Court dismisses lawsuit against HOA resolution because the disputed clause was legally superseded by a subsequent valid amendment.

Sygn. akt:I C 1779/24

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 3 listopada 2025 roku Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSO Andrzej Kieć po rozpoznaniu w dniu 3 listopada 2025 roku w Gliwicach na posiedzeniu niejawnym sprawy z powództwa (...) z siedzibą w B. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w G. o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej 1. oddala powództwo;

2. zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 377 zł (trzysta siedemdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty. SSO Andrzej Kieć Sygn. akt I C 1779/24

UZASADNIENIE

Powódka (...) z siedzibą w B. wniosła o uchylenie uchwały nr (...) z dnia 9 kwietnia 2024 roku, w części, tj. § 2 pkt. 1 w sprawie rozliczenia wyniku finansowego za rok 2023 w sposób stanowiący bilans otwarcia roku 2024, podjętej przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...) w G. oraz o zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu wskazała, że zaskarżona uchwała narusza przepisy prawa oraz jej interesy. Zgodnie z ustawą o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków suma obciążeń za media powinna być rozliczana indywidualnie na poszczególne lokale.

Ponadto dokonana nadpłata za media stanowi własność właściciela lokalu i tylko on może decydować, jak wykorzystać pozostałe po roku rozliczeniowym środki. Pozwana w odpowiedzi wniosła o umorzenie postępowania w zakresie żądania uchylenia § 2 pkt 1 uchwały nr (...) z dnia 9 kwietnia 2024 roku oraz obciążenie powódki kosztami postępowania. W uzasadnieniu wskazała, iż na wniosek powódki podjęła decyzję o zmianie § 2 pkt. 1 uchwały nr (...) z dnia 9 kwietnia 2024 roku, o czym w dniu 17 grudnia 2024 roku poinformowała powódkę Pozwana nie dała zatem powodu do wytoczenia niniejszej sprawy a zaspokojenie roszczenia powódki było możliwe do uzyskania bez wytaczania powództwa.

Sąd ustalił: Dnia 9 kwietnia 2024 roku pozwana podjęła uchwałę nr (...) w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego oraz udzielenia absolutorium Zarządowi na 2023 rok. W par. 2 pkt 1 uchwały postanowiono „rozliczyć wynik finansowy za rok 2023 w sposób stanowiący bilans otwarcia roku 2024” Za uchwałą głosowało 77,96% udziałów, przeciwko 0% udziałów. (uchwała, k. 11-11v). Powódka została poinformowana o podjęciu uchwały w dniu 6.12.2024r (k.10). Dnia 10 grudnia 2024 roku pozwana podjęła uchwałę nr (...) w sprawie zmiany części uchwały nr (...) z dnia 9 kwietnia 2024 roku, w przedmiocie sposobu rozliczenia mediów po zaksięgowaniu wyniku finansowego za 2023 rok; wspólnota zdecydowała zmienić § 2 pkt. 1 uchwały (...) z dnia 9 kwietnia 2024 roku.

Za uchwałą głosowało 68,28% udziałów, przeciwko 0% udziałów, wstrzymało się od podjęcia uchwały 1,57% udziałów. Uchwała weszła w życie 30.12.2024r. (uchwała, k. 43-47, k.63-67). Pismem z dnia 16 grudnia 2024 roku pozwana poinformowała powódkę o podjęciu decyzji o zmianie § 2 pkt. 1 uchwały (...) z dnia 9 kwietnia 2024 roku oraz wskazała, iż głosowanie nad uchwałą zmieniającą przedmiotową uchwałę nastąpi w drodze indywidualnego zbierania głosów. Do pisma załączono kartę do głosowania (pismo z dnia 16 grudnia 2024 roku, k. 38).

Pismem z dnia 3 stycznia 2025 roku powódka poinformowała pozwaną o oddaniu głosu za przyjęciem uchwały nr (...) z dnia 10 grudnia 2024 roku oraz wniosła o przesłanie jej kopii (pismo z dnia 3 stycznia 2025 roku, k. 48; karta do głosowania, k. 49). W piśmie z dnia 30 grudnia 2024 roku pozwana w związku z podjęciem uchwały nr (...) z dnia 10 grudnia 2024 roku, wskazała powódce kwotę do zwrotu z tytułu uiszczonych opłat za media. Rozliczenie to oraz informacja o podjętej uchwale została doręczona powódce 3.01.2025r (k.5) (pismo z dnia 30 grudnia 2024 roku, k. 57).

