Specific performance of pre-contract and ownership standing contingent on challenging land-registered condominium owners

Şedinţa publică din data de 28 ianuarie 2021

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei.

1. Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin acţiunea civilă formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâţii B., C., D. şi E., înregistrată la Judecătoria Sibiu la 15.12.2014 sub nr. dosar x/2014, s-a solicitat: să se constate că pârâţii B. şi C. sunt coproprietari asupra mansardei construite pe terasa blocului 17, scara F înscrisă în CF x - C1-U16 sub Al, drept dobândit prin construire; să se dispună apartamentarea construcţiei mansardă M1-M7, înscrisă în CF x-C1-U1, conform unei documentaţii tehnice de apartamentare (dezlipire) care să respecte schiţa anexă a antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x/15.08.2008, legalizat de BNP F. şi înscrierea dreptului de proprietate al pârâţilor asupra celor 7 apartamente rezultate; să fie obligaţi pârâţii B. şi C. să încheie cu reclamantul contract de vânzare-cumpărare pentru apartamentele M4, M5, M6 si M7 iar, în caz de refuz, să se dispună înscrierea dreptului de proprietate al reclamantului asupra acestor apartamente, ca efect al admiterii acţiunii în prestaţie tabulară; să fie obligaţi pârâţii la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, reclamantul a invocat dispoziţiile art. 885, art. 896, art. 897 C. civ., art. 26 alin. (8), art. 36 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, art. 453 C. proc. civ.

Prin întâmpinarea formulată, pârâţii B., C. şi D. au solicitat respingerea acţiunii introductive de instanţă ca inadmisibilă, în principal, sau ca nefondată, în subsidiar, cu cheltuieli de judecată. Aceşti pârâţi au invocat excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune.

Pârâţii B., C. şi D. au formulat şi cerere reconvenţională prin care au solicitat instanţei să constate caracterul simulat al clauzei referitoare la plata preţului de 120.000 euro din antecontractul de vânzare-cumpărare, încheiat sub încheierea de legalizare de semnătură nr. 2223/15.04.2008 şi redactat de către BNP F. (alin. (5), teza finală "...preţ care s-a achitat integral azi 15.04.2008, mai înainte de semnarea prezentului act"), în sensul că, în realitate, suma de 120.000 euro nu a fost achitată.

Prin sentinţa civilă nr. 4922/28.09.2015 pronunţată de Judecătoria Sibiu, s-a admis excepţia necompetenţei materiale şi s-a dispus declinarea competenţei de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Sibiu, reţinându-se că valoarea obiectului litigiului la data cererii de chemare în judecată este 120.000 euro - 537.456 RON.

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Tribunalului Sibiu la 21.10.2015.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă de tribunal.

Prin sentinţa civilă nr. 502/2018, Tribunalul Sibiu, secţia I civilă a respins, ca neîntemeiate, excepţiile invocate de reclamantul pârât reconvenţional A. privind nelegala timbrare şi respectiv nulitatea cererii reconvenţionale. A respins, ca neîntemeiate, excepţiile lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor B. şi C., şi, respectiv, excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune a reclamantului A., invocată de pârâţi prin întâmpinare. A respins acţiunea civilă formulată de către reclamantul A., în contradictoriu cu pârâţii B., C., D., E.. A respins cererea reconvenţională formulată de pârâţii reclamanţi reconvenţional B., C. şi D. în contradictoriu cu reclamantul pârât reconvenţional A.. A obligat reclamantul A. la plata către fiecare dintre pârâţii B., C. şi D. a sumei de 2.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel atât reclamantul, cât şi pârâţii reclamanţi reconvenţionali.

3. Hotărârea pronunţată în apel de Curtea de apel.

Prin decizia civilă nr. 221 din 14 martie 2019, Curtea de Apel Alba Iulia, secţia I civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamantul A.. A respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâţii reclamanţi reconvenţionali B., C. şi D..

4. Calea de atac formulată în cauză.

Împotriva deciziei pronunţate de Curtea de Apel Alba Iulia au declarat recurs reclamantul A. şi pârâţii reclamanţi reconvenţionali B., C. şi D..

Criticile formulate de reclamant prin cererea de recurs sunt următoarele:

Instanţa de apel a respins cu o motivare contradictorie motivul de apel vizând respingerea acţiunii de fond - că nu au fost chemaţi în judecată proprietarii apartamentelor din blocul nr. 17 şi nu a răspuns criticilor dezvoltate prin motivele de apel.

Prin motivele de apel s-a arătat că, în cartea funciară, nu sunt înscrişi titularii dreptului de proprietate asupra apartamentelor construite la mansardă, deoarece menţiunea "proprietarii apartamentelor din blocul 17" nu reprezintă o înscriere a titularului dreptului de proprietate, ci se datorează unei inexactităţi apărute în momentul transcrierii vechii foi de carte funciară în sistemul electronic. Asupra acoperişului terasă de la scara F a blocului 17 a fost înscrisă cesiunea drepturilor patrimoniale, inclusiv a dreptului de a construi în favoarea lui B. şi C. prin încheierea 21088/08.04.2008. Înscrierea imobilelor în discuţie în cartea funciară a fost făcută prin încheierea nr. 72977/20.12.2012, fără a se înscrie şi titularul dreptului de proprietate asupra acestor imobile.

