2018 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în soluţionarea recursului în interesul legii, în conformitate cu care necompetenta funcţionala a secţiei/completului instanţei este una de ordine publica şi se sancţionează cu nulitatea hotărârii pronunţate.

S-a pretins că instanţa de fond a respins greşit excepţia lipsei competentei funcţionale a secţiei în considerarea momentului la care este formulată, fară însă a observa ca excepţia invocată este una de ordine publică şi faptul că excepţia a fost invocată prin întâmpinare, fiind pusă în discuţia pârtilor, la primul termen de judecată. Astfel, a apreciat că instanţa de apel a încalcat normele de procedură întrucât a respins apelul, prin care a fost criticat modul de soluţionare a excepţiei lipsei competentei funcţionale a instanţei de fond.

Critica recurentei, deşi susceptibilă de încadrare în cazul de casare evocat, nu este întemeiate şi nu va atrage casarea hotărârii atacate.

Excepţia privind necompetenţa materială procesuală a secţiei sau completului specializat, deşi este de ordine publică, astfel cum s-a statuat prin Decizia nr. 17 din 17 septembrie 2018, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie - Completul de recurs în interesul legii, regimul invocării acesteia este acelaşi ca şi în cazul celorlalte excepţii de necompetenţă de ordine publică, astfel încât, în situaţia în care judecătorul nu a uzat de prevederile art. 200 alin. (2) din C. proc. civ., necompetenţa materială procesuală (specializată) va putea fi invocată de părţi sau de instanţă, inclusiv la primul termen de judecată la care părţile sunt legal citate în faţa primei instanţe (par. 28).

În cauză, în cuprincul cererii de apel, pârâta a formulat critici şi cu privire la soluţia dată de instanţa de fond excepţiei privind necompetenţa funcţională a secţiei civile. Fiind învestită cu acest motiv de apel şi văzând că excepţia lipsei competenţei funcţionale a instanţei de fond a fost invocată în faţa primei instanţe, prin întâmpinare, curtea de apel a procedat corect la examinarea criticii formulate, respingând-o pentru propriile sale considerente. Dat fiind faptul că finalitatea concluziei la care a ajuns instanţa de apel a fost aceeaşi, respectiv de respingere a excepţiei, pentru considerentele expuse, care au suplinit motivarea instanţei de fond, soluţia astfel pronunţată nu constituie o încălcare a normelor de procedură, de natură a atage casarea deciziei atacate, de vreme ce finalitatea concluziei la care a ajuns instanţa de apel a fost aceeaşi, respectiv cea de respingere a excepţiei formulate.

Astfel, în considerentele deciziei pronunţate, instanţa de apel a avut în vedere că, prin Decizia nr. 18/2016, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a fost admis recursul în interesul legii şi a stabilit, relativ la competenţa materială procesuală a tribunalelor/secţiilor specializate, că aceasta se determină în funcţie de obiectul sau natura litigiilor de genul celor avute în vedere cu titlu exemplificativ de art. 226 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ.

În cuprinsul acestei decizii obligatorii, instanţa supremă a reţinut că "(...) potrivit dispoziţiilor procedurale în vigoare, criteriile de determinare a competenţei materiale sunt instituite după natura, obiectul sau valoarea pretenţiei (165) şi, că, "interpretarea în sens contrar, dată de instanţele de judecată care au calificat litigiile nu după obiectul sau natura pricinii, ci după calitatea de profesionist a uneia dintre părţi, este fără nicio acoperire în dreptul pozitiv, contravenind, practic, prevederilor art. 122 din C. proc. civ., conform cărora "reguli noi de competenţă pot fi stabilite numai prin modificarea normelor prezentului cod", şi dispoziţiilor art. 126 alin. (2) din Constituţia României, potrivit cărora "competenţa instanţelor judecătoreşti şi procedura de judecată sunt prevăzute numai prin lege. În realitate, în interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 226 alin. (1) şi art. 228 alin. (2) din Legea nr. 71/2011, cu modificările şi completările ulterioare, pentru determinarea competenţei materiale procesuale a tribunalelor/secţiilor specializate, se va ţine seama de criteriile legale referitoare la obiectul sau natura litigiilor, de genul celor avute în vedere cu titlu exemplificativ de art. 226 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, cu modificările şi completările ulterioare (par. 173 şi 174)."

