Court dismisses resident's appeal against HOA gas heating resolutions, ruling they followed proper voting procedures and did not infringe his rights.

Sygnatura akt I C 410/20

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Ś., dnia 16 września 2020 r. Sąd Okręgowy w Świdnicy I Wydział Cywilny w następującym składzie: Przewodniczący: SSO Maja Sawicz Protokolant: Agnieszka Wolak po rozpoznaniu w dniu 16 września 2020 roku w Świdnicy sprawy z powództwa J. K. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w N. o uchylenie uchwał I. oddala powództwo w całości; II. zasądza od powoda na rzecz strony pozwanej kwotę 737 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu. Sygn. akt. IC 410/20

UZASADNIENIE

Powód J. K. wystąpił z powództwem przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w N. o uchylenie uchwał pozwanej Wspólnoty nr (...) z dnia 22 stycznia 2020 r. oraz o zasądzenie od strony pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwu powód podał, że jest w dniu 20 stycznia 2020 r. odbyło się zebranie członków Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w N., na którym głosowano nad uchwałami nr(...). Następnie w dniu 22 stycznia 2020 r. odbyło się kolejne spotkanie członków Wspólnoty, na którym podjęto uchwały nr(...), Powód podniósł, że nie został zawiadomiony o planowanych zebraniach.

Dopiero w dniu 18 lutego 2020 r. otrzymał informację od zarządcy o podjętych uchwałach. Powód zaskarżył uchwałę nr (...)podnosząc, że wszelkie prace związane z przyłączeniem gazu do budynku przy ul. (...) w N. będą dotyczyły wyłącznie lokali mieszkalnych, z wyjątkiem lokalu należącego do powoda, który ma charakter użytkowy. Natomiast uchwała nr (...) również dotyczy – zdaniem powoda – wyłącznie lokali mieszkalnych, gdyż w treści uchwały znajduje się zapis, że koszt opracowania dokumentacji technicznej na doprowadzenie instalacji gazowej do lokali mieszkalnych będzie wynosił 1200 zł.

Ponadto powód zaskarżył uchwałę nr (...) podnosząc ( k. 64), że uchwała nr (...) zawiera wszystkie umocowania do przeprowadzeni przyłącza gazowego do budynku, a tymczasem powód chciałby mieć wgląd w koszty inwestycji. Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w N. w odpowiedzi na pozew (k-44) wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych zarzucając, że zaskarżone uchwały zostały podjęte w trybie art. 23 ustawy o własności lokali i wbrew twierdzeniom powoda nie naruszają trybu ani celowości podjętych uchwał.

Uchwały nie naruszają też – w opinii strony pozwanej - zasad prawidłowego zarządzenia Wspólnotą, ponieważ celem uchwał jest zastąpienie ogrzewania węglowego na ekologiczne ogrzewanie gazowe z możliwością uzyskania przez Wspólnotę dofinansowania inwestycji ze źródeł ogólnopolskich lub samorządowych. Uchwały nie naruszają także interesu powoda, albowiem lokal powoda jest ujęty w realizacji a wykonanie gazowej instalacji grzewczej podniesie nawet wartość lokalu powoda. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Właścicielami nieruchomości tworzącymi Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...) w N. są:

Gmina Miejska N. w udziale 49, 90%, powód J. K. w udziale 17, 90 %, K. K. w udziale 15, 60 % oraz W. i W. W. w udziale 16, 60 %. W dniu 22 stycznia 2020 r. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w N. podjęła w drodze indywidualnego zbierania głosów uchwały nr (...). Mocą uchwały nr (...) właściciele nieruchomości tworzący Wspólnotę Mieszkaniową wyrazili zgodę: - na przyłączenie budynku do sieci gazowej i zawarcie umowy przyłączeniowej do sieci gazowej wraz z wykonaniem przyłącza gazowego do budynku; - wystąpienie do Zakładu (...) o wydanie warunków dostawy gazu do celówgrzewczych i bytowych; - podpisanie kompleksowej umowy na dostarczanie paliwa gazowego - inwentaryzację kominiarską przewodów kominowych i wydanie opinii kominiarskiej docelów projektowych; - zlecenie wykonania dokumentacji projektowo-kosztorysowej na instalację gazowąwewnętrzną i do celów bytowych; - wyraża zgodę na ogłoszenie przetargu na wykonanie instalacji gazowej wewnętrznej naklatkach schodowych oraz wykonanie instalacji odbiorczej do celów bytowych; - upoważnienie administratora w osobie Prezesa Zarządu lub (...) Sp.z o.o. w N., sprawującej zarząd (...) do podpisania umowy z Projektantem na wykonanie dokumentacji technicznej; - podpisania umowy z Wykonawcami prac wskazanych w § 1 niniejszej uchwały, wyłonionymi w drodze przetargu ofertowego przez Wspólnotę - podpisania umowy pełnienia funkcji Inspektora Nadzoru Inwestorskiego w zakresie tych prac; - dysponowania i składania oświadczeń o prawie do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane z późniejszymi zmianami; - reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej przed organami, urzędami oraz dostawcamimediów (zgłoszenia, decyzje, konserwator, nadzór budowlany, starostwo, T., (...),itp.); - reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej w kontaktach z właścicielami nieruchomościsąsiadujących; - składania oświadczeń woli w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej, które służyłoby realizacji przyłączenie budynku do sieci gazowej; - podpisywania wniosków o pozwolenie na budowę i odbioru dokumentacji z tym związanej/ dokonania zgłoszeń; - zawierania umów cywilno-prawnych; - podpisania umowy przyłączeniowej budynku do sieci gazowej.