Instanţa de apel a aplicat greşit normele de drept material privind înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară şi cele privind ţinerea cărţii funciare. Câtă vreme norma de drept material invocată, respectiv art. 23 din Legea nr. 7/1996 şi art. 9 alin. (3) din Ordinul nr. 700/2014, relevă că pentru identificarea titularului dreptului de proprietate trebuie să fie indicat numele, prenumele sau denumirea, precum şi codul numeric personal sau codul de identificare fiscală, iar în cazul coproprietăţii, modalitatea dreptului de proprietate sub forma proprietăţii comune pe cote-părţi ori a proprietăţii comune în devălmăşie, concluzia la care a ajuns instanţa de apel, că proprietarii apartamentelor din bloc 17 "reprezintă proprietarii tabulari şi chiar dacă aceştia nu sunt nominalizaţi, identitatea lor poate fi determinată", este lipsită de suport juridic.

În speţa de faţă, în cartea funciară nu este indicat un titular al dreptului de proprietate care să fie chemat în judecată sau forma de proprietate comună (în situaţia considerată de instanţă de proprietate comună). Foştii proprietari ai terasei au cedat dreptul patrimonial de a construi asupra terasei, iar dreptul de proprietate asupra imobilelor construite şi înscrise în CF a fost dobândit prin construire de către intimaţi în temeiul actelor administrative emise pentru o construcţie nouă (proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor x/13.11.2012, certificat de atestare a construcţiilor nr. x/20.11.2012, autorizaţie de construire nr. x/21.10.2008).

Recurentul a solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii atacate şi trimiterea cauzei la instanţa de apel pentru judecata în fond a cererii.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 488 alin. (6) şi (8) C. proc. civ.

Prin memoriul de recurs, pârâţii au formulat următoarele critici:

Instanţa de apel a refuzat să tranşeze chestiunea achitării preţului din antecontract, esenţială pentru soluţionarea excepţiei de neexecutare a contractului, invocată de pârâţi.

Curtea de apel a considerat în mod nelegal că excepţiile lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor şi a prescripţiei dreptului material la acţiune, ridicate prin întâmpinare, au fost corect respinse de Tribunalul Sibiu şi a apreciat neîntemeiat că respingerea cererii reconvenţionale de către prima instanţă a fost temeinică şi legală.

Cu toate că prima instanţă a respins acţiunea, analizând fondul cauzei, cererea de apel formulată de pârâţi prezintă interes raportat la excepţiile invocate care, întemeiate fiind, făceau de prisos analiza fondului pricinii.

Astfel, susţin că termenul de prescripţie pentru formularea acţiunii s-a împlinit la 30.11.2011, ceea ce oferă legitimitate excepţiei invocate. Potrivit antecontractului de vânzare cumpărare nr. x/15.04.2008 încheiat de către pârâţii recurenţi şi de către G., în calitate de promitenţi-vânzâtori, pe de o parte şi, pe de altă parte, de către reclamant, în calitate de promitent-cumpărător, contractul autentic de vânzare cumpărare având ca obiect cele 4 apartamente (M4, M5, M6 şi M7), urma să se încheie cel mai târziu la data de 30.11.2008. Ulterior, prin actul adiţional nr. x/31.08.2010, s-a modificat antecontractul sus­menţionat, deşi nu a fost semnat şi de către cel de-al 3-lea promitent-vânzător G. (acest motiv a fost înlăturat, eronat, de către instanţa de apel în virtutea cesiunii ulterioare intervenită între G., pe de o parte, şi B. şi C., pe de altă parte). Termenul limită până la care trebuia încheiat contractul autentic de vânzare-cumpărare s-a stabilit la data de 01.04.2011. Având în vedere că acest ultim act adiţional nu produce efecte juridice, întrucât nu a fost semnat de către toate părţile din antecontract, consideră ca termenul general de prescripţie de 3 ani s-a împlinit la data de 30.11.2011, acţiunea trebuind a fi respinsă ca prescrisă extinctiv. Chiar şi în ipoteza în care termenul ar începe să curgă de la data de 01.04.2011, acesta s-ar fi împlinit la data de 01.04.2014, în contextul în care prezenta acţiune a fost înregistrată la data de 15.12.2014. Deşi instanţa de apel a apreciat că prima instanţa a reţinut, din declaraţia martorului propus de reclamant, că acesta ar fi intrat în posesia apartamentelor, consideră că această apreciere este greşită, odată ce nu există niciun proces-verbal de predare a apartamentelor pe care pârâţii să îl fi semnat.

În ceea ce priveşte legitimarea procesuală pasivă, pârâţii susţin că au cesionat prin contractul nr. x/27.01.2011 toate drepturile patrimoniale cu privire la mansarda ce urma să se realizeze pe terasa blocului însă dreptul de proprietate asupra apartamentelor este înscris în favoarea proprietarilor apartamentelor din bl. 17. Aşadar, acţiunea este îndreptată împotriva unor persoane fără legitimitate procesuală pasivă, nefiind proprietarii imobilelor deduse judecaţii, reclamantul având la îndemână doar o acţiune în rezoluţiunea antecontractului, nu o acţiune în prestaţie tabulară.

Referitor la excepţia de neexecutare a contractului, instanţa de apel a apreciat că prima instanţă s-a pronunţat asupra acesteia, deşi s-a exprimat folosind condiţionalul optativ în sensul că "ar rezulta" că recurenţii pârâţi nu au primit suma de 120.000 euro de la reclamant. Consideră că ar fi trebuit să constate efectiv (să tranşeze) această stare de fapt care ar fi condus la admiterea cererii reconvenţionale.

Prin cererea reconvenţională au solicitat să se constate caracterul simulat al clauzei referitoare la plata preţului de 120.000 euro din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat sub încheierea de legalizare de semnătura nr. 2223/15.04.2008 şi redactat de către BNP F. (alin. (5), teza finala - "(...)preţ care s-a achitat integral azi 15.04.2008 mai înainte de semnarea prezentului act"), în sensul că, în realitate, suma de 120.000 euro nu a fost achitată.

Preluarea axiomei "instanţa nu poate stabili voinţa reală a părţilor" de către instanţa de apel echivalează cu o nejudecare a fondului cererii reconvenţionale.

Instanţa de apel a susţinut că prima instanţă a analizat excepţia de neexecutare şi că prin respingerea cererii principale a fost atins chiar scopul urmărit prin invocarea excepţiei de neexecutare a contractului (motivele fiind contradictorii), însă aceste afirmaţii sunt eronate: prima instanţă s-a referit tangenţial şi formal la excepţia de neexecutare, odată ce a respins acţiunea reclamantului pentru alte motive - că nu 1-a chemat în judecată pe G. (al treilea promitent vânzător) şi pentru ca nu i-a chemat în judecată pe proprietarii de carte funciară. Aşadar, nu a respins acţiunea în virtutea acceptării apărării în sensul că preţul nu a fost achitat, refuzând să tranşeze, în considerente, această stare de fapt. Corect ar fi fost ca instanţa de apel să fi dat efect apărării dovedite, fără echivoc, prin probele administrate (prezumţii simple judiciare şi martori la fond şi în apel) odată ce exista un început de dovadă scrisă - actul adiţional la contractul de construire nr. x/2014, semnat în calitate de martor de către reclamant, raportat la faptul că pârâtul D. este terţ faţă de antecontract, neavând calitatea de succesor universal sau cu titlu universal.

Întrucât administratorul H. avea o datorie faţă de unchiul reclamantului, li s-a propus de către cei doi ca, în schimbul plăţii contravalorii realizării construcţiei, să semneze un antecontract cu reclamantul având ca obiect 4 apartamente ce urmau a fi construite, cu menţiunea plăţii în avans a întregului preţ de 120.000 euro. În acest fel, se intenţiona a se efectua o compensaţie în 3: reclamantul recuperează debitul pentru unchiul său de la H., beneficiarii construcţiei (recurenţii pârâţi de ordin 1 şi 2, B. şi C. împreună cu G.) achită preţul prevăzut în contractul de construire, iar constructorul îşi stinge datoria faţă de unchiul reclamantului. Înţelegerea verbală, iniţial realizată cu constructorul, a fost în sensul ca acesta să realizeze cele 7 apartamente pe cheltuiala sa, iar, la final şi după intabulare, 4 apartamente să-i revină reclamantului în schimbul sumei de 130.000 euro - preţul prevăzut în contractul de construire; faţă de acest acord, în aceeaşi zi cu semnarea antecontractului din litigiu, s-a încheiat un act adiţional (anexa) la contractul de construire nr. x/2008, prin care S.C. I. S.R.L. reprezentată de administrator H. declara că a primit suma de 130.000 euro, întregul preţ contractual. Acest act este semnat, în calitate de martori, de către recurentul pârât de ordin 2 şi de către reclamant. Diferenţa de 10.000 euro între preţul din contractul de construire şi preţul din antecontract s-a datorat faptului ca i-a achitat constructorului, anterior, suma de 10.000 euro.

În realitate, din declaraţia constructorului H., rezultă că acesta nu a primit în acea zi suma de 130.000 euro, atât această sumă, cât şi cea din antecontractul de vânzare cumpărare, referindu-se la suma împrumutată de la numitul J., unchiul reclamantului.

Neînţelegerile au apărut în momentul în care constructorul nu şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale, valoarea lucrărilor rezumându-se la suma de 5-6.000 euro. Din acel moment, construcţia a fost continuată şi finalizată de către recurenţii de ordin 1 şi 2, B. şi C.; suma de 120.000 euro nu le-a fost achitată de către reclamant, iar reclamantul doreşte să obţină cele 4 apartamente creându-le un prejudiciu de aprox. 115.000 euro. Susţin că se află în prezenta unei simulaţii a plăţii preţului din antecontract, care, în realitate nu a fost plătit şi care, în principiu, nu atrage, în mod subsecvent, nulitatea absolută. Însă, sunt nevoiţi să înlăture aparenţa creată de antecontract cu privire la plata preţului. Altfel, s-ar afla în prezenta unei îmbogăţiri fără justă cauză a patrimoniului reclamantului sau al constructorului; deşi plata preţului reprezintă un act juridic, pentru a face dovada neplăţii preţului, au uzat de anexa la contractul de construire, semnată, în calitate de martor, de către reclamant, care reprezintă un veritabil început de dovadă scrisă, conform art. 1191 C. civ. (1864), coroborat cu proba testimonială (la fond şi în apel), interogatoriul reclamantului precum şi prezumţiile simple judiciare.

