Supreme Court dismisses appeal where written termination of notarial preliminary sale contract requires notarial form.

Sygn. akt I CSK 95/08 POSTANOWIENIE Dnia 5 września 2008 r. Sąd Najwyższy w składzie : SSN Marian Kocon (przewodniczący, sprawozdawca) SSN Gerard Bieniek SSA Dariusz Dończyk w sprawie z wniosku L. Spółki z o.o. w R. przy uczestnictwie W. K. o wpis, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 5 września 2008 r., skargi kasacyjnej wnioskodawcy od postanowienia Sądu Okręgowego z dnia 11 października 2007 r., uchyla zaskarżone postanowienie w zakresie w jakim oddalono apelację wnioskodawcy (pkt I) oraz rozstrzygającym o kosztach postępowania apelacyjnego (pkt II), i w tej części przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania, a także do rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie 2 Wnioskodawca „L." Sp. z o.o. z siedzibą w R. wniósł o wpis roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej wynikającego z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 4 października 2005 r. sporządzonej w formie aktu notarialnego. Uczestnik postępowania W. K. przedłożył kserokopię pisemnej umowy o rozwiązaniu umowy z dnia 4 października 2005 r. Referendarz sądowy oddalił wniosek o wpis, wskazując, że umową pisemną doszło do rozwiązania umowy przedwstępnej z dnia 4 października 2005 r. Sąd Rejonowy rozpoznający skargę wnioskodawcy na czynności referendarza podzielił przedstawiony wyżej pogląd i również oddalił wniosek o wpis roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej.

Apelację od tego postanowienia, wniesioną przez wnioskodawcę, Sąd Okręgowy oddalił postanowieniem z dnia 11 października 2007 r. U podłoża tego rozstrzygnięcia legł pogląd, że w zwykłej formie pisemnej skutecznie mogło zostać dokonane rozwiązanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego. Skarga kasacyjna wnioskodawcy – oparta na obu podstawach z art. 3983 k.p.c. - zawiera zarzut naruszenia art. 77 § 3 k.c., art. 6269 k.p.c., i zmierza do uchylenia postanowienia Sądu Okręgowego w części dotyczącej oddalenia apelacji wnioskodawcy oraz przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W przypadku, gdy umowa została zawarta w innej formie szczególnej niż zwykła forma pisemna, formę czynności następczych, zmierzających do zakończenia stosunku umownego (a więc rozwiązania, odstąpienia od umowy, jej wypowiedzenia) reguluje art. 77 § 3 k.c. Zgodnie z art. 77 § 3 sprzed średnika, jeżeli umowa została zawarta w formie szczególnej, tj. kwalifikowanej formie pisemnej, w tym w formie aktu notarialnego, jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia, czyli jaką ustawa określa dla umowy pierwotnej lub w jakiej wolą stron została zawarta umowa pierwotna. 3 Umowne rozwiązanie zawartej już umowy pierwotnej zostało więc w aktualnym stanie prawnym, w odróżnieniu od jednostronnego odstąpienia lub wypowiedzenia (art. 77 § 3 po średniku), obarczone zasadą tożsamości form.

Celem takiego działania ustawodawcy było zapewnienie, aby rozwiązanie umowy polegające na złożeniu stosownych oświadczeń woli przez jej strony dokonywało się w takiej samej formie jak zawarcie umowy pierwotnej. Inaczej mówiąc, w wypadku zawarcia w formie szczególnej przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, w tym, jak w sprawie, w formie aktu notarialnego, rozwiązanie tej umowy za zgodą obu stron wymaga zachowania formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia, natomiast takiej formy nie wymaga się tylko od odstąpienia od umowy albo jej wypowiedzenia; dokonanie tych dwóch czynności prawnych wymaga jedynie stwierdzenia pismem.

Skoro Sąd Okręgowy wyszedł z innych założeń, zaskarżone postanowienie nie mogło się ostać. Z tych przyczyn orzeczono, jak w postanowieniu.