Court dismisses lawsuit against HOA resolution regarding fees for unauthorized use of common areas.

Sygn. akt II C 335/12

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 13 października 2014 r. Sąd Okręgowy Warszawa - Praga w Warszawie Wydział II Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSO Bogdan Wolski Protokolant: Justyna Kowalik po rozpoznaniu w dniu 2 października 2014 r. w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa A. G., D. Z., R. L. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. o uchylenie uchwał oddala powództwo o uchylenie uchwały nr 13/2011. Sygn. akt II C 335/12

UZASADNIENIE

I. Stanowiska stron.

1. Powodowie A. G., D. Z. i R. L. wytoczyli powództwo przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. o uchylenie uchwały nr 13/2011 i uchwały nr 14/2011. 1.1. Uzasadniając żądanie uchylenia uchwały nr 13/2011 powodowie wskazali, że uchwała ta narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i narusza interes współwłaścicieli, ponieważ nie stwarza kontroli nad wynajętymi pomieszczeniami wspólnymi nieruchomości. Dotychczas były wynajmowane trzy pomieszczenia suszarnie na podstawie umowy o wynajem części wspólnej. Powodowie nadto zarzucili, że uchwała jest niezgodna z prawem; nie można bezumownie korzystać z części wspólnych nieruchomości, trzeba uzgodnić na piśmie warunki wynajmu, opisać stan techniczny wynajmowanego pomieszczenia i ustalić do jakich celów będzie to pomieszczenie wynajmowane służyło. W razie zniszczenia wynajętego pomieszczenia Wspólnota nie będzie miała podstawy prawnej na wyegzekwowanie od wynajmującego odszkodowania.

2. Na rozprawie w dniu 2 października 2014 r. pozwana wniosła o oddalenie powództwa z uwagi na brak przesłanek do uchylenia uchwały. II. Podstawa faktyczna rozstrzygnięcia. Właściciele lokali w nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) w W. podjęli w dniu 1 grudnia 2011 r. uchwałę nr 13/2011 w sprawie w sprawie ustalenia wysokości opłat za bezumowne korzystanie z części wspólnej nieruchomości. W pkt. 1 tej uchwały ustalono opłatę za bezumowne korzystanie z części wspólnej nieruchomości w wysokości potrójnej stawki ostatnio obowiązującej. okoliczność bezsporna II. Ocena zasadności roszczenia z wyjaśnieniem podstawy prawnej rozstrzygnięcia.

1. Powództwo zawierające żądanie uchylenia uchwały nr 13/2011 jest niezasadne, a wobec tego podlega oddaleniu.

2. Analiza zarzutów sformułowanych przez powodów w odniesieniu do wymienionej uchwały wskazuje, że stanowisko powodów wynika w istocie z niezrozumienia przedmiotu uchwały i ewentualnych jej skutków. Powodowie zarzucili, że uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a także podnieśli, że uchwała narusza interes współwłaścicieli, ponieważ nie stwarza kontroli nad wynajętymi pomieszczeniami wspólnymi nieruchomości. Powodowie wyjaśnili przy tym, że dotychczas były wynajmowane trzy pomieszczenia (suszarnie) na podstawie umowy o wynajem części wspólnej.

Nadto powodowie stwierdzili, że uchwała jest niezgodna z prawem z tego powodu, że nie można bezumownie korzystać z części wspólnej nieruchomości, gdyż trzeba uzgodnić na piśmie warunki wynajmu, opisać stan techniczny wynajmowanego pomieszczenia i ustalić od jakich celów będzie to pomieszczenie wynajmowane służyło. W ocenie powodów w razie zniszczenia wynajętego pomieszczenia Wspólnota nie będzie miała podstawy prawnej do uzyskania od wynajmującego odszkodowania. Wobec powyższego wyjaśnić należy, że przedmiotowa uchwała w żaden sposób nie dotyczy ewentualnych umów najmu dotyczących części wspólnej nieruchomości, gdyż wprost odnosi się do sytuacji bezumownego korzystania z części wspólnej nieruchomości.

W tej sytuacji uchwała nie może w jakikolwiek negatywny sposób wpłynąć na ograniczenie czy też wyłączenie ochrony nad pomieszczeniami wynajmowanymi, a więc ostatecznie także nie odnosi się do interesów powodów wynikających z wynajęcia części wspólnej nieruchomości. Stąd obawa powodów dotycząca ewentualnej niemożności dochodzenia odszkodowania w związku ze szkodami dotyczącymi lokali wynajmowanych, które wchodzą w skład części wspólnej nieruchomości, nie pozostaje w żadnym związku z zakresem regulacji zawartym w uchwale, która – co zostało pokreślone na wstępie – dotyczy skutków bezumownego korzystania z nieruchomości i wysokości wynagrodzenie z tego tytułu.

Zaskarżona uchwała nie stwarza podstaw do bezumownego korzystania z nieruchomości, a wyłącznie reguluje kwestię wysokości świadczenia należnego na rzecz Wspólnoty w sytuacji zaistnienia wypadku bezumownego korzystania z tej części nieruchomości. Nie ma wobec tego uzasadnionych podstaw do formułowania zasadnego zarzutu co do niezgodności uchwały z obowiązującym prawem, skoro tego rodzaju uchwałę należy ocenić jako pozostającą w zakresie zarządu nieruchomością wspólną.

3. Przedstawiając powyższe stanowisko dodać należy na marginesie, że skuteczność przedmiotowej uchwały jest w istocie ograniczona do związania zarządu Wspólnoty w zakresie żądań formułowanych w wypadku bezumownego korzystania z nieruchomości. W takiej sytuacji zarząd Wspólnoty wystąpi zatem w stosunku do zobowiązanego o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w wysokości wynikającej z pkt. 1 uchwały. Pomijając w tym miejscu mogące wyniknąć w praktyce problemy z wyliczeniem wynagrodzenia w oparciu „stawki ostatnio obowiązujące”, Sąd dodatkowo wyjaśnia, że spory wynikające z bezumownego korzystania z części wspólnej nieruchomości, a więc przykładowo dotyczące wejścia w posiadanie przez Wspólnotę części wspólnej nieruchomości, czy też uzyskania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, będą mogły być w sposób wiążący rozstrzygnięte wyłącznie w postępowaniu sądowym.

Oznacza to, że z faktu podjęcia zaskarżonej uchwały nie wynika wprost obowiązek zapłaty wynagrodzenia wyliczonego w oparciu o zasadę ujętą w uchwale, a konieczne będzie w toku postępowania sądowego udowodnienie zasadności roszczenia nie tylko co do zasady, ale i wysokości. Powtórzyć zatem należy, że adresatem uchwały zobowiązanym do jej wykonania jest zarząd Wspólnoty, a nie ewentualne osoby korzystające w sposób bezumowny z części wspólnej nieruchomości, których zobowiązanie może być ustalone jedynie w oparciu o przepisy prawa powszechnie obowiązującego.

4. Wobec powyższego Sąd orzekł jak w sentencji, gdyż nie zachodzą podstawy do uchylenia zaskarżonej uchwały w następstwie powództwa wytoczonego na podstawie art. 25 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali