Appeal dismissed; failure to submit original lease transfer contract prevented land registry entry.

Sygnatura akt II Ca 2958/24 POSTANOWIENIE Dnia 26 marca 2025 roku Sąd Okręgowy w Krakowie II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie: Przewodniczący: Sędziowie: Sędzia Magdalena Meroń-Pomarańska Anna Nowak Krzysztof Wąsik po rozpoznaniu w dniu 26 marca 2025 roku w Krakowie na posiedzeniu niejawnym sprawy z wniosku (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. przy uczestnictwie (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. o wpis na skutek apelacji wnioskodawcy od postanowienia Sądu Rejonowego w Olkuszu z dnia 25 lipca 2024 roku, sygnatura akt DZKW/KR1O/00002392/24 postanawia:

1. oddalić apelację;

2. stwierdzić, że wnioskodawca i uczestnik ponoszą koszty postępowania apelacyjnego związane ze swoim udziałem w sprawie. Sędzia Anna Nowak Sędzia Magdalena Meroń-Pomarańska Sędzia Krzysztof Wąsik

UZASADNIENIE

postanowienia Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 26 marca 2025 r. Postanowieniem z dnia 25 lipca 2024 r. Sąd Rejonowy oddalił wniosek (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. o ujawnienie w dziale III księgi wieczystej (...) prawa najmu oraz prawa pierwokupu przysługującego (...) sp. z o.o. W uzasadnieniu Sąd Rejonowy powołał art. 398 22 § 3 k.p.c., art. 626 8 § 2 k.p.c., art. 626 9 k.p.c. oraz art. 31 ust. 1 u.k.w.h. i zauważył, iż wnioskodawca domagał się ujawnienia w dziale III księgi wieczystej prawa najmu przedmiotu, który dopiero ma zostać wybudowany oraz warunkowego prawa pierwokupu odrębnej własności przedmiotu najmu.

W toku postępowania po rozpoznaniu wniosku wnioskodawca zmodyfikował wniosek co do treści żądania oraz objętych nim nieruchomości, dołączając formularz z żądaniami wpisu oraz umowę najmu z podpisami notarialnie poświadczonymi.. Pomimo modyfikacji wniosku i złożenia umowy najmu z aneksem z podpisami notarialnie poświadczonymi wnioskodawca nie złożył drugiego z dokumentów stanowiących podstawę wpisu w postaci umowy odpłatnego przeniesienia praw i obowiązków z umowy najmu. Apelację od tego postanowienia złożył wnioskodawca, zaskarżając je w całości i zarzucając naruszenie:

1. art. 16 ust. 1 i 2 pkt 1 u.k.w.h. poprzez oddalenie wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej praw osobistych, tj. prawa najmu i prawa pierwokupu, mimo że prawa te mogą być ujawnione w księdze wieczystej, skoro ustawa to wyraźnie przewiduje;

2. art. 31 ust. 1 oraz art. 32 ust. 2 u.k.w.h. poprzez oddalenie wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, mimo że w Sądzie Rejonowym w Olkuszu zostały złożone sporządzone w odpowiedniej formie dokumenty stanowiące podstawę wpisu;

3. art. 626 9 k.p.c. w zw. z art. 626 8 § 2 k.p.c. w sposób mający istotny wpływ na wynik sprawy poprzez jego bezpodstawne zastosowanie na skutek uznania, że skarżący nie może domagać się ujawnienia w księdze wieczystej prawa najmu i prawa pierwokupu przedmiotu, który dopiero ma zostać wybudowany oraz dokonania przez Sąd Rejonowy w Olkuszu analizy spełnienia się warunków skorzystania z prawa pierwokupu mimo, że zgodnie z powołanym wyżej przepisem Sąd Rejonowy w Olkuszu był uprawniony do badania jedynie treści i formy wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treści księgi wieczystej, a nie faktu zaistnienia lub niezaistnienia okoliczności warunkujących skorzystanie z ujawnianego prawa pierwokupu ani faktu istnienia lub nieistnienia przedmiotu najmu i prawa pierwokupu, zwłaszcza, że budynek, którego dotyczy ujawniane prawo najmu i prawo pierwokupu istniał na dzień wydania zaskarżonego postanowienia, tj. w dniu 25 lipca 2024 r.

