Court allows partial claim for permanent use fee adjustment based on current investment purpose, not original grant intent.

Sygn. akt I C 42/22

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 16 września 2022 roku Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny:Przewodniczący: Sędzia Sławomir SplittProtokolant: Jolanta Migot po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 września 2022 roku sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej z siedzibą w G. przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta G. o ustalenie I. ustala, że obciążająca użytkownika wieczystego (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością spółkę komandytową z siedzibą w G. opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działkę nr (...) o powierzchni 0,7202 ha położonej w obrębie (...) G., a objętej księgą wieczystą (...), na rzecz Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta G. wynosi, przy zastosowaniu stawki procentowej 1%, począwszy od 2022 roku 23.481,40 złotych (dwadzieścia trzy tysiące czterysta osiemdziesiąt jeden złotych czterdzieści groszy) II. w pozostałym zakresie powództwo oddala;

I. zasądza od pozwanego Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta G. na rzecz powoda (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej z siedzibą w G. kwotę 4.165,00 złotych (cztery tysiące sto sześćdziesiąt pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu, z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

UZASADNIENIE

Powód (...) sp. z o.o. sp. k. z siedzib 1 w Goœcicinie w zastêpuj 1cym pozew wniosku z dnia 11 czerwca 2021 roku domaga 3 siê ustalenia, ¿e aktualizacja op 3aty rocznej jest nieuzasadniona. Powód nie kwestionowa 3 ustalonej przez rzeczoznawcê maj 1tkowego wartoœci nieruchomoœci, lecz sam fakt dokonania aktualizacji poprzez zmianê stawki procentowej, zasadnoœæ zastosowania stawki 3 % oraz sposób ustalenia op 3aty za poszczególne lata z pominiêciem regulacji art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomoœciami. Zdaniem powoda dopiero wykazanie trwa 3ej zmiany sposobu korzystania z nieruchomoœci jest podstaw 1 do zmiany stawki procentowej.

Mo¿liwoœæ uzyskania op 3aty rocznej w zmienionej wysokoœci pojawi siê dopiero po zakoñczeniu budowy budynku i uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na u¿ytkowanie obiektu budowlanego. Powód nie wzniós 3 na nieruchomoœci ¿adnego obiektu budowlanego i nie uzyska 3 jeszcze pozwolenia na budowê. Powód uzyska 3 dla przedmiotowej nieruchomoœci decyzjê z dnia 23 paŸdziernika 2019 roku o ustaleniu warunków zabudowy pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. Skarb P. nie wskaza 3 w oparciu, o jakie okolicznoœci ustali 3 trwa 31 zmianê oraz, jaki jest aktualny sposób korzystania z nieruchomoœci, który uzasadnia zastosowanie stawki 3 %.

Nawet jeœli nast 1pi 3a trwa 3a zmiana korzystania z nieruchomoœci, to zastosowanie powinna mieæ stawka 1 %. Poza tym Skarb P. powinien zastosowaæ mechanizm stopniowego dochodzenia do wysokoœci pe 3nej op 3aty. (wniosek zastêpuj 1cy pozew – k. 4-5) W sprzeciwie od orzeczenia SKO pozwany podniós 3, ¿e okreœlenie wysokoœci stawki procentowej op 3aty rocznej mo¿liwe by 3o na podstawie art. 221 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami. Stosownie do ust. 3 tego przepisu dotyczy to tak¿e nieruchomoœci gruntowych, dla których przy oddaniu w u¿ytkowanie wieczyste nie zosta 3 okreœlony cel, na który nieruchomoœæ by 3a oddana.

N.¿y to odnieœæ tak¿e do nabycia tego prawa z mocy ustawy. Przepis ten znajduje równie¿ zastosowanie w przypadku, gdy podmiotowi, któremu oddano nieruchomoœæ w u¿ytkowanie wieczyste, przys 3ugiwa 3o w chwili nabywania tego prawa zwolnienie z op 3at. Przedmiotowa dzia 3ka z chwil 1 wy 31czenia jej z zasobów (...) S.A. w W. i zbycia na rzecz powoda, utraci 3a swój atrybut zwi 1zany z funkcjonowaniem infrastruktury kolejowej, która korzysta ze zwolnienia z op 3at za u¿ytkowanie wieczyste zgodnie z art. 8 ustawy o transporcie kolejowym.

