Appeal dismissed; tenant's failure to prove valid termination or statutory grounds for lease dissolution upheld by court.

Sygn. akt II Ca 260/14

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 25 kwietnia 2014 r. Sąd Okręgowy w Kielcach II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie: Przewodniczący: SSO Ewa Piątkowska-Bidas Sędziowie: SSO Mariusz Broda (spr.) SSO Cezary Klepacz Protokolant: protokolant sądowy Beata Wodecka po rozpoznaniu w dniu 25 kwietnia 2014 r. w Kielcach na rozprawie sprawy z powództwa T. T. (1), A. T., T. T. (2), J. P., M. K. przeciwko A. K., A. S., M. S. o rozwiązanie umowy najmu i nakazanie opróżnienia lokalu na skutek apelacji powodów od wyroku Sądu Rejonowego w Kielcach z dnia 21 listopada 2013 r. sygn. VIII C 676/13 oddala apelację, zasądza od każdego z powodów na rzecz każdej z pozwanych po 6 (sześć) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego. sygn. akt IICa 260/14

UZASADNIENIE

W postępowaniu przed Sądem Rejonowym w Kielcach , powodowie – T. T. (1), A. T., T. T. (2), J. P., M. K., domagali się nakazania A. K., aby opuściła i opróżniła z osób i rzeczy lokal mieszkalny położony w K.przy ul. (...)(twierdząc , że skutecznie wypowiedzieli łączącą strony umowę najmu) ewentualnie rozwiązania stosunku najmu i nakazania opróżnienia lokalu mieszkalnego (upatrując „ważnych powodów” w konieczności sprzedaży lokalu , braku możliwości porozumienia się z pozwaną co do zamiaru opuszczenia przez nią lokalu, a także braku porozumienia w przedmiocie ustalenia realnych kosztów czynszu za lokal).

Pozwane - A. K. , a także wezwane do udziału w sprawie w takim charakterze (w toku postępowania) A. S. i M. S. wniosły o oddalenie powództwa, kwestionując skuteczność wypowiedzenia stosunku najmu, a niezależnie od tego - istnienie ważnych przyczyn do rozwiązania stosunku najmu. Sąd Rejonowy w Kielcach zaskarżonym wyrokiem z dnia 21.11.2013r. oddalił powództwo. W uzasadnieniu przytoczył poczynione ustalenia faktyczne co do treści łączącego strony stosunku najmu i wykluczając by pismem z dnia 25.03.2011r. doszło do jego skutecznego wypowiedzenia , bo oświadczenie w tym zakresie złożyła osoba nie umocowana do tego przez wynajmujących , a ponadto w jego treści nie była wskazana przyczyna wypowiedzenia , czego wymaga art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów , mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U.2005r., nr 31 z p.zm.), niezależnie od tego nie istniała w rzeczywistości przyczyna takiego wypowiedzenia wskazana w art. 11 ust. 2 pkt. 2 w/w ustawy.

Zdaniem Sądu I instancji nie było również podstaw do uwzględnienia pozostałej części ewentualnego żądania pozwu , gdyż powodowie nie wykazali , aby była ważna przyczyna rozwiązania stosunku prawnego – w rozumieniu art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów (…), a z ich twierdzeń jednoznacznie wynika, że jedyną przyczyną, dla której takiego rozwiązania żądają jest to , że nie prowadzą już wspólnie działalności gospodarczej , chcą sprzedać lokal , gdyż ten nie przynosi żadnych dochodów. Sąd Rejonowy zauważa , że przyczyna tego ostatniego tkwi w treści łączącej strony umowy najmu , w której wynajmujący (uprawnieni z tytułu własnościowego prawa do lokalu) zgodzili się na czynsz w wysokości ustalonej przez Spółdzielnię Mieszkaniową, a nic nie stało na przeszkodzie , by został ustalony na poziomie , który zapewniałby im zysk.