Formułując powyższe zarzuty, skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i nakazanie Sądowi pierwszej instancji wpisania w księdze wieczystej prawa najmu i prawa pierwokupu budynku o powierzchni 2900 m 2, stanowiącego część centrum handlowego, które zostało zrealizowane na terenie nieruchomości objętych księgami wieczystym nr (...) na rzecz (...) S.A., zgodnie z wnioskiem z dnia 28 maja 2024 r., ewentualnie- o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja była bezzasadna z kilku powodów. W sprawie zostało w sposób niedopuszczalny w postępowaniu wieczystoksięgowym zmienione żądanie, brak wraz z wnioskiem złożenia dokumentów w odpowiedniej formie, brak również w ogóle jednego z dokumentów, który miałby stanowić podstawę wpisu. Stosownie do art. 626 8 § 2 k.p.c., kognicja sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym ma charakter silnie zawężony, sprowadzając się do badania treści księgi wieczystej i wniosku oraz treści i formy dołączonych do niego dokumentów. Powyższa regulacja determinuje również zakres rozpoznania sprawy przez sąd odwoławczy, który ogranicza się do rozstrzygnięcia, czy orzeczenie sądu pierwszej instancji było zgodne z prawem w świetle: treści wniosku, treści i formy dokumentów stanowiących podstawę wpisu oraz treści księgi wieczystej (por.

A. Zieliński, K. Flaga-Gieruszyńska [red.], Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz do art. 626 8 , C.H. Beck 2016, teza 2.). Sąd rozpoznając wniosek o wpis w księdze wieczystej związany jest stanem rzeczy istniejącym w chwili złożenia wniosku i kolejnością jego wpływu ( tak: uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2009 r., III CZP 80/09, OSNC 2010/684). Prawidłowa ocena zasadności wniosku o wpis wymaga zatem rozważenia zawartego w nim żądania i zbadania dołączonych doń dokumentów oraz treści księgi wieczystej według stanu rzeczy istniejącego w chwili, kiedy dany wniosek został złożony ( por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 1 czerwca 2011 r., II CSK 481/10, LEX nr 863962).

W świetle powyższych uwag zmianę żądania w toku postępowania wieczystoksięgowego należy uznać za niedopuszczalną. W konsekwencji, na kanwie rozpatrywanej sprawy (zarówno na etapie postępowania przed Sądem pierwszej instancji, jak i w stadium odwoławczym) badaniu podlegało wyłącznie pierwotnie zgłoszone żądanie dokonania wpisu na tle załączonych do wniosku dokumentów oraz treści księgi wieczystej. Ocena ta musiała zaś prowadzić do stwierdzenia przeszkody w dokonaniu żądanego wpisu z uwagi na niespełnienie wymogów co do formy załączonych do wniosku dokumentów.

Jako podstawę wpisu wnioskodawca wskazał umowę najmu z dnia 13 lipca 2022 r. wraz z aneksem nr (...) z dnia 27 października 2022 r. oraz umowę z dnia 15 listopada 2023 r. o odpłatne przeniesienie praw i zobowiązań z umowy najmu. Dokumenty te zostały załączone do wniosku w formie poświadczonych notarialnie odpisów. Zgodnie z art. 31 ust. 1 u.k.w.h. wpis do księgi wieczystej może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy. Powołane przez wnioskodawcę umowy zostały sporządzone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, lecz nie zostały przedłożone w oryginale, ale w formie kopii poświadczonej za zgodność z oryginałem przez notariusza.

