Court declares lease void as a disguised lease due to profits and lack of creditor consent.

Sygn. akt II Ca 740/12

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 21 lutego 2013 roku Sąd Okręgowy w Legnicy II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym: Przewodniczący: SSO Sylwia Kornatowicz Sędziowie: SO Jolanta Pratkowiecka (sprawozdawca) SO Elżbieta Hallada Protokolant: st. sekr. sąd. Roksana Babiarczyk po rozpoznaniu w dniu 21 lutego 2013 roku w Legnicy na rozprawie sprawy z powództwa J. M. i M. M. przeciwko pozwanym (...) Spółka z o.o. S. oraz (...) Spółka z o.o. w L. o uznanie umowy najmu za nieważną na skutek apelacji pozwanych od wyroku Sądu Rejonowego w Lubinie z dnia 9 stycznia 2012 roku sygn. akt I C 445/09 I. zmienia zaskarżony wyrok w punkcie II w ten sposób, że zasądza od każdego z pozwanych na rzecz powodów solidarnie kwoty po 2.359 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania; II. oddala apelacje w pozostałej części; III. zasądza od każdego z pozwanych na rzecz powodów solidarnie kwoty po 600 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego. Sygn. akt II Ca 740/13

UZASADNIENIE

Sąd Rejonowy w Lubinie wyrokiem z dnia 9 stycznia 2012r. uznał, że umowa najmu zawarta w dniu 3 lutego 2003r. przez (...) Spółka z o.o.z w L. z (...) Spółka z o.o. w S., której przedmiotem jest najem części nieruchomości położonych w L. przy ulicy (...) – Curie 97A wraz z aneksami z dnia 1 grudnia 2004r., z dnia 1 marca 2005r. oraz z dnia 2 stycznia 2007r. jest nieważna. Ponadto Sąd zasądził od pozwanych na rzecz powodów kwotę 4.718 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 3.000 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Rozstrzygnięcie powyższe poprzedzone zostało ustaleniami i oceną prawną, przedstawionymi w uzasadnieniu wyroku. Z ustaleń tych wynika, że umowa najmu z dnia 3 marca 2003r., zawarta na okres 14 lat w trakcie prowadzonego przeciwko spółce (...) postępowania egzekucyjnego, stanowi czynność prawną przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością powierzoną dłużnikowi jako zarządcy. Umowa ta wraz z późniejszymi aneksami jest nieważna (art. 58 k.c.), narusza bowiem przepisy art. 935 § 3 k.p.c. 936 k.p.c. O należnych powodom kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. Apelację od tego wyroku złożyła zarówno (...) Spółka z o.o. w L., jak i (...) Spółka z o.o. w S..

Pozwana (...) Spółka z o.o. w L. zarzuciła powyższemu wyrokowi:

1. naruszenie przepisów postępowania:

a) art. 233 § 1 k.p.c. poprzez wadliwą ocenę zebranych w sprawie dowodów, w szczególności nieprzyjęcie za podstawy rozstrzygnięcia dowodu z zeznań świadka R. Ś. w zakresie, w jakim zeznał on, że umowy najmu na terenie miasta L. zawierane są na okresy od 10 do 15 lat, co oznacza, że umowa najmu zawarta pomiędzy (...) Spółka z o.o. a (...) Spółka z o.o. jest umową standardową oraz w zakresie, w jakim R. Ś. zeznał, że przed licytacją nieruchomości powiadomił powodów o spornej umowie najmu z dnia 3 lutego 2003r., co oznacza, że powodowie mieli wiedzę w przedmiocie tej umowy przed nabyciem tej umowy, a zatem zaakceptowali jej warunki; powyższe uchybienia doprowadziły do błędnego ustalenia, że umowa najmu z dnia 3 lutego 2003r. nie stanowi umowy zawieranej zgodnie ze zwyczajem miejscowym, b) art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 235 k.p.c. w zw. z art. 245 k.p.c. poprzez błędną ocenę okoliczności faktycznych i dowodów w sprawie, dokonaną z naruszeniem zasady bezpośredniości, poprzez nieprawidłowe przyjęcie za podstawę rozstrzygnięcia dowodu z przedłożonego przez powodów dokumentu prywatnego z dnia 27 sierpnia 2009r., w sytuacji, gdy możliwe było przeprowadzenie dowodu z zeznań świadka K.

