District court vacated eviction order due to failure to prove tenant breached lease regarding neighbor's heating rights.

Sygn. akt II Ca 897/12

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 17 stycznia 2013r. Sąd Okręgowy w Świdnicy, II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym: Przewodniczący: SSO Jerzy Dydo Sędziowie: SO Aleksandra Żurawska SO Alicja Chrzan Protokolant: Agnieszka Ingram po rozpoznaniu w dniu 17 stycznia 2013r. w Świdnicy na rozprawie sprawy z powództwa Gminy MiastoŚ. przeciwko B. G., E. G., J. G., M. O. i P. O. o eksmisję na skutek apelacji pozwanych od wyroku Sądu Rejonowego w Świdnicy z dnia 22 sierpnia 2012 r., sygn. akt I C 538/12 uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Rejonowemu w Świdnicy do ponownego rozpoznania. Sygn.akt II Ca 897/ 12

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy w Świdnicy nakazał pozwanym B. G., E. G., J. G., M. O., P. O.aby opróżnili i wydali stronie powodowej Gminie MiastoŚ.– Miejskiemu Zarządowi Nieruchomości w Ś.lokal mieszkalny, położony w Ś.przy ul. (...), wobec niewłaściwego zachowania pozwanych, czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku; nie orzekł o uprawnieniu pozwanych do lokalu socjalnego; zasądził solidarnie od pozwanych nna rzecz strony powodowej kwotę 320 zł tytułem kosztów procesu. Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwanemu J. G. przysługiwało prawo najmu lokalu mieszkalnego położonego w Ś. przy ulicy (...) na podstawie umowy najmu lokalu z dnia 10 kwietnia 1966 roku. Lokal ten wraz z nim zajmują pozwani B. G., M. O., P. O. i E. G.. Na mocy § 7 ust. 2 tej umowy najemca ma obowiązek natychmiastowego udostępnienia lokalu w celu usunięcia awarii oraz w celu okresowego i doraźnego przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu. Budynek położny w Ś.przy ulicy (...) jest budynkiem trzykondygnacyjnym, posiada trzy grupy kominowe, przy czym tylko grupa kominowa nr 2, przebiega przez kuchnię w mieszkaniu zajmowanym przez pozwanych i mieszkanie numer (...)zajmowane przez świadka J.

M.. Żadna inna grupa kominowa nie przebiega przez mieszkanie świadka. Do jednego przewodu kominowego mogą być podpięte dwa mieszkania, które są w jednym pionie, ale co drugie piętro, przy czym według nowych przepisów przewody kominowe w kuchni muszą być podpięte do osobnego komina. Z kuchenki świadka wychodzi przewód (leżak), który ma długość około 2,40 m i wchodzi do przewodu kominowego w kuchni mieszkania zajmowanego przez pozwanych. Przewód ten ma średnicę około 130 mm i jest w mieszkaniu nr (...)obudowany płytkami glazurowanym, mieści się przy suficie.

Połączenie kuchenki w mieszkaniu nr(...)z przewodem kominowym w mieszkaniu nr (...)istnieje od kilkudziesięciu lat. Po przeprowadzeniu w dniu 23 sierpnia 2011 r. kontroli przewodów kominowych w lokalu, zajmowanym przez pozwanych, stwierdzono, że kanał dymny (szląg) z mieszkania nr (...), przebiegający przez kuchnię mieszkania nr (...)jest skorodowany i należy go pilnie wymienić. W pomieszczeniu nr(...)nie ma możliwości innego podpięcia pieca z uwagi na brak wolnych przewodów kominowych. Zlecenie wymiany leżaka w kuchni mieszkania nr (...)dotyczyło wymiany przewodu na rurę ze specjalnego materiału, zgodnie z normami, obudowanie jej regipsami, ocieplenie i wyciszenie.

