Civil court dismisses plaintiff's claim regarding permanent change of land use purpose due to lack of factual evidence.

Sygn. akt VIII C 196/23

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 8 listopada 2023 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi VIII Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący: Sędzia Anna Bielecka-Gąszcz Protokolant: sekr. sąd. Katarzyna Górniak po rozpoznaniu w dniu 11 października 2023 roku w Łodzi na rozprawie sprawy z powództwa Gminy M. Ł. – (...) Miasta Ł. przeciwko K. J. o ustalenie zmiany celu użytkowania wieczystego 1. oddala powództwo;

2. zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 900 zł (dziewięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu. Sygn. akt VIII C 196/23

UZASADNIENIE

W dniu 21 marca 2023 roku powód Miasto Ł. – (...) Miasta Ł., reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika, wytoczył przeciwko pozwanej K. J. powództwo o ustalenie zmiany celu użytkowania wieczystego, w trybie art. 73 ust. 2 i 2d ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. wniósł o ustalenie, że wobec trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...), oznaczonej jako działka ew. (...) w obrębie (...), o pow. 452 m ( 2), uregulowanej w księdze wieczystej (...), nastąpiła zmiana celu użytkowania wieczystego tej nieruchomości z mieszkaniowego na inny, skutkująca zastosowaniem stawki w wysokości 3%. (pozew k. 5-7v.) W odpowiedzi na pozew pozwana, reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika, wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda zwrotu kosztów procesu.

Pozwana zaprzeczyła temu by doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. Wyjaśniła, że budynek posadowiony na nieruchomości od 2000 roku nieprzerwanie pełni w głównej mierze funkcję mieszkalną – dominującą i nic się w tym zakresie nie zmieniło. (odpowiedź na pozew k. 37-41) Replikując na powyższe pełnomocnik powoda wskazał, że działka nr (...) jest niezabudowana, ma urządzoną księgę wieczystą, a więc stanowi odrębną nieruchomość i wobec tego brak jest podstawy prawnej do naliczenia 3% stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki.

Z kolei na działce nr (...) znajdują się pawilon handlowo-usługowy, budynek hydroforni oraz miejsca postojowe, przy czym dwa ostatnie obiekty stanowią ok. 60% powierzchni działki. Powtórzył, że skoro pozwany traktuje obie działki, jako jedną nieruchomość, to w pierwszej kolejności ustaleniu podlega, czy doszło do zmiany charakteru zabudowy, co winno nastąpić poprzez określenie wskaźnika powierzchni zabudowy. (pismo procesowe k. 87-88) W dalszym toku postępowania, stanowiska procesowe stron nie uległy zmianie. (pismo procesowe k. 64, protokół rozprawy k. 85-88) Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana K. J. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...), obejmującej działkę ewidencyjną nr (...) w obrębie (...), o powierzchni 452 m 2, stanowiącej własność Gminy Ł.. Nieruchomość jest uregulowana w księdze wieczystej nr (...). Jako sposób korzystania z nieruchomości wskazano: B-tereny mieszkaniowe, co zostało przyjęte na podstawie wypisu z rejestru gruntów i wypisu z kartoteki budynków. Na nieruchomości posadowiony jest budynek mieszkalny jednorodzinny. (wypisu z kartoteki budynków k. 45, wypis z rejestru gruntów k. 46, wydruk treści księgi wieczystej k. 77-81, decyzja k. 18-20, umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste k. 21-24, umowa sprzedaży k. 25-28) Pozwana mieszka na tej nieruchomości od 2000 roku – jest to jej dom mieszkalny.

Wcześniej z mężem prowadzili tam zakład cukierniczy, jednak po jego bankructwie, wystąpili do (...) o zgodę na przekwalifikowanie budynku na mieszkalny, na co urząd wyraził zgodę. Na parterze budynku znajduje się powierzchnia użytkowa 40,80 m 2, którą pozwana wynajmuje na rzecz osoby, która aktualnie prowadzi tam sklep monopolowy. Pozostała część budynku o powierzchni 97,10 m 2 jest użytkowana na cele mieszkalne wyłącznie przez pozwaną, podobnie jak podpiwniczenie i cały teren działki przyległy do domu są użytkowana wyłącznie przez pozwaną.

Pozwana uiszcza podatek od nieruchomości, w tym od budynków za 97,10 m 2 powierzchni mieszkalnej oraz 40,80 m 2 powierzchni związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej. (dowód z przesłuchania pozwanej k. 86-87, pismo k. 11, wydruk fotografii nieruchomości k. 16-17, odpis postanowienia o (...) k. 29, decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego i wydaniu pozwolenia na budowę k. 43, przyjęcie zgłoszenia o zamiarze przystąpienia do użytkowania k. 44, wypis z kartoteki budynków k. 45, wypis z rejestru gruntów k. 46, potwierdzenia płatności podatku k. 48-55, k. 82, k. 84, decyzja w sprawie podatku od nieruchomości za rok 2023 k. 83, umowa najmu k. 57-58, pismo k. 59, wydruk treści KW k. 77-81) Oświadczeniem z dnia 28 czerwca 2022 roku (...) Miasta Ł. zaproponował pozwanej zmianę celu użytkowania wieczystego z mieszkalnego na cel inny, jednocześnie wyznaczając K.

