Sale clause void for omitting mandatory 15% investment condition under privatization law; appellate ruling quashed and remanded.

Contract de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare. Incidența dispozițiilor art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997 în lipsa prevederii în contract a condițiilor operării clauzei irevocabile de vânzare

Cuprins pe materii : Drept comercial. Privatizarea societăților

Index alfabetic : acțiune în constatarea nulității absolute

contract de leasing imobiliar

clauză irevocabilă de vânzare

principiul specialia generalibus derogant

O.U.G. nr. 88/1997, art. 27

Legea nr. 99/1999

Având în vedere scopul reglementării şi destinaţia sa subordonată interesului public, asigurării premiselor corecte ale economiei de piaţă şi domeniul său de aplicare - administrarea proprietății publice -, Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 88/1997 are, pe de o parte, caracterul de normă specială în raport cu dreptul comun, iar, pe de altă parte, are caracter de ordine publică, reglementând în sfera interesului general.

Aceasta semnifică nu doar aplicarea sa prioritară, în concurs cu dreptul comun ori general, dar şi caracterul inderogabil al conduitei juridic reglementate prin acest act normativ. Eludarea ordinii juridice instituite prin acest act normativ semnifică încălcarea regulii de drept specialia generalibus derogant şi, nu mai puţin, imprimă nulitate oricărui act ori fapt juridic încheiat cu nesocotirea sa şi impune restabilirea legalităţii.

Rezultă, aşadar, că în privinţa înstrăinării activelor unei societăți în care statul are o deţinere majoritară în portofoliul de acţiuni, orice act juridic trebuie conformat dispoziţiilor acestui act normativ, sub sancţiunea nulităţii.

Libertatea de opţiune a societăților comerciale sau regiilor autonome se limitează la posibilitatea de a decide încheierea unor contracte care presupun înstrăinarea activelor prin negociere directă, iar nu la condiţiile de fond ale înstrăinării, impuse prin lege, între care cea a efectuării investiţiilor care are caracter esenţial.

Astfel, în măsura în care părţile unui contract de leasing imobiliar au consimţit să nu se conformeze, prin inserarea clauzei de vânzare în favoarea utilizatorului, la dispozițiile art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997 şi, astfel, să nu prevadă condiţia efectuării investiției de o valoare mai mare 15% din valoarea activului pentru vânzare, clauza specifică încalcă o normă specială imperativă şi i se impune sancţiunea nulităţii.

Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2209 din 20 octombrie 2021

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 05.08.2019 pe rolul Tribunalului Specializat Mureş, modificată la 07.01.2020, reclamanta Societatea A. S.A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta Societatea B. S.R.L., să se constate nulitatea absolută a clauzei irevocabile de vânzare, prevăzută în Contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabilă de vânzare nr. 19/28.02.2000, precum şi obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 204 C. proc. civ. şi art. 948, art. 968 vechiul C.civ., O.U.G. nr. 88/1997, Legea nr. 99/1999, precum şi articolele menţionate în cererea de chemare în judecată şi în cererea modificatoare.

Prin sentinţa nr. 25/10 iunie 2020 pronunţată de Tribunalul Specializat Mureş s-a dispus respingerea acţiunii formulate de reclamanta societatea A. S.A. în contradictoriu cu pârâta societatea B. S.R.L., reținându-se că în cauză nu sunt aplicabile dispozițiile art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997.

Împotriva acestei sentinţe reclamanta a formulat apel, soluţionat prin decizia nr. 300/A/28.10.2020, pronunţată de Curtea de Apel Târgu Mureş, Secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, apelul fiind respins ca nefondat.

Împotriva acestei decizii, în termen legal, reclamanta A. S.A. a formulat recurs solicitând ca, în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 2, 5, 6 şi 8 C.proc.civ., decizia atacată să fie casată în totalitate, iar, în rejudecare, apelul promovat de această parte să fie admis, iar sentinţa schimbată în totalitate, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată, iar pârâta obligată la plata cheltuielilor de judecată.

Prin memoriul de recurs recurenta a arătat că motivele prezentate de instanța de apel în decizia atacată sunt contradictorii şi străine de natura cauzei şi că hotărârea a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii.

