Court partially allowed claim to update perpetual use fee, reducing it by 22% based on expert valuation.

Sygn. akt: I C 767/13

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 29 kwietnia 2014 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy Śródmieścia w Warszawie w I Wydziale Cywilnym w składzie: Przewodniczący: SSR Radosław Tukaj Protokolant: apl. radc. Arkadiusz Łaba po rozpoznaniu w dniu 22 kwietnia 2014 r. w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa A. K. i R. K. przeciwko Miastu (...) o ustalenie I. ustala, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ułamkowej części gruntu położonego w W. przy ulicy (...), stanowiącej udział 0,073 w działce ewidencyjnej nr (...) z obrębu 5-06-17, od dnia 01 stycznia 2011 r. jest zasadna w wysokości 1.137,25 zł /jednego tysiąca stu trzydziestu siedmiu złotych dwudziestu pięciu groszy/ – z uwzględnieniem, że użytkownicy wieczyści za 2011 r. wnoszą opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej, zaś pozostałą kwotę, ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach, tj. 2012 r. i 2013 r.;

II. oddala powództwo w pozostałej części: III. zasądza solidarnie od powodów A. K.i R. K.na rzecz pozwanego Miasta (...)kwotę 515,44 zł /pięciuset piętnastu złotych czterdziestu czterech groszy/ tytułem zwrotu kosztów procesu; IV. nakazuje pobrać od każdego z powodów na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Warszawy Śródmieścia w Warszawie kwoty po 295,75 zł /dwieście dziewięćdziesiąt pięć złotych siedemdziesiąt pięć groszy/ tytułem zwrotu części wydatków związanych z powołaniem biegłego w sprawie; V. nakazuje pobrać od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Warszawy Śródmieścia w Warszawie kwotę 166,83 zł /stu sześćdziesięciu sześciu złotych osiemdziesięciu trzech groszy/ tytułem zwrotu pozostałej części wydatków związanych z powołaniem biegłego w sprawie.

Sygn. akt: I C 767/13

UZASADNIENIE

Powodowie A.i R. K.wnieśli o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania lokalu mieszkalnego jest uzasadniona w innej wysokości niż przyjął to pozwany – Miasto (...). Orzeczeniem z dnia 25 września 2012 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. ustaliło, iż od dnia 01 stycznia 2011 roku opłata roczna za użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu położonego w W. przy ulicy (...) będzie wynosiła 1.073,30 zł. Sprzeciw od tego orzeczenia wniosło Miasto (...). Sąd ustalił następujący stan faktyczny.

A. K. i R. K. są wieczystymi użytkownikami w części0,073 nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ulicy (...) (bezsporne). Pismem z dnia 17 listopada 2010 roku właściciel nieruchomości (...)wypowiedział A. K.i R. K., ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2010 roku wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości, określając jej wysokość na kwotę 1.436,82 złotych (bezsporne, potwierdzone wypowiedzeniem – k. 20). Wartość nieruchomości gruntowej położonej przy ulicy (...) w W. w dniu 31 grudnia 2010 roku wynosiła 1.557.879,00 złotych (opinia biegłego E. W.

– k. 67 i nast.). Powyższy stan faktyczny został ustalony na podstawie dokumentów załączonych do akt niniejszej sprawy, w tym opinii biegłego E. W.. Sąd uznał dokumenty zgromadzone w sprawie za wartościowy materiał dowodowy, gdyż ich autentyczność nie budziła wątpliwości i nie została zakwestionowana przez żadną ze stron. Sąd zważył, że opinia biegłego E. W. również nie była kwestionowana przez strony procesu. Sąd podzielił wnioski zawarte w opinii biegłego sądowego. W ocenie Sądu, opinia ta zasługiwała na uwzględnienie w całości.

Została bowiem sporządzona rzetelnie i dokładnie, udzielała wyczerpujących odpowiedzi na zadane pytania i była nadto logiczna, spójna i pozbawiona nieścisłości; została poprzedzona opisem przeprowadzonych badań. Nie zachodziły przy tym żadne powody podważające kompetencje czy też bezstronność opiniującego. Opinia została sporządzona zgodnie z obowiązującymi zasadami, przewidzianymi w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 roku.

Zgodnie z przepisem art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2 u.g.n.).