În concluzie, suma de 120.000 euro din antecontractul de vânzare-cumpărare nu a fost achitată de reclamant, fiind în prezenţa unei simulaţii a plăţii preţului din antecontract. Există la dosar probe din care rezultă neplata preţului, aceasta având ca efect admiterea cererii reconvenţionale prin constatarea caracterului simulat al clauzei privind plata preţului;

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 488 alin. (6) şi (8) C. proc. civ.

5. Procedura de filtru.

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 01 octombrie 2020, completul de filtru a admis în principiu recursurile declarate de reclamantul A. şi de pârâţii D., C. şi B. împotriva deciziei civile nr. 221 din 14 martie 2019 a Curţii de Apel Alba Iulia, secţia I civilă şi a fixat termen de judecată a recursurilor la 28 ianuarie 2021, în şedinţă publică.

6. Apărările formulate în cauză

Intimatul A. a formulat întâmpinare, prin care a cerut respingerea recursului, cu cheltuieli de judecată.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursurile declarate sunt nefondate pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

În esenţă, situaţia de fapt care a generat litigiul, astfel cum a fost rezumată de instanţele de fond, porneşte de la împrejurarea că, prin contractul de construire nr. x/14.04.2008 încheiat între pârâtul reclamant reconvenţional B., în calitate de beneficiar, şi H. în nume propriu şi în calitate de reprezentant al S.C. I. S.R.L., în calitate de constructor, s-a stipulat realizarea de către constructor la adresa din mun. Sibiu, str. x, a unei mansarde peste blocul de locuinţe (un număr de 7 apartamente). A fost stipulat preţului contractului ca fiind de 130.000 euro, ce urma a fi achitat în tranşe.

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare cu încheierea de legalizare a semnăturii nr. 2223/15.04.2008 a B.N.P. F. promitenţii vânzători G. şi pârâţii reclamanţi reconvenţional B. şi C., s-au obligat ca pentru suma de 120.000 euro (30.000 euro pentru fiecare apartament) să vândă reclamantului pârât reconvenţional A., patru apartamente a câte 2 camere fiecare identificate M4, M5, M6 şi M7, ce urma să fie edificate pe mansarda blocului situat în mun. Sibiu, str. x, înscris în CF x Sibiu nr. top x. În cuprinsul antecontractului părţile au stipulat că preţul de 120.000 euro s-a achitat integral înainte de semnarea convenţiei.

În aceeaşi zi se semnează o anexă la contractul de construire prin care se modifică modalitatea de plată a preţului din tranşe, la întregul preţ în ziua semnării antecontractului.

Prin autorizaţia de construire nr. x/21.10.2008 emisă de Primăria mun. Sibiu a fost autorizată executarea lucrărilor de construire în discuţie.

Prin contractul de cesiune din 26.03.2009, având încheiere de legalizare semnătură nr. 1655/26.03.2009 emisă de B.N.P. F., G. a cedat pârâţilor reclamanţi reconvenţional B. şi C. toate drepturile patrimoniale şi obligaţiile privind edificarea mansardei.

La data de 31.08.2010 s-a încheiat actul adiţional la antecontractul de vânzare-cumpărare menţionat, având încheierea de legalizare semnătură nr. 4121/31.08.2010 emisă de B.N.P. K., prin care a fost modificat antecontractul în sensul că dintre promitenţii vânzători iniţiali au rămas numai pârâţii B. şi C..

Prin contractul de cesiune din 27.01.2011 (încheiere de legalizare semnătură nr. 589/27.01.2011 emisă de B.N.P. F.), pârâţii reclamanţi reconvenţional B. şi C. au cedat pârâtului reclamant reconvenţional D. toate drepturile patrimoniale privind construirea mansardei, fără să fie stipulat vreun preţ al cesiunii.

Ulterior, prin contractul de cesiune din 31.08.2012, pârâtul reclamant reconvenţional D. a cedat pârâtului E., cu titlu gratuit, toate drepturile patrimoniale privind dreptul de a construi mansarda.

Reclamantul A. a promovat acţiunea în prestaţie tabulară ce face obiectul cauzei, solicitând, în prealabil, să se constate că pârâţii B., C., respectiv D. sunt coproprietari asupra mansardei construite pe terasa blocului, urmând să fie obligaţi aceştia la încheierea contractului de vânzare cumpărare cu reclamantul, cu privire la apartamentele mansardă M4, M5, M6 şi M7.