Aşadar, în aplicarea deciziei în interesul legii evocate în precedent, instanţa de apel, prin decizia recurată, a avut corect în vedere că determinarea competenţei materiale procesuale a tribunalelor/secţiilor specializate se realizează în funcţie de criteriile legale referitoare la obiectul sau natura litigiilor, de genul celor avute în vedere, cu titlu exemplificativ, de art. 226 alin. (1) din Legea nr. 71/2011.

Or, în speţă, litigiul dedus judecăţii pendinte nu se încadrează în categoriile de litigii exemplificate în art. 226 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, spre a atrage competenţa secţiilor specializate, pretenţiile reclamanţilor fiind de natură civilă, întrucât obiectul demersului judiciar promovat de reclamanţi vizează consecinţele juridice produse de rezoluţiunea unui antecontract de vânzare-cumpărare cu privire la un imobil, iar împrejurarea că una dintre părţile litigante ar avea calitatea de profesionist este lipsită de relevanţă sub aspectul analizat, litigiul având natură civilă în raport cu obiectul şi cauza cererii de chemare în judecată.

Cum prima instanţă de judecată a respins excepţia necompetenţei funcţionale, iar soluţia de respingere a fost menţinută şi de instanţa de apel, chiar dacă pentru alte considerente decât cele avute în vedere de prima instanţă, Înalta Curte constată că procedeul uzitat nu constituie o încălcare a normelor de procedură, de natură să atragă casarea deciziei atacate, potrivit art. 488, alin. (1), pct. 5 C. proc. civ., cum eronat susţine recurenta, drept pentru care critica astfel formulată va fi apreciată ca neîntemeiată.

Subsumat aceluiaşi motiv de recurs, recurenta a susţinut că instanţa de apel a procedat eronat la schimbarea/completarea considerentelor hotărârii primei instanţe în privinţa soluţiei date primului capăt al cererii de chemare în judecată referitor la constatarea rezoluţiunii antecontractului de vânzare-cumpărare. S-a susţinut că prima instanţă, fără a se pronunţa asupra excepţiei lipsei de interes/obiect a primului capăt al acţiunii introductive, a luat act de renunţarea la judecarea cererii, deşi acest aspect nu a fost discutat şi, cu toate acestea, curtea de apel a respins această critică din apel, prin prisma lipsei de interes, cu toate că această soluţie produce efecte asupra cheltuielilor de judecată.

Susţinerea recurentei este nefondată, întrucât instanţa de apel, deşi a reţinut că lăsarea nesoluţionat a unui capăt de cerere al acţiunii este sancţionată cu nulitatea, a procedat corect la calificarea juridică a acestei nulităţi ca fiind una relativă şi condiţionată, trăgând consecinţele corespunzătoare din această calificare.

Astfel, prin decizia recurată, referitor la capatul de cerere având ca obiect rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, instanţa de apel a reţinut că, prin întâmpinarea formulată la instanţa de fond, pârâta a invocat, printre altele, excepţia lipsei de interes şi de obiect a cererii reclamanţilor de a se dispune rezoluţiunea, excepţie în privinţa căreia tribunalul, deşi a arătat, prin încheierea din 06.11.2019, că reţine excepţia în pronunţare, nu a dispus, prin respectiva încheire şi nici prin sentinţa pronunţată, vreo soluţie asupra capătului de cerere respectiv. Instanţa a arătat, în considerentele hotărârii astfel pronunţate, că reclamanţii au renunţat la judecarea acestui capăt de cerere, deşi la dosarul cauzei nu s-a regăsit, potrivit dispoziţiilor legale, nicio declaraţie făcută în acest sens. În circumstanţele expuse, instanţa de apel a constatat că tribunalul a lăsat nesoluţionat acest capăt de cerere şi a reţinut că cei vătămaţi prin acest mod de soluţionare sunt doar reclamanţii, întrucât actul procedural îndeplinit este afectat de o nulitate relativă, care poate fi invocată doar de titularii cererii formulate, respectiv de către reclamanţi, cărora le-a fost încălcat dreptul de a le fi judecată cauza în acord cu obiectul cererii de chemare în judecată, nu şi de pârâtă, care nu justifică vreun interes, sub acest aspect.

