Court dismisses tenant's claim for compensation and damages against landlord who exercised right of first refusal. Tenant's claims for seed costs and damages are rejected as landlord's acquisition was lawful. Court awards costs to landlord. Tenant's claims for compensation and damages are rejected as the landlord's acquisition was lawful. Court awards costs to the landlord.

Sygn. akt: I C 726/19

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 29 września 2020 r. Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący sędzia Juliusz Ciejek Protokolant: sekr. sądowy Anna Kosowska po rozpoznaniu w dniu 15 września 2020 r. w Olsztynie na rozprawie sprawy z powództwa M. O. przeciwko Krajowemu Ośrodkowi (...) w W. o zapłatę I. powództwo oddala, II. zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 5.400 (pięć tysięcy czterysta) zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. Sygn. akt: I C 726/19

UZASADNIENIE

Powódka M. O. wniosła o zasądzenie od pozwanego Krajowego Ośrodka (...) w W. kwoty 140.000 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 6 listopada 2019 r. do dnia zapłaty i kosztami procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazała, że dochodzonej kwoty domaga się tytułem odszkodowania i zadośćuczynienia za przejęcie zasiewów rzepaku, których dokonała na gruncie objętym warunkową umową sprzedaży pomiędzy osobami trzecimi, za ich zgodą, a pozwany, korzystając z prawa pierwokupu kupił ostatecznie nieruchomość i uniemożliwił jej dokonania prac rolnych i zbioru plonów, których powódka była właścicielem.

Zgodnie z jej wyliczeniami jej szkoda wyniosła 130.000 zł, z czego: 58.994,35 zł tytułem nakładów (nasiona, nawozy, koszt wykonania prac) i 71.005,65 zł tytułem utraconych korzyści. Dodatkowo powódka domagała się kwoty 10.000 zł, tytułem zadośćuczynienia za naruszenie jej prawa do wolności i korzystania z rzeczy stanowiącej jej własność, naruszenie jej godności, renomy i relacji rodzinnych oraz możliwości zaspokojenia potrzeb swojej rodziny (k. 4-20). Pozwany wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na jego rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu przyznał, że wykonując prawo pierwokupu nabył nieruchomość obejmującą działki z zasiewami, do których powódka kieruje swoje roszczenia. Podniósł, że zasiewy, jako część składowa gruntu dzielą los prawny tego gruntu i pozwany, wykonując prawo pierwokupu stał się ich właścicielem. Strony umowy warunkowej wyraźnie oświadczyły, że grunty nie są wydzierżawiane i nie znajdują się w posiadaniu osób trzecich, tak więc ewentualne roszczenia powódka winna do nich kierować. Zakwestionował wyliczenia powódki co do szkody.

Podniósł, że jego działania nie były bezprawne, stąd też roszczenie powódki o zadośćuczynienie jest bezpodstawne. Sąd ustalił, co następuje: Powódka M. O. dzierżawiła od H. N. (1) nieruchomość rolną położoną w D. gmina P. obejmującą działkę nr (...) o nr KW (...) i działkę nr (...) o nr KW (...) o łącznej powierzchni 16,76 ha. Działki te wchodziły w skład kompleksu nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni 34,46 ha należących do H. N.. W związku z zamiarem zbycia nieruchomości umowa dzierżawy uległa rozwiązaniu w 2018 r.

Ponieważ zawarcie umowy sprzedaży opóźniało się powódka z H. N. zawarła w sierpniu 2018 r. ustną umowę użyczenia wskazanych wyżej dwóch działek, celem wykonania zasiewów, dokonania ich pielęgnacji i w konsekwencji zebrania plonów. W dniach 18 i 19 sierpnia 2018 r. powódka wykonała orkę, w kolejnych dniach wysiała rzepak, a następnie do 14 września 2018 r. wykonała w odstępach czasu trzykrotne opryski przeciwko chwastom, insektom i grzybom. Zastosowała też nawóz. Właściciel nieruchomości doszedł do porozumienia z A.

S. (1) i A. S. (2), którzy zdecydowali się nabyć całą nieruchomość. Nabywcy byli świadomi, że na wskazanych wyżej działkach znajdują się zasiewy powódki. Godzili się na ich zbiór. Zostało to potwierdzone w spisanym w dniu 12 listopada 2018 r. oświadczeniu pisemnym. (dowód: odpisy kw k. 25-36, oświadczenie k. 49, faktury k. 37-48, zeznania śwd. H. N. k. 170, A. S. k. 171, zeznania powódki k. 172) W dniu 14 listopada 2018 r. H. N. (1) z A. S. (1) i A. S. (2) zawarli w Kancelarii Notarialnej w S. warunkową umowę sprzedaży należących do niego nieruchomości rolnych, obejmujących również działki nr (...) za łączną cenę wszystkich nieruchomości w kwocie 820.000 zł.