W uchwale określono także orientacyjny koszt wykonania wszystkich etapów prac związanych z doprowadzeniem gazu do budynku na kwotę ok. 35 000 zł. Natomiast w Uchwale nr (...) Członkowie Wspólnoty wyrazili zgodę na przygotowanie projektów na wykonanie wewnętrznej instalacji gazowej w budynku przy ul. (...) w N. oraz udzielenie pełnomocnictwa Prezesowi Zarządu do:

1. podpisania umowy z Projektantem na wykonanie dokumentacji technicznej dotyczących prac wskazanych w § 1 niniejszej uchwały, 1. podpisania umowy z Wykonawcą prac wskazanych w § 1 niniejszej uchwały, 2. podpisania umowy pełnienia funkcji Inspektora Nadzoru Inwestorskiego dotyczących prac wskazanych w § 1 niniejszej uchwały, 3. dysponowania i składania oświadczeń o prawie do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane z późniejszymi zmianami, 4. reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej przed organami, urzędami oraz dostawcami mediów (zgłoszenia, decyzje, konserwator, nadzór budowlany, starostwo, T., (...), itp.), 5. reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej w kontaktach z właścicielami nieruchomości sąsiadujących, 6. składania oświadczeń woli w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej, które służyłyby realizacji zadania określonego w § 1 niniejszej uchwały. 7. - podpisywania wniosków o pozwolenie na budowę i odbioru dokumentacji z tym związanej do dokonania zgłoszeń 2. - wystąpienia o warunki do sieci gazowej 3. - podpisania umowy o przyłączenie do sieci gazowej, 4. - podpisania umowy kompleksowej dostarczania paliwa gazowego, 5. - zawierania umów cywilno-prawnych, 6. - wyrażenia zgody na wykonanie przyłącza gazowego do budynku, 7. - wyrażenia zgody na wykonanie wewnętrznej instalacji gazowej w budynku, 8. -składania oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w myśl ustawy Prawo budowlane W uchwale ustalono, że koszt opracowania dokumentacji technicznej za wykonanie instalacji gazowej w częściach wspólnych budynku będzie wynosił 3000 zł.

Natomiast koszt opracowania dokumentacji technicznej na doprowadzenie instalacji do lokali mieszkalnych – 1200 zł od jednego lokalu. Za przyjęciem uchwał głosowało 82, 10 % współwłaścicieli. Dowód: ⚫ umowa kupna sprzedaży z dnia 10.05.2007 r. lokalu użytkowego przy ul. (...) w N. k-8 do 10; ⚫ odpis księgi wieczystej (...) z dnia 03.03.2020 r. k-11 15; ⚫ uchwała nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w N. wraz listą do głosowania k-17, 18; ⚫ uchwała nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w N. wraz listą do głosowania k-21, 22.

Uchwały nr (...) zostały podjęte w celu doprowadzenia instalacji gazowej do budynku, gdyż w lokatorzy budynku korzystają dotychczas z ogrzewania węglowego. Członkowie Wspólnoty zdecydowali się na wymianę ogrzewania z węglowego na gazowe z powodu uzyskania dofinansowania ze środków unijnych w wysokości 10 000 zł na lokal mieszkalny. Lokale użytkowe nie są dofinansowywane. Zarządca kontaktował się z powodem w sprawie podjęcia uchwał, ale powód po zapoznaniu się z ich treścią nie wyraził na nie zgody. W razie konieczności poniesienia wyższych kosztów niż szacowane związanych z inwestycją w częściach wspólnych, każdy z członków Wspólnoty jest gotów ponieść je we własnym zakresie do wysokości jego udziału bez konieczności zawierania umowy kredytu bankowego.

Dowód: zeznania świadka G. B. k-67; przesłuchanie stron k-67. Powód został zawiadomiony o podjętych uchwałach dnia 3 marca 2020 r. Dowód: przesłuchanie stron k-67.