Z chwil 1 ustania ustawowych przes 3anek zwolnienia z op 3aty za u¿ytkowanie wieczyste, w 3aœciciel zobowi 1zany by 3 dostosowaæ treœæ stosunku prawnego 31cz 1cego go z u¿ytkownikiem wieczystym do zasad wynikaj 1cych z ustawy poprzez wypowiedzenie zasad dotychczasowych i z 3o¿enie oferty o ustaleniu wysokoœci stawki procentowej op 3aty rocznej z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego. W niniejszej sprawie nie mia 3 zastosowania tryb okreœlony w art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami zwi 1zany z trwa 31 zmian 1 sposobu korzystania z nieruchomoœci. (sprzeciw – k. 6-9) Zdaniem powoda przedmiotowa nieruchomoœæ korzysta ze zwolnienia z op 3at rocznych z mocy art. 8 ustawy o transporcie kolejowym. (...) do ustalenia op 3aty mo¿e byæ wy 31cznie wykazanie przez w 3aœciwy organ trwa 3ej zmiany sposobu korzystania z nieruchomoœci.

Zmiana podmiotowa po stronie u¿ytkownika wieczystego nie ma znaczenia. W wypowiedzeniu nie ma ¿adnego wyjaœnienia, czy przedmiotowa nieruchomoœæ przesta 3a byæ wykorzystywana na cele infrastruktury kolejowej. Na tle ustawy o transporcie kolejowy nie mo¿na zaaprobowaæ pogl 1du, ¿e za infrastrukturê kolejow 1 w rozumieniu ustawy uznaæ mo¿na tylko tak 1 infrastrukturê, która znajduje siê w dyspozycji jej zarz 1dcy. (pismo z dnia 30.03.2022r. – k.30) Stan faktyczny: (...) Wojewody (...) nr WG.II/MNo/7720-144/07 z dnia 9 stycznia 2009 roku stwierdzono nabycie z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 roku przez przedsiêbiorstwo pañstwowe (...) w W. prawa u¿ytkowania wieczystego gruntu, bêd 1cego w 3asnoœci 1 Skarbu P., po 3o¿onego w G., oznaczonego w ewidencji gruntów jako dzia 3ka nr 907/2 o powierzchni 0,7202 ha, obrêb G., arkusz mapy 49, numer jednostki rejestrowej (...), zapisanej w ksiêdze wieczystej KW nr (...) prowadzonej przez (...) Rejonowy w G., a tak¿e prawa w 3asnoœci budynków, budowli i urz 1dzeñ usytuowanych na dzia 3ce, o której mowa powy¿ej.

Nabywca praw zwolniony zosta 3 z op 3at z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego gruntu, albowiem grunt ten zajêty by 3 pod infrastrukturê kolejow 1 (art. 8 ustawy o transporcie kolejowym). (fakt bezsporny nadto potwierdzony: decyzj 1 Wojewody (...) z dnia 09.01.2009r. wraz z za 31cznikiem – k. 10-12 akt administracyjnych (...). (...).16.2020.AL) Dnia 23 paŸdziernika 2019 roku Prezydent Miasta G. wyda 3 decyzjê o warunkach zabudowy nr (...).6730.2.14.2019.KR- 122/d.24 m.in. przedmiotowej dzia 3ki w szczególnoœci pod zabudowê mieszkaniow 1 wielorodzinn 1 z rozbiórk 1 istniej 1cego zainwestowania. (fakt bezsporny nadto potwierdzony: decyzj 1 z dnia 23.10.2019r.

– k. 9-16 akt SKO Gd/3584/21) (...) S.A. z siedzib 1 w W. naby 3a przedmiotow 1 nieruchomoœæ jako aport, na podstawie umowy wniesienia do spó 3ki nieruchomoœci i praw u¿ytkowania wieczystego jako aportu zgodnie z umow 1 z dnia 11 maja 2011 roku. Dnia 29 wrzeœnia 2020 roku (...) S.A. z siedzib 1 w W. sprzeda 3a powodowi w stanie wolnym od obci 1¿eñ i praw osób trzecich (poza opisanymi w akcie notarialnym) ww. nieruchomoœæ wraz z budynkami, budowlami i urz 1dzeniami, na niej posadowionymi. Wówczas na nieruchomoœci znajdowa 3y siê 2 budynki niemieszkalne, tory stacyjne, linie przesy 3owo-rozdzielcze, kabel miejscowy na stacji G. postojowa, wiata, droga i chodnik z p 3yt ¿elbetowych, p 3yt typu jomb, p 3ytek chodnikowych z krawê¿nikowych, przy 31cze wodoci 1gowe oraz p 3ot z elementów ¿elbetowych. (fakt bezsporny nadto potwierdzony: aktem notarialnym z dnia 29.09.2020r.