Pozwani nie wyrazili zgody na przeprowadzenie czynności w celu wymiany skorodowanego kanału dymnego. W dniu 18 października 2011 r. miała miejsce interwencja straży pożarnej w mieszkaniu w Ś.przy ulicy (...)z uwagi na zagrożenie spowodowane nieszczelnymi przewodami kominowymi, co doprowadziło do pojawienia się w budynku tlenku węgla. Pozwani nie wpuścili pracowników strony powodowej, uprawnionych do wymiany kanału dymnego do mieszkania. Pozwani zostali wezwani pismem z dnia 6 grudnia 2011 r. do udostępnienia pomieszczenia kuchni w celu wymiany skorodowanego kanału dymnego, którego stan techniczny pozbawił możliwości ogrzewania lokalu nr(...)pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu.

Pismem z dnia 12 stycznia 2012 r. Dyrektor Miejskiego Zarządu Nieruchomości w Ś.wypowiedział pozwanym umowę najmu lokalu mieszkalnego z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na dzień 29 lutego 2012 r. z uwagi na rażące wykroczenie przeciwko §7 ust. 2 umowy najmu. Świadek J. M.otrzymał zakaz palenia w piecu w swoim mieszkaniu z uwagi na niebezpieczeństwo pożaru i jest pozbawiony tego rodzaju ogrzewania. Sąd Rejonowy wydając powyższe postanowienie wskazał na treść art. 221 § 1 k.c., art. 10 ust. 1 i 3 oraz art. 17 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.

U. z 2005 roku, nr 31, poz.266). Pozwani zaskarżając powyższy wyrok w całości apelacją, zarzucili: 1* naruszenie prawa materialnego przez jego niewłaściwą interpretację - art. 10 ust. 1i 3 oraz art. 17 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005r., nr31, poz. 266) - poprzez przyjęcie, iż w przedmiotowej sprawie powyższy przepis mazastosowanie, oraz iż stanowi on podstawę prawną do orzeczenia wobec powodóweksmisji bez orzekania o prawie do lokalu socjalnego; 2* naruszenie prawa procesowego - art.233 § 1 k.p.c. poprzez naruszenie zasadswobodnej oceny dowodów poprzez przyjęcie, iż powód wykazał, iż:

• istnieją podstawy do orzeczenia eksmisji pozwanych z zastosowaniem art. 10ust.1 i 3 , oraz art. 17 ust.1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów ,mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z2005r., nr 31, poz. 266) bez orzekania o prawie do lokalu socjalnego, • iż w przedmiotowym stanie faktycznym pozwani nie wykonali ciążącego nanich obowiązku niezwłocznego udostępnienia lokalu w celu jej usunięcia, atakże w celu dokonywania okresowego lub doraźnego przeglądu, 1* iż w przedmiotowym stanie faktycznym pozwani kilkakrotnie nie wpuścilipracowników powoda do dokonania niezbędnych czynności koniecznych dozachowania bezpieczeństwa wszystkich mieszkańców budynku, 2* iż w przedmiotowym stanie faktycznym, wypowiedzenie umowy najmu byłokonieczne i uzasadnione z uwagi na naganne zachowanie pozwanych,skutkujące uciążliwościami dla innych mieszkańców budynku, - naruszenie prawa procesowego - art. 278 k.p.c. poprzez brak powołania w przedmiotowej sprawie biegłego z zakresu kominiarstwa co do określenia, czy w przedmiotowym stanie faktycznym istniały przesłanki do uznania, iż awaria szlągu faktycznie uzasadniała wejście przedstawicieli powoda w trybie pilnym do lokalu zajmowanego przez pozwanych, czy pozostawienie szlągu mimo naprawy nie zagrażało życiu i zdrowiu jak wykazywała pozwana B.

G. , oraz czy w lokalu połączonym szlągiem z pozwanymi faktycznie nie ma możliwości urządzenia ogrzewania w inny sposób poprzez np. wpięcie go do innego przewodu dymowego, - naruszenie prawa procesowego – art.177 § 1 ust.1 k.p.c. poprzez uznanie, iż mimo złożenia przed datą pozwu o eksmisję, powództwa o wyrażenie przez Sąd zgody na wykonanie zastępcze wymiany całościowo szlągu w lokalu pozwanych z uwagi na zagrożenie dla ich zdrowia i życia. Pozwani wskazując na powyższe zarzuty, wnieśli o: - zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości, -zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania według norm przepisanych, względnie : -uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemudo ponownego rozpoznania.

