Appellate court dismisses appeal regarding invalid preliminary contract for minor's property without court consent.

II Ca 202/14 POSTANOWIENIE Dnia 24 czerwca 2014 r. Sąd Okręgowy w Kaliszu, II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym: Przewodniczący: SSO. Wojciech Vogt Sędziowie: SSO. Janusz Roszewski SSO. Barbara Mokras – spr. po rozpoznaniu w dniu 24 czerwca 2014 r. w Kaliszu na posiedzeniu niejawnym sprawy z wniosku J. Ś., A. Ś., M. Ś., T. S. i T. S. o wpis na skutek apelacji wnioskodawców na postanowienie Sądu Rejonowego w Ostrowie Wielkopolskim z dnia 10 lutego 2014 r. sygn. DZ1W/00059009/9 p o s t a n a w i a: oddalić apelację

UZASADNIENIE

Wnioskodawcy złożyli wniosek o wpis w księdze wieczystej (...) roszczenia o przeniesienie własności działki nr (...) o obszarze 0,0225 ha na rzecz wnioskodawców jako wspólników spółki cywilnej, na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 1 lipca 1997 r. Postanowieniem z dnia 26 listopada 2013 r. Sąd Rejonowy w Ostrowie Wielkopolskim w osobie referendarza sądowego oddalił wniosek, na które to orzeczenie wnioskodawcy wnieśli skargę. Zaskarżonym postanowieniem z dnia 10 lutego 2014 r. Sąd Rejonowy w Ostrowie Wielkopolskim skargę oddalił.

W uzasadnieniu podał, że umowa przedwstępna, na którą powołują się wnioskodawcy jest jako sprzeczna z prawem nieważna, a mianowicie wbrew treści art. 101 § 3 k.r.o. W. M. dokonał samodzielnie, bez zgody sądu w imieniu małoletniej córki czynność, która z uwagi na jej charakter uszczuplający majątek, należała do zakresu czynności przekraczających zwykły zarząd majątkiem małoletniej, ponadto sąd podniósł, że umowa przedwstępna z 1997 r. dotyczyła sprzedaży użytkowania wieczystego a tymczasem w 2002 r. decyzją starosty prawo użytkowania wieczystego uległo przekształceniu w prawo własności a więc nie można domagać się wpisania roszczenia do sprzedaży własności, skoro umowa przedwstępna dotyczyła sprzedaży użytkowania wieczystego i w związku z powyższym sąd pierwszej instancji uznał, iż brak możliwości uwzględnienia żądania wnioskodawców.

Apelację od powyższego postanowienia złożyli wnioskodawcy, którzy zarzucili naruszenie prawa materialnego – art. 389 § 1 w zw. z art. 390 § 2 k.c. oraz art. 101 § 3 k.r.o. oraz art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości i w konsekwencji skarżący wnieśli o zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez dokonanie wpisu w dziale III księgi wieczystej (...) roszczenia o przeniesienie prawa własności przedmiotowej działki na rzecz wnioskodawców ze wskazaniem jako podstawy roszczenia umowy przedwstępnej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego z dnia 1 lipca 1997 r.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja nie jest zasadna. W świetle okoliczności sprawy podnieść należy, że umowa przedwstępna sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego z dnia 1 lipca 1997 r. mimo, że dotyczy nieruchomości, jest umową o charakterze obligacyjnym (art. 389 k.c.). W umowie tej bowiem strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży użytkowania wieczystego oznaczonej w niej nieruchomości, określając w umowie przedwstępnej istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, w tym także termin w ciągu którego ma być zawarta ta umowa. Świadczenie ujęte w umowie przedwstępnej, do którego zobowiązali się uczestnicy postępowania, a więc zawarcie umowy sprzedaży użytkowania wieczystego stało się niemożliwe wobec decyzji Starosty (...) z dnia 6 czerwca 2012 r. (...). (...).30.2012, którą to decyzją prawo użytkowania wieczystego zostało przekształcone w prawo własności zgodnie z art. 3 ustawy o z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t. jedn.

Dz. U. 2012 r. poz. 83). Stwierdzić więc należy, że zobowiązanie wygasło gdyż z uwagi na wspomnianą decyzję starosty przyrzeczone świadczenie, czyli sprzedaż użytkowania wieczystego stała się niemożliwa do wykonania ponieważ prawo użytkowania wieczystego już nie istnieje. Zgodnie z art. 475 § 1 k.c. jeżeli świadczenie stało się niemożliwe skutkiem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi, zobowiązanie wygasa. Z uwagi więc na niemożliwość spełnienia zobowiązania ujętego w umowie przedwstępnej zobowiązanie to wygasło.

Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości decyzja o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie narusza praw osób trzecich. Chodzi tu przede wszystkim o prawa osób, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe lub obligacyjne wobec użytkowania wieczystego. W przedmiotowej sprawie brak przedmiotu umowy sprzedaży, do zawarcia której zobowiązali się uczestnicy postępowania w umowie przedwstępnej. Zasadnie też sąd pierwszej instancji stwierdził, iż przedmiotowa umowa zobowiązująca małoletnią D.

M. do zawarcia umowy sprzedaży użytkowania wieczystego jest sprzeczna z treścią art. 101 § 3 k.r.o. Dokonana przez ojca małoletniej – W. M. samodzielnie, bez zgody sądu opiekuńczego czynność w imieniu małoletniej córki z uwagi na jej charakter uszczuplający majątek należała do czynności przekraczających zwykły zarząd majątkiem małoletniej. W świetle obowiązujących przepisów nie może budzić wątpliwości, że czynność prawna dotycząca majątku małoletniego, dokonana przez przedstawiciela ustawowego bez uprzedniego zezwolenia władzy opiekuńczej jest nieważna.

Sąd drugiej instancji całkowicie zgadza się z wywodami sądu pierwszej instancji w przedmiocie charakteru czynności zobowiązującej małoletnią do rozporządzenia swoim udziałem jako czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu i przyjmuje te rozważania za własne. Nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem skarżących, że umowa przedwstępna sprzedaży udziałów w użytkowaniu wieczystym nie jest umową zobowiązującą do rozporządzenia udziałem w prawie użytkowania wieczystego, a jej skutkiem, jak twierdzi skarżący, jest jedynie powstanie zobowiązania do zawarcia w przyszłości takiej umowy a skutek zobowiązujący może powstać dopiero w wyniku zawarcia umowy przyrzeczonej.

Tymczasem umowa przedwstępna zobowiązująca do przeniesienia udziałów w użytkowaniu wieczystym nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego i czyniąca zadość innym wymaganiom tworzy roszczenie o przeniesienie tego prawa a więc stanowi rozporządzenie majątkowe. Należy mieć także na uwadze treść art. 390 § 2 k.c. , który stanowi, że jeżeli umowa przedwstępna spełnia omawiane wyżej warunki strona uprawniona może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Tym samym do zawarcia umowy przedwstępnej konieczna była zgoda sądu opiekuńczego.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że zarzuty apelacji nie są uzasadnione i wobec powyższego apelacja winna zostać oddalona. W tym stanie rzeczy i na zasadzie art. 385 k.p.c. postanowiono jak w orzeczeniu.