Este de reţinut că reclamantul solicită, sub un prim aspect, pe calea acţiunii oblice, să se constate calitatea de proprietari a pârâţilor asupra apartamentelor edificate la mansarda imobilului şi apoi, subsidiar admiterii primei solicitări, printr-o acţiune în prestaţie tabulară, suplinirea acordului acestora pentru transferul dreptului de proprietate asupra a 4 apartamente în vederea realizării promisiunii de vânzare cumpărare. Pârâţii s-au opus, susţinând neplata preţului prevăzut în antecontract, atât pe calea excepţiei de neexecutare a acestuia, invocată ca apărare la acţiunea principală, cât şi pe cale reconvenţională prin promovarea unei acţiuni în constatarea simulaţiei preţului stipulat în antecontract.

Prima instanţă a respins acţiunea întrucât nu au fost chemaţi în judecată G., unul dintre promitenţii vânzători din antecontractul iniţial şi proprietarii apartamentelor din bl. 17, pe care i-a considerat proprietari tabulari asupra mansardelor.

Instanţa de apel a infirmat parţial acest raţionament, respectiv în ceea ce îl priveşte pe G. apreciind, contrar celor reţinute de prima instanţă, că acesta nu trebuia să fie chemat în judecată, întrucât nu mai avea drepturi şi obligaţii decurgând din antecontractul de vânzare cumpărare, în condiţiile în care a cedat pârâţilor reclamanţi reconvenţional B. şi C. drepturile patrimoniale şi obligaţiile privind edificarea mansardei, iar la data de 31.08.2010 a fost încheiat actul adiţional la antecontractul de vânzare-cumpărare, potrivit căruia în calitate de promitenţi vânzători au rămas numai pârâţii B. şi C..

Instanţele de fond au reţinut, însă, că în cartea funciară figurează ca proprietari tabulari asupra apartamentelor mansardă în litigiu "proprietarii apartamentelor din bl. 17", care nu sunt nominalizaţi, dar a căror identitate poate fi determinată. Chiar dacă este posibil, cum susţine reclamantul, ca menţiunea din cartea funciară să se datoreze unei inexactităţi apărute în momentul transcrierii vechii foi de CF în sistemul electronic, până la rectificarea cărţii funciare, proprietarii apartamentelor din bl. 17 au calitatea de proprietari tabulari ai mansardei în litigiu, indiferent cât de corectă este această menţiune.

S-a mai reţinut că plângerea formulată de petentul A. împotriva intimaţilor B., C. şi E. prin care a solicitat să se dispună desfiinţarea încheierii de respingere nr. 45567/2013 şi modificarea încheierii de CF nr. x/2012 a OCPI Sibiu, în sensul intabulării corecte a dreptului de proprietate asupra mansardelor a fost respinsă prin sentinţa civilă nr. 1255/2014 pronunţată de Judecătoria Sibiu în dosar nr. x/2013, rămasă definitivă.

Prin urmare, s-a apreciat că cererea vizând constatarea calităţii de proprietari ai apartamentelor mansardă în litigiu nu poate fi soluţionat decât în contradictoriu cu proprietarii tabulari, care pretind sau pot pretinde că sunt deja proprietarii imobilului, în caz contrar fiind îngrădit dreptul acestora de a se apăra. În lipsa constatării calităţii de proprietari a pârâţilor asupra celor patru apartamente în litigiu nu poate fi admisă nici acţiunea în prestaţie tabulară promovată de reclamant, cererea acestuia fiind în mod corect respinsă.

Recurentul reclamant contestă, în baza art. 488 pct. 6 C. proc. civ., acest raţionament, considerând că instanţa a înlăturat cu o motivare contradictorie motivul de apel vizând respingerea acţiunii de fond - că nu ar fi fost chemaţi în judecată proprietarii apartamentelor din blocul nr. 17 şi nici nu a răspuns criticilor dezvoltate prin motivele de apel prin care arătase că în cartea funciară nu figurează titularii dreptului de proprietate asupra apartamentelor construite la mansardă, deoarece menţiunea "proprietarii apartamentelor din blocul 17" nu reprezintă o înscriere a titularului dreptului de proprietate, ci se datorează unei inexactităţi apărute în momentul transcrierii vechii foi de carte funciară în sistemul electronic.

Critica este nefondată. Astfel cum s-a menţionat anterior de către instanţa de apel, acţiunea în constatarea calităţii de proprietar nu se poate judeca decât în contradictoriu cu cei care pot pretinde, la rândul lor, o asemenea calitate. Cercetând cartea funciară, aceştia au fost identificaţi sub denumirea de "proprietarii apartamentelor din blocul 17", menţiune care, până la o eventuală rectificare, îşi produce efecte depline în cauză în privinţa indicării proprietarilor tabulari ai mansardei.

Prin urmare, nu se poate aprecia că o atare statuare cuprinde motive contradictorii sau că nu răspunde criticii apelanţilor cu privire la inserarea din eroare a menţiunii, în condiţiile în care instanţa de apel arată că menţiunea este valabilă câtă vreme nu a fost parcursă cu succes o procedură de rectificare de carte funciară care să aibă drept finalitate înlăturarea ei.