Astfel, instanţa de apel reţine greşit că în contractul de leasing imobiliar nu sunt incidente dispoziţiile O.U.G. nr. 88/1997 în lipsa unei menţiuni exprese în acest sens în clauzele din convenţie, fiind greşit interpretate dezlegările date de Curtea Constituţională a României în decizia nr. 186/2001.

S-a arătat că instanţa de apel a comis o eroare, înlăturând în speţă incidența normelor speciale şi dând deciziei amintite cu totul altă semnificaţie decât cea avută în vedere în contenciosul constituţional.

Recurenta a subliniat că prin decizia nr. 186/2001, Curtea Constituţională a statuat că sintagma „pot” din conţinutul art. 27 al O.U.G. nr. 88/1997 se referă la posibilitatea încheierii contractelor de leasing imobiliar de către societățile în care statul este deţinătorul majoritar al acţiunilor, în sensul că aceste societăţi nu au o obligaţie legală, ci un drept de opţiune, sintagma nefăcând referire la condiţiile care trebuie îndeplinite, dacă s-a optat pentru vânzare. De altfel, aceasta este semnificaţia pe care Curtea Constituțională a dat-o şi prin decizia nr. 8/1999, în care s-a statuat că dispoziţiile art. 24 şi art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997 nu contravin normelor constituţionale în ceea ce priveşte ocrotirea proprietăţii, deoarece „este firesc ca statul să stabilească prin acte normative situaţia părţii sale din patrimoniu şi să dea în acest sens mandat instituției care îl reprezintă, pentru apărarea intereselor social şi economice generale”. Or, O.U.G. nr. 88/1997 şi H.G. nr. 450/1999 au fost emise tocmai pentru a se stabili proceduri referitoare la patrimoniul statului, care au fost încălcate prin modalitatea în care contractul de leasing supus analizei judiciare a fost încheiat.

Astfel, prin motivarea curţii de apel, interpretarea sintagmei „pot” din cuprinsul art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997 a fost greşit realizată, de vreme ce s-a considerat că părţile se pot referi sau nu în contract la partea corespunzătoare de investiţii, ca şi condiţie a vânzării.

Astfel, instanţa de apel a concluzionat că părţile au înţeles să deroge de la incidenţa art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997 în contractul de leasing încheiat într-un sens inacceptabil, mai precis, acela că părţile au înţeles să nu se prevaleze de acest articol, recurenta susţinând că această interpretare este contrară sensului legii.

Statuând prin art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997 că părţile pot să încheie contracte de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare prin negociere directă numai sub condiţia efectuării unor învestiții mai mari de 15% din valoarea activelor negociate, recurenta arată că legiuitorul a impus o obligație imperativă, care ocroteşte un interes general, astfel că încălcarea acestei obligaţii are ca efect nulitatea clauzei contrare legii.

Instanţa de apel a dat o valoare greşită, în acest caz, principiului libertății contractuale, încălcând dispoziţiile art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997, aşa cum a fost modificat prin Legea nr. 99/1999. Sensul prevederii obligației de investiții, pe care instanţa de apel a ignorat-o, justifica, în acest caz, încheierea contractului de leasing imobiliar prin negociere directă, altfel, înstrăinările putând fi realizate numai prin licitație publică. Acest articol nu deschidea părţilor implicate o posibilitate, ci instituia o condiţie pentru a cumpăra direct imobilele deţinute în calitate de locatari.

În măsura în care art. 14 din contractul de leasing prevede că la finalul contractului bunul trece în proprietatea utilizatorului, fără a condiționa acest drept de executarea investiției minime, în lipsa unei interpretări adecvate a art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997, acest contract se confundă cu o simplă promisiune de vânzare, nepermisă de lege, şi care este contrară adevăratei intenții a contractanților.

În acest sens, recurenta arată că au fost încălcate dispozițiile prevăzute de art. 948 şi art. 968 C.civ., iar contractul este lovit de nulitate în măsura în care contravine celor stabilite prin lege.

Considerând că în cauză nu se impune examinarea investiţiilor, deoarece excedează voinţa contractuală, instanţa de apel a ignorat o dispoziţie legală cu valoare obligatorie.

Mai departe, recurenta a subliniat că instanţa de apel nu a examinat probele propuse în apărare, probe care ar fi demonstrat lipsa investiţiilor minime.

