Appeal dismissed; lease invalid due to lack of spouse consent and bad faith buyer under public trust principle.

Sygn. akt III Ca 161/14

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 12 września 2013 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi w sprawie o sygn. akt II C 984/12 oddalił powództwo B. D. przeciwko D. J. i K. J. o ustalenie. W uzasadnieniu przedmiotowego orzeczenia Sąd Rejonowy wskazał, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie jako niezasadne. Umowa dzierżawy z dnia 3 grudnia 2011 roku była bowiem nieważna z tego powodu, że dotyczyła przedmiotu wchodzącego w skład majątku wspólnego a została zawarta bez zgody współmałżonka - K. J.. Nabywca działał zaś w złej wierze, gdyż nie zapoznał się z treścią księgi wieczystej dotyczącej przedmiotowej nieruchomości, która jako właścicieli w dacie zawarcia umowy przez strony wskazywała oboje małżonków.

Apelację od powyższego wyroku wniósł powód, zaskarżając go w całości. Rozstrzygnięciu Sądu Rejonowego skarżący zarzucił naruszenie: - art. 38 k.r. i o. poprzez jego niezastosowanie w wyniku błędnego przyjęcia, że po stronie powoda występowała zła wiara, podczas gdy ustalone w toku postępowania niedbalstwo nie może być utożsamiane ze złą wiarą w rozumieniu art. 38 k. r. i o.; - art. 47 1 k. r. i o. poprzez jego niezastosowanie i uznanie, że pozwali mogli powołać się na umowę majątkową małżeńską względem powoda w sytuacji, gdy jej zawarcie nie było powodowi znane, co przeczy wykładni literalnej przepisu; - art. 49 § 1 pkt 1 k.r. i o. poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, że przez umowę majątkową małżeńską można rozszerzyć wspólność majątkową na przedmioty majątkowe przypadające małżonkowi z tytułu darowizny, podczas gdy literalnie wykładnia przepisu zakazuje takiego rozszerzenia; - art. 36 1 k. r. i o. poprzez jego niezastosowanie i uznanie, iż brak sprzeciwu pozwanej nie jest wystarczającą przesłanką do uznania skuteczności umowy pozwanego z powodem.

W konkluzji skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego orzeczenia i ustalenie istnienia umowy dzierżawy w takiej treści jak załączona do pozwu z tą zmianą, że stroną była także pozwana oraz o stwierdzenie, że czynsz strony ustaliły w wysokości podatku rolnego za rok 2011, 2012 i 2013 przez gminę R. w tych latach oraz o zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu oraz kosztów zastępstwa adwokackiego za instancję odwoławczą (apelacja – k. 89-92). Na rozprawie apelacyjnej pełnomocnik powoda poparł apelację (protokół rozprawy apelacyjnej – k. 124).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

apelacja jest bezzasadna. Sąd Okręgowy podziela i przyjmuje za własny ustalony przez Sąd Rejonowy stan faktyczny. Sąd Rejonowy w niniejszej sprawie dokonał prawidłowej oceny dowodów, w oparciu o którą, wbrew zapatrywaniom skarżącego, wyprowadził również trafne wnioski jurydyczne. Swoje stanowisko nadto przekonująco i wyczerpująco uzasadnił. Wobec faktu, że nie jest rzeczą Sądu Odwoławczego powielanie wywodu przedstawionego już przez Sąd Rejonowy, którego argumentację Sąd Okręgowy podziela, w ramach niniejszego uzasadnienia poprzestać należy jedynie na odniesieniu się do zarzutów apelacji.

Zarzuty te zaś nie zasługują na uwzględnienie. Skarżący przede wszystkim niezasadnie argumentuje, że rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego zapadło z naruszeniem dyspozycji art. 49 § 1 pkt 1 k. r. i o. Trafnym jest bowiem pogląd Sądu I Instancji, że w przypadku przedmiotów darowanych nie nasuwa wątpliwości interpretacja przedmiotowego przepisu oparta na jego językowej wykładni. Z literalnego brzmienia przedmiotowego przepisu jednoznacznie natomiast wynika, że przepis ten nie odnosi się do sytuacji zaistniałej w niniejszej sprawie.