Recurentul reclamant critică aceeaşi soluţie şi prin prisma dispoziţiilor art. 488 pct. 8 C. proc. civ., considerând că instanţa de apel a aplicat greşit normele de drept material privind înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară şi pe cele privind ţinerea cărţii funciare, câtă vreme dispoziţiile art. 23 din Legea nr. 7/1996 şi art. 9 alin. (3) din Ordinul nr. 700/2014, cer ca, pentru identificarea titularului dreptului de proprietate să fie indicat numele, prenumele sau denumirea, precum şi codul numeric personal sau codul de identificare fiscală, iar în cazul coproprietăţii, modalitatea dreptului de proprietate sub forma proprietăţii comune pe cote-părţi ori a proprietăţii comune în devălmăşie. Potrivit recurentului, concluzia la care a ajuns instanţa de apel, că proprietarii apartamentelor din bl. 17 "reprezintă proprietarii tabulari şi chiar dacă aceştia nu sunt nominalizaţi, identitatea lor poate fi determinată", este lipsită de suport juridic, întrucât nu există înscris în cartea funciară un proprietar tabular care să fie chemat în judecată. Foştii proprietari ai terasei au cedat dreptul patrimonial de a construi asupra terasei, iar dreptul de proprietate asupra imobilelor construite şi înscrise în CF a fost dobândit prin construire de către intimaţi în temeiul actelor administrative emise pentru o construcţie nouă (proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor x/13.11.2012, certificat de atestare a construcţiilor nr. x/20.11.2012, autorizaţie de construire nr. x/21.10.2008).

Critica este nefondată. Astfel, acţiunea pendinte nu priveşte exclusiv o prestaţie tabulară, soluţionarea acesteia depinzând de admiterea, în prealabil, a unei acţiuni în constatarea calităţii pârâţilor de proprietari ai imobilului construit la mansarda unui bloc, calitate care să confere acestora dreptul de a transfera proprietatea, reclamantului. Prin urmare, în mod corect instanţele fondului au statuat că o atare calitate se analizează exclusiv în contradictoriu cu acele persoane care pot paraliza o astfel de acţiune, exhibând un drept similar. Or, conform menţiunilor din Cartea funciară, aceştia sunt proprietarii apartamentelor din imobil, pentru care terasa blocului pe care s-a construit mandarda reprezintă condominiu şi în favoarea cărora operează prezumţia de proprietate în virtutea unui drept de accesiune imobiliară artificială.

Prin urmare, ceea ce solicită reclamantul este înlăturarea acestei prezumţii prin probele contrare pe care le-a administrat însă, această operaţiune nu poate fi făcută decât în contradictoriu cu proprietarii solului, pentru a li se garanta dreptul la apărare şi pentru ca o eventuală soluţie de admitere să le fie opozabilă.

Normele de drept substanţial indicate de recurent sunt străine de cauza dedusă judecăţii întrucât, astfel cum s-a arătat, nu este vorba despre o înscriere administrativă a unui drept preexistent în care să se aplice exclusiv regulile de Carte funciară pentru asigurarea publicităţii dreptului de proprietate, ci de o veritabilă recunoaştere jurisdicţională a acestuia.

Pentru aceste considerente, recursul reclamantului urmează a fi respins, ca nefondat.

Pârâţii reconvenţionali au criticat, la rândul lor, decizia recurată, într-un prim motiv întemeiat pe dispoziţiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ., susţinând că instanţa de apel a validat, în mod greşit, soluţia fondului de respingere a excepţiilor prescripţiei şi a lipsei calităţii procesuale pasive.

Sub aspectul prescripţiei, susţin că termenul pentru formularea acţiunii s-a împlinit la 30.11.2011, întrucât, potrivit antecontractului de vânzare cumpărare nr. x/15.04.2008, contractul autentic de vânzare cumpărare având ca obiect cele 4 apartamente, urma sa se încheie cel mai târziu la data de 30.11.2008. Actul adiţional nr. x/31.08.2010, nesemnat de cel de-al 3-lea promitent-vânzător G., prin care s-a prelungit termenul limită până la care trebuia încheiat contractul autentic de vânzare-cumpărare la data de 01.04.2011, nu produce efecte juridice, întrucât nu a fost semnat de către toate părţile din antecontract. Consideră că şi în ipoteza în care termenul ar începe să curgă de la data de 01.04.2011, acesta s-ar fi împlinit la data de 01.04.2014, acţiunea fiind înregistrată la data de 15.12.2014. Aprecierea instanţelor de fond întemeiată pe o declaraţie de martor, potrivit căreia reclamantul ar fi intrat în posesia apartamentelor cel mai târziu la data de 27.01.2011, ceea ce a dus la întreruperea termenului de prescripţie este greşită, odată ce nu există niciun proces-verbal de predare a apartamentelor pe care pârâţii să îl fi semnat.

Critica formulată nu pune în discuţie o problemă de drept, ci este întemeiată pe reţinerea unei situaţii de fapt căreia i s-a recunoscut un efect întreruptiv al cursului prescripţiei extinctive. Recurenţii nu critică acest efect juridic, ci faptul material care stă la baza acestuia, contestând ocuparea efectivă a imobilelor de către reclamant la data de 27.01.2011, în termenul de prescripţie în raport de data la care instanţa de fond a considerat că a început să curgă prescripţia, 30.09.2008. Cum această împrejurare de fapt a fost stabilită în baza administrării unor probe pe care pârâţii nu le-au răsturnat prin dovezi contrare în etapa devolutivă a procesului, verificarea situaţiei expuse nu poate fi făcută în calea de atac a recursului întrucât reprezintă o situaţie de fapt ce excedează unui control judiciar de legalitate la care recursul este limitat, potrivit legii.

