Landlord dismissed tenant's rent claim after proving rent became due before landlord acquired property title.

Sygn. akt VIII C 70/14 WYROK ZAOCZNY W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 23 maja 2014 r. Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Śródmieścia, Wydział VIII Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSR Paweł Wiśniewski Protokolant: Anna Hrydziuszko po rozpoznaniu w dniu 23 maja 2014 r. we Wrocławiu na rozprawie sprawy z powództwa P. R. przeciwko S. K. o zapłatę oddala powództwo.

UZASADNIENIE

Powód P. R. wniósł o zasądzenie na swoją rzecz od pozwanej S. K. kwoty 2.916,28 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 25 października 2013 r. do dnia zapłaty. Uzasadniając swoje żądanie podał, że w dniu 11 czerwca 2012 r., jako administrator budynku, zawarł z pozwaną umowę najmu lokalu nr (...) położonego w K. przy ul. (...). Jako najemca, pozwana była zobowiązana do uiszczania czynszu, początkowo w wysokości 935,04 zł miesięcznie, a po zawarciu w dniu 12 grudnia 2012 r. aneksu – w wysokości 934,04 zł miesięcznie. Powód wyjaśnił, że powództwo obejmuje zaległości pozwanej w zapłacie czynszu za okres od grudnia 2012 r. do marca 2013 r. wraz ze skapitalizowanymi odsetkami ustawowymi wyliczonymi od 10. dnia każdego miesiąca do dnia wniesienia pozwu.

W piśmie przygotowawczym, złożonym w wykonaniu zobowiązania z art. 207 § 3 k.p.c., powód podał, że według umowy najmu z dnia 11 czerwca 2012 r., wynajmującym był jego ojciec T. R., który był ówczesnym właścicielem lokalu, a zawierając z pozwaną umowę najmu, powód działał jako jego pełnomocnik. Na podstawie zawartej z ojcem umowy darowizny z dnia 10 lipca 2013 r. powód nabył zaś prawo własności wyodrębnionego lokalu, którego najemcą była pozwana. Pozwana nie złożyła odpowiedzi na pozew, ani nie stawiła się na rozprawie.

Nie żądała przy tym przeprowadzenia rozprawy w swej nieobecności, ani nie składała żadnych wyjaśnień w sprawie.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Wobec spełnienia przesłanek z art. 339 § 1 i art. 340 k.p.c., Sąd wydał wyrok zaoczny, przyjmując – zgodnie z art. 339 § 2 k.p.c. – za prawdziwe twierdzenia powoda o okolicznościach faktycznych przytoczonych w pozwie i piśmie przygotowawczym. W ocenie Sądu, podawane przez powoda fakty nie uzasadniają jednak dochodzonego przez niego roszczenia. Oczywiste jest, że pozwana jako najemca była zobowiązana do zapłaty wynajmującemu umówionego czynszu (art. 659 § 1 k.c.). Skoro jednak powód twierdził, że stał się właścicielem lokalu wynajmowanego pozwanej dopiero na podstawie umowy darowizny zawartej w dniu 10 lipca 2013 r., to uznać należało, iż nie stał się wierzycielem pozwanej w zakresie zapłaty przez nią czynszu najmu za okres wcześniejszy (od grudnia 2012 r. do marca 2013 r.).

Wstąpienie nabywcy w stosunek najmu na podstawie art. 678 k.c. ma co do zasady charakter zupełny i obejmuje wszystkie elementy kształtujące sytuację prawną stron, jednakże skutki wstąpienia nabywcy nie obejmują zasadniczo praw i obowiązków powstałych przed nabyciem rzeczy najętej (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 5 czerwca 1986 r., IV CR 137/86, OSNC 1987/9/142; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 2004 r., V CK 208/04, Lex nr 19766; uzasadnienie uchwały składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2005 r., III CZP 50/05, OSNC 2006/3/40).

Roszczenie o zapłatę zaległego czynszu, który stał się wymagalny przed zbyciem najętej rzeczy przysługuje zatem wciąż zbywcy, o ile nabywca nie nabył od zbywcy wymagalnych wierzytelności w drodze umowy przelewu (art. 509 § 1 i 2 k.c.). Zauważyć przy tym wypada, że powód nie przedstawił dowodów potwierdzających, że faktycznie nabył prawo własności lokalu wynajmowanego pozwanej. Stosując art. 257 k.p.c., przedłożonym przez powoda uwierzytelnionym odpisom aktów notarialnych należałoby bowiem odmówić mocy dowodowej. Powód, składając jedynie nieparzyste strony tych dokumentów, złożył w istocie dokumenty uszkodzone w sposób uniemożliwiający ustalenie ich rzeczywistej treści.

Dowodem potwierdzającym fakt przeniesienia na powoda prawa własności wynajmowanego pozwanej lokalu nie mógłby być także wydruk z treści wyświetlonych w trybie przeglądania księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym. Zgodnie bowiem z art. 364 ust. 7 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity: Dz.U. z 2013 r., poz. 707 z późn. zm.), wydruki takie nie posiadają mocy dokumentów wydawanych przez sąd. Złożony przez powoda wydruk mógłby zatem zostać potraktowany jedynie jako inny środek dowodowy, o którym mowa w art. 309 k.p.c. Dowód taki byłby jednak nieprzydatny, gdyż nie korzystałby z właściwego jedynie dokumentom urzędowym domniemania prawdziwości faktów w nim stwierdzonych (art. 244 k.p.c.).

Ustalenie faktu nabycia przez powoda lokalu wynajmowanego pozwanej, w tym ustalenie daty nabycia tego lokalu, nie miałoby jednak znaczenia skoro z twierdzeń powoda wynikało, że roszczenia objęte powództwem stały się w całości wymagalne jeszcze zanim nabył przedmiotowy lokal. Z przepisu art. 321 § 1 k.p.c. wynika zaś, że sąd może orzekać wyłącznie o roszczeniach, które wynikają z faktów przytoczonych przez powoda. Związanie sądu granicami żądania obejmuje nie tylko związanie co do samej treści (wysokości) żądania zasadniczego, ale także co do uzasadniających je elementów motywacyjnych, czyli podstawy faktycznej (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 29 października 1993 r., I CRN 156/93, LEX nr 518175; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 2007 r., II CSK 344/07, LEX nr 388844; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2008 r., III CSK 17/08, LEX nr 424385).

Podstawa faktyczna powództwa musi być zatem jednoznacznie określona przez stronę dochodzącą roszczenia, a niedopuszczalne jest, aby sąd samodzielnie dostosowywał czy uzupełniał podstawę faktyczną do roszczenia określonego kwotowo w pozwie (tak również Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 11 grudnia 2008 r., II CSK 364/08, LEX nr 584727). Ewentualna zmiana powództwa polegająca na zmianie podstawy faktycznej (np. powołanie się na umowę przelewu wierzytelności bądź fakt wcześniejszego nabycia prawa własności) byłaby zaś w niniejszej sprawie – jako rozpoznawanej według przepisów o postępowaniu uproszczonym - niedopuszczalna (art. 5054 § 1 k.p.c.).

Mając na względzie powyższe, na podstawie powołanych przepisów Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.