Mai mult, se subliniază prin memoriul de recurs că instanţa de apel a oferit o motivare în totală contradicţie cu cea a primei instanţe, în măsura în care prin sentinţă s-a reţinut că O.U.G. nr. 88/1997 nu era incidentă deoarece statul nu era acționar majoritar în societatea reclamantă la data contractului de leasing.

Recurenta a evocat, cu titlu de practică judiciară, decizia nr. 3606/2013 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, prin care s-a statuat că art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997 este o normă cu caracter special în raport cu O.G nr. 51/1997 privind operațiunile de leasing.

Împotriva recursului intimata a formulat întâmpinare, solicitând instanţei de recurs să respingă toate motivele invocate; a subliniat că nicio critică dintre cele dezvoltate nu se încadrează în dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 2 şi 5 C.proc.civ. dar şi că toate motivele de casare converg spre netemeinicia hotărârii recurate şi că instanţa de apel a făcut o corectă aplicare a legii în cauză.

Recurenta a formulat şi depus la dosar răspuns la întâmpinare.

Examinând decizia atacată în raport cu motivele de casare dezvoltate de recurentă, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a constatat că recursul este fondat pentru considerentele care vor fi redate succesiv.

Se constată, în primul rând că, deşi recursul promovat este întemeiat în drept pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 2, 5, 6 şi 8 C.proc.civ., niciuna dintre criticile recurentei nu dezvoltă motive de casare proprii încălcării principiului continuităţii ori repartizării aleatorii a cauzei - încadrabile în dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 2 C.proc.civ. - sau nerespectării unor norme de procedură a căror încălcare atrage sancţiunea nulităţii actelor procesuale - încadrabile în dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C.proc.civ.-, de aceea, subliniază că invocarea acestor temeiuri de drept în memoriul de recurs are un caracter formal.

În acest context, Înalta Curte subliniază că nu are obligaţia de a examina legalitatea deciziei din perspectiva acestor motive, această consecinţă fiind dedusă prin interpretarea a fortiori a dispoziţiilor art. 489 alin. (2) C.proc.civ.

Aşadar, vor fi examinate motivele de casare dezvoltate specific şi întemeiate de recurentă pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C.proc.civ., cu precizarea că în privinţa acestora vor fi prezentate considerente comune, întrucât, astfel cum a arătat şi recurenta, deficienţa motivării - lipsa caracterului său precis ori suficient - a justificat, ca o consecinţă, aplicarea greşită a legii de către instanţa de apel.

Reţinând că recurenta a subliniat că motivarea deciziei din apel este contradictorie şi străină de natura cauzei, deoarece raţionamentul judiciar este lipsit de acurateţe juridică şi are la bază premise eronate, derivate dintr-o evaluare greşită atât a legii, cât şi a dezlegărilor cu valoare obligatorie a deciziei nr. 186/2001 pronunţate de Curtea Constituțională a României şi examinând considerentele deciziei recurate, instanţa de recurs constată că raţionamentul instanţei de apel este, într-adevăr, insuficient dar şi că are în vedere constatări greşite în planul interpretării şi aplicării legii.

Astfel, plecând de la aspectele de fapt necontestate de părţi, referitoare la elementele şi circumstanțele încheierii contractului de leasing imobiliar nr. 19/28.02.2000, la împrejurarea că la data încheierii contractului examinat statul era acţionarul majoritar în societatea A. S.A. (cu 55,88% din totalul acţiunilor) şi administra acest portofoliu prin Fondul Proprietăţii de Stat, dar şi că în titlul contractului s-a prevăzut că acesta se încheie în conformitate cu dispoziţiile O.U.G. nr. 88/1997 şi cele ale Legii nr. 99/1999, instanţa de apel reţine o concluzie lipsită de justificare juridică în planul motivării, care a determinat, în esenţă, aplicarea greşită a legii.

