Tenant held liable for rent arrears after eviction order despite holding property without legal title.

Sygn. akt I C 1198/18

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 13 sierpnia 2019 r. Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny:Przewodniczący: SSR Tadeusz KotukProtokolant: st. sekr. sąd. Anna Szymańska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 sierpnia 2019 r. w G. sprawy z powództwa Gminy M. G. przeciwko A. K. o zapłatę I. zasądza od pozwanej A. K. na rzecz powódki Gminy M. G. kwotę 3.442,56 zł (trzy tysiące czterysta czterdzieści dwa złote pięćdziesiąt sześć groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za okres od dnia 22 listopada 2018 r. do dnia zapłaty;

II. zasądza od pozwanej A. K. na rzecz powódki Gminy M. G. kwotę 1.433 zł (jeden tysiąc czterysta trzydzieści trzy złote) tytułem zwrotu kosztów procesu; III. nakazuje ściągnąć od pozwanej A. K. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 57,90 zł (pięćdziesiąt siedem złotych dziewięćdziesiąt groszy) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych Dnia 9 stycznia 2020 r. Sąd Rejonowy w Gdyni stwierdza, że niniejszy tytuł uprawnia do egzekucji w zakresie pkt. I i II na rzecz wierzyciela Gminy M. G. (NIP (...)) przeciwko dłużnikowi A.

K. (PESEL: (...)) oraz poleca wszystkim organom, urzędom oraz osobom, których to może dotyczyć, aby postanowienia tytułu niniejszego wykonały, a gdy o to prawnie będą wezwane udzieliły pomocy. Orzeczenie podlega wykonaniu jako prawomocne. Sędzia Tadeusz Kotuk Tytuł wykonawczy wydano pełnomocnikowi wierzyciela r. pr. A. Ł. Sygn. akt I C 1198/18

UZASADNIENIE

Stan faktyczny Gmina M. G. jest właścicielem lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w G.. A. K. była najemczynią tego lokalu (na podstawie umowy z dnia 23 sierpnia 2005 r.) do dnia 31 grudnia 2014 r. Wobec posiadania lokalu po tym dniu Gmina skierowała pozew eksmisyjny do Sądu Rejonowego w Gdyni, który wyrokiem z dnia 28 sierpnia 2015 r. orzekł eksmisję pozwanej (sygn. I C 333/15). Opatrzony klauzulą wykonalności z dnia 24 maja 2016 r. wyrok został skierowany do egzekucji. Komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym w Gdyni I. M. (sygn. Km 634/16) w dniu 21 grudnia 2016 r. dokonała realizacji wyroku i przekazania lokalu Gminie M.

G.. Mieszkanie zastano zamknięte, ślusarz rozwiercił zamki, w środku stwierdzono, że lokal już został opróżniony przez dłużniczkę, za wyjątkiem kilku przedmiotów i śmieci. Dowód: protokół, k. 14 protokół zdawczo-odbiorczy, k. 13 wypowiedzenie z zpo, k. 12 umowa najmu, k. 8-10 Sporny lokal miał 34,12 m 2. Na obszarze Gminy M. G. od 2011 r. stawki czynszu w gminnym zasobie mieszkaniowym dla lokali o tej powierzchni wynoszą 3.57 zł (za 1 metr kwadratowy). Zaległości związane z korzystaniem przez pozwaną z lokalu za okres od listopada 2015 r. do 20 grudnia 2016 r. wynoszą 2.954 zł (należność główna) oraz 488,56 zł (skapitalizowane odsetki).

Dowód: uchwała z załącznikiem, k. 80-81 zawiadomienie o wysokości opłat, k. 16 historia zadłużenia, k. 17-18 Ocena dowodów Po pierwsze, sąd jest związany z mocy art. 365 § 1 k.p.c. treścią prawomocnego wyroku eksmisyjnego zapadłego pomiędzy tymi samymi stronami, stąd (z mocy res iudicata w ramach tzw. pozytywnego aspektu prawomocności materialnej) jest obowiązany przyjąć, że pozwana w spornym okresie bez wątpienia nie miała tytułu prawnego do zajmowania lokalu. Wszelkie zarzuty strony pozwanej w tym zakresie są nieskuteczne.

