Court dismissed plaintiff's claim for price reduction, ruling the sales contract price prevails over the earlier development agreement terms.

Sygn. akt IV Ca 114/14

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 31 lipca 2014 r. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie IV Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie: Przewodniczący: SO Marcin Łochowski (spr.), Sędziowie: SO Małgorzata Balcerak-Tkacz, SO Mariusz Jabłoński Protokolant: Joanna Rekruciak po rozpoznaniu w dniu 31 lipca 2014 r. w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa K. L. i C. L. przeciwko J. (...) S.A. w Z. o zapłatę na skutek apelacji pozwanego od wyroku Sądu Rejonowego w Wołominie z dnia 29 października 2013 r., sygn. akt I C 798/12 I. zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że w punkcie 1 oddala powództwo, a w punkcie 2 zasądza solidarnie od K. L. i C. L. na rzecz J. (...) S.A. w Z. kwotę 2.417 zł (dwa tysiące czterysta siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu; II. zasądza od K. L. i C. L. solidarnie na rzecz J. (...) S.A. w Z. kwotę 1.893 zł (tysiąc osiemset dziewięćdziesiąt trzy złote) tytułem zwrotu kosztów procesu w instancji odwoławczej. Sygn. akt IV Ca 114/14

UZASADNIENIE

Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje: Apelacja pozwanej jest zasadna, a podniesione w niej zarzuty muszą skutkować zmianą zaskarżonego wyroku i oddaleniem powództwa. W pierwszej kolejności należy podkreślić, że Sąd Okręgowy w pełni podziela ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego, szczegółowo opisane w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku (k.213-220) i przyjmuje je za własne. Nie sposób jednak zgodzić się z dokonaną przez Sąd I instancji oceną prawną ustalonego stanu faktycznego. Kluczowe dla oceny roszczenia powodów było rozstrzygnięcie wzajemnej relacji obu zawartych przez strony umów – tzw. deweloperskiej z dnia 23 maja 2006 r. i sprzedaży z dnia 22 stycznia 2009 r.

Wymaga wyjaśnienia, że umowa deweloperska jest rodzajem umowy nienazwanej (mieszanej), powstałej ze szczególnego połączenia czynności prawnych podejmowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi. Jej źródło stanowią elementy treści różnych umów nazwanych, które tworzą nierozłączną i jednolitą całość określoną przez wskazany cel gospodarczy. Nadaje jej to cechy nowości i oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera ( zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/2001).

Umowa deweloperska (zgodzić się należy tu z wywodami Sądu Rejonowego, iż taki właśnie charakter miała pierwsza z tych umów) określa z jednej strony świadczenie dewelopera (polegające na zobowiązania do wybudowania określonego lokalu, a następnie przeniesienia jego własności), z drugiej zaś świadczenie kontrahenta dewelopera w postaci finansowania procesu inwestycyjnego, co prowadzi z reguły do zapłaty znacznej części lub całości ceny jeszcze przed przeniesieniem własności lokalu. Natomiast umowa sprzedaży przenosi własność wybudowanego i wyodrębnionego lokalu na kontrahenta dewelopera za ustaloną w tej umowie cenę (art. 535 k.c.).

Mając na uwadze charakter obu umów, wyjaśnić należy, iż, mimo że umowa deweloperska zobowiązuje do zawarcia umowy sprzedaży, to jednak nie określa w ostateczny i wiążący sposób postanowień umowy sprzedaży. Obie umowy zachowują w tej mierze autonomiczny charakter. Ta autonomia obu umów, jest o tyle zrozumiała, że obowiązek zapłaty ceny jest elementem wyłącznie umowy sprzedaży, jako ekwiwalent przeniesienia własności lokalu przez dewelopera na swego kontrahenta, a nie ekwiwalent świadczeń z umowy deweloperskiej. Konkludując, to cena ustalona w umowie sprzedaży, a nie w umowie deweloperskiej, będzie stanowiła w ocenie Sądu Okręgowego podstawę świadczenia pieniężnego kontrahenta dewelopera.