Ponadto sam zamiar sprzedaży lokalu , w ocenie Sądu I instancji , nie może stanowić ważnej przyczyny rozwiązania stosunku najmu , bo takiej sprzedaży można dokonać „z lokatorem” , a dla pozwanych lokal ten stanowi jedyne centrum życiowe. Wyrok , w części obejmującej oddalenie powództwa o rozwiązanie stosunku najmu i nakazanie opróżnienia lokalu zaskarżyli powodowie. W wywiedzionej apelacji zarzucili naruszenie art. 11 ust. 10 w/w ustawy o ochronie praw lokatorów (…) poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu , że: - „ważne przyczyny” nie obejmują konieczności sprzedaży lokalu , chęci jego pozbycia się przez powodów , braku możliwości porozumienia się z pozwanymi co do zamiaru opuszczenia przez nich lokalu , braku porozumienia się co do realnych kosztów czynszu , złej woli pozwanych w opuszczeniu lokalu w przypadku gdy miał być on jedynie przejściowym lokum po opuszczeniu innego lokalu, - w przypadku kolizji interesów wynajmującego z interesem najemcy należy brać pod uwagę wyłącznie korzyść najemcy lokalu.

Wobec powyższego, powodowie wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania. Pozwane wniosły o oddalenie apelacji.

Sąd Okręgowy zważył , co następuje:

W pierwszej kolejności wyjaśnić należy , jakie były granice samej apelacji, skoro z jednej strony zakres zaskarżenia odwoływał się do „całego” wyroku , a z drugiej - wartość przedmiotu zaskarżenia, a przede wszystkim zarzuty oraz ich uzasadnienie odnosiły się już tylko oddalenia tej części powództwa ewentualnego , które obejmowało żądanie rozwiązania przez sąd stosunku najmu i nakazania opróżnienia lokalu , a więc – nie wydania lokalu , na skutek uprzedniego skutecznego wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmujących.

Zatem tak , a nie inaczej wyrażony zakres zaskarżenia w tym konkretnym przypadku, należało zidentyfikować przez pryzmat zarzutów oraz wartości przedmiotu zaskarżenia, a skoro te w istocie dotyczyły tylko tej jednej ewentualnej części oddalonego powództwa , to tym samym i zakres zaskarżenia obejmuje w rzeczywistości tylko tą część wyroku oddalającego powództwo. Z tych względów Sąd Okręgowy rozpoznał sprawę w tak zidentyfikowanych granicach apelacji. Apelacja nie znalazła usprawiedliwienia i jako taka podlegała oddaleniu.

Skarżący nie kwestionowali poczynionych przez Sąd Rejonowy ustaleń co do wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Te z resztą były niesporne. Wbrew stawianym w apelacji zarzutom , Sąd Rejonowy dokonał w sposób prawidłowy ich prawnomaterialnej oceny , tym samym nie naruszył przepisu art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów , ani w zakresie wykładni tego przepisu , ani jego zastosowania do tych niespornych faktów. Sąd Okręgowy w całości podziela i przyjmuje za własną argumentację prawną Sądu I instancji wyeksponowaną w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, której powtarzanie jest bezprzedmiotowe.

Skonstruowany w apelacji zarzut , sprowadzający się w istocie do nieprawidłowego (zdaniem skarżących) nie odczytania z ujawnionych w sprawie okoliczności faktycznych ważnego powodu do rozwiązania stosunku najmu, stanowi jedynie nieuprawnioną polemikę z trafnymi wywodami Sądu Rejonowego. Wobec tego, dodatkowo wyjaśnić należy , że przesłanki rozwiązania stosunku najmu , w art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) zostały ukształtowane nie jako dwutorowo. Przede wszystkim musi wystąpić stan, polegający na tym, że strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku , a dopiero wówczas i niezależnie od tego muszą zaistnieć ważne przyczyny takiego rozwiązania.