În ceea ce priveşte legitimarea procesuală pasivă, pârâţii critică, de asemenea, soluţia de respingere a excepţiei, considerând că prin cesionarea, în baza contractului nr. x/27.01.2011, a tuturor drepturilor patrimoniale cu privire la mansarda ce urma să se realizeze pe terasa blocului, au pierdut calitatea de proprietari ai imobilelor deduse judecaţii, reclamantul având la îndemână o acţiune în rezoluţiunea antecontractului, nu în prestaţie tabulară.

Critica este nefondată, întrucât instanţele de fond au apreciat în mod corect că acţiunea în prestaţie tabulară trebuie pronunţată în contradictoriu cu cel care a încheiat promisiunea de vânzare, nu doar cu cesionarul drepturilor iniţiale, în condiţiile în care o astfel de acţiune verifică nu doar eventualele impedimente intervenite în executarea antecontractului dar şi validitatea condiţiilor de încheiere a contractului translativ de proprietate, dintre care, calitatea de proprietari a promitenţilor vânzători este imperativă.

Recurenţii mai susţin că instanţa de apel a refuzat să sancţioneze nepronunţarea primei instanţe asupra excepţiei de neexecutare a contractului, în condiţiile în care aceasta a utilizat condiţionalul optativ, în sensul că "ar rezulta" că recurenţii pârâţi nu au primit suma de 120.000 euro de la reclamant. Consideră că ar fi trebuit să constate efectiv această stare de fapt care ar fi condus la admiterea cererii reconvenţionale.

În privinţa excepţiei de neexecutare, instanţa de recurs reţine că aceasta a fost utilizată ca un mijloc de apărare menit să conducă, în cazul admiterii ei, la respingerea acţiunii de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare, pe motiv că preţul convenit în antecontract nu a fost achitat. Contrar susţinerilor recurenţilor pârâţi, instanţa de fond s-a pronunţat cu privire la această apărare de fond, odată ce a reţinut, pe de o parte, că neplata preţului nu poate fi constatată pe calea reconvenţională a unei acţiuni în simulaţie, iar pe de altă parte, că preţul a fost achitat de unchiul reclamantului către constructor, susţinere validată de instanţa de apel.

Recurenţii au criticat şi respingerea cererii reconvenţionale cu privire la constatarea caracterului simulat al preţului prevăzut în antecontract, considerând, în temeiul art. 488 pct. 6 C. proc. civ., că instanţa de apel nu a judecat fondul cererii reconvenţionale preluând sintagma de la fond "instanţa nu poate stabili voinţa reala a părţilor", lipsind astfel o motivare pe fond, iar pe de altă parte că a motivat contradictoriu atunci când a susţinut că prima instanţă a analizat excepţia de neexecutare şi că prin respingerea cererii principale a fost atins chiar scopul urmărit prin invocarea excepţiei de neexecutare a contractului.

Aprecierea recurenţilor este eronată întrucât, astfel cum s-a arătat anterior, instanţa de fond a analizat excepţia de neexecutare a contractului, chiar dacă analiza era lipsită de relevanţă faţă de motivul principal pentru care acţiunea a fost respinsă, acela al nechemării în judecată a tuturor persoanelor implicate în raportul juridic dedus judecăţii, iar instanţa de apel a apreciat, în esenţă, că împrejurarea concretă a remiterii banilor este nerelevant a fi analizată întrucât, pe de o parte, prin respingerea acţiunii principale scopul invocării excepţiei, de a paraliza acţiunea, a fost atins, iar pe de altă parte, această stare de fapt nu ar conduce la admiterea cererii reconvenţionale.

Prin urmare, nu se poate reproşa instanţei de apel nemotivarea sau o motivare contradictorie asupra acestui aspect.

Recurenţii critică soluţia de respingere a acţiunii în constatarea caracterului simulat al clauzei privind plata preţului, şi din perspectiva dispoziţiilor art. 488 pct. 8 C. proc. civ., susţinând, după reluarea prezentării situaţiei de fapt, că suma de 120.000 euro nu le-a fost achitată de către reclamant şi că solicitarea reclamantului de a obţine cele 4 apartamente le crează un prejudiciu de aprox. 115.000 euro. Susţin că se află în prezenta unei simulaţii a plăţii preţului din antecontract, care, în realitate nu a fost achitat şi care, în principiu, nu atrage, în mod subsecvent, nulitatea absolută, dar că sunt nevoiţi să înlăture aparenţa creată de antecontract cu privire la plata preţului, altfel s-ar afla în prezenta unei îmbogăţiri fără justă cauză a patrimoniului reclamantului sau al constructorului.

