Appeal dismissed; sale of leased property before lease registration blocks public notice entry under Civil Code and Real Estate Register Act.

Sygn. akt VIII Ca 105/14 POSTANOWIENIE Dnia 11 kwietnia 2014 r. Sąd Okręgowy w Toruniu VIII Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym: Przewodnicząca SSO Jadwiga Siedlaczek (spr.) Sędziowie SO Małgorzata Kończal, SO Marek Lewandowski po rozpoznaniu w dniu 11 kwietnia 2014 r. w Toruniu na posiedzeniu niejawnym sprawy z wniosku W. K. przy uczestnictwie B. D., T. J. i E. J. o wpis prawa najmu w księdze wieczystej na skutek apelacji wnioskodawcy od postanowienia Sądu Rejonowego w Chełmnie z dnia 5 grudnia 2013 r. Dz.Kw TO1C/00002679/13 postanawia:

1. oddalić apelację, 2. stwierdzić, że każdy z uczestników ponosi koszty postępowania apelacyjnego związane ze swoim udziałem w sprawie.

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 5 grudnia 2013 r. Sąd Rejonowy, na podstawie art. 626 ( 9) k.p.c., oddalił wniosek W. K. o wpis w księdze wieczystej nr (...) prawa najmu nieruchomości położonej w C. przy ul. (...). Wnioskodawca dołączył do wniosku umowę najmu z podpisami notarialnie poświadczonymi, z której wynikało, że jej stronami byli B. D. i W. K.. Tymczasem osoba wynajmująca lokal nie jest już właścicielem nieruchomości; jej właścicielami są obecnie T. i. E. małż. J.. Kolejno Sąd I instancji wskazał, iż właściwość sądu wieczystoksięgowego ogranicza się do badania dokumentów i treści księgi wieczystej. Nowych właścicieli nie łączy z wnioskodawcą umowa najmu i przeprowadzenie ustaleń w tym zakresie nie jest możliwe Jest to natomiast możliwe w następstwie wniesienia powództwa o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym staniem prawnym w trybie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W apelacji powyższego postanowienia wnioskodawca zarzucił naruszenie:

1. art. 678 § 1 k.c. poprzez jego niezastosowanie co doprowadziło do uznania, że wnioskodawcy nie łączy z właścicielem przedmiotowej nieruchomości stosunek najmu, podczas gdy z treści tego przepisu jednoznacznie wynika, iż w przypadku zbycia przedmiotu najmu nabywca z mocy prawa wstępuje w stosunek najmu w miejsce zbywcy 2. art. 626 9 k.p.c. poprzez jego błędne zastosowanie polegające na oddaleniu wniosku o wpis w sytuacji, gdy nie ma przeszkód do jego dokonania jak również istnieją ku temu podstawy wynikające z przepisów prawa materialnego. Wniósł o zmianę zaskarżonego postanowienia przez uwzględnienie wniosku oraz o zasądzenie na jego rzecz od uczestników J. kosztów postępowania, ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji W odpowiedzi na apelację uczestnicy E. i. T. J. wnieśli o jej oddalenie oraz o zasądzenie na ich rzecz od wnioskodawcy kosztów postępowania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja podlegała oddaleniu jako bezzasadna. Zgodnie z art. 16 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm., dalej powoływanej jako u.k.w.h.) w księdze wieczystej mogą być ujawniane wymienione w nim prawa osobiste i roszczenia, m.in. prawo najmu lub dzierżawy. W myśl art. 17 u.k.w.h. przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia Regulacje te są wyrazem rozszerzenia skuteczności praw osobistych i roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej, które z racji ujawnienia w księdze wieczystej uzyskują skuteczność względem później nabytych praw innych osób.