Sąd zważył co następuje :

Powództwo jest niezasadne. Przepis art. 23 ustawy z dnia Ustawy o własności lokali ( t. jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 737 z póź. zm.) stanowi, iż uchwały właścicieli lokali są podejmowane na zebraniu bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem oddanych głosów częściowo na zebraniu częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania ( ust.1). Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości ich udziałów, chyba że w umowie albo uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos ( ust.2).

O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie ( ust.3). Zgodnie z art. 25 ust. 1 i 1a Ustawy o własności lokali ( t. jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 737) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Niezgodność z prawem zaskarżonej uchwały polegać może zarówno na kolizji treści uchwały z przepisami prawa, jak i na naruszeniu przepisów postępowania określających tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. W powództwie z art. 25 w/w ustawy powód (właściciel lokalu) może zatem zgłosić zarzuty merytorycznej lub formalnej sprzeczności zaskarżonej uchwały z przepisami prawa. Przy czym w doktrynie przyjmuje się, że zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W myśl przyjętych w doktrynie i judykaturze poglądów za elementy takie uważa się fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp. Przepis art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi, iż właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Przepis art. 14pkt. 1 określa, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się m.in. wydatki na remonty i bieżąca konserwację. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca ( art. 15 ust.1). W niniejszej sprawie pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła zaskarżone przez powoda uchwały nr (...) i nr (...) w dniu 22 stycznia 2020 r. w drodze indywidualnego zbierania głosów. Jak wynika z materiału dowodowego o treści uchwał powód został zawiadomiony 3 marca 2020 r.

Zatem powód zachował ustawowy 6-tygodniowy termin do zaskarżenia uchwał nr (...) i (...) Jednak Sąd uznał roszczenie powoda za niezasadne z powodu niewykazania przez powoda – wbrew obowiązkowi wynikającemu z art. 6 kc – że zachodzą przesłanki z art. 25 wyżej cytowanej ustawy o własności lokali. Obydwie uchwały realizując cel wprowadzenia ekologicznego ogrzewania gazowego zmierzają do uzyskania dofinansowania publicznego na ten cel, a zatem z pewnością zmniejszy wydatki Wspólnoty na zmianę sposobu ogrzewania w budynku. Nietrafne są również zarzuty pozwanego, że lokal powoda został pominięty w uchwale oraz, że uchwała nr (...)upoważnia Zarządcę do zawarcia umowy i uzyskania środków finansowych w postaci kredytu bankowego na ten cel.

Jak wynika z treści uchwał oraz zeznań świadka G. B. i Przewodniczącego Zarządu Wspólnoty W. W. – lokal użytkowy należący do powoda został ujęty w programie wymiany instalacji, o czym powód został informowany, i czemu powód nie przeczył podczas przesłuchania. Od niego natomiast zależy czy zdecyduje się na doprowadzenie instalacji gazowej do swojego lokalu i poniesie koszty w tym zakresie. Natomiast z treści uchwał nie sposób wysnuć, że będzie on musiał ponosić koszty instalacji w lokalach mieszkaniowych pozostałych członków Wspólnoty.

Przeciwnie – z uchwały(...) wynika jasno, że już za sam koszt projektu instalacji w każdym z lokali każdy z właścicieli lokali mieszkalnych będzie pokrywał we własnym zakresie. Członkowie Wspólnoty będą ponosili wspólnie jedynie koszty projektu i doprowadzenia instalacji w częściach wspólnych nieruchomości odpowiednio do swoich udziałów. Wykonawca zaś zostanie wyłoniony w wyniku przetargu ofert. Natomiast uchwała nr (...) nie upoważnia Zarządcy do uzyskania kredytu bankowego, chociaż przewiduje taką możliwość. Jednak z przesłuchania Przewodniczącego Wspólnoty W.

W. wynika, ze każdy z członków Wspólnoty w razie wydatków na wymianę instalacji węglowej na gazową w częściach wspólnych budynku przekraczających dofinansowanie oraz środki z funduszu remontowego –wniesie wkład własny na ten cel. Stąd twierdzenie powoda, że zaskarżone uchwały naruszają jego interes stoją w sprzeczności z literalnym brzmieniem uchwał oraz celem ich podjęcia Obydwie uchwały zostały podjęte w trybie indywidualnego zbierania głosów większością głosów. Zatem podjęte zostały w trybie przewidzianym przez przepisy art. 23 ustawy o własności lokali.

Obydwie też obejmowały kwestie związane z prawidłowym zarządem nieruchomością wspólną. W ocenie Sądu uchwały te nie są niezgodne z przepisami ustawy ani umową właścicieli, nie naruszają także w świetle dowodów przeprowadzonych w sprawie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną ani w inny sposób interesy powoda. Konstatując Sąd uznał, że brak jest podstaw, w świetle art. 25 Ustawy o własności lokali, do uchylenia uchwał nr (...) i dlatego oddalił powództwo w całości. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. i § 8 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.

U. 2018 poz. 265 z późn. zm.).