Powyższe ustalenia faktyczne poczyniono na podstawie wskazanych wyżej dokumentów, które podlegały zaliczeniu w poczet materiału dowodowego na zasadzie art. 243 2 k.p.c. Żaden z wyżej wymienionych dokumentów nie został skutecznie zakwestionowany pod względem swojej prawdziwości oraz autentyczności, przez którąkolwiek ze stron. Sąd zważył: Powództwo sąd uznał za niezasadne. Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powołany przepis art. 25 ustawy o własności lokali wyróżnia przesłanki zaskarżenia uchwał właścicieli lokali: niezgodność z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób. Powódka podniosła, że uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w G. nr (...) z dnia 9 kwietnia 2024 narusza przepisy prawa oraz indywidualny interes powódki. W pierwszej kolejności należy wskazać, że powódka jako właścicielka jednego z lokali w pozwanej wspólnocie mieszkaniowej posiadała legitymację czynną do zaskarżenia uchwały.

Niewątpliwie dochowała też 6-tygodniowego terminu do wytoczenia powództwa. Nadto, nie budziło wątpliwości sądu to, że zaskarżona uchwała została podjęta w sposób prawidłowy pod względem formalnym i w konsekwencji była uchwałą istniejącą, a mianowicie za jej podjęciem głosowała ponad połowa właścicieli lokali liczona według wielkości udziałów. Stosownie do art. 23 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali, uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Niezgodność uchwały z przepisami należy rozumieć jako niezgodność z przepisami prawa powszechnie obowiązującymi, w tym przede wszystkim kolizją uchwały z przepisami ustawy o własności lokali. Wskazać należy, że niezgodność uchwały z prawem może wynikać zarówno z treści samej uchwały, jak i z powodu wadliwości postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały.

Innymi słowy właściciel lokalu zaskarżając uchwałę może podnieść zarzuty zarówno merytoryczne, jak i formalne. Kolejną przesłanką skutecznego zaskarżenia uchwały właścicieli lokali jest niezgodność podjętej uchwały z umową właścicieli lokali, czyli umową określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną, stosownie do treści art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Natomiast uchwała naruszająca interesy właściciela lokalu lub naruszająca zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną to taka, która z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia jest dla skarżącego właściciela niekorzystna bądź ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty.

Ustalenie czy dana uchwała narusza interesy właściciela lokalu musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych danej sprawy. Aby przyjąć, że uchwała narusza interesy właściciela lokalu w taki sposób, że uzasadnia to uchylenie zaskarżonej uchwały, należy dokonać oceny czy zaistniała znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu skarżącego, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Przenosząc te rozważania na tło rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, że istotą powództwa opartego na treści art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali jest dążenie do wyeliminowania uchwały z obrotu prawnego.

W istocie powód zaskarżył uchwałę, która została skutecznie zmieniona (uchylona) przez wspólnotę mieszkaniową jeszcze przed dniem wytoczeniem powództwa, zatem jej wyeliminowanie z obrotu prawnego w żaden sposób nie było możliwe na drodze sądowej. Powództwo było bowiem bezprzedmiotowe, z uwagi na żądanie uchylenia uchwały w zakresie, w jakim ta uchwała nie istniała już w momencie wytaczania powództwa. Z uwagi na zmianę kwestionowanej części uchwały (...) dokonaną uchwałą nr (...) (skutecznie podjętą), sąd uznał, iż brak było podstaw do uwzględnienia żądania uchylenia zaskarżonej uchwały.

Nie ma bowiem możliwości zaskarżenia a tym bardziej uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej, która została skutecznie wyeliminowana z obrotu prawnego, zatem nie istnieje. Przyjęcie uchwały zmieniającej treść innej uchwały powoduje utratę mocy obowiązującej pierwotnie przyjętej uchwały, we wskazanym zakresie (choćby tylko częściowym). Zaskarżony przez powoda § 2 pkt. 1 uchwały nr (...) z dnia 9 kwietnia 2024 roku w jej pierwotnym brzmieniu został bowiem uchylony i zmieniony na podstawie przyjętej uchwały nr (...) z dnia 10 grudnia 2024 roku.

Uchwała nr (...) z dnia 10 grudnia 2024 roku została przyjęta w sposób prawidłowy, zgodnie z obowiązującymi przepisami proceduralnymi w tym zakresie, co potwierdziła pozwana wspólnota mieszkaniowa w piśmie z dnia 24 czerwca 2025 roku. Ponadto nowa uchwała w całości odnosiła się do zmiany treści uchwały, pokrywającej się z zakresem zaskarżenia, zatem brak możliwości modyfikacji powództwa w przedmiocie uchylenia § 2 pkt. 1 uchwały nr (...) z dnia 9 kwietnia 2024 roku. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i § 1 1 k.p.c. Na koszty procesu po stronie pozwanej złożyły się koszty zastępstwa procesowego w wysokości 360 zł, ustalone na podstawie § 8 ust. 1 pkt. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz kwota 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

SSO Andrzej Kieć