Rep A nr 8195/2020 – k. 1-10 akt administracyjny (...). (...).16.2020.AL) Pismem z dnia 17 maja 2021 roku Prezydent Miasta G. dzia 3aj 1c jako organ Skarbu P. wypowiedzia 3 powodowi dotychczasow 1 wysokoœæ op 3aty rocznej z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego gruntu Skarbu P. po 3o¿onego w G. obejmuj 1cego dzia 3kê nr 24 o powierzchni 0.7202 ha po 3o¿onego w (...) G., a objêtego KW nr (...) w kwocie 0,00 z 3 i ustali 3 wysokoœæ stawki procentowej op 3at rocznych z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego w wysokoœci 3 % ceny. W przes 3anej ofercie zaproponowano now 1 op 3atê roczn 1 p 3atn 1 pocz 1wszy od 2022 roku w kwocie 70.444,20 z 3. (fakt bezsporny nadto potwierdzony: wypowiedzeniem – k. 37 akt administracyjnych (...). (...).16.2020.AL) Skierowanym do (...) Kolegium (...) w G. wnioskiem z dnia 11 czerwca 2021 roku powód domaga 3 siê ustalenia, ¿e aktualizacja op 3aty rocznej jest nieuzasadniona. (fakt bezsporny nadto potwierdzony wnioskiem – k. 4-5) Orzeczeniem z dnia 22 grudnia 2021 roku (...) Kolegium (...) w G. w sprawie SKO Gd/3584/21 pozostawi 3o op 3atê roczn 1 za u¿ytkowanie wieczyste gruntu w dotychczasowej wysokoœci. (fakt bezsporny nadto potwierdzony: orzeczeniem SKO (...) – k. 24v.-27 akt SKO Gd/3584/21) Pozwany Skarb P. zaskar¿y 3 wydane orzeczenie w ca 3oœci i wniós 3 o ustalenie, ¿e aktualizacja w kwocie 70.444,20 z 3 jest uzasadniona. (fakt bezsporny nadto potwierdzony sprzeciwem – k. 6-9) (...) z dnia 7 paŸdziernika 2021 roku udzielono pozwolenie na budowê inwestycji polegaj 1cej na zespole budynków mieszkalnych wielorodzinnych.

Decyzja (...) siê ostateczna z dniem 10 listopada 2021 roku. (decyzja, k. 51- 53) Wartoœæ przedmiotowej nieruchomoœci jak dla gruntu niezabudowanego na dzieñ dokonania wypowiedzenia wynosi 3a 2.348.140,00 z 3. (fakt bezsporny nadto potwierdzony: operatem szacunkowym rzeczoznawcy maj 1tkowego A. R. z dnia 16.02.2021r. – k. 29v.-35 akt administracyjnych (...). (...).16.2020.AL) R.¿ania prawne: Zgodnie z treœci 1 art. 221 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami je¿eli przy oddaniu nieruchomoœci gruntowej w u¿ytkowanie wieczyste nie zosta 3a okreœlona wysokoœæ stawki procentowej op 3aty rocznej z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego, w 3aœciwy organ okreœli wysokoœæ tej stawki, z wy 31czeniem przypadków, o których mowa w art. 217 ust. 1, stosuj 1c tryb postêpowania okreœlony w art. 78–81 (ust. 2).

Je¿eli przy oddaniu nieruchomoœci gruntowej w u¿ytkowanie wieczyste nie zosta 3 okreœlony cel, na który nieruchomoœæ by 3a oddana, stawkê procentow 1 op 3aty rocznej przyjmuje siê stosownie do celu wynikaj 1cego ze sposobu korzystania z nieruchomoœci (ust. 3). Aktualizacja op 3aty rocznej za u¿ytkowanie wieczyste mo¿e byæ dokonana wy 31cznie w przypadku, gdy op 3ata taka zosta 3a uprzednio ustalona. Teza taka znajduje potwierdzenie w uzasadnieniu wyroku S 1du N.¿szego z dnia 7 lipca 2006 roku (I CSK 124/06, L.), w którym stwierdzono ponadto, ¿e "op 3aty roczne za u¿ytkowanie wieczyste powinny zostaæ ustalone zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomoœciami, w zakresie okreœlenia wartoœci nieruchomoœci przez uprawnionego rzeczoznawcê oraz obowi 1zuj 1cej stawki, z uwzglêdnieniem jednak unormowania zawartego w art. 221 ust. 2 GospNierU, stanowi 1cego, ¿e je¿eli przy oddaniu nieruchomoœci gruntowej w u¿ytkowanie wieczyste nie zosta 3a okreœlona wysokoœæ stawki procentowej op 3aty rocznej z tego tytu 3u, to w 3aœciwy organ okreœli wysokoœæ stawki, stosuj 1c tryb postêpowania okreœlony w art. 78–81 GospNierU".