Zakaz przewidziany w tym przepisie dotyczy wyłącznie przedmiotów, które przypadną tylko jednemu z małżonków w przyszłości, nie odejmuje zaś przedmiotów już nabytych w przeszłości. Wbrew zapatrywaniom skarżącego, nie istniały zatem prawne przeszkody dla ukształtowania sytuacji majątkowej w taki sposób w jaki uczynili to pozwani. Nie ma także racji skarżący utrzymując, iż pozwani nie mogli powoływać się względem niego na zawartą przez nich umowę majątkową małżeńską z uwagi na dyspozycję art. 47 1 k. r. i o. Wyłączenie zastosowania art. 47 1 k. r. i o. w realiach niniejszej sprawy wynika z działania art. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece ( Dz.U.2013.707 j.t. ze zm.).

Przepis ten stanowi, że księgi wieczyste są jawne i nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Stanowisko pozwanych opiera się zaś, nie tyle na treści umowy majątkowej małżeńskiej, a na wskazaniu, że przysługuje im wspólne prawo własności. Bezspornym jest zaś w niniejszej sprawie, iż pozwana została ujawniona w księdze wieczystej przedmiotowej nieruchomości jako współwłaściciel na mocy umowy majątkowej małżeńskiej jeszcze przed zawarciem umowy przez powoda z pozwanym.

Jeżeli zaś chodzi o wynikające z małżeńskiej umowy majątkowej prawa, których przynależność do majątku wspólnego małżonków została ujawniona w księdze wieczystej, inne osoby nie mogą zasłaniać się nieznajomością odpowiednich wpisów, niezależnie od tego czy wiedziały o zawarciu umowy majątkowej oraz o jej rodzaju (por. Marek Sychowicz w Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy Komentarz pod red. Kazimierza Piaseckiego wyd. 4, str. 312). Odwołując się do art. 36 1 k. r. i o. skarżący zdaje się natomiast nie przyjmować do wiadomości, akcentowanej już przez Sąd I Instancji okoliczności, że przepis ten nie ma zastosowania do dokonywania czynności prawnych określonych w art. 37 § 1 k. r. i o., które wymagają obligatoryjnej zgody małżonka.

Taki zaś walor niewątpliwie posiada będąca przedmiotem zainteresowania w niniejszej sprawie czynność prowadząca do oddania nieruchomości do używania i pobierania z niej pożytków (art. 693 § 1 k.c. i art. 37 § 1 pkt 1 k. r. i o.). Niewątpliwie zaś rację ma Sąd I Instancji, że brak sprzeciwu pozwanej, który mógł mieć różnorakie przyczyny, nie jest równoznaczny z wyrażeniem zgody. Nietrafnie także zasadność swojego stanowiska skarżący wywodzi z art. 38 k. r. i o. Wyłączenie skutku nieważności czynności prawnej w oparciu o dyspozycję przedmiotowego przepisu nie następuje w każdym przypadku, lecz jedynie wówczas, gdy pozwala na to odpowiednie zastosowanie przepisów o ochronie osób, które w dobrej wierze dokonały czynności prawnej z osobą nieuprawnioną do rozporządzania prawem.

Taka zaś sytuacja w realiach niniejszej sprawy nie zachodzi. W odniesieniu do nieruchomości odesłanie zawarte w art. 38 k.r. i o.. dotyczy bowiem przepisów art. 5 – 9 przytoczonej powyżej ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przewidziana w nich ochrona nie znajduje jednak w ogóle zastosowania w stosunku do powoda z tego względu, że jako podmiot prawa objętego wspólnością majątkową małżeńską w dacie zawarcia umowy przez powoda z pozwanym wpisani byli oboje małżonkowie J.. W tym stanie rzeczy kwestia dobrej czy złej wiary powoda jest zatem w istocie bez znaczenia.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych osłania wszak wyłącznie tego, na którego rzecz osoba uprawniona według księgi dokonuje rozporządzenia wpisanym prawem, chyba że rozporządzenie jest bezpłatne albo wchodzący w czynność prawną z osobą wpisaną działa w złej wierze. Mając powyższe na względzie, Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację jako bezzasadną.