Neregularitatea procedurală evocată de recurentă a fost corect examinată de instanţa de apel în contextul sancţiunii pe care o reclamă, respectiv cea a dispoziţiilor art. 174 şi 175 C. proc. civ., sub aspectul justificării vătămării procesuale ca efect al faptului că tribunalul a lăsat nesoluţionat un capăt de cerere al acţiunii formulate de reclamanţi, de vreme ce argumentarea criticii din apel nu a fost invocată cu respectarea normelor de procedură incidente, atât timp cât respectarea cerinţei interesului, prevăzută de art. 32 alin. (2) C. proc. civ., operează chiar şi pentru apărări, nu numai pentru cereri, cum corect s-a reţinut în cauză.

Interesul în formularea criticii din apel relativ la modul de soluţionare a primului capăt de cerere nu este justificat nici prin prisma implicaţiilor pe care le-ar fi avut soluţia dată de tribunal asupra cheltuielilor de judecată, cum eronat susţine recurenta, de vreme instanţa de apel a procedat la examinarea motivului de apel prin care a fost contestat modul în care a fost de soluţionată cererea accesorie formulată de reclamanţi privind obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Faţă de circumstanţele reţinute în cauză, cum cerinţele impuse de art. 175 alin. (1) din C. proc. civ. nu sunt întrunite, rezultă că susţinerea recurentei potrivit căreia neregularitatea procedurală, invocată în cadrul criticilor din apel, ar fi impus soluţia admiterii apelului declarat relativ la soluţia dată primului capăt al acţiunii introductive, se vădeşte a fi nefondată, urmând a fi respinsă, ca atare.

În ceea ce priveşte motivele de recurs invocate pe fondul cauzei, recurenta a susţinut incidenţa cazurilor de casare înscrise în art. 488, alin. (1), pct 6 şi 8 C. proc. civ.. În dezvoltarea criticilor formulate, recurenta a arătat că instanţa de apel a reţinut eronat că prelungirea termenului de vânzare, prin actul adiţional promisiunii de vânzare, nu înlătură culpa promitentei-vânzătoare, iar promitenţii-cumpărători ar putea invoca, în continuare, această întârziere, ca motiv de rezoluţiune şi de aplicare a clauzei penale. Se pretinde că nu s-a avut în vedere acordul părţilor de a prelungi termenul convenit pentru perfectarea actului, stipulat în actul adiţional şi consideră că orice întârziere nu mai poate produce efecte decât în condiţiile actului adiţional, fără ca întârzierile anterioare acestui act să mai poată fi invocate, ca motiv de rezoluţiune. Instanţa de apel a calificat greşit notificarea de rezoluţiune comunicată de reclamanţi, coroborată cu acţiunea reclamanţilor de predare a cheii de acces la imobil, cu solicitarea acestora de restituire a avansului şi cea de începere a executării silite pentru restituirea avansului, în sensul că toate aceste acţiuni ar contura intenţia reclamanţilor în perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, de vreme ce acestora nu li s-a impus să facă dovada că au efectuat demersuri concrete din care să rezulte intenţia lor de a încheia contractul de vânzare-cumpărare. Totodată, a apreciat că aspectul reţinut de instanţa de apel potrivit căruia pârâta nu ar fi fost în măsură să încheie contractul de vânzare la data notificării rezoluţiunii de către reclamanţi, excede chiar voinţei reclamanţilor care, procedând la predarea cheilor imobilului în care deja locuiau, au înţeles să solicite doar restituirea avansului, fără ca aceştia să întreprindă demersuri care să dovedească intenţia lor de a perfecta contractul. Or, părţile au convenit aplicarea clauzei penale doar în caz de refuz de vânzare al promitentei-vânzătore şi nu indiferent de cauza pentru care contractul nu a fost încheiat.

