Court dismissed tenant's claim for improvements return, allowing landlord to recover costs due to immediate lease termination.

Sygn. I C 1221/23

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 2 kwietnia 2025 r. Sąd Okręgowy w Słupsku I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia Hanna Kaflak-Januszko Protokolant: st. sekretarz sądowy Karina Hofman po rozpoznaniu w dniu 2 kwietnia 2025 r. w Słupsku na rozprawie sprawy z powództwa P. S. przeciwko A. O. i M. O. o zapłatę I. oddala powództwo; II. zasądza od powoda P. S. na rzecz pozwanych A. O. i M. O. solidarnie 5 434,00 zł (pięć tysięcy czterysta trzydzieści cztery i 00/100 zł) kosztów procesu z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia prawomocności niniejszego wyroku do dnia zapłaty. I C 1221/23

UZASADNIENIE

Powód P. S. 27.07. 2023 r. pozwał A. O. i M. O. o 102 194 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty nakładów1 na nieruchomość dzierżawioną od pozwanych, gdyż zgodnie z wyrokiem Sądu wydał przedmiot dzierżawy po przywróceniu go do stanu sprzed zawarcia umowy, a w § 6 ust. 3 umowy zostało ustalone, że nakłady zostaną zwrócone. Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa, powołując się na argumenty z ww. sprawy nakazującej zwrot przedmiotu dzierżawy wobec wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym ze względu na jej nieprawidłowe wykonywanie.

Kwestionowali także wysokość dochodzonego roszczenia. Sąd ustalił, że: 15.06.2011 r. strony zawarły umowę dzierżawy na 30 lat do 15.06.2041 r. – o treści jak na k. 8-9 – ok. 3.500 m 2 z nieruchomości (dookreślonej w załączniku mapką), której pozwani są właścicielami, gdzie powód jako dzierżawca miał wybudować 4 korty tenisowe oraz drewniane budynki na potrzeby kortów. Plan zabudowy miał być przedstawiony wydzierżawiającym do akceptacji, a rozpoczęcie budowy miało być zgłoszone do właściwego urzędu. Nadto dzierżawca mógł ustawić cysternę z wodą (jak i inne urządzenia związane z wodą), korzystać nieodpłatnie z parkingu przy stacji paliw (tak by nie kolidować z korzystaniem przez innych).

W § 6 ust. 3 zastrzeżono, że wydzierżawiający może rozwiązać umowę przed zakończeniem okresu dzierżawy jedynie z ważnych powodów (głównie wynikających z opcji innego zadysponowania nieruchomością) i w takim przypadku miał zwrócić dzierżawcy nakłady dokonane na dzierżawiony grunt, które są trwale z nim związane oraz utracone korzyści za cały okres dzierżawy. W § 6 ust. 4 przewidziano prawo rozwiązania umowy przez dzierżawcę z obowiązkiem przywrócenia gruntów do stanu poprzedniego. bezsporne (nadto dowód: umowa – k. 8-9) Pismem z 25.10. 2017 r. pozwany wypowiedzieli powodowi umowę ze skutkiem natychmiastowym wobec upływu wcześniej doręczonych wezwań do zaprzestania naruszeń i przywrócenia stanu zgodnego z brzmieniem umowy : korzystanie z nieruchomości poza zakresem wynikającym z umowy, wybudowanie parkingu (i korzystanie z niego zamiast z wskazanego w umowie) i budynku gospodarczego bez uzgodnienia.

Wyrokiem z 28.10.2021 r. (potwierdzonym wyrokiem z 28.07.2022 r.) powodowi nakazano wydanie pozwanym ww. opisanego przedmiotu dzierżawy i przywrócenie stanu pierwotnego (usunięcie wszystkiego tam umieszczonego). bezsporne (dowód: ww. pismo i wyrok – k. 10-12) Powód wydał nieruchomość w kwietniu 2023 r. zgodnie z wyrokiem, czyli bez nakładów. bezsporne Sąd zważył, że: Powództwo nie podlegało uwzględnieniu wobec rozstrzygnięcia zapadłego w sprawie o wydanie nieruchomości. Sąd zapoznał się z ww. sprawą Sądu Rejonowego w L. (...) I C (...), by upewnić się, czy nie zachodzi podstawa do odrzucenia pozwu, a także mając na uwadze art. 365 § 1 kpc2.