J. dwumiesięczny termin na zajęcie pisemnego stanowiska w przedmiocie zmiany celu użytkowania wieczystego. Pozwana nie wyraziła zgody na zmianę celu użytkowania wieczystego i podkreśliła, że nie nastąpiła żadna trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, która to nieruchomość cały czas stanowi jej dom mieszkalny. (oświadczenie k. 10, odpowiedź k.

11) Powyższy stan faktyczny został ustalony na podstawie powołanych dowodów, w tym dowodów z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy, przy czym niektóre twierdzenia o okolicznościach faktycznych były między stronami bezsporne. Przy ustalaniu stanu faktycznego, Sąd oparł się ponadto na dowodzie z przesłuchania pozwanej jako strony.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo nie było zasadne i nie zasługiwało na uwzględnienie. Zgodnie z przepisem art. 71 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, zwanej dalej ustawą, użytkownik wieczysty wnosi przez cały okres użytkowania opłaty roczne. Opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego, jak stanowi przepis art. 72 ust. 1 ustawy, ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej, określonej zgodnie z art. 67 ustawy, tj. na podstawie jej wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Zgodnie z art. 72 ust. 3 pkt 4 i 5 ustawy, opłata roczna za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej oddanej na cele mieszkaniowe (…) wynosi 1%, a w przypadku pozostałych (tj. niewymienionych w pkt 1-4) nieruchomości gruntowych wynosi 3%. W myśl art. 73 ust. 1 i 2 ustawy, jeżeli nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla celu podstawowego, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego występuje właściwy organ albo użytkownik wieczysty.

Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 marca 2012 roku (IV CSK 333/11, LEX), „literalna wykładnia art. 73 ust. 2 u.g.n. nie daje podstaw do uznania, że istnieje jedno formalne kryterium, za pomocą którego można przesądzić o tym, że mamy do czynienia ze zmianą sposobu korzystania z nieruchomości, która przybrała charakter trwały. Z art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n. wynika, że zmniejszona 1% stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przysługuje za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe. O tym, czy nieruchomość gruntowa jest przeznaczona na cele mieszkaniowe w danym roku, za który użytkownik wieczysty ma zapłacić opłatę roczną, można przesądzić biorąc pod uwagę zarówno formalne dokumenty dotyczące danej nieruchomości jak i okoliczności faktyczne, przede wszystkim zachowanie samego użytkownika wieczystego, które wskazuje czy korzysta on z nieruchomości na cele mieszkaniowe lub inne.

Dopiero ocena, w konkretnym stanie faktycznym, zarówno decyzji administracyjnych odnoszących się do nieruchomości oraz czynności podejmowanych w stosunku do niej przez użytkownika wieczystego może dać odpowiedź na pytanie, czy nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości i jest ona w danym roku wykorzystywana już na cele mieszkalne”. Zmiana stawki procentowej wynikać musi z oceny, czy na trwałe uległ zmianie sposób korzystania z całej nieruchomości (a przynajmniej z większości nieruchomości) – na tyle, by uzasadnić zmianę celu podstawowego, na jaki nieruchomość oddana została w wieczyste użytkowanie, i tym samym stworzyć podstawę do zmiany stawki procentowej opłaty rocznej za całą nieruchomość (por.

E. Bończak-Kucharczyk, ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2022). Wskazać również należy, że zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w planie miejscowym określa się obowiązkowo m.in. przeznaczenie terenów oraz zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej (art. 15 ust. 2 pkt 1 i 6). Stosownie do treści art. 73 ust. 2 d ustawy o gospodarce nieruchomościami, właściwy organ przedstawia w formie pisemnego oświadczenia (jak miało to miejsce w niniejszym przypadku) propozycję zmiany celu użytkowania wieczystego oraz wyznacza termin na zajęcie pisemnego stanowiska przez użytkownika wieczystego, nie krótszy niż 2 miesiące od dnia otrzymania propozycji.

Jeżeli użytkownik wieczysty nie zgadza się z proponowaną zmianą celu użytkowania wieczystego lub nie przedstawił stanowiska, właściwy organ może wnieść powództwo do sądu powszechnego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. W niniejszej sprawie oś sporu ogniskowała się wokół ustalenia, czy doszło do zmiany przeznaczenia nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Nie powielając powyższych ustaleń faktycznych, po przeprowadzonym postępowaniu dowodowym, Sąd doszedł do jednoznacznego przekonania, że w niniejszym przypadku nie doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego, a nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym stanowiła i nadal stanowi dom mieszkalny pozwanej K.

J., co szczegółowo zostało opisane powyżej. Pozwana nadal korzysta z nieruchomości w ten sam sposób, jak wcześniej, a dominującym celem nieruchomości jest cel mieszkaniowy, co aktualnie znajduje potwierdzenie w danych zawartych w Ewidencji Gruntów i Budynków. Wobec powyższego, powództwo nie mogło być uznane za zasadne i zasługiwało na oddalenie, o czym orzeczono w pkt 1 sentencji wyroku. O kosztach procesu Sąd orzekł w oparciu o przepis art. 98 § 1 k.p.c. Pozwana wygrała spór w całości, dlatego też mogła się domagać od powoda zwrotu całości kosztów procesu poniesionych celem obrony.

Na koszty te złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika pozwanej w stawce minimalnej 900 zł. Mając powyższe na uwadze Sąd zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 900 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Z tych względów, orzeczono jak w sentencji.