Criticile formulate sunt neîntemeiate şi nu atrag casarea deciziei recurate.

Situaţia de fapt, astfel cum a fost stabilită de instanţele fondului, este necesar a fi expusă, în esenţă, pentru a putea fi analizată maniera în care au fost cenzurate, în contextul intervenirii rezoluţiunii promisiunii bilaterale de vănzare-cumpărare, condiţiile antrenării clauzei penale, prin care părţile au convenit asupra obligaţiei de a plăti despăgubiri, de către partea aflată în culpă, pentru prejudiciul cauzat celeilalte, fiind evidenţiate următoarele:

În privinţa raporturilor juridice stabilite între părţi, în baza antecontractului de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. x/03.02.2016, instanţele de fond au reţinut că pârâta-recurentă C. a promis să înstrăineze intimaţilor-reclamanţi A. şi B. dreptul de proprietate asupra unui apartament compus din doua camere si dependinţe, situat la etajul 1 al construcţiei, cu destinaţie de imobil de locuinţe, cu regim de înălţime DS+P+2E+M, din cadrul imobilului situat in Bucureşti, str. x, construcţie aflată în curs de execuţie, în baza autorizaţiei de construire nr. x/20.10.2015 eliberată de Primăria Bucureşti - Sector 3, împreună cu o cota parte aferentă din terenul aflat sub construcţie, precum şi cota parte aferentă din părţile în folosinţa comună ale imobilului.

Părţile au convenit ca perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică să aibă loc cel mai târziu până la data de 31.07.2016, cu posibilitatea prelungirii acestui termen, prin acordul pârtilor, încheierea actului fiind condiţionată de obţinerea de către promitenta vânzătoare a anumitor documente, enumerate în convenţie. La data perfectării antecontractului de vînzare-cumpărare, reclamanţii au achitat suma de 113.750 RON, menţionată ca echivalent al sumei de 25.000 euro, urmând ca diferenţa de preţ de 31.000 euro să fie achitată la data intabulării proprietăţii pe numele acestora. De asemenea, părţile au inserat clauza prin care au stabilit drepturile părţilor în cazul neexecutării contractului, pentru situaţia refuzului promitentei vânzătoare de a încheia actul de vânzare-cumpărare, stabilindu-se obligaţia acesteia de a plăti promitenţilor cumpărători, pe lângă suma primită cu titlu de avans, suma egală de 113.750 RON cu titlu de clauză penală.

Ulterior, prin actul adiţional, autentificat sub nr. x/02.11.2017, părţile au convenit modificarea promisiunii de vânzare în sensul reducerii preţului vânzării de la 56.000 de euro la 51.000 de euro, stabilind proprogarea termenului de încheiere a contractului de vânzare în formă autentică la 31.07.2018, în actul adiţional consemnându-se nefinalizarea construcţiei cu destinaţie de imobil de locuinţe colective, nepredarea apartamentului promitenţilor-cumpărători şi nerespectarea termenului de semnare a contractului, fiind menţionată o nouă autorizaţie de construire obţinută de promitenta vânzătoare, prin care se autoriza supraetajarea, cu un nivel, a construcţiei existente.

Recurenta a susţinut neîndeplinirea cerinţelor pentru angajarea răspunderii sale civile contractuale, constând în plata de despăgubiri pentru neperfectarea contractului autentic de vânzare-cumpărare, justificat de împrejurarea că instanţele de fond au dat curs eronat clauzei penale conţinută în promisiunea de vânzare-cumpărare, întrucât nu i se poate reţine vreo culpă în neperfectarea actului autentic, atât timp cât nu a existat vreun refuz al său pentru perfectarea vânzării.

