Court held co-owners of a flat are jointly liable for HOA fees owed by one owner to the HOA.

Sygn. akt III Ca 452/14

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 23 stycznia 2014 r. w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) przeciwko Gminie M. Ł. – Prezydentowi Miasta Ł. o zapłatę kwoty 2961,33 zł Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi oddalił powództwo i zasądził od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kwotę 600 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. [wyrok k.52] W rozpoznawanej sprawie Sąd Rejonowy poczynił ustalenia faktyczne, które Sąd Okręgowy podziela i przyjmuje za własne, a z których wynika, że Gmina M.

Ł. jest współwłaścicielem, który posiada udział wynoszący 5/6 części lokalu nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...), będący odrębną nieruchomością, dla którego w Sądzie Rejonowym dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi prowadzona jest księga wieczysta nr (...). W zakresie pozostałego udziału 1/6 we własności tego lokalu w księdze wieczystej ujawniona jest A. A.. Gmina M. Ł. reguluje opłaty związane z posiadanym udziałem 5/6 we własności przedmiotowej nieruchomości i nie ma z tego tytułu zaległości w stosunku do Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...).

Drugi współwłaściciel lokalu nie uiszcza opłat należnych od posiadanego udziału wynoszącego 1/6, a zaległość z tego tytułu w stosunku do powodowej Wspólnoty wynosi 2961,33 zł, w tym należność główna - 2405,22 zł z tytułu kosztów zarządu i mediów za okres od stycznia 2011 r. do lipca 2013 r. oraz odsetki skapitalizowane, które na dzień 30 czerwca 2013 r. wynoszą 556,11 zł. [uzasadnienie k.53-54] Strona powodowa zaskarżyła powyższy wyrok w całości, zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

1. art. 17 ustawy o własności lokali poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, że pozwana Gmina nie odpowiada solidarnie z pozostałą współwłaścicielką lokalu za zobowiązania dochodzone w niniejszej sprawie, na które składają się należne Wspólnocie zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, gdyż właściciele lokali odpowiadają w stosunku do przysługujących im udziałów, mimo iż przepis ten znajduje zastosowanie wyłącznie w zakresie odpowiedzialności poszczególnych właścicieli lokali za zobowiązania Wspólnoty wobec podmiotów trzecich;

2. art. 370 k.c. poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, iż pozwana Gmina ponosi odpowiedzialność za zobowiązania z tytułu zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do jej udziału we własności lokalu, podczas gdy zaliczki są zobowiązaniami dotyczącymi wspólnego mienia, za które współwłaściciele odpowiadają solidarnie. W konkluzji strona apelująca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwoty 2961,33 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. [apelacja k.62-68] Na rozprawie apelacyjnej pełnomocnik strony powodowej wniósł o zasądzenie na rzecz strony powodowej kosztów postępowania za obie instancje. Natomiast pełnomocnik strony pozwanej wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego. [protokół rozprawy k.87]

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest zasadna. Sąd Rejonowy poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne, zgodne z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, które Sąd Okręgowy podzielił i przyjął za własne, natomiast Sąd odwoławczy nie podzielił wysnutych na ich podstawie przez Sąd I instancji błędnych rozważań prawnych. Stosownie do treści art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. nr 85, poz. 388 z późn. zm.) właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca (art. 15 cyt. ustawy). Natomiast zgodnie z art. 17 cyt. ustawy za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Z powyższego wynika, że pokrywanie kosztów zarządu i opłat za media w części przypadających na lokal będący ich własnością jest obowiązkiem właścicieli poszczególnych lokali.

Są to świadczenia, które obowiązana jest regulować wspólnota na rzecz zarządcy i dostawców mediów, a które mają swe źródło w korzystaniu przez poszczególnych właścicieli z należących do nich i stanowiących ich własność, indywidualnych lokali mieszkalnych czyli świadczenia, które obowiązani są regulować właściciele za pośrednictwem wspólnoty, która z kolei jest zobowiązana wobec osób trzecich. W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z sytuacją, gdy prawo własności wyodrębnionego lokalu mieszkalnego należy do dwóch podmiotów, bowiem strona pozwana i A.

