Court dismisses appeal against HOA resolutions because they were never validly adopted due to insufficient votes.

Sygn. akt: I C 1575/24

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 30 stycznia 2025 r. Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia Ewa Tokarzewska Protokolant: sekretarz sądowy Julia Oryl po rozpoznaniu w dniu 15 stycznia 2025 r. w Olsztynie na rozprawie sprawy z powództwa Gminy O. - Zakładu (...) w O. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w O. o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej I. oddala powództwo; II. zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 377 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty tytułem kosztów postępowania. sędzia Ewa Tokarzewska Sygn. akt I C 1575/24

UZASADNIENIE

Powódka Gmina O. – Zakład (...) w O. pozwem skierowanym wobec pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej w O. przy ul. (...), wniosła o:

1. uchylenie uchwał pozwanej Wspólnoty: a. nr 8/IV/2022 r. z dnia 14.04.2022 r. w sprawie wykonania nowej dokumentacji technicznej budynku, b. nr 9/IV/2022 r. z dnia 14.04.2022 r. w sprawie zlecenia obsługi prawnej;

2. zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki zwrotu kosztów postępowania wg norm przepisanych. W uzasadnieniu powódka wskazała, że posiada udział 23/100 we własności nieruchomości położonej przy ul. (...) w O.. Powódka podała, że otrzymała od administratora informacje, w której administrator stwierdził, iż skarżone uchwały nie zostały podjęte, ponieważ za podjęciem uchwały nr 8/ (...) głosowało 34/100 udziałów. Tożsama ilość głosów została oddana za uchwałą (...). Nie uznano bowiem za ważny głos J. L. oddany w imieniu właścicieli lokali (...).

Strona powodowa wspomniała, że skarżone uchwały winny zostać uchylone zarówno z powodu ich niezgodności z przepisami prawa, a także z powodu naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz z powodu naruszenia interesów Gminy O. (pozew k. 4-7v.). W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kotów procesu wg norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwana podniosła, że ustawowy termin do wniesienia powództwa został przekroczony, bowiem powód dowiedział się o treści uchwał już w dniu 12 sierpnia 2022 r., a pozew został wniesiony dopiero 30 grudnia 2022 r.

Odnosząc się do podstaw wniesienia pozwu, pozwany wskazał, że powód nie wykazał aby w niniejszej sprawie zachodziły przesłanki uchylenia zaskarżonych uchwał zgodnie z art./ 25 ustawy o własności lokali (odpowiedź na pozew k. 125-128). Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Powódka jest właścicielem lokalu położonego na terenie Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w O., posiadając tym samym 23/100 udziału w nieruchomości wspólnej (bezsporne). Pismem z dnia 10 sierpnia 2022 r. (...) w O. jako administrator nieruchomości przy ul. (...) w O. poinformował powódkę o treści między innymi Uchwały nr 8/IV/2022 r. z dnia 14.04.2022r., w sprawie wykonania nowej dokumentacji technicznej budynku oraz nr (...) r. z dnia 14.04.2022r., w sprawie zlecenia obsługi prawnej.

W piśmie opisano treść uchwał, wyniki głosowania oraz każdorazowo pod wynikiem głosowaniu obu uchwał zawarto zapis o treści „Uchwała nie jest skuteczna” (k. 37v.). Pismo z załącznikami wpłynęło do powoda w dniu 12 sierpnia 2022 r. (k. 36) (dowód: Pismo z dnia 12.08.2022 r. k. 36-37 v. , uchwała nr 8/ (...) – k. 26-27, uchwała nr 9/ (...) – k. 33-34) Pozew w sprawie strona powodowa wniosła do Sądu (nadała pocztą) w dniu 30 grudnia 2022 r. (dowód: koperta – k. 56v.) W toku rozprawy żadna ze stron nie wskazała na fakt obowiązywania zaskarżonych uchwał w obrocie prawnym. (dowód: protokół rozprawy – k. 155)

Sąd zważył, co następuje:

W świetle ustalonego powyżej stanu faktycznego powództwo podlegało oddaleniu wobec nieobowiązywania zaskarżonych uchwał w obrocie prawnym. Sąd dokonał ustaleń na podstawie załączonych do akt dokumentów, wzajemnie niekwestionowanych. W pierwszej kolejności wskazać należy, że do chwili orzekania brak było jakichkolwiek przesłanek wskazujących na funkcjonowanie zaskarżonych uchwał w obrocie prawnym. Jak wynika z pisma (...) w O., który jest administratorem nieruchomości przy ul. (...) w O., skierowanym do powódki w dniu 10 sierpnia 2022 r., poinformowano powódkę o treści między innymi Uchwały nr 8/IV/2022 r. z dnia 14.04.2022 r., w sprawie wykonania nowej dokumentacji technicznej budynku oraz uchwały nr 9/IV/2022 r. z dnia 14.04.2022 r., w sprawie zlecenia obsługi prawnej.

W piśmie opisano treść uchwał, wyniki głosowania oraz każdorazowo pod wynikiem głosowaniu obu uchwał zawarto zapis o treści „Uchwała nie jest skuteczna” (k. 37v.). Zatem z powyższego bezsprzecznie wynika, iż uchwały te nie zostały skutecznie podjęte, a zatem nie obowiązują one w obrocie prawnym. Wskazać należy, że powództwo oparte na art. 25 u.w.l. zmierza do eliminacji z obrotu prawnego uchwały istniejącej, ale niezgodnej z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo uchwały naruszającej zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszającej interesy właściciela lokalu.

Nie sposób zatem uchylić uchwały, która w istocie nie została skutecznie podjęta. Odnosząc się z kolei do zarzutu pozwanego, jakoby powódka uchybiła ustawowemu terminowi wynikającego z treści art. 25 ust 1 a ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r., wskazać należy, że nie zasługiwał on na uwzględnienie. Zgodnie z powołanym przepisem art.

25. ust 1 u.w.l. właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Natomiast na podstawie art. 25 ust. 1a u.w.l. powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Wskazać należy, że informacja o nieprzegłosowaniu uchwały nie spełnia przesłanek powiadomienia, o którym mowa w art. 25 ust. 1a u.w.l. Jak wynika z pisma Zarządu (...) z 12.08.2022 r., skarżone uchwały nie zostały skutecznie podjęte, a zatem termin 6-tygodniowy w ogóle nie rozpoczął swojego biegu wobec powódki głosującej nad uchwałami w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaznaczyć przy tym jednak należy, że brak skutecznego przyjęcia uchwał nie stanowi przeszkody w ich zaskarżeniu. Mając na uwadze powyższe rozważania, powództwo jako bezzasadne podlegało oddaleniu – pkt I sentencji wyroku.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu) - koszty zastępstwa procesowego oraz od udzielonego pełnomocnictwa. O kosztach zastępstwa procesowego Sąd orzekł natomiast na podstawie § 8 ust.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych Dz.U.2018.0.265. Zasądzone koszty procesu stanowią koszty postępowania przed sądem I instancji, które ostatecznie zostało w całości wygrane przez pozwanego (pkt II wyroku). sędzia Ewa Tokarzewska