Z., c) art. 189 k.p.c. poprzez jego zastosowanie, pomimo niewykazania przez powodów interesu prawnego w wytoczeniu powództwa, d) art. 935 § 1 k.p.c. w zw. z art. 936 k.p.c. poprzez błędne ustalenie, że (...) Spółka z o.o. w L. dokonała czynności przekraczającej zwykły zarząd, w sytuacji, gdy działania tej spółki mieściły się w ramach prawidłowej gospodarki zarządcy i zmierzały do zabezpieczenia prawidłowego gospodarowania i korzystania z nieruchomości, e) art. 105 § 2 k.p.c. poprzez zasadzenie zwrotu kosztów procesu bez wskazania podziału kosztów pomiędzy stronami postępowania, 2) naruszenie przepisów prawa materialnego:

a) art. 58 k.c. poprzez jego zastosowanie polegające na błędnym uznaniu, że umowa z dnia 3 lutego 2003r. jest nieważna, albowiem ma na celu obejście przepisów prawa, a mianowicie art. 930 § 3 k.p.c., podczas gdy przepis ten nie obowiązywał w dacie zawierania umowy, b) art. 353 1 k.c. poprzez błędną wykładnię prowadzącą do wniosku, że sporną umowa przekracza zasadę swobody umów, podczas gdy w istocie nie sprzeciwia się ona właściwości stosunku, ustawie, ani zasadom współżycia społecznego. Powołując się na powyższe zarzutu pozwana (...) Spółka z o.o. w L. wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa i zasądzenie od powodów na jej rzecz kosztów postępowania za obie instancje, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania. Pozwana (...) Spółka z o.o. w S. zarzuciła powyższemu wyrokowi:

1) naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 233 k.p.c. poprzez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, 2) błąd w ustawieniach faktycznych polegający na błędnym ustaleniu, że umowy najmu zawierane na 14 lat nie są zwyczajowo przyjęte w obrocie gospodarczym oraz brak ustalenia, że między stronami doszło do zawarcia umowy najmu nieruchomości, 3) naruszenie prawa materialnego, tj. art. 58 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, 4) naruszenie prawa w postaci art. 936 k.p.c. poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie.

Celem wykazania, że umowa najmu z dnia 3 lutego 2003r. należy do umów zawartych na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy, a przez to stanowi czynność prawną zwykłego zarządu, pozwana (...) Spółka z o.o. w S. wniosła o dopuszczenie dalszych dowodów z dołączonych do apelacji pisemnych oświadczeń pośredników nieruchomości. Ponadto wniosła o zobowiązanie powodów do okazania oryginału pisemnego oświadczenia K. Z. z dnia 27 sierpnia 2009r. i przesłuchanie jej w charakterze świadka celem wyjaśnienia sprzeczności pomiędzy w/w oświadczeniem a treścią kolejnych jej oświadczeń z dnia 2 lutego 2012r. i z dnia 24 lutego 2012r.

Powołując się na powyższe zarzuty pozwana (...) Spółka z o.o. w S. wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa i zasądzenie od powodów solidarnie na jej rzecz kosztów postępowania za obie instancje, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania. W odpowiedzi powodowie wnieśli o oddalenie apelacji oraz o zasądzenie na ich rzecz od pozwanych kosztów postępowania apelacyjnego. Sąd Okręgowy na podstawie 382 k.p.c. dodatkowo ustalił:

Zawarta w dniu 3 lutego 2003r. pomiędzy pozwanymi spółkami umowa stanowiła m.in., że najemca ma prawo „do użytkowania przedmiotu najmu w celu prowadzenia w nim wszelkiej działalności handlowej, usługowej oraz produkcyjnej, na którą uzyska wymagane pozwolenia i koncesje” (§ 1 pkt 4), oddania przedmiotu najmu w podnajem osobom trzecim bez zgody wynajmującego (§ 5 pkt 3), przeniesienia w każdej chwili swego prawa wynikającego w umowy najmu na inny podmiot (§ 7 pkt 3). Na terenie wynajętej nieruchomości (...) Spółka z o.o. w S. prowadziła i nadal prowadzi działalność gospodarczą.

Ponadto część terenu podnajmuje innym podmiotom, uzyskując z tego określony dochody w postaci czynszu z podnajmu.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacje są zasadne jedynie w zakresie kwestionującym sposób rozstrzygnięcia o kosztach procesu. Niewątpliwie po stronie pozwanych spółek występuje współuczestnictwo materialne konieczne, bowiem z uwagi na przedmiot sporu przysługuje im łączna legitymacja procesowa, a ich obowiązki oparte są na tej samej podstawie faktycznej i prawnej (art. 72 § 1 pkt 1 i § 2 k.p.c.). Co do zasady współuczestnicy sporu zwracają koszty procesu w częściach równych (art. 105 § 1 k.p.c. zdanie pierwsze). Z kolei powodowie, z racji nabycia do majątku wspólnego prawa użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynków i budowli, będących przedmiotem umowy najmu z dnia 3 lutego 2003r., są uprawnieni solidarnie do zwrotu na ich rzecz kosztów procesu (art. 369 k.p.c.).

Zatem orzeczenie Sądu I instancji w przedmiocie kosztów procesu, w myśl którego pozwani mają zwrócić powodom kwotę 4.718 zł jest sprzeczne z powyższymi przepisami, a nadto nie nadaje się do wykonania. Stąd też konieczność jego zmiany poprzez zasądzenie od każdego z pozwanych na rzecz powodów solidarnie kwoty po 2.359 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania. W pozostałym zakresie apelacje są niezasadne. Sąd Okręgowy w całości podziela wywody Sądu Rejonowego dotyczące istnienia interesu prawnego powodów w wytoczeniu powództwa o ustalenie.