În acest sens, instanța de apel nu oferă părţilor nicio motivare de substanță prin care să explice de ce, deşi acestea menționează în preambulul contractului examinat că actul este încheiat sub incidenţa O.U.G. nr. 88/1997 astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 99/1999, este justificată concluzia că părţile au intenționat să deroge de la dispoziţiile art. 27 din acest act normativ ori cel puţin dacă o asemenea derogare era posibilă. Chiar dacă instanţa de apel evocă în acest context decizia nr. 186/2001 a Curţii Constituționale, citatul oferit nu poate substitui motivarea instanţei, în măsura în care fragmentul redat în considerente nu avea aptitudinea, prin dezlegarea oferită în contenciosul constituțional, să susțină concluzia trasată în apel.

Pe baza acestei concluzii insuficient argumentate, instanţa de apel motivează decizia, stabilind că prin absenţa menţionării în cuprinsul contractului a dispoziţiilor art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997 părţile au consimţit să nu se prevaleze de „posibilitatea” oferită de lege şi că voinţa lor trebuie interpretată literal, în acord cu principiul pacta sunt servanda, în sensul că inserarea clauzei irevocabile de vânzare trebuie raportată exclusiv la conţinutul contractului, sustras de sub legea specială.

Dezlegarea dată de instanţa de apel este eronată şi, dincolo de lipsa unei motivări care să justifice complex hotărârea dată în evocarea fondului în apel, hotărârea dată este, în principal, rezultatul greşitei interpretări şi aplicări a legii.

Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 88/1997, cu modificările ulterioare, a reglementat cadrul normativ pentru privatizarea societăţilor comerciale, trecerea la economia de piaţă, fiind firesc ca statul să stabilească prin acte normative situaţia părţii sale din capitalurile proprii pentru apărarea intereselor sociale şi economice generale, fără ca prin acestea să se aducă atingere dreptului de proprietate al altor persoane.

Având astfel în vedere scopul reglementării şi destinaţia sa subordonată interesului public, asigurării premiselor corecte ale economiei de piaţă şi domeniul său de aplicare - administrarea proprietății publice -, O.U.G. nr. 88/1997 are, pe de o parte, caracterul de normă specială în raport cu dreptul comun, iar, pe de altă parte, are caracter de ordine publică, reglementând în sfera interesului general.

Aceasta semnifică nu doar aplicarea sa prioritară, în concurs cu dreptul comun ori general, dar şi caracterul inderogabil al conduitei juridic reglementate prin acest act normativ. Eludarea ordinii juridice instituite prin acest act normativ semnifică încălcarea regulii de drept specialia generalibus derogant şi, nu mai puţin, imprimă nulitate oricărui act ori fapt juridic încheiat cu nesocotirea sa şi impune restabilirea legalităţii.

Rezultă, aşadar, că în privinţa înstrăinării activelor unei societăți, cum este reclamanta, în care statul avea o deţinere majoritară în portofoliul de acţiuni, orice act juridic trebuia conformat dispoziţiilor acestui act normativ, sub sancţiunea nulităţii, iar în mod evident, referirea în preambulul contractului de leasing examinat la O.U.G. nr. 88/1997 nu a fost o opţiune a părţilor.

În concluzie, pe lângă împrejurarea că instanţa de apel a înlăturat fără temei, în privinţa regimului contractului de leasing imobiliar, aplicarea directă a dispoziţiilor O.U.G. nr. 88/1997 sub auspiciile căreia contractul s-a încheiat, aşa după cum rezultă în menţiunea inserată în subtitlul acestuia, este greşită deopotrivă concluzia potrivit căreia lipsa indicării exprese a unor dispoziții precise ale acestei ordonanţe în cuprinsul actului juridic semnifică neaplicarea acestora şi aplicarea exclusivă a normelor de drept comun.

În măsura în care, astfel cum a precizat şi intimata în dezbaterile consemnate în practicaua acestei decizii, părţile au consimţit să nu se conformeze, prin inserarea clauzei de vânzare în favoarea utilizatorului, la dispozițiile art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997 şi, astfel, să nu prevadă condiţia efectuării investiției de o valoare mai mare 15% din valoarea activului pentru vânzare, clauza specifică încalcă o normă specială imperativă şi i se impune sancţiunea nulităţii.

Este, de asemenea greşită, concluzia instanţei de apel referitoare la caracterul supletiv al art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997, bazată pe considerentele eronat interpretate ale deciziei nr. 186/2001 pronunţată de Curtea Constituțională a României în examinarea excepției de neconstituționalitate a acestui text legal.