W sprawach dotyczących wartości wieczystego użytkowania i aktualizacji opłaty rocznej określa się wartość prawa jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze (por. przepis § 27 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Zgodnie z § 4 ust. 2 powołanego rozporządzenia w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Przedmiotowa opinia została sporządzona zgodnie z ww. wytycznymi - biegły sądowy zastosował prawidłowe podejście, tj. porównawcze, oraz prawidłową metodę korygowania ceny średniej.

Sąd zważył, co następuje. Kwestię aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. z 2014 roku poz. 518). W myśl przepisu art. 78 ust. 1 powołanej ustawy właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości.

W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (art. 78 ust. 2 ustawy).

Zgodnie z dyspozycją przepisu art. 77 ust. 1 powołanej ustawy wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Z zastrzeżeniem ust. 2, zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Spór sądowy o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego został ukształtowany jako spór o ustalenie wywołany powództwem z art. 189 k.p.c. Zależnie od sformułowania przez użytkownika wieczystego jego żądania uwzględnienie powództwa może wyrażać się orzeczeniem ustalającym, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, względnie, że aktualizacja jest uzasadniona w innej wysokości, którą sąd powinien określić.

W razie, gdy użytkownik wieczysty nie wykaże swoich racji, sąd oddala powództwo w całości lub części. Oznaczając inną opłatę niż zaproponowana przez właściwy organ, sąd może orzekać tylko w granicach stawek wynikających ze stanowisk stron(art. 321 § 1 k.p.c.). Wysokość opłaty wynikająca z ewentualnego orzeczenia kolegium samorządowego jest bez znaczenia, ponieważ orzeczenie to utraciło moc (por. w tym zakresie m. in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 września 2003 roku, III CKN 239/01). Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, należało stwierdzić, że wypowiedzenie dokonane przez pozwanego spełniało wyżej przywołane wymagania i nie było nadto kwestionowane w toku procesu.

Kwestionowana była jedynie przyjęta przez pozwanego wartość przedmiotowej nieruchomości, a tym samym ustalona wysokość opłaty rocznej. W tym celu pozwany zgłosił wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego.Z przeprowadzonej opinii wynikało zaś, że wartość przedmiotowej nieruchomości, w dniu 31 grudnia 2010 roku (wartości nieruchomości w dniu aktualizacji opłaty rocznej) wynosiła 1.557.879,00 złotych. Nowo ustalona przez pozwanego opłata roczna wynosiła 1.436,82 złotych. Wartość przedmiotu sporu wskazana przez powodów w niniejszej sprawie to 1.348,94 zł (różnica między nowo ustaloną opłatą 1.436,82 zł a opłatą dotychczas ponoszoną – 87,88 zł).

W przedmiotowym wypadku stawka opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania wynosiła 1% (art. 72 ust. 3 pkt 4 powołanej ustawy). Opłata należna od powodów wynosiła zatem 1.137,25 złotych (1.557.879,00 zł x 1%x 0,073).W ramach niniejszego procesu powodowie uzyskali obniżenie opłaty ustalonej przez pozwanego o 299,57 zł (1.436,82 zł – 1.137,25 zł). Oznaczało to, że powodowie wygrali sprawę w 22% (stosunek uzyskanego obniżenia opłaty do wartości przedmiotu sporu), zaś pozwany w 78%. W pozostałej zaś części powództwo podlegało oddaleniu.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c., przyjmując, że powodowie są obowiązani zwrócić pozwanemu, jako stronie częściowo wygrywającej proces78% równowartości kosztów procesu w sprawie (180,00 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego + 500,00 zł tytułem zaliczki na koszty związane z opinią biegłego), tj. 530,40 zł. Powodom należał się zaś zwrot kwoty 22% z 68,00 zł (opłata od pozwu), tj. 14,96 zł. Na rzecz pozwanego Sąd zasądził zatem różnicę tych kwot,tj. 515,44 zł. W punkcie IV i V Sąd nakazał ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa poniesione przez niego tymczasowo wydatki, stosownie do stopnia, w jakim strony przegrały proces (od powodów kwoty po ½ z 78% kwoty 758,34 zł (część kosztu opinii biegłego, niepokryta przez pozwanego – k. 191), czyli 591,51 zł : 2 = 295,75 zł, zaś od pozwanego 22% tej sumy, tj. 166,83 zł).

Z przytoczonych wyżej względów Sąd orzekł jak w sentencji. ZARZĄDZENIE odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi pozwanego.