Z uwagi na przysługujące Skarbowi Państwa, w oparciu o przepis art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, prawo pierwokupu, umowa została zawarta pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek (...) nie wykona go. W § 1 umowy sprzedający oświadczył, że będące przedmiotem niniejszej umowy nieruchomości nie są wydzierżawiane, nie znajdują się w posiadaniu zależnym osób trzecich. Powyższa umowa została sprostowana protokołem sporządzonym w formie aktu notarialnego w dniu 20 listopada 2018 r. w Kancelarii Notarialnej w S..

W listopadzie 2018 r. T. Ż. (1), jako główny specjalista (...) na terenie powiatu (...), na zlecenie swoich przełożonych obejrzał wskazane nieruchomości H. N.. Dwie z działek były wówczas obsiane rzepakiem. Wydał pozytywną ocenę co do zakupu nieruchomości. W dniu 17 grudnia 2018 r. działający w imieniu Krajowego Ośrodka (...) w W. G. K., jako pełnomocnik, złożył w Kancelarii Notarialnej w O. oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu nieruchomości opisanych w umowie warunkowej, za wskazaną w niej cenę. (dowód: akty notarialne k. 93-101, zeznania śwd.

T. Ż. k. 171v) W dniu 21 grudnia 2018 r. reprezentujący (...) T. Ż. (1) dokonał przejęcia nabytej od H. N. (1) nieruchomości. Sporządzono protokół zdawczo-odbiorczy gruntów. W rubryce stan zagospodarowania gruntów wpisano : „Działki Nr (...) obsiane rzepakiem przez Panią M. O. na podstawie ustnej zgody udzielonej przez właściciela gruntów. W/w zasiewy nie były przedmiotem sprzedaży. Pozostałe grunty wolne od zasiewów.” (dowód: protokół k. 59-61, zeznania śwd. T. Ż. k. 171v) Kiedy powódka dowiedziała się o sprzedaży, wiedząc, że jej uprawnienia nie są wpisane do aktu notarialnego, pojechała do Oddziału (...) w O., celem uzyskania zgody na zbiór zasiewów.

Zgody tej ostatecznie nie uzyskała. Termin zapłaty za dzierżawione grunty w 2018 r. upływał powódce na przełomie kwietnia i maja 2019 r. Gdy dowiedziała się, że nie zbierze zasiewów odmówiła H. N. (1) zapłaty czynszu. Została pozwana o jego zapłatę przed Sąd Rejonowy w Szczytnie. Podniosła zarzut potrącenia roszczeń z tytułu zasiewów rzepaku. Proponowała rezygnację z roszczenia w zamian za rezygnację z dochodzenia czynszu, ale nie zostało to zaakceptowane. Sprawa się jeszcze nie zakończyła. (dowód: korespondencja k. 66-73, zeznania śwd.

H. N. k. 170, zeznania powódki k. 172) Rzepak został ostatecznie zebrany przez nowego dzierżawcę po przejęciu gruntów przez (...). Dzierżawca zawarł z (...)em umowę sprzedaży zasiewów za cenę określoną w operacie na 32.000 zł plus VAT. (bezsporne: oświadczenie pełnomocnika pozwanego k. 157)

Sąd zważył, co następuje:

Roszczenia powódki wobec pozwanego są bezzasadne i jako takie nie zasługują na uwzględnienie. Stan faktyczny w niniejszej sprawie ustalono w oparciu o niekwestionowane w istocie dokumenty, zeznania zawnioskowanych świadków i samej powódki. Jak to wynika z uzasadnienia pozwu pełnomocnik powódki oparł jego konstrukcję na twierdzeniu, że to powódka była właścicielem zasiewów i wobec naruszenia prawa jej własności przysługują jej nie tylko roszczenia odszkodowawcze ale i zadośćuczynienie za krzywdę niemajątkową. Temu stanowisku przeczą jednoznacznie regulacje zawarte w kodeksie cywilnym.

Powódka nigdy nie była i nie stała się właścicielką zasiewów. Pozwany słusznie wskazuje tu na art. 48 k.c. zgodnie z którym rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania należą do części składowych gruntu. Przeto, poza regulacjami szczegółowo wymienionymi w ustawach (np. w ustawie o rodzinnych ogrodach działkowych) nie mogą być odrębnym przedmiotem własności. Jest to wyrazem starorzymskiej zasady - czyj grunt tego to co na gruncie (superficies solo cedit). Co więcej powołana przez pełnomocnika umowa, mocą samego kontraktu nie mogła przenieść własności zasiewów.

