Ejection claim dismissed because plaintiff is not the housing cooperative and lacks majority owner support for sale.

Sygnatura akt: I C 1825/19

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 21 listopada 2019 roku S ąd ustalił następujący stan faktyczny: H. M. jest właścicielką lokalu mieszkalnego numer (...), położonego w budynku numer (...) przy ul. (...) w W., dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w W., VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...) (okoliczności bezsporne, nadto wydruk z internetowej przeglądarki ksiąg wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości – k. 15-19). H. M. nabyła lokal na podstawie umowy z 22 grudnia 2009 r. w przedmiocie ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności lokalu.

Przed zawarciem umowy przedmiotowy lokal znajdował się w zasobach (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w W. (okoliczności niesporne, nadto dokument „Przydział lokalu mieszkalnego lokatorskiego” z 10 grudnia 1980 r. – k. 20). (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w W. administruje budynkiem przy ul. (...) w W. (okoliczność bezsporna). H. M. ma 66 lat. Pobiera świadczenie rentowe z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Nie korzysta ze świadczeń opieki społecznej i nie jest zarejestrowana jako osoba bezrobotna (dowód: informacje z Urzędu Pracy, Ośrodka Pomocy (...) i Zakładu Ubezpieczeń Społecznych – k. 88, 90, 94).

Spółdzielnia (...) zgłosiła Państwowemu Powiatowemu Inspektorowi Sanitarnemu w (...) W. nieprawidłowy stan sanitarno-porządkowy oraz występowanie dużej ilości insektów na balkonie lokalu mieszkalnego numer (...) w budynku przy ul. (...) w W.. Organ nie podjął interwencji wskazując, że Spółdzielnia posiada środki prawne, aby rozwiązać problem we własnym zakresie (dowód: pismo inspektora sanitarnego – k. 21). Spółdzielnia (...) zwróciła się do Ośrodka Pomocy (...) D. O. w W. o objęcie H. M. całodobową opieką wskazując, że zgodnie z informacjami uzyskanymi od mieszkańców budynku przy ul. (...) w W., zajmuje się ona zbieractwem i nie radzi sobie z codziennymi obowiązkami.

Na skutek pisma pracownik socjalny wielokrotnie udał się do mieszkania H. M., ale nikogo nie zastał w lokalu. H. M. nie odpowiedziała także na pisemne wezwanie z prośbą o kontakt z pracownikiem socjalnym (dowód: pismo Spółdzielni z 17 września 2018 r. – k. 22, pisma Ośrodka Pomocy (...) k. 29, 30, 31). W dniu 3 stycznia 2019 r. Państwowy Powiatowy Inspektor Sanitarny w (...) W. otrzymał zgłoszenie od jednego z mieszkańców budynku przy ul. (...) w W., dotyczące ,,nieprawdopodobnego smrodu”, wydobywającego się z lokalu numer (...), należącego do H.

M.. Organ wezwał Spółdzielnię (...) do podjęcia działań wobec użytkownika lokalu numer (...), celem egzekwowania obowiązków z art. 16 ustawy o własności lokali. W dniu 30 stycznia 2019 r. komisja składająca się z przedstawicieli Spółdzielni (...) i Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w (...) W. w asyście Policji udała się do lokalu należącego do H. M. celem sprawdzenia jego stanu sanitarno-epidemiologicznego. Lokal był zamknięty i brak było sygnałów, że ktoś przebywa w środku. W związku z tym kontrola stanu lokalu nie doszła do skutku (dowód: pismo inspektora sanitarnego – k. 32, pisma Spółdzielni o udzielenie asysty Policji i udział przedstawiciela Sanepidu w kontroli lokalu – k. 33, 34, protokół z oględzin – k. 37).