Zgodnie z tym przepisem, je¿eli przy oddaniu nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste nie zosta 3 okreœlony cel, na który nieruchomoœæ by 3a oddana, stawkê procentow 1 op 3aty rocznej przyjmuje siê stosownie do celu wynikaj 1cego ze sposobu korzystania z nieruchomoœci. Przewidziane w tym przepisie okreœlenie oddania nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste, nale¿y odnieœæ równie¿ do nabycia tego prawa z mocy ustawy, jak to mia 3o miejsce w przypadku pierwotnego u¿ytkownika wieczystego (...) w W.. Brak jest bowiem podstaw do ograniczania tego pojêcia jedynie do umownego przekazania nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste.

W niniejszej sprawie nie ulega w 1tpliwoœci, ¿e w przypadku tak rozumianego oddania nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste poprzednikowi prawnemu powoda, nie zosta 3 okreœlony cel w jakim zosta 3a ona oddana. Zatem pozwany zasadnie okreœli 3 stawkê op 3aty rocznej za u¿ytkowanie wieczyste "stosownie do celu wynikaj 1cego ze sposobu korzystania z nieruchomoœci", a nie stosownie do celu, w jakim nieruchomoœæ zosta 3a oddana w u¿ytkowanie wieczyste, gdy¿ tego ostatniego po prostu nie ma. Nadto powo 3any przepis w ¿aden sposób nie odwo 3uje siê do przeznaczenia nieruchomoœci okreœlonego w planie zagospodarowania przestrzennego czy w studium uwarunkowañ i zagospodarowania przestrzennego, a jedynie odnosi siê do celu wynikaj 1cego ze sposobu korzystania z nieruchomoœci.

Przepis art. 221 ust. 3 ustawy ma zastosowanie jedynie wówczas, gdy przy oddaniu nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste nie zosta 3 okreœlony cel na który nieruchomoœæ zostaje oddana, natomiast nie ma zastosowania w przypadku okreœlenia celu na jaki nieruchomoœæ zosta 3a oddana przy ustanowieniu prawa rzeczowego ograniczonego (por. wyrok S 1du Apelacyjnego w P. z dnia 28.12.2007r., I ACa 1035/07, LEX nr 466430). Niemniej jednak zasadnie strona powodowa zakwestionowa 3a okreœlon 1 przez pozwanego stawkê procentow 1 wskazan 1 w treœci wypowiedzenia. (...) na wzglêdzie cel inwestycji podejmowanej przez powoda, której wyrazem s 1 podjête prace projektowe i przygotowawcze i uzyskanie pozwolenia na budowê nale¿a 3o zastosowaæ stawkê 1% - jak dla budownictwa mieszkaniowego.

W ocenie (...) nie mo¿na przyj 1æ za 3o¿enia aby obci 1¿enie op 3at 1 mog 3o nast 1piæ dopiero z chwil 1 wydania decyzji – pozwolenia na budowê. Zwolnienie, o którym mowa w przepisie art.. 8 ustawy o transporcie kolejowym nale¿y odnieœæ do infrastruktury, która jest lub mo¿e byæ wykorzystywana zgodnie ze swoim przeznaczeniem. W sytuacji gdy wskutek zbycia gruntu nabywca podejmuje dzia 3ania, z których wynika odmienny cel korzystania z przedmiotowego gruntu nie korzysta on ze zwolnienia zawartego w art. 8 ustawy o transporcie kolejowym, której cel sprowadza siê do objêcie zwolnieniem gruntów zajêtych pod infrastrukturê o znaczeniu publicznym.

Tym samym w ocenie (...) wypowiedzenie dokonane by 3o uzasadnione, z tym, i¿ maj 1c na wzglêdzie charakter inwestycji zasadnym by 3o zastosowanie stawki 1%. (...) na wzglêdzie to, i¿ w przypadku wypowiedzenia zosta 3a ustalona stawka, a nie zaktualizowana przepis art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami nie znajduje zastosowania. (...) na wzglêdzie powy¿ (...) wartoœæ ustalonej op 3aty w kwocie 1% stawki pocz 1wszy od 2022 roku. O kosztach Sad orzek 3 na podstawie przepisów art. 98 i 108 k.p.c. przyjmuj 1c, i¿ powód wygra 3 w 66,70%, zaœ przegra 3 w 33,3%.

£ 1czny koszt poniesiony przez powoda to kwota 8.940,00 z 3otych, na która sk 3ada 3y siê op 3ata – 3.523,00 z 3ote, wynagrodzenie pe 3nomocnika – 5.400 z 3otych, op 3ata skarbowa od pe 3nomocnictwa – 17,00 z 3otych. 66,7% to 5.963,00 z 3ote. £ 1czny koszt poniesiony przez pozwanego to 5.400,00 z 3otych. 33,3% to 1.798,00 z 3otych. Ró¿nica poniesionych kosztów daje kwotê 4.165,00 z 3otych.