Court allows HOA member to overturn rent increase due to non-paying majority member's abuse of rights.

Sygn. akt I C 1892/12

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 2 kwietnia 2014 r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny w składzie : Przewodniczący : SSO Adam Maciński Protokolant : Robert Purchalak po rozpoznaniu w dniu 19 marca 2014 r. we Wrocławiu sprawy z powództwa W. S. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) we W. o uchylenie uchwały I. uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej (...) we W. nr (...) z dnia 5 września 2012 r.; II. zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda kwotę 380 tytułem zwrotu kosztów procesu. Sygn. akt I C 1892/12

UZASADNIENIE

W pozwie wniesionym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) we W. powód W. S. domagał się uchylenia uchwały nr (...) w sprawie zmiany stawki na fundusz remontowy, podjętej w dniu 5 września 2012 r. na zebraniu właścicieli lokali. Powód podał, że na mocy zaskarżonej uchwały podwyższono składkę na fundusz remontowy z 0,50 zł za m 2 powierzchni lokalu do 2 zł za m 2 powierzchni lokalu. Powód zarzucił, że uchwała została podjęta przez dwóch właścicieli lokali, w tym L. W. nie opłacającego regularnie i w należytej wysokości swoich należności wynikających z eksploatacji nieruchomości.

Zdaniem powoda, L. W. zalegając z opłatami i podejmując zaskarżoną uchwałę pragnie przerzucić ciężar utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym przypadku kosztów remontów budynku, na pozostałych właścicieli uiszczających terminowo wszystkie należności z tego tytułu. Zdaniem powoda, L. W. czyni w ten sposób ze swego prawa użytek, który jest sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem i zasadami współżycia społecznego. W odpowiedzi na pozew (k. 23 i n.) strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości. Uzasadniając swoje stanowisko w sprawie podała, że L.

W. jest tylko jednym z członków tej Wspólnoty i choć posiada spory udział w częściach wspólnych nieruchomości przy (...), to jednak nie był umocowany do narzucania w jakikolwiek sposób swojej woli pozostałym członkom Wspólnoty. Sam fakt posiadania zaległości w opłatach przez tego członka Wspólnoty nie mógł być podstawą uznania, że działał on na szkodę pozostałych członków Wspólnoty. Ponadto strona pozwana zarzuciła, że w chwili obecnej nieruchomość przy (...) jest w złym stanie technicznym i wymaga szeregu prac konserwacyjnych, których wykonanie, z uwagi na niewielkie środki na wspólnym funduszu remontowym, nie jest możliwe w krótkim czasie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny. Powód W. S. jako właściciel lokalu mieszkalnego położonego we W. (...) jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) we W.. W skład w/w Wspólnoty Mieszkaniowej wchodzą właściciele 10 lokali mieszkalnych i jednego lokalu użytkowego. ( Dowód: wypis z KW, k. 3-7 ) Członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) we W. jest także m.in. właściciel 3 lokali mieszkalnych i usytuowanego na parterze budynku lokalu użytkowego, w którym znajduje się restauracja - L. W., mający łącznie 48,39% udziałów w nieruchomości wspólnej.

L. W. od wielu lat zalega wobec pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) we W. z opłatami z tytułu partycypowania w utrzymaniu nieruchomości wspólnej. Aktualnie wysokość zadłużenia L. W. wobec pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) we W. z tego tytułu wynosi około 50 tysięcy zł. ( Dowód: uchwała nr (...) z 5 września 2012 r., k. 8, 25-26; zestawienie należności, not korygujących i wpłat, k. 36-81; przesłuchanie członka zarządu stron pozwanej L. W., k. 119121 (e-protokół) W dniu 5 września 2012 r. odbyło się zebranie pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) we W., na którym poddano pod głosowanie uchwałę nr (...) w sprawie zmiany stawki na fundusz remontowy.

Za przyjęciem uchwały głosowali L. W. i L. M. mający łącznie 53,16% udziałów w nieruchomości wspólnej. W w/w uchwale podwyższono wysokość składki na fundusz remontowy, począwszy od 1 października 2012 r., z kwoty 50 gr za 1 m 2 na kwotę 2 zł za 1 m 2 powierzchni użytkowej lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych. ( Dowód: uchwała nr (...) z 5 września 2012 r., k. 8, 25-26; przesłuchanie członka zarządu stron pozwanej L. W., k. 119121 (e-protokół) W dniu 16 kwietnia 2013 r. odbyło się zebranie pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) we W., na którym poddano pod głosowanie uchwałę nr (...) w sprawie uchylenia uchwały nr (...) z 10 marca 2011 r.

Za przyjęciem uchwały głosowali L. W. i L. M. mający łącznie 53,16% udziałów w nieruchomości wspólnej. W w/w uchwale cofnięto wszystkie pełnomocnictwa udzielone na rzecz zarządcy do prowadzenia czynności windykacyjnych w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej. W wyroku z dnia 14 czerwca 2013 r. tutejszy Sąd, w sprawie I C 567/13, uchylił w/w uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej (...) we W. nr (...) z dnia 16 kwietnia 2013 r. ( Dowód: uchwała nr (...) z 16 kwietnia 2013 r., k. 139; uchwała nr (...) z 10 marca 2011 r., k. 140; akta tutejszego Sądu o sygn.

I C 567/13 ) Wielorodzinny budynek mieszkalny położony we W. (...) w latach 90-tych poddany był generalnemu remontowi obejmującemu m.in. odnowienie elewacji. W dniu 2 września 2009 r. w/w wielorodzinny budynek mieszkalny poddany został okresowej kontroli stanu technicznego, która ustaliła wartość użytkową całego obiektu na poziomie średnim. W protokole pokontrolnym wskazano także m.in., że budynek nie stanowi zagrożenia dla ludzi w dalszej eksploatacji, a estetyka budynku i jego otoczenia nie budzi istotnych zastrzeżeń. Nie wniesiono w nim także uwag do spełnienia przez obiekt podstawowych wymogów pod względem: użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, bezpieczeństwa konstrukcji, bezpieczeństwa użytkowania, uszkodzeń biologicznych, bezpieczeństwa pożarowego, ochrony środowiska, izolacyjności cieplnej, a także warunków higieniczno-sanitarnych i zdrowotnych. ( Dowód: protokół okresowej kontroli sprawności budynku, k. 101-109; zdjęcia, k. 124-136; przesłuchanie członka zarządu strony pozwanej L.

W., k. 119-121 (e-protokół) We Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) (...) we W. wysokość składki na fundusz remontowy wynosi 40 gr za 1 m 2 powierzchni lokali. ( Dowód: zawiadomienie, k. 138 ) Sąd zważył, co następuje. Powództwo zasługiwało na uwzględnienie. Zgodnie z art. 25 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 24.06.1994r o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zmianami) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. W sprawie niniejszej termin ten rozpoczął bieg w dniu podjęcia uchwały, tj. w dniu 5 września 2012 r., a zatem upływał on w dniu 17 października 2012 r. Powód wniósł pozew do tutejszego Sądu w dniu 10 października 2012 r., a zatem zawitemu terminowi nie uchybił.

Z analizy treści zaskarżonej uchwały wynika, że pozwana Wspólnota mieszkaniowa podjęła decyzję o 4-krotnym podniesieniu wysokości opłat na fundusz remontowy. Pozwana wspólnota uzasadniła tak drastyczną podwyżkę składki na fundusz remontowy złym stanem technicznym budynku mieszkalnego położonego w (...) we W. i koniecznością wykonania szeregu prac remontowych. W ocenie Sądu powyższy zarzut nie zasługiwał na uwzględnienie Jak wynikało bowiem z dowodów w postaci oględzin w/w budynku przeprowadzonego w dniu 5 marca 2014 r. (k. 122-123), zdjęć (k. 124-136) i protokołu okresowej kontroli sprawności budynku (k. 101-109) stan techniczny budynku nie uzasadniał tak znacznego podniesienia składek na fundusz remontowy.

Z w/w dowodów a także przesłuchania członka zarządu stron pozwanej L. W. (k. 119-121) wynikało, że kamienica położona we W. (...) w latach 90-tych została poddana generalnemu remontowi obejmującemu m.in. odnowienie elewacji. Ponadto z analizy dowodu w postaci protokołu okresowej kontroli sprawności budynku (k. 101-1090 wynikało, że w 2009 r. w/w wielorodzinny budynek mieszkalny poddany został okresowej kontroli stanu technicznego, która ustaliła wartość użytkową całego obiektu na poziomie średnim. W protokole pokontrolnym wskazano także m.in., że budynek nie stanowi zagrożenia dla ludzi w dalszej eksploatacji, a estetyka budynku i jego otoczenia nie budzi istotnych zastrzeżeń.