Instanța de apel a aplicat greşit, în acest caz, reperele interpretării gramaticale ale sintagmei „pot” din textul legal care cuprinde conduita „pot vinde sau încheia contracte de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare, prin negociere directă cu locatarii sau asociaţii în situaţiile în care aceştia au efectuat investiţii în activele pe care le utilizează reprezentând mai mult de 15% din valoarea acestor active”, considerând că opţiunea societăţii comerciale în curs de privatizare pentru încheierea acestui tip de angajamente vizează condiţiile sub care aceste convenţii pot fi asumate.

Se cuvine subliniat că, evaluând circumstanţele sesizării, Curtea Constituţională a statuat că „utilizarea de către legiuitor, în conţinutul art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997, a cuvântului ,,pot”, atunci când se referă la vânzarea unor active sau la încheierea contractelor de leasing imobiliar, creează o posibilitate, iar nu o obligaţie fermă, de natură să aducă atingere prerogativelor dreptului de proprietate al societăţilor comerciale la care se referă textul”. Curtea a clarificat, aşadar, că este în acord cu principiile constituţionale că societăţile comerciale la care statul sau o autoritate a administraţiei publice locale este acţionar majoritar au dreptul să decidă, în cazurile delimitate de acest text - în ipoteza în care se află în derulare contracte de locaţie de gestiune, închiriere sau asociere în participaţiune - dacă încheie contracte prin negociere directă cu partenerii contractuali actuali, în contrapondere cu obligaţia generală trasată în cuprinsul aceluiaşi act normativ, de a înstrăina activele prin licitaţie deschisă cu strigare, cu adjudecare la cel mai mare preţ obţinut pe piaţă, astfel cum impune art. 24 din acelaşi act normativ.

Libertatea de opţiune a societăților comerciale sau regiilor autonome se limitează, aşadar, la posibilitatea de a decide încheierea unor contracte care presupun înstrăinarea activelor prin negociere directă, iar nu la condiţiile de fond ale înstrăinării, impuse prin lege, între care cea a efectuării investiţiilor are caracter esenţial în acest caz.

Caracterul esenţial al acestui element contractual - argument neexaminat de instanţa de apel - se susţine sistematic şi prin actele normative secundare: în acest sens, H.G. nr. 450/1999 care cuprinde Normele metodologice de aplicare a O.U.G. nr. 88/1997 enumeră, între principalele elemente ale contractului de leasing cu clauză irevocabilă de vânzare, „determinarea expresă a îmbunătățirilor/investițiilor realizate de utilizator la activul care face obiectul contractului, care se va deduce din restul de preţ şi, după caz, din ratele scadente”.

O înțelegere contrară a părţilor litigante, de natură să semnifice că acestea au înlăturat condiţia efectuării investiţiilor este, aşa cum s-a dezvoltat în cuprinsul acestor considerente, asumată contrar normei imperative stabilite în O.U.G. nr. 88/1997.

În aceste condiţii, prin raportare la limitele învestirii şi obiectul acţiunii limitat la constatarea nulităţii parţiale a contractului examinat, este lipsită de semnificaţie neexaminarea efectuării investițiilor, tot astfel cum este lipsită de fundament critica recurentei referitoare la contradicția totală între considerentele hotărârii primei instanţe de fond şi cele ale deciziei din apel; motivarea contradictorie, spre a putea fi considerată motiv specific de casare a unei hotărâri, presupune lipsa de coeziune a argumentelor instanţei care a pronunţat hotărârea recurată în jurisdicția realizată în apel, iar nu prin abordarea comparativă a hotărârilor pronunțate de instanțele sesizate ierarhic cu aceeași pricină.

Astfel, pe baza tuturor considerentelor reţinute prin această decizie, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a admis recursul şi, în temeiul art. 497 C.proc.civ., a casat decizia atacată şi a trimis cauza spre o nouă judecată la instanţa de apel care va examina apelul cu respectarea dispoziţiilor art. 501 C.proc.civ. În rejudecare, instanţa de apel va examina şi cererile formulate de părţi în faţa instanţei de recurs referitoare la plata cheltuielilor de judecată, în acord cu dispoziţiile art. 453 C.proc.civ.