W takim trybie prawa osobiste (i roszczenia) przysługujące przeciwko właścicielowi oznaczonej nieruchomości stają się skuteczne wobec każdoczesnego właściciela tej nieruchomości. Ujawnienie w księdze wieczystej praw osobistych, jakimi są najem lub dzierżawa, oznacza zmianę ich charakteru, przekształcając je ze skutecznych wobec imiennie oznaczonej osoby wynajmującego/wydzierżawiającego ( iura ad personam scriptae) w prawa skuteczne względem każdoczesnego właściciela nieruchomości ( iura in rem scriptae). Taki skutek, na gruncie prawa najmu, zapewnia znacznie dalej idącą ochronę niż ta wynikająca z powszechnych zasad prawa cywilnego, w myśli których nabywca rzeczy nie może wypowiedzieć stosunku najmu, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana (art. 678 § 2 k.c.).

Dopiero bowiem ujawnienie prawa najmu w księdze wieczystej daje bezwarunkową skuteczność wobec każdoczesnego właściciela (wynajmującego). Obowiązuje także powszechny przepis art. 690 k.c., według którego do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności, jednak jego zastosowanie wobec każdoczesnego wynajmującego – dla ochrony przed naruszeniem prawa – jest możliwe dopiero po rozszerzeniu skuteczności prawa najmu w trybie art. 17 u.k.w.h. Skoro wpis takiego prawa do księgi wieczystej przekształca je z prawa skutecznego przeciw oznaczonej osobie, czyli właścicielowi nieruchomości który zawarł umowę, w prawo skuteczne względem każdoczesnemu właściciela, to nie można mieć wątpliwości, że złożenie wniosku o wpis w księdze wieczystej jest możliwe tak długo, jak długo osoba zawierająca umowę stanowiącą źródło prawa podlegającego wpisowi jest ujawniona w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości.

Z założeniem tym skorelowane jest rozwiązanie procesowe zawarte w przepisie art. 32 ust. 2 zd. 1 u.k.s.h., w myśl którego do wpisu prawa osobistego lub roszczenia wystarcza dokument obejmujący oświadczenie woli właściciela o ustanowieniu tego prawa albo obejmujący zgodę na wpis roszczenia. Bezdyskusyjne jest, że w przepisie tym chodzi o właściciela z chwili złożenia wniosku o wpis, a nie o właściciela który zawarł umowę a następnie zbył nieruchomość zanim doszło do złożenia wniosku. W konsekwencji należy stwierdzić, że zbycie nieruchomości przez właściciela, który zawarł umowę najmu lub dzierżawy tej nieruchomości, przed złożeniem wniosku o ujawnienie tego prawa w dziale trzecim księgi wieczystej, wyklucza ujawnienie tego prawa w księdze wieczystej.

W rachubę wchodzi przeszkoda zatem przeszkoda do dokonania wpisu w rozumieniu art. 626 9 k.p.c. Z opisanych względów wniosek powinien podlegać oddaleniu. Nie można natomiast podzielić stanowiska, iż na przeszkodzie jego uwzględniania stała ograniczona kognicja sądu wieczystoksięgowego (art. 626 8 § 2 k.p.c.), który nie jest uprawniony do badania, czy nabywcy nieruchomości wstąpili w stosunek najmu po właścicielu zawierającym umowę. To czy z punktu widzenia prawa materialnego wnioskodawca i uczestnicy są związani stosunkiem najmu nie ma żadnego znaczenia dla możliwości ujawnienia prawa najmu w księdze wieczystej, która istniała tylko do momentu zbycia nieruchomości.

Zarzuty podniesione w apelacji były nietrafne. Art. 678 § 1 k.c. dotyczący materialnoprawnych skutków zbycia rzeczy najętej tj. wstąpienia nabywcy w stosunek najmu, w ogóle nie miał zastosowania w sprawie, natomiast art. 626 9 k.p.c. został zasadnie powołany jako procesowa podstawa rozstrzygnięcia pierwszoinstancyjnego. Wobec powyższego Sąd Okręgowy oddalił apelację (art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.). O kosztach postępowania Sąd postanowił po myśli art. 520 § 1 k.p.c. uznając, że brak względów, które by uzasadniały odejście od tej generalnej reguły orzekania o kosztach postępowania nieprocesowego, tym bardziej że uczestnicy w istocie żadnych kosztów nie ponieśli.