A. są współwłaścicielami przedmiotowego lokalu. W cytowanej ustawie o własności lokali brak jest przepisów szczególnych, które wyłączałyby stosowanie do uregulowanych w niej instytucji przepisów zawartych w kodeksie cywilnym, odnoszących się do współwłasności. Natomiast stosownie do treści art. 207 k.c. pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów każdego z nich we współwłasności. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Powyższa regulacja dotyczy jednakże stosunków wewnętrznych, w tym także rozliczeń między współwłaścicielami jednej rzeczy. Natomiast w rozpoznawanej sprawie powodowa Wspólnota Mieszkaniowa dochodzi od strony pozwanej zwrotu zaliczek na pokrycie kosztów zarządu i opłat za media. Pozwana Gmina jest współwłaścicielem z A. A. lokalu mieszkalnego oznaczonego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...), dla którego w Sądzie Rejonowym dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi prowadzona jest księga wieczysta (...). Zgodnie z treścią tej księgi wyżej wymienieni właściciele objętego tą księgą lokalu są współwłaścicielami w 34/1000 częściach wspólnych budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz w takiej samej części do dnia 22 grudnia 2093 r. są użytkownikami wieczystymi działki gruntu nr (...), objętej księgą wieczystą nr (...), na której posadowiony jest budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal.

Koszty zarządu i mediów są rozliczane przez powodową Wspólnotę w odniesieniu do poszczególnych lokali mieszkalnych i udziałów, które ich właścicielom przynależą w częściach wspólnych budynku. Koszty te są ustalane w przeliczeniu na 1 m 2 każdego z lokali, a nie w przeliczeniu do wielkości udziałów każdego ze współwłaścicieli w częściach wspólnych budynku, w którym znajduje się przedmiotowy lokal. Z powyższego wynika, że strona pozwana w stosunku do Wspólnoty odpowiada jako współwłaściciel spornego lokalu za całość należności obciążających ten lokal, w tym także za koszty zarządu i mediów, natomiast rozliczenie między współwłaścicielami przedmiotowego lokalu z tego tytułu jest kwestią wtórną.

W tej sytuacji należy bowiem odwołać się do regulacji art. 370 k.c., który to przepis określa przypadek solidarnej odpowiedzialności, mającej swe źródło w ustawie, wynikającej z dorozumianej woli stron (tak też A. G. w Komentarzu do art. 370 k.c. Wyd Lex). Będąc bowiem współwłaścicielami wyodrębnionego lokalu, na każdym z w/w współwłaścicieli tego lokalu z mocy prawa spoczywa ustawowy obowiązek regulowania należności za koszty zarządu oraz media w części przypadającej na przedmiotowy lokal (co wynika z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali), czyli każdy z tych współwłaścicieli w sposób dorozumiany przyjął na siebie ten obowiązek, tak więc ich odpowiedzialność wobec Wspólnoty jest solidarna – art. 370 k.c. W sytuacji gdyby strony objęte hipotezą tego przepisu umówiły się między sobą „inaczej” i zniosłyby solidarność, dopiero wówczas nie byłyby zobowiązane solidarnie wobec Wspólnoty, lecz odpowiedzialność każdej z nich wobec Wspólnoty byłaby syngularna.

Jednakże strona pozwana, na której stosownie do ciężaru dowodu wynikającego z art. 6 k.c. spoczywał obowiązek wykazania, że zawarła z A. A. tego rodzaju umowę, na mocy której jako współwłaściciele zniosły odpowiedzialność solidarną, nie tylko nie udowodniła faktu zawarcia tego rodzaju umowy, ale co więcej - nawet nie powoływała się na fakt, że jako współwłaściciele, tego rodzaju umowę zawarły. W związku z tym, że pozwana Gmina opłaca zaliczki na poczet kosztów zarządu i mediów w wysokości odpowiadającej tylko należącemu do niej udziałowi w prawie własności spornego lokalu, a drugi ze współwłaścicieli tego lokalu nie wywiązuje się z tego obowiązku w stosunku do powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej, doszło do powstania dochodzonej niniejszym pozwem zaległości.

Mając na uwadze przedstawione wyżej rozważania, Sąd Okręgowy zmienił zaskarżony wyrok (art. 386 § 1 k.p.c.) i zasądził od strony pozwanej na rzecz strony powodowej dochodzoną kwotę 2961,33 zł. z ustawowymi odsetkami od dnia 26 lipca 2013 r. do dnia zapłaty. O kosztach należnych powodowi za I instancję Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 k.p.c., statuującego zasadę odpowiedzialności stron za wynik procesu. Ostatecznie bowiem strona powodowa wygrała proces w całości, a zatem strona pozwana zobowiązana jest do zwrotu na rzecz strony powodowej wszystkich poniesionych przez nią kosztów procesu, na które składają się: 149 zł – opłata od pozwu, 600 zł – koszty zastępstwa procesowego i 17 zł – opłata skarbowa od pełnomocnictwa.

O kosztach procesu za postępowanie apelacyjne Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. oraz § 2 ust. 1 i 2, § 6 pkt 3 i § 13 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348 z późn. zm.). Z uwagi na uwzględnienie apelacji w całości, Sąd Okręgowy zasądził od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 449 zł. tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, na które to koszty składają się: 149 zł – opłata od apelacji oraz 300 zł – koszty zastępstwa procesowego.