Przedstawiciele Spółdzielni (...) w dniu 26 lutego 2019 r. podjęli drugą próbę oględzin lokalu należącego do H. M.. Lokal był zamknięty. Mieszkaniec lokalu numer (...) poinformował przedstawicieli Spółdzielni, że H. M. na pewno mieszka w lokalu numer (...) (dowód: notatka służbowa z 26 lutego 2019 r. – k. 40). S ąd zważył, co następuje: Powództwo podlegało oddaleniu. Podstawą żądania pozwu był art. 222 § 1 k.c. Przesłankami udzielenia ochrony przewidzianej w powyższym przepisie jest spełnienie następujących przesłanek: właściciel wyzuty jest z posiadania rzeczy, swoje roszczenie kieruje przeciwko posiadaczowi jego rzeczy, posiadaczowi nie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

W niniejszej sprawie nie zostały spełnione przesłanki z powołanego przepisu. Właścicielem lokalu numer (...) w budynku przy ul. (...) w W. nie jest powód, a pozwana. Powód nie miał więc uprawnienia do żądania nakazania pozwanej opuszczenia i opróżnienia przedmiotowego lokalu. Powód podnosił, że pozwana w rażący sposób narusza regulamin i porządek domowy oraz nie udostępnia lokalu celem przeprowadzenia koniecznych przeglądów i kontroli. Zgodnie z twierdzeniami pozwu lokal należący do pozwanej jest w złym stanie sanitarnym, na balkonie występują liczne insekty, a sama pozwana zajmuje się zbieractwem.

Wszystko powyższe jest bardzo uciążliwe dla pozostałych mieszkańców budynku przy ul. (...) w W.. Przy założeniu, że powód wykazałby wszystkie powyższe okoliczności, celem usunięcia pozwanej z lokalu numer (...) przy ul. (...) w W. powinien wystąpić z innym żądaniem niż żądanie eksmisyjne. Dopóki pozwana pozostaje właścicielką lokalu, żądanie jej eksmisji nie może zostać uwzględnione, choćby naruszała porządek domowy w najbardziej nawet rażący sposób. Powód ma natomiast inne środki prawne służące ochronie interesów jego i pozostałych mieszkańców budynku przy ul. (...).

Zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, w zakresie nieuregulowanym w przedmiotowej ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3. Stosownie do treści art. 16 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Artykuł 27 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że z żądaniem, o którym mowa w art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, występuje zarząd spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości. Skoro powód powołuje się na to, że pozwana w sposób rażący i uporczywy wykracza przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, czyniąc korzystanie z nieruchomości wspólnej uciążliwym, to powinien wystąpić przeciwko niej z żądaniem, o którym mowa w art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali (żądanie licytacyjnej sprzedaży lokalu w trybie k.p.c.).

Żądanie eksmisji pozwanej z lokalu jest niezasadne, bo nie-właściciel (w niniejszej sprawie powód) nie może żądać, aby właściciel lokalu (pozwana) opuścił tenże lokal. Powód w pozwie nie wskazał wprawdzie podstawy prawnej swojego żądania, ale nie ulega wątpliwości, że wystąpił z roszczeniem opartym o art. 222 § 1 k.c. Powód jest reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, który w pozwie w sposób jednoznaczny sformułował roszczenie. Pozew został zatytułowany „Pozew o eksmisję”, a sama treść żądania obejmuje nakazanie pozwanej opróżnienia i opuszczenia lokalu.

Wysokość uiszczonej od pozwu opłaty (200 zł) także jednoznacznie wskazuje, że intencją powoda było wystąpienie z powództwem eksmisyjnym. Nie było więc żadnych podstaw do tego, aby żądanie zgłoszone w niniejszej sprawie zakwalifikować jako żądanie z art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zresztą nawet gdyby wbrew wyraźnemu brzmieniu pozwu przyjąć, że powód wystąpił z żądaniem z art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, to i tak podlegałoby ono oddaleniu. Zarząd spółdzielni mieszkaniowej może wystąpić z przedmiotowym żądaniem na wniosek większości właścicieli lokali w danym budynku.

W niniejszej sprawie powód nie udowodnił, że większość właścicieli lokali w budynku przy ul. (...) wystąpiła do niego z wnioskiem o wytoczenie powództwa o sprzedaż licytacyjną lokalu pozwanej. Wobec powyższego Sąd orzekł jak w wyroku. ZARZĄDZENIE doręczyć pełnomocnikowi powoda odpis wyroku z uzasadnieniem. Dnia 04 grudnia 2019 r.