Susţinerile recurentei nu pot fi primite întrucât, sub aspectul evocat, potrivit situaţiei de fapt stabilite pe baza probelor administrate, instanţele de fond au reţinut neexecutarea culpabilă a obligaţiei pârâtei de a perfecta contractul în formă autentică, atât timp cât, până la expirarea termenului stipulat în actul adiţional, stabilit pentru perfectarea vânzărării (31.07.2018), imobilul de locuinţe colective nu era finalizat şi nu era obţinută documentaţia necesară pentru intabularea bunului în cartea funciară. De altfel, recurenta nu contestă reţinerea culpei sale pe motivul îndeplinirii obligaţiilor sale contractuale, ci sub aspectul inexistenţei refuzului său de a perfecta vânzarea bunului care a făcut obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, aspect care ar avea drept consecinţă neîndeplinirea condiţiei pentru activarea clauzei penale.

Susţinerea, astfel formulată, nu pune în discuţie aspecte de nelegalitate referitoare la aplicarea greşită a normelor de drept material referitoare la clauza penală, ci modalitatea de interpretare dată de instanţele fondului clauzei contractuale sub aspectul semnificaţiei care a fost dată noţiunii de "refuz", inserată în cuprinsul clauzei penale, stipulată de părţi în antecontractul perfectat la 03.02.2016, aspect care, însă, excede controlului judiciar din recurs. Critica astfel formulată tinde a repune în discuţie modalitatea în care, în urma analizei coroborate a probatoriului administrat, instanţele fondului au interpretat clauza penală contractuală şi au stabilit limitele acordului părţilor care a determinat formularea cererii de chemare în judecată. Aşadar, aceste aspecte nu pot face obiect al cenzurii în calea de atac a recursului, în care pot fi deduse analizei exclusiv chestiuni de nelegalitate, iar nu de netemeinicie.

Or, potrivit situaţiei de fapt, s-a reţinut în cauză faptul că intimaţii-reclamanţi au procedat la punerea în întârziere a recurentei, solicitând acesteia din urmă ca, în termen de 30 de zile de la primirea notificării, remise prin intermediul executorului judecătoresc, să-şi execute obligaţia asumată, respectiv de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, totodată fiindu-i notificat şi rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare şi obligaţia de restituire a sumei achitate cu titlu de avans şi a celei stabilite cu titlu de clauză penală, pentru nerespectarea termenului de perfectare a contractului, prelungit de la 31.07.2016 la 31.07.2018.

Circumstanţele factuale au scos în evidenţă faptul că, la expirarea termenului acordat prin notificare, recurenta nu şi-a îndeplinit obligaţia de a vinde bunul care a format obiectul antecontractului, în contextul în care imobilul, cu destinaţie de locuinţe, supus unei supraetajări, în baza unei noi autorizaţii de construire, nu a fost finalizat şi intabulat în cartea funciară în scopul perfectării vânzării, împrejurări care au conturat, în accepţiunea instanţelor fondului, lipsa intenţiei recurentei de a finaliza perfectarea contractului în formă autentică. Aşadar, în contextul expus, concluzia instanţei de apel, rezultate din examinarea probatoriul administrat şi aplicarea dispoziţiilor art. 329 C. proc. civ., se vădeşte a fi corectă sub aspectul reţinerii, în sarcina pârâtei, a unei prezumţii relative de culpă în neexecutarea obligaţiei contractuale şi care nu poate avea decât semnificaţia unui refuz în îndeplinirea obligaţiei de a transmite bunul şi de a încheia contractul autentic de vânzare-cumpărare. Aşadar, în contextul reţinut, recurenta nu poate susţine cu temei că nu sunt îndeplinite condiţiile pentru antrenarea obligaţiei sale la plata de despăgubiri în temeiul clauzei penale asumate, pentru neîndeplinire a obligaţiei sale contractuale.

De altfel, atitudinea pârâtei este una contrară principiului bunei credinţe cu care părţile trebuie să acţioneze atât la încheierea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, cât şi pe tot timpul executării acesteia, neputând produce efectul juridic pretins de parte, respectiv acela de a restitui doar avansul achitat, nu şi despăgubirile datorate în temeiul clauzei penale, de vreme ce obligaţia principală a acesteia, asumată prin antecontract, era cea de a transmite proprietatea bunului prin act autentic, în termenul stipulat.

