Court dismisses request to compel HOA meeting due to lack of standing and procedural flaws.

Sygn. akt XIII Ns 1077/21

UZASADNIENIE

Wnioskodawca W. S. w dniu 6 września 2021 r. złożył wniosek o ustalenie terminu poddania pod głosowanie uchwał z dnia 29 lipca 2021 r. złożonych przez właścicieli lokali posiadających co najmniej 10 % udziałów we Wspólnocie Mieszkaniowej L. (...) w G. oraz zobowiązanie Zarządu Wspólnoty do poddania pod głosowanie uchwał według wniosku z dnia 29 lipca 2021 r. złożonego przez właścicieli lokali posiadających co najmniej 10 % udziałów we Wspólnocie Mieszkaniowej L. (...) w G.. Jako uczestnika postępowania wskazał Wspólnotę Mieszkaniową L. (...) reprezentowaną przez zarząd w osobach J.

K., J. C. i H. M.. W uzasadnieniu wskazał, że jest współwłaścicielem lokalu nr (...) przy ulicy (...) w G., natomiast w nieruchomości tej położonych jest łącznie 46 lokali mieszkalnych, których właściciele tworzą wspólnotę mieszkaniową. Wskazał ponadto, że zarządca nieruchomości uporczywie i bezzasadnie odmawia zwołania zebrania sprawozdawczego, nie udziela wyczerpujących wyjaśnień odnośnie nieścisłości w sprawozdaniu finansowym za rok 2020 oraz odmawia przeprowadzenia głosowania uchwał zgodnie z wnioskiem z dnia 29 lipca 2021 r., w którym domagano się poddania pod głosowanie uchwały w sprawie rozwiązania umowy o zarządzanie z firmą (...), uchwały o uchylenie uchwały nr 1 z dnia 2 marca 2021 r. oraz uchwały w sprawie wystąpienia do (...) o zgodę na oznakowanie poziome miejsc postojowych na parkingu oraz wykonanie tego oznakowania. (k.4-6).

Sąd zważył, co następuje:

Według art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego oraz kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. We wspólnotach mieszkaniowych powyżej trzech lokali - jak w okolicznościach niniejszej sprawy - mają zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną (art. 20 i nast.).

Te ostatnie zaś przewidują (art. 20 u.w.l.), że właściciele są zobowiązani do podjęcia uchwały o wyborze zarządu, który kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W wypadku dużych wspólnot mieszkaniowych, do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu jest wymagana zgoda większości współwłaścicieli nieruchomości wspólnej wyrażona w uchwale (art. 22 ust. 2 u.w.l.). W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.

Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym (art. 24 cyt. Ustawy). Uchwały właścicieli lokali podejmowane są bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Zebrania ogółu właścicieli lokali zwołuje zarząd lub zarząd na wniosek właścicieli dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 31 lit.b u.w.l.). Niedopełnienie przez zarząd lub zarządcę obowiązku zwołania zebrania w powyższych warunkach nie zostało obłożone sankcją prawną. Powyższe niedostatki ustawy wypełnia obecnie orzecznictwo, w którym dość jednolicie wskazuje się, że uchwały podejmują właściciele lokali.

W związku z tym nawet nieformalne zebranie właścicieli lokali władne jest skutecznie podjąć uchwałę. Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 10.05.2016 r. uznał, że zwołanie zgromadzenia przez osobę nieuprawnioną to błąd natury formalnej. Jeśli w wyniku takiej wadliwej czynności proceduralnej zgromadzenie odbyło się przy zachowaniu kworum, a zaproponowana uchwała osiągnęła większość głosów, to zaistniała na etapie zwoływania zgromadzenia wadliwość proceduralna została konwalidowana. Zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wówczas, gdy zarzucana wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały.

Inną drogą jest możliwość zaskarżenia przez właściciela lokalu podjętej uchwały do sądu z powodów i w trybie wskazanym w art. 25 u.w.l. Reasumując, brak jest podstaw do wystąpienia do sądu przez właściciela lokalu z wnioskiem o ustalenie terminu poddania pod głosowanie opisanych we wniosku projektów uchwał oraz zobowiązania zarządu do poddania ich pod głosowanie. Zgodnie z treścią art. 514 § 2 k.p.c. w wypadkach, gdy ustawa wymaga przeprowadzenia rozprawy, sąd może, bez wzywania zainteresowanych do udziału w sprawie, oddalić wniosek na posiedzeniu niejawnym, jeżeli z treści wniosku wynika oczywisty brak uprawnienia wnioskodawcy.

Wobec tego brak uprawnienia do żądania wszczęcia postępowania nieprocesowego, czyli brak legitymacji czynnej, skutkuje oddaleniem wniosku. Mając powyższe na uwadze, Sąd orzekł, jak w sentencji postanowienia. ZARZĄDZENIE 1. Odnotować w rep. Ns i kontrolce uzasadnień 2. Odpis postanowienia z uzasadnieniem doręczyć wnioskodawcy W. S. z pouczeniem;

3. Akta przedłożyć z wpływem za 21 dni z zpo.