Prowadziło to do potwierdzenia, że spór stron sprowadzał się do oceny prawnej, co już uwidoczniło się w stanowiskach stron, które nawiązywały do tych samych faktów (zwłaszcza z zakresu tych istotnych dla rozstrzygnięcia) i własnej ich oceny. Dlatego wobec skutków tego wyroku - nie należało poddawać ich ponownie rozpoznaniu3. Wpierw należy zastrzec, że niezależnie od podstawy prawnej wskazanej ww. sprawie - zakres rozważań obu instancji i jej rozstrzygnięcie – dotyczył skutków wypowiedzenia umowy przez wydzierżawiających ze względu na naruszenia umowy dzierżawy przez dzierżawcę, a powołanie się na podstawę z ochrony prawa własności zawiera w sobie zarazem roszczenie wydania wynikające z rozwiązania umowy, skoro fakt ten był objęty badaniem jako dający podstawę do uwzględnienia roszczenia wydania.

Stąd też objęcie rozstrzygnięciem o wydanie -kwestii dotyczącej przywrócenia stanu poprzedniego, które nie jest rutynowym zapisem blankietowym, lecz odrębnym roszczeniem – objęło kwestię rozliczenia nakładów. Doszło tym samym do potwierdzenia, że ze względu na okoliczności rozwiązania umowy, dzierżawca ma obowiązek usunąć nakłady (czyli, że wydzierżawiający nie są zobligowani do zwrotu ich wartości). Powyższa konstatacja wynika także wprost z analizy umowy stron, z której wynika, że zwrot nakładów jest zabezpieczeniem na wypadek rozwiązania umowy przez wydzierżawiających, gdyby chcieli inaczej skorzystać/rozporządzić swą nieruchomością – niż udostępniając ją dzierżawcy (odstępując więc tak od ustalenia dającego bazę do planowania przez niego inwestycji, co jest więc typowym sposobem zabezpieczenia umownego).

Roszczenie o nakłady nie było przewidziane dla nadzwyczajnego wypowiedzenia umowy, wynikającego z naruszenia umowy i to takiego stopnia, że nawet na drodze sądowej uznano jej za skuteczne (a nie nieproporcjonalne w kontekście umowy). Zobowiązanie wydzierżawiających do zwrotu nakładów w takiej sytuacji byłoby nie tylko wbrew oczywistej treści umowy, ale byłoby w ogóle sprzeczne z istotą instytucji skutków wypowiedzenia umowy ze względu na naruszenie umowy4. Dodatkowo co do braku podstawy dla roszczenia powoda należy wskazać, że na podstawie art. 694 w zw. z 676 kc 5 do wydzierżawiających – gdy nie zostało to określone inaczej w umowie – należy wybór, czy zatrzymują nakłady czy zwracają ich równowartość.

Dlatego w wykładni wskazuje się, że dopiero moment wydania nieruchomości daje możliwość podjęcia decyzji co do nakładów, skoro wówczas dopiero jest wiadome – czy dzierżawca zabrał nakłady. A w tym przypadku wydzierżawiający już na etapie żądania wydania dookreślili się, by nakłady były usunięte (czyli, że wobec podstawy rozwiązania umowy, jaka ziściła się w tym przypadku. dookreślili się co do nakładów). Wobec powyższego kwestia – czy i jaką obronę dzierżawca podjął ww. sprawie jest bez znaczenia, gdyż zasadnicze jest, że spór w zakresie nakładów został rozstrzygnięty poprzez rozpoznanie roszczenia wydzierżawiających, by nieruchomość zwrócić w stanie pierwotnym.