Nie wniesiono w nim także uwag do spełnienia podstawowych wymogów przez obiekt pod względem: użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, bezpieczeństwa konstrukcji, bezpieczeństwa użytkowania, uszkodzeń biologicznych, bezpieczeństwa pożarowego, ochrony środowiska, izolacyjności cieplnej, a także warunków higieniczno-sanitarnych i zdrowotnych. Wnioski zawarte w w/w protokole znalazły także potwierdzenie w oględzinach w/w budynku mieszkalnego, które przeprowadzono w dniu 5 marca 2014 r., a także w dokumentacji zdjęciowej tego obiektu (k. 124-136).

Mając na uwadze powyższe okoliczności, za nieuzasadnione należało uznać stanowisko strony pozwanej odnośnie złego stanu technicznego budynku mieszkalnego położonego w (...) we W. i wynikającej z tego konieczności znaczącej, bo 4-krotnej podwyżki opłat na fundusz remontowy. Rozstrzygając w sprawie Sąd miał ponadto na uwadze, że za podjęciem zaskarżonej uchwały głosowało dwóch członków wspólnoty, tj. L. W. i L. M., przy czym co w sprawie nie było sporu co do tego, że L. W. - właściciel 3 lokali mieszkalnych i usytuowanego na parterze budynku lokalu użytkowego, w którym znajduje się restauracja, ma łącznie 48,39% udziałów w nieruchomości wspólnej.

Istotnym w sprawie było przy tym, że L. W. od wielu lat zalega wobec pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) we W. z opłatami z tytułu partycypowania w utrzymaniu nieruchomości wspólnej. Aktualnie wysokość zadłużenia L. W. wobec pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) we W. z tego tytułu wynosi około 50 tysięcy zł. Okoliczności te wynikały z dowodu w postaci przedłożonego przez zarządcę zestawienia należności, not korygujących i wpłat (k. 36-81), a także potwierdził je sam L. W. słuchany na rozprawie w dniu 3 marca 2014 r. (k. 119-121) w charakterze członka zarządu strony pozwanej.

Deklarował on spłatę w/w należności, jednakże zapewnienia te w okolicznościach faktycznych rozpoznawanej spraw należało uznać za wyłączne gołosłowne. Fakt wieloletnich zaległości wobec pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, a także okoliczność podjęcia z jego inicjatywy uchwały nr (...) z 16 kwietnia 2013 r. świadczyły o jego innych zamiarach odnośnie spłaty w/w długu wobec Wspólnoty. W powołanej uchwale, podjętej już w toku niniejszego procesu, cofnięto bowiem wszystkie pełnomocnictwa udzielone zarządcy do prowadzenia czynności windykacyjnych w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej w celu uniemożliwieniu skutecznego ściągnięcia w/w należności.

Jak wynikało jednocześnie z treści wyroku tutejszego Sądu z dnia 14 czerwca 2013 r., wydanego w sprawie I C 567/13, w/w uchwała została uchylona. W tej sytuacji za uzasadnione należało uznać obawy powoda, że zaskarżona uchwała, dotycząca podniesienia 4-krotnie wysokości składki na fundusz remontowy, stanowiła w istocie próbę przerzucenia przez jednego z właścicieli, mającego prawie połowę udziałów w nieruchomości wspólnej i notorycznie zalegającego z opłatami na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, ciężaru utrzymania budynku mieszkalnego na pozostałych właścicieli, opłacających regularnie wszystkie zobowiązania z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej.

Dodać należy, że w toku procesu powód wykazał, że obecnie obowiązująca wysokość składki na fundusz remontowy nie odbiega od tego typu stawek obowiązujących w innych wspólnotach mieszkaniowych. Na powyższą okoliczność powód przedłożył zawiadomienie z bieżącego roku (k. 138), z którego wynikało, że wysokość takich składek bywa nawet niższa niż sporna kwota 50 gr za 1 m 2 powierzchni lokali. Z uwagi na powyższe Sąd uznał, że powód wykazał w dostatecznym stopniu, że zaskarżona uchwała naruszała jego uzasadnione interesy jako właściciela lokalu, a także zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.

Z związku z tym Sąd uwzględnił w całości powództwo i uchylił uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej (...) we W. nr (...) z dnia 5 września 2012 r., o czym orzekł jak w punkcie I wyroku. O kosztach procesu orzeczono w punkcie II wyroku na podstawie art. 98 k.p.c. Na zasądzone od strony pozwanej na rzecz powoda koszty procesu złożyły się opłata sądowa od pozwu w kwocie 200 zł, koszty zastępstwa procesowego w kwocie 180 zł i opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.