Sąd Okręgowy przyjmując ustalenia Sądu Rejonowego za własne, zważył co następuje: Apelacja jest zasadna. Zgodnie z art. 387 § 1 k.p.c. sąd drugiej instancji rozpoznaje sprawę w granicach apelacji; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania. Redakcja powyższego przepisu powoduje, że sąd odwoławczy jest związany zarzutami naruszenia przepisów prawa procesowego, a zatem nie może oceniać prawidłowości postępowania sądu I instancji w zakresie, w jakim nie jest ono kwestionowane przez skarżącego (wyjąwszy przypadki, gdy wadliwość tego postępowania prowadzi do jego nieważności ).

Sąd odwoławczy jest natomiast zawsze - bez względu na treść zarzutów - zobowiązany do zbadania zgodności zaskarżonego rozstrzygnięcia z prawem materialnym ( vide: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 roku, sygn. akt III CZP 49/07, LEX Nr 341125 ). Wskazać należy, że zgodnie z treścią art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 05.31.266) właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

Sąd Rejonowy w niniejszej sprawie nie ustalił istotnych przesłanek wypowiedzenia umowy najmu, to jest czy pozwani używają lokalu nr (...)w sposób sprzeczny z umową lub niezgodny z jego przeznaczeniem w sytuacji, gdy mieszkanie nr (...)w budynku przy ul. (...) w Ś.powódka sprzedała panu J. M.(vide: zeznania świadka J. M.– k. 126), a w szczególności nie ustalił: - w jakie instalacje i urządzenia zapewniające kupującemu J. M.korzystanie z ciepła był wyposażony w chwili sprzedaży przedmiotowy lokal nr(...); - czy usytuowanie i stan przewodów kominowych: dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych uzasadniały wyodrębnienie własności lokalu nr (...)z ustanowionej odrębnej własności lokalu mieszkalnego numer(...)pod względem umożliwienia kupującemu korzystanie z ciepła; - czy lokal mieszkalny nr (...), którego najemcą są pozwani został obciążony w przedmiotowej umowie sprzedaży lokalu nr (...) służebnością na rzecz tego lokalu; - czy nie ma możliwości zapewnienia właścicielowi lokalu nr(...) korzystania z ciepła poprzez wpięcie urządzenia grzewczego do innego przewodu dymowego.

Zatem, skoro wydanie wyroku wymaga przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości, to Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 § 4 k.p.c. uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu. W celu ustalenia powyższych istotnych w sprawie faktów, Sąd Rejonowy ponownie rozpoznając sprawę, dopuści dowód z przesłuchania stron, dowód z dokumentów przedłożonych przez pozwanych na rozprawie apelacyjnej w dniu 17 stycznia 2013 roku (vide: k. 176- koperta), dowód z umowy sprzedaży lokalu nr (...)oraz dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu kominiarstwa, a w miarę potrzeby, dowód z opinii biegłego z zakresu budownictwa.

Po dokonaniu powyższych ustaleń Sąd Rejonowy dokona oceny zasadności wypowiedzenia przez powódkę pozwanym umowy najmu lokalu mieszkalnego nr(...)w budynku przy ul. (...) w Ś., w świetle przesłanek wskazanych w art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 05.31.266). W świetle powyższego za zasadny uznać należy zarzut apelacji naruszenia art. 10 ust. 1 i 3, a także art. 17 ust. 1 i 2 wskazanej wyżej ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku, poprzez przyjęcie, iż mają one zastosowanie w niniejszej sprawie oraz zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. i art. 278 k.p.c. Sąd Okręgowy pozostawia Sądowi Rejonowemu rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej – art. 108 § 2 k.p.c.