Przewidziana w art. 155 § 1 k.c. reguła, co do konsensualnego przeniesienia własności ze skutkiem zobowiązująco-rozporządzającym doznaje istotnego ograniczenia w § 2 tego przepisu. Otóż jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku lub rzeczy przyszłe, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzecz. Z taką sytuacją mamy do czynienia w tym przypadku. W momencie sprzedaży rzepak jeszcze nie urósł. Nie można przeto było nabyć rzeczy, która nie istniała.

Dla skutecznego jej nabycia konieczne było w takim przypadku po zakończeniu wzrostu odłączenie go od gruntu i pobranie go przez powódkę, co w jej przypadku nie miało miejsca. Z uwagi na powyższe okoliczności i bezsporność twierdzeń stron pominięto wnioski o przesłuchanie pozostałych świadków jako nieistotne dla rozstrzygnięcia. Z tego względu roszczenia powódki oparte przez jej pełnomocnika o prawo własności zasiewów jest bezzasadne i jako takie nie zasługuje w stosunku do nikogo na uwzględnienie tak w zakresie odszkodowania jak i zadośćuczynienia, albowiem działanie pozwanego nie było bezprawne.

Zgodnie z art. 548 § 1 k.c. z chwilą wydania rzeczy sprzedanej na kupującego przeszły korzyści związane z rzeczą. Nastąpiło to 21 grudnia 2018 r. Był to doniosły moment o istotnych skutkach prawnych. Nabywca, wykonując prawo pierwokupu wstąpił w prawa poprzedników. W akcie notarialnym jednoznacznie stwierdzono, że nieruchomości nie są wydzierżawiane, nie znajdują się w posiadaniu zależnym osób trzecich. W tej sytuacji (...), składając oświadczenie o skorzystania z prawa pierwokupu nabywał nieruchomość wolną od obciążeń.

Nie zostało bowiem wykazane, ani nawet podniesione, że w momencie składania oświadczenia z dnia 17 grudnia 2018 r. wiedział o istniejącym porozumieniu co do zasiewów dokonanych przez inne podmioty niż właściciel. Z dniem złożenia oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu nabył on prawo do gruntu i w konsekwencji do zasiewów. W tej sytuacji powódce nie służą wobec pozwanego i roszczenia obligacyjne z tytułu dokonanych nakładów. Nie sposób upatrywać podstawy prawnej roszczenia powódki w przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 k.c. i następne).

Pozwany nabył obsiane nieruchomości o czym wiedział. Z treści umowy warunkowej wynikało, że nie są objęte prawami osób trzecich. W tej sytuacji jego wzbogacenie o dokonane zasiewy nie było bezpodstawne, gdyż znajdowało swój tytuł w zawartej umowie. Do roszczeń powódki nie sposób też zastosować konstrukcji przewidzianej w art. 55 k.c. W momencie zbioru powódka nie była już uprawniona wobec pozwanego do pobrania pożytków, bo stanowiły one jego własność. Uprawnienie to bowiem dotyczy tych pożytków, które były odłączone w czasie trwania uprawnienia.

Natomiast pożytki odłączone później przypadają temu kto był uprawniony do ich pobierania w czasie odłączania. Zawarta w § 2 tego przepisu regulacja o prawie do żądania zwrotu nakładów przez osobę, która poczyniła je w celu uzyskania pożytków, które przypadły innej osobie, nie ma zastosowania w tym konkretnym przypadku wobec pozwanego. Pożytki te bowiem w tym przypadku pobrał kolejny dzierżawca, a nie pozwany. Z powyższych względów powództwo oddalono jako bezzasadne tak w zakresie roszczeń z tytułu odszkodowania jak i zadośćuczynienia.

Już zupełnie na marginesie zaznaczyć należy, ze skoro powódka przestawiła swoją wierzytelność z tytułu nakładów w procesie o zapłatę czynszu dzierżawy do potrącenia, to wątpliwym jest czy w dalszym ciągu roszczenie to jeszcze istnieje czy też uległo umorzeniu w trybie art. 498 § 2 k.p.c. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca jest zobowiązana zwrócić je na rzecz strony wygrywającej. Z tego względu w punkcie II sentencji wyroku na rzecz pozwanego zasądzono zwrot kosztów obejmujących wynagrodzenie pełnomocnika (5.400 zł) wyliczone stosownie do § 2 ust 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.