Występując z takim powództwem powodowie dążyli do wyeliminowania niepewności co do swojego pełnego władztwa nad nieruchomością, którą nabyli w drodze licytacji. Nadto uzyskanie przez nich korzystnego wyroku implikuje powstanie nowych roszczeń, których przesłanką jest bezumowne używanie cudzej rzeczy. Jedyną ku temu drogą było wytoczenie powództwa o ustalenie nieważności umowy najmu z dnia 3 lutego 2003r., a podstawę prawna takiego powództwa stanowił art. 189 k.p.c. Rolą tego przepisu jest zapewnienie orzeczenia deklaratoryjnego, likwidującego niepewność co do stosunku prawnego.

W rozpoznawanej sprawie taka niepewność bezsprzecznie istniała. W ocenie Sądu Okręgowego, żądanie ustalenia nieważności spornej umowy z dnia 3 lutego 2003r. było w całości zasadne z innej zasadniczej przyczyny niż przedstawiona w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. Zgodnie z art. 65 § 2 k.c. w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Zdaniem Sądu Okręgowego, sporna umowa z dnia 3 lutego 2003r. w istocie była umową dzierżawy, a nie umową najmu.

Zgodnie z art. 693 k.c. dzierżawa, poza używaniem rzeczy - jak to ma miejsce w umowach najmu - pozwala na pobieranie z niej pożytków. Stosowanie do art. 53 k.c. i 54 k.c., pożytki mogą mieć postać pożytków naturalnych, cywilnych lub pożytków prawa. Te ostatnie to dochody, które przynosi prawo zgodnie z swym społeczno – gospodarczym przeznaczeniem. Z treści spornej umowy z dnia 3 lutego 2003r. wynika, że najemca miał prawo „do użytkowania przedmiotu najmu w celu prowadzenia w nim wszelkiej działalności handlowej, usługowej oraz produkcyjnej, na którą uzyska wymagane pozwolenia i koncesje” (§ 1 pkt 4), oddania przedmiotu najmu w podnajem osobom trzecim bez zgody wynajmującego (§ 5 pkt 3), a nawet do przeniesienia w każdej chwili swego prawa wynikającego w umowy najmu na inny podmiot (§ 7 pkt 3).

Jak podała w swoich wyjaśnieniach B. B. - Prezesa Zarządu (...) Spółka z o.o., na terenie wynajętej nieruchomości spółka od początku prowadziła działalność gospodarczą, ponadto część terenu podnajmuje innym podmiotom, uzyskując z tego tytułu określony dochody (których nie ujawniła, również na żądanie Sądu I instancji). W tych okolicznościach uznać należało, że spółka (...) z wynajmowanej nieruchomości czerpała i czerpie pożytki z prawa w postaci dochodów uzyskiwanych z prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej oraz z czynszu podnajmu.

Taki też był cel umowy z dnia 3 lutego 2003r., co wprost wynika z powołanych wyżej postanowień umowy. Tym samym przyjąć należało, że zawarta w dniu 3 lutego 2003r. umowa w istocie stanowiła umowę dzierżawy w rozumieniu art. 693 k.c. W związku z prowadzoną egzekucją komorniczą, w dacie zawarcia tej umowy nieruchomość położona w L. przy ulicy (...) – Curie 97A pozostawała w zarządzie (...) Spółka z o.o. w L.. Z przepisu art. 936 k.p.c. in fine wprost wynika, że do wydzierżawienia nieruchomości wymagana jest zgoda stron (przede wszystkim wierzycieli), a w jej braku – zezwolenie sądu.

Zarządca wskazanej w umowie nieruchomości - będący jednocześnie dłużnikiem i stroną spornej umowy z dnia 3 lutego 2003r. – nie uzyskał ani zgody stron, ani zezwolenia sądu na wydzierżawienie tej nieruchomości. Zatem to przede wszystkim z tego względu umowa z dnia 3 lutego 2003r., jako sprzeczna z art. 936 k.p.c., była od początku nieważna. Przyjęcie takiej podstawy nieważności umowy sprawia, że fakt, który usiłowała wykazać pozwana spółka (...) (a mianowicie, że umowa najmu z dnia 3 lutego 2003r. należy do umów zawartych na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy, z zatem zawarcie tej umowy leżało w kompetencjach zarządcy), jest nieistotny dla rozstrzygnięcia sprawy Dlatego też w oparciu art. 227 k.p.c. oddaleniu podlegały zgłoszone przez tę pozwaną w postępowaniu apelacyjnym wnioski dowodowe.

Z przedstawionych wyżej względów Sąd Okręgowy na podstawie apelacja art. 386 § 1 k.p.c. i 385 k.p.c. orzekł, jak w punktach I i II wyroku. O kosztach zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c., 105 § 1 k.p.c. i § 12 ust 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.).