Nici susţinerea privind motivarea contradictorie sau străină de natura pricinii a hotărârii atacate nu se vădeşte a fi întemeiată, întrucât critica formulată în această manieră nu evidenţiază situaţia în care decizia recurată ar cuprinde numai motive străine de natura pricinii, ceea ce ar echivale, practic, cu o nemotivare şi nici ipoteza în care raţionamentul expus de instanţa de apel ar determina o soluţie contrară decât cea regăsită în dispozitivul hotărârii, ori ipoteza unor argumente opuse între ele, în sensul că unele ar conduce la admiterea, iar altele la respingerea acţiunii.

Contrar susţinerilor recurentei, faptul că înstanţa de apel a atribuit o dublă valenţă juridică conţinutului notificării remise recurentei nu poate avea consecinţa pretinsă de parte pentru a atrage casare deciziei atacate, de vreme ce, în considerentele deciziei recurate, instanţa de apel a expus cu claritate semnificaţia atribuită notificării remise recurentei, în sensul că aceasta valorează, pe de o parte, manifestarea propriei voinţe în perfectarea vânzarii şi executarea propriei obligaţii de a cumpăra, atât timp cât au solicitat pârâtei executarea obligaţiei de perfectare a vânzării, iar, pe de altă parte, faptul că, acelaşi act, constituie notificarea rezoluţiunii antecontractului de vânzare-cumpărare.

În ceea ce priveşte critica care vizează modul de soluţionare a cererii privind plata cheltuielilor de judecată, susţinerea recurentei se vădeşte a fi neîntemeiată.

Instanţa de apel a apreciat corect asupra incidenţei dispoziţiilor art. 453 alin. (1) şi nu a ipotezei reglementate de alin. (2) al aceluiaşi articol, de vreme ce pretenţiile reclamanţilor care au format obiectul capetelor de cerere 2 şi 3 au fost încuviinţate în totalitate. Relativ la apărarea recurentei sub aspectul obligării sale greşite la plata taxei de timbru aferente capătului 2 de cerere, întrucât ar fi recunoscut această pretenţie, susţinerea nu va putea constitui obiect de analiză în recurs, de vreme ce aceasta nu a fost formulată în apel, iar în privinţa criticii privind modul greşit de calcul al taxei judiciare de timbru stabilit în sarcina reclamanţilor, se va avea în vedere că această susţinere nu poate fi evocată în calea de atac a recursului.

Astfel, potrivit art. 39 alin. (1) din O.U.G. nr. 80/2013, împotriva modului de stabilire a taxei judiciare de timbru, reclamanţii aveau posibilitatea de a formula cerere de reexaminare. Cum partea în sarcina căreia a fost stabilit timbrajul aferent acţiunii nu a contestat modalitatea de determinare a obligaţiei de plată a taxei judiciare de timbru, rezultă că taxele de timbru au fost definitiv stabilite şi puse, astfel, corect în sarcina părţii căzute în pretenţii. Drept urmare, aspectele menţionate referitoare la modul de calcul a taxelor de timbru aferente fiecărui capăt de cerere al acţiunii introductive nu vor putea constitui obiect al controlului judiciar în recurs care vizează, exclusiv, motive de nelegalitate referitoare la judecată şi nu la stabilirea cuantumului taxei judiciare de timbru.

În consecinţă, pentru considerentele expuse, reţinând netemeinicia criticilor formulate, în baza art. 496 raportat la art. 488, alin. (1), pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta C. împotriva deciziei civile nr. 1409 A din 27 octombrie 2020, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Reţinând culpa procesuală a recurentei, în temeiul art. 453 alin. (1) C. proc. civ., va dispune obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 3.000 RON, reprezentând onorariu de avocat, către intimaţii A. şi B..

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta C. împotriva deciziei civile nr. 1409 A din 27 octombrie 2020, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Obligă pe recurentă la plata sumei de 3.000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată către intimaţii A. şi B..

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 10 iunie 2021.