Ewentualna zaś niezgodność w tej mierze postanowień umowy sprzedaży z umową deweloperską, może – w konkretnych wypadkach – być ewentualnie podstawą roszczenia odszkodowawczego ex contractu (art. 471 k.c.). Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, iż skoro strony ustaliły w umowie z dnia 22 stycznia 2009 r. określoną cenę za konkretny lokal o ustalonej powierzchni, to cena ta była dlań wiążąca jako ekwiwalent za przeniesienie własności tego lokalu. Powodowie zatem, zawierając umowę sprzedaży z dnia 22 stycznia 2009 r., zobowiązali się do zapłaty określonej w niej ceny.

W umowie tej nie zawarto żadnych postanowień o charakterze abuzywnym (zob. art. 385 1 § 1 k.c. oraz art. 385 3 k.c.), co uzasadniałoby zwrot kwoty 13.843,83 zł uiszczonej przez powodów. Takie postanowienie znalazło się wprawdzie w umowie deweloperskiej z dnia 23 maja 2006 r. (co trafnie zauważył Sąd Rejonowy), lecz strony zapłaconą przez powodów cenę, określiły w umowie sprzedaży z dnia 22 stycznia 2009 r. Bez znaczenia jest w tym kontekście fakt uiszczenia ceny przed zawarciem umowy sprzedaży, skoro ostateczną podstawą przysporzenia majątkowego po stronie pozwanej jest z całą pewnością umowa sprzedaży, a nie wcześniejsze uzgodnienia stron.

Takie stanowisko należy uznać za ugruntowane w orzecznictwie tut. Sądu Okręgowego ( zob. np. wyroki z dnia 24 marca 2014 r., sygn. akt IV Ca 1013/13 i 13 maja 2014 r., sygn. akt IV Ca 1285/13). Wskazać również trzeba, iż ukształtowanie ceny w umowie sprzedaży miało charakter autonomiczny wobec postanowień umowy z dnia 16 lutego 2006 r. Umowa z 16 lutego 2006 r. była bowiem umową zobowiązującą, a nie przedwstępną. Tylko bowiem w przypadku tej ostatniej, jako obligującej strony do zawarcia kolejnej umowy, elementem koniecznym dla jej ważności pozostaje ustalenie wszystkich przedmiotowo istotnych elementów owej umowy stanowczej, a więc i ceny.

I wówczas dopiero cena ta jest dla stron wiążąca. Wady zatem takiej umowy przedwstępnej rzutować by mogły (choć także w ograniczonym zakresie) na skuteczność umowy przyrzeczonej. Taka sytuacja nie zaistniała jednak w niniejszej sprawie. W związku z powyższym, nawet gdyby umowa deweloperska była, jak ustalił Sąd Rejonowy, w zakresie ceny niewiążąca – to świadczenie spełnione przez powodów po zawarciu umowy sprzedaży z dnia 22 stycznia 2009 r. zyskiwało nową podstawę prawną. Jeżeli zatem powodowie przystali na propozycję ceny określoną w umowie sprzedaży, kwestia skuteczności niektórych postanowień umowy z dnia 23 maja 2006 r., nie miała znaczenia.

Jeżeli powodowie uważali, iż nie powinni płacić określonej w umowie sprzedaży ceny, uznając ją za niezgodną z ich oczekiwaniami, czy wcześniejszymi ustaleniami, mogli do umowy nie przystąpić. Jeżeli do niej przystąpili to wcześniejsze świadczenie, nawet dotknięte brakiem podstawy prawnej zyskiwało nową podstawę, co przesądza o braku możliwości żądania jego zwrotu. Zasadny jest więc podniesiony w apelacji zarzut naruszenia art. 405 k.c. w zw. z art. 535 k.c. Z tego względu, powództwo w niniejszej sprawie było bezzasadne i wbrew wywodom Sądu Rejonowego nie znajdowało oparcia w treści art. 411 pkt 1 k.c. w zw. z art. 385 1 § 1 k.c. Dlatego też, Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok i oddalił powództwo oraz w oparciu o art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t.j.

Dz.U. z 2013 r., poz. 490) zasądził solidarnie od powodów na rzecz pozwanego kwotę 2.417 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Nadto, Sąd Okręgowy na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. oraz § 12 ust. 1 w zw. z § 6 pkt 5 ww. rozporządzenia zasądził solidarnie od powodów na rzecz pozwanego kwotę 1.893 zł tytułem zwrotu kosztów procesu w instancji odwoławczej. Wobec powyższego Sąd Okręgowy orzekł, jak w sentencji.