Mimo tej konstatacji - sąd nie odrzucił pozwu ze względu na res iudicata, gdyż obserwowane „rozcieńczanie” systemu prawa (w tym wobec rozszerzenia prawa do sądu w zakresie dopuszczalności drogi sądowej), wskazuje, że roszczenie powoda znajdowało umiejscowienie do zbadania merytorycznego ze względu na zakres podstawy faktycznej podlegającej badaniu. Powód bowiem wywodził swoje roszczenie z postanowienia umowy, a pozwani bronili -wskazując, że rozstrzygnięcie uzyskane przy żądaniu o wydanie podważa możność (zasadność) dochodzenia należności z umowy (ma ono mocniejszy zakres – zwłaszcza, że już jest prawomocne i obowiązuje nie tylko strony, ale i sąd rozstrzygający, a wyniknęło ze szczególnych okoliczności rozwiązania umowy, czyli w związku z jej naruszeniem).

Wobec już przedstawionych zważeń sąd nie poruszał kwestii przedawnienia, zwłaszcza że zarzut nie został zgłoszony (słusznie w przypadku poprzestania na dacie zwrotu nieruchomości), ale wspomniane „rozcieńczanie” systemu prawa, na kanwie którego powód był przeświadczony, że omawiany zapis umowy stanowi dla niego samoistną podstawę roszczenia niezależnie od wszystkiego, co nastąpiło w stosunku prawnym stron - mogłoby także prowadzić do budowania stanowiska co do przedawnienia wobec specyfiki kazusu, kreowanego na pomieszaniu stałych porządków prawnych.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 1 1 kpc w zw. z § 2 pkt. 6 rozporządzenia z 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (na koszty pozwanych złożyły się tylko koszty zastępstwa procesowego, czyli 5400 zł wynagrodzenie pełnomocnika i 34 zł opłata skarbowa od pełnomocnictw). 1 zastrzegając, że dochodzi tylko ich części 70 834 zł za budynek gospodarczy z tarasem i 31 369 zł za kotłownię z instalacją paliwową i kominem 2 Art. 365 § 1 kpc : Orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w wypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby.

Nadmienić należy, że na rozprawie sąd omówił ze stronami specyfikę kazusu, jaki powstał w kontekście toku postępowania, więc obecnie już nie powtarza tej części procesu w uzasadnieniu, skupiając się na sednie rozstrzygnięcia (jak i vide poniżej przypis 3). 3 sąd generalnie nie pominął zgłoszonych dowodów, by monitorować analogiczność zakresu faktów istotnych dla rozstrzygnięcia w obu sprawach, zwł. że po akta wcześniejszej sprawy – oczywistej dla stron - sąd sięgnął z urzędu, by upewnić się co do kwestii procesowych podlegających uwzględnieniu z urzędu, a lektura umożliwiła adekwatne odniesienie się do stanowisk w niniejszej sprawie, w tym ułatwiła ich odczytanie (w tym wniosek, że nie ma potrzeby powtarzać ustaleń wobec skutku zapadłego wcześniej wyroku). 4 sprzeczność ta jest dalej idąca niż objęta art. 5 kc, do którego nawiązali pozwani, ale należałoby wskazać na brak podstawy do żądania zapłaty w opisanej sytuacji 5 zakładając, że umowę stron należy kwalifikować jako umowę dzierżawy, a nie umowę najmu, skoro pożytki były z działalności na nieruchomości, choć zarazem w obrocie w takim przypadku strony oznaczają, że umowa taka jak w tym przypadku jest umową dzierżawy; jak i vide omówienie z rynku obrotu prawnego : https://www.mecenasbogna.com/blog:

„ Przykładem może być sytuacja składowana materiałów na czyjejś działce. Jaką byś zawarł/zawarła umowę z właścicielem działki chcąc składować na niej swoje rzeczy? Taka sytuacja podlega pod umowę najmu (a nie dzierżawy!), ponieważ w tym przypadku najemca nie korzysta z pożytków wynikających z samej działki, lecz z przechowywanych na niej materiałów. Kolejnym obrazowym przykładem jest sytuacja, w której firma produkująca gwoździe chce wykorzystać nieruchomość, na której będzie wybudowany zakład produkcyjny, parkingi, itp. - znów mamy do czynienia z umową najmu”/ „przedmiot dzierżawy generuje bezpośrednie korzyści, które dzierżawca może wykorzystać.

Na przykład, jeśli firma wykorzystuje działkę do uprawy roślin, pobiera z niej plony jako pożytki, co kwalifikuje tę umowę jako dzierżawę.”