Po drugie, sąd przyjął, że do daty eksmisji (21 grudnia 2015 r.) pozwana była we władaniu przedmiotowego lokalu. Lokal w momencie rozpoczęcia eksmisji był zamknięty na klucz, klucze do lokalu wcześniej nie zostały przekazane właścicielowi. Należy więc – biorąc pod uwagę domniemanie prawne z art. 339 k.c. – przyjąć, że pozwana do wspomnianej daty była posiadaczem lokalu (jakkolwiek jasnym jest, że posiadaczem zależnym, a nie samoistnym). Strona pozwana nie przedstawiła żadnego dowodu, że pozwana przekazała posiadanie lokalem właścicielowi, w szczególności nie udowodniono przekazania właścicielowi przekazania kluczy do lokalu (por. art. 348 zdanie drugie k.c.).

Posiadanie lokalem (w tym zależne) nie traci waloru prawnego poprzez fakt niezamieszkiwania w lokalu. Szereg lokali na rynku jest w posiadaniu określonych osób, które z określonych przyczyn w nich nie zamieszkują, bądź stale, bądź czasowo. Gołosłowne twierdzenie kuratora pozwanej sugerujące, że pozwana zamieszkuje w Wielkiej Brytanii nie znalazło żadnego przełożenia na postępowanie dowodowe. Fakt, że lokal w chwili eksmisji był opróżniony nie zmienia wcześniejszych ocen – lokal może być we władaniu osób np. czasowo migrujących zarobkowo jako swego rodzaju baza życiowa w kraju macierzystym na wypadek utraty pracy za granicą; doświadczenie życiowe wskazuje, że takie sytuacje mają miejsce.

Strona powodowa należycie udowodniła wysokość żądania, wysokość głównego żądania („odszkodowanie”) jest wykazana za pomocą uchwały zarządzenia Prezydenta Miasta G. z dnia 20 września 2011 r. (nr (...)) – obowiązujący akt prawa miejscowego. Pozostałe składniki opłat także nie budzą wątpliwości. Zestawienie sposobu naliczania odsetek od należności wymagalnych miesięcznie jest także przejrzyste i pozbawione błędów. Kwalifikacja prawna Podstawą prawną rozstrzygnięcia jest art. 18 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Art. 18 ust. 1 tej ustawy stanowi, że „ osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie”; z kolei ustęp 2 przewiduje, że „ odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego.” Naliczenie zaległości przedstawione przez powoda odpowiada wysokości możliwego do pobrania czynszu najmu z opłatami eksploatacyjnymi.

Użyte w art. 18 ust. 1 pojęcie „zajmowania lokalu” musi być interpretowane jako obciążający władającego lokalem stan uniemożliwiający właścicielowi legalne przeznaczenie tego lokalu zgodnie ze swoją wolą. W grę wchodzi więc także sytuacja wyłącznego posiadania lokalu przez osobę nie mającą do tego żadnego tytułu prawnego, nawet jeżeli faktycznie zamieszkuje w innym miejscu. Do chwili przeprowadzenia eksmisji właściciel ponosi szkodę, gdyż nie może np. przeznaczyć lokalu na wynajem. Gdyby więc uznać, że właścicielowi odszkodowanie w takiej sytuacji nie przysługuje, nie zostałoby osiągnięte zamierzone ratio legis tego przepisu.

W kontekście konstytucyjnie umocowanej ochrony prawa własności tego rodzaju interpretacje, obniżające poziom ochrony prawa własności, należy odrzucić. Należy podkreślić, że powstanie roszczenia wynika z ewidentnego, zawinionego zawinienia pozwanej, która mimo prawomocnego wyroku eksmisyjnego (ocznego) nie zwróciła kluczy właścicielowi, a ten nie mógł przecież dokonywać samowolnego wejście do lokalu. Mając powyższe na uwadze orzeczono jak sentencji na mocy art. 18 ust. 1 i ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów […], art. 482 § 1 k.c., art. 481 § 1 i § 2 k.c. ( punkt I. sentencji).

Koszty W punkcie II. sentencji na mocy art. 98 § 1 k.p.c. zasądzono od przegrywającej pozwanej koszty przeciwnika, na które składa się: opłata sądowa od pozwu (173 zł), opłata za czynności radcy prawnego w stawce minimalnej (900 zł, § 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, ze zm.), zaliczka na wynagrodzenie kuratora (360 zł). W punkcie III. sentencji na mocy art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w zw. z art. 98 § 1 k.p.c. nakazano ściągnąć od przegrywającej proces pozwanej wyłożone przez Skarb Państwa wydatki kuratora (przekraczające zaliczkę) – łącznie 57,90 zł.