Referitor la plata preţului vânzării stipulată în antecontract, prima instanţă a reţinut că în cauză s-a invocat simulaţia elementului preţ din conţinutul antecontractului, însă nu în sensul că ar fi fictiv sau deghizat, ci în sensul că acesta nu a fost plătit, de unde rezultă că pârâţi reclamanţi reconvenţional nu au urmărit dovedirea unui raport juridic diferit (în ceea ce priveşte o clauză a convenţiei), ci numai înlăturarea dovezii privind plata preţului pentru a paraliza acţiunea principală. În apel s-a apreciat că nu a fost dovedită intenţia părţilor de a simula, fiind vorba despre manifestări succesive de voinţă care nu îndeplinesc condiţiile simulaţiei în situaţia în care părţile încheie un act juridic (cel aparent), iar ulterior modifică sau revocă acel act printr-o nouă înţelegere. În plus, s-a reţinut că actele juridice nu au fost încheiate între aceleaşi părţi întrucât anexa la contractul de construire nr. x/14.04.2008, invocată în susţinerea simulaţiei, a fost întocmită de un terţ faţă de antecontract, H. - administrator al S.C. I. S.R.L. şi nu cuprinde nicio referire la antecontract, nefiind un act juridic secret, după cum nu face nici dovada neplăţii preţului.

Instanţa de apel a mai apreciat că prima instanţă a constatat corect că nu poate stabili voinţa reală a părţilor întrucât doar s-a susţinut că în antecontractul de vânzare cumpărare în mod neadevărat s-a consemnat că plata preţului a fost făcută de către reclamant, fără a se arăta înţelegerea reală dintre părţi. S-a apreciat că în situaţia în care simulaţia vizează doar clauza referitoare la plata preţului este necesară dovedirea actului secret (negotium), care să anihileze sau să modifice efectele respective din antecontractul de vânzare cumpărare (actul public), probă care nu a fost făcută în cauză, întrucât contrar susţinerilor apelanţilor, simulaţia presupune existenţa a două acte juridice distincte (în sensul de "negotium").

Critica recurenţilor nu combate aceste aserţiuni prin care se înlătură din raportul juridic între părţi instituţia simulaţiei, pentru neîndeplinirea condiţiilor referitoare la acordul simulatoriu între părţi.

Recurenţii se limitează a susţine că se opun îmbogăţirii fără justă cauză a reclamantului, însă nu motivează care este raţiunea pentru care s-ar fi impus inserarea unei clauze fictive şi necesitatea încheierii unui act secret cu privire la plata preţului, şi nici dacă au existat două acorduri de voinţă distincte şi concomitente din care unul îl infirmă pe celălalt.

Simulaţia reprezintă o operaţiune juridică realizată prin disimularea voinţei reale a părţilor constând în încheierea şi existenţa simultană a două convenţii: una aparentă sau publică prin care se creează o situaţie juridică aparentă contrară realităţii iar alta care dă naştere situaţiei juridice reale anihilând efectele produse în aparenţă în temeiul contractului public. Cu alte cuvinte actul public ascunde faţă de terţi adevăratele raporturi juridice între părţi. Or, în cauză, raporturile juridice constau în promisiunea pârâţilor reclamanţi reconvenţionali de a înstrăina către reclamant 4 din cele 7 apartamente pe care constructorul urma să le edifice pe terasa blocului, raporturi necontestate de părţi. Singurul aspect supus controversei este dacă preţul vânzării, respectiv al construirii a fost achitat sau a constituit o dare în plată între cumpărătorul final şi constructor, pentru compensarea unei datorii anterioare.

Acest aspect, însă, nu corespunde unei simulaţii, care să aibă ca efect înlăturarea raportului juridic aparent şi supravieţuirea celui secret, în condiţiile în care nu rezultă încheierea unei alte înţelegeri decât cea aparentă, sub niciuna dintre formele în care simulaţia se poate produce, respectiv printr-un act fictiv, care să lipsească de efecte actul real, o interpunere de persoană care să disimuleze beneficiarul real al convenţiei, respectiv printr-o clauză deghizată, ceea ce ar presupune ascunderea altor clauze sau efecte urmărite prin actul secret sau a înseşi naturii juridice a acestuia.

Pârâţii reclamanţi consideră că actul secret este însăşi clauza privind plata preţului, materializată într-o convenţie verbală care contrazice actul public, dar aceasta nu poate constitui dovada existenţei unui acord simulatoriu în condiţiile în care voinţa secretă a părţilor nu este alta decât cea reală, de transfer al dreptului de proprietate, ci, astfel cum a statuat instanţa de apel, între părţi au existat o succesiune de acorduri de voinţă prin care s-au modificat convenţiile anterioare, pârâţii invocând, în realitate, o condiţie de nevalabilitate a convenţiei ce ar duce, în opinia lor, la neîndeplinirea obligaţiei corelative asumate de transfer al dreptului de proprietate, supusă unui regim constatator şi probator distinct de cel al unei acţiuni în simulaţie.

De altfel, astfel cum s-a arătat, acest aspect, corelativ acţiunii în prestaţie tabulară, este, în prezenta cauză, subsidiar constatării calităţii pârâţilor de proprietari asupra construcţiilor.

Pentru aceste considerente, Înalta Curte urmează a respinge ca nefondat în baza art. 496 C. proc. civ. şi recursul declarat de pârâţi.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamantul A. şi de pârâţii D., C. şi B. împotriva deciziei civile nr. 221 din 14 martie 2019 a Curţii de Apel Alba Iulia, secţia I civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 28 ianuarie 2021.