Obie te przesłanki są ze sobą funkcjonalnie powiązane. Brak jednej z nich eliminuje dopuszczalność rozwiązania stosunku najmu. Innymi słowy same „ważne przyczyny” , bez nieosiągnięcia porozumienia o jakim mowa , nie wystarczą do rozwiązania tego stosunku prawnego przez sąd i odwrotnie sam brak porozumienia , bez zaistnienia ważnych przyczyn , nie otworzy drogi do takiego rozwiązania. Wynika stąd jeszcze jedna istotna konsekwencja, której apelujący zdaje się także nie dostrzegać, a mianowicie samo nieosiągnięcie porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania stosunku najmu nie może stanowić ważnej przyczyny w rozumieniu art. 11 ust. 10 w/w ustawy.

Redakcja przepisu nie pozostawia co do tego żadnej wątpliwości. Z kolei po to, by ostatecznie uzyskać brak porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania stosunku najmu , to w pierwszej kolejności należy przede wszystkim podjąć próbę takich rozmów , czy choćby wymiany korespondencji w sposób zwyczajowo przyjęty. Powodowie w żaden sposób nie tylko nie wykazali by taki stan – braku porozumienia zaistniał , ale by zaprezentowali jakąkolwiek aktywność w postaci złożenia najemcy skonkretyzowanych propozycji co do warunków i terminu rozwiązania stosunku najmu, które ewentualnie nie byłyby przez niego przyjęte.

Już tylko z tej przyczyny , jakiekolwiek dalej idące rozważania co do tego , czy zaistniała „ważna przyczyna” żądania rozwiązania stosunku najmu w rozumieniu art. 11 ust. 10 w/w ustawy , schodzą na drugi plan. Niezależnie od tego , to wszystko na co wskazał Sąd Rejonowy eliminując ważność przyczyn , na które powoływali się powodowie , zachowuje pełną aktualność. Dodatkowo warto zwrócić uwagę na to , że z punktu widzenia „ważności przyczyny” o jakiej mowa nie bez znaczenia pozostaje jej obiektywne pojmowanie , a więc próba oceny z punktu widzenia ogółu ludzi rozsądnie i uczciwie myślących.

Stosując takie kryterium, nie można stwierdzić , że coś co nie było przeszkodą do zawarcia umowy i jej kontynuowania (brak dochodu z najmu wobec zaakceptowania stawek czynszowych na poziomie opłat ustalonych przez Spółdzielnię Mieszkaniową) , aktualnie stało się ważną przyczyną do jej rozwiązania. Analogiczny wniosek dotyczy zamiaru sprzedaży lokalu, tylko dlatego , że nie przynosi on dochodu , w sytuacji kiedy takiego dochodu nie przynosił wcześniej , a mimo to umowa został zawarta na takich , a nie innych warunkach (co do stawek czynszowych) i to na czas nieokreślony.

Zawarte w uzasadnieniu zarzutu apelacji stwierdzenie , jakoby powodowie mieli złą wolę co do opuszczenia lokalu , skoro miał być on jedynie „przejściowym lokum” , wydaje się zupełnie nie uwzględniać standardów zobowiązań umownych. Skoro strony korzystając z zasady swobody umów , tak a nie inaczej ukształtowały treść umowy najmu (także w zakresie czasu jej trwania), to winne ją respektować. Innymi słowy twierdzenie o „przejściowym lokum” nie znajduje żadnego oparcia w jej treści. Z kolei argument , jakoby zmiana relacji pomiędzy samymi wynajmującymi , miała stanowić ważną przyczynę rozwiązania stosunku najmu ,nie uwzględnia tego , że musi ona zaistnieć w płaszczyźnie odnoszącej się do sytuacji obu stron kreowanej treścią łączącej je umowy, a nie tylko jednej z nich.

Ponadto i ta kwestia może znaleźć inne , nie dotykające bezpośrednio najemcy rozwiązanie. W tym stanie rzeczy , na podstawie art. 385 kpc orzeczono jak w sentencji , rozstrzygając o kosztach postępowania apelacyjnego na podstawie art. 98 § 1 kpc w zw.z art. 108 § 2 kpc. (...)