Tymczasem w świetle art. 626 2 § 3 k.p.c. oraz istoty postępowania wieczystoksięgowego co do zasady podstawą dokonania wpisu może być wyłącznie oryginał dokumentu, a nie jego uwierzytelniony odpis lub kopia ( por. uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 2016 r., I CSK 819/15, Biul. SN 2017 nr 3). W postępowaniu wieczystoksięgowym nie znajduje również zastosowania art. 129 § 2 i 4 k.p.c. Szczególne znaczenie, jakie ustawodawca nadaje podstawie wpisu w księdze wieczystej, wynika m.in. z art. 36 1 ust. 3 u.k.w.h., zgodnie z którym nie jest możliwe wydanie z akt księgi wieczystej dokumentu, który stanowił podstawę wpisu.

Pozostawienie powyższego uregulowania, pomimo wprowadzenia do procedury cywilnej przepisu art. 129 § 2 k.p.c. skłania do wniosku, iż pojęcie dokumentu o jakim mowa w art. 626 2 § 3 k.p.c., jak i art. 31-34 u.k.w.h. dotyczy co do zasady oryginału, a nie jego odpisu lub kopii, choćby poświadczonej za zgodność z oryginałem przez notariusza bądź profesjonalnego pełnomocnika procesowego ( tak: postanowienie Sądu Najwyższego z 2 grudnia 2016 r., I CSK 819/15, OSNC 2017/7-8/92). W orzecznictwie Sądu Najwyższego ugruntowało się ostatecznie restrykcyjne stanowisko motywowane specyfiką postępowania wieczystoksięgowego, że zarówno w art. 31 ust. 1 u.k.w.h., w którym jest mowa o dokumentach stanowiących podstawę wpisu, jak również w art. 626 2 § 3 k.p.c., w którym jest mowa o dokumentach, które należy załączyć do wniosku o wpis, chodzi o oryginały tych dokumentów (dokumenty źródłowe), które mogą być zastąpione ich odpisami wtedy, gdy można to wywieść z przepisu szczególnego, takim natomiast nie jest art. 129 k.p.c. ( por.m.in. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 2016 r., I CSK 819/15, niepubl., z dnia 28 lutego 2017 r., I CSK 133/16, OSNC 2017 Nr 11, poz. 129, i z dnia 25 marca 2019 r., I CSK 812/17, niepubl.).

W konsekwencji, nieprzedłożenie przez wnioskodawcę dokumentów źródłowych (oryginałów) stało na przeszkodzie dokonaniu wpisu zgodnie z żądaniem wniosku. Godzi się przy tym zauważyć, iż istota powyższego rozstrzygnięcia nie polega na zakwestionowaniu uprawnień notariusza do sporządzania odpisów dokumentów wynikających z art. 79 pkt 2 w zw. z art. 96 pkt 2 prawa o notariacie ani charakteru tych odpisów wynikającego z art. 2 § 2 prawa o notariacie, lecz sprowadza się t do tego, że tak sporządzone odpisy nie zastępują oryginałów dokumentów i nie mogą być podstawą wpisu do księgi wieczystej.

Dodatkowo – jako powód powodujący konieczność oddalenia apelacji można również przytoczyć fakt, że umowa odpłatnego przeniesienia praw i zobowiązań z 15 listopada 2025 roku nigdy w oryginale nie została przedłożona do sprawy, chociaż miała być podstawą wpisu. Z przedstawionych względów Sąd Okręgowy uznał zaskarżone rozstrzygnięcie za trafne i odpowiadające prawu, a apelację wnioskodawcy jako bezzasadną oddalił, orzekając jak w punkcie 1. sentencji niniejszego postanowienia na podstawie art. 385 k.p.c. Zgodnie z podstawową zasadą orzekania o kosztach postępowania nieprocesowego, sformułowaną została w art. 520 § 1 k.p.c., każdy uczestnik postępowania ponosi koszty związane ze swym udziałem w sprawie, co oznacza, że obciążają go koszty tej czynności, której sam dokonał, jak i czynności podjętej w jego interesie, także przez sąd, na jego wniosek lub z urzędu.

Na gruncie niniejszego postępowania odwoławczego nie sposób dopatrzeć się przyczyn, które przemawiałyby za odstąpieniem od powyższej zasady. Sędzia Anna Nowak Sędzia Magdalena Meroń- Pomarańska Sędzia Krzysztof Wąsik