Apex court voids HOA wind fee resolution for unequal charging based on apartment location.

Sygn. akt I ACa 117/19

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 11 grudnia 2019 r. Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSA Anna Kowacz-Braun Sędziowie: SSA Grzegorz Krężołek (spr.) SSA Paweł Czepiel Protokolant: st. sekr. sądowy Paulina Klaja po rozpoznaniu w dniu 27 listopada 2019 r. w Krakowie na rozprawie sprawy z powództwa M. S. (1) i M. S. (2) przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w K. o uchylenie uchwały na skutek apelacji powodów od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 27 września 2018 r. sygn. akt I C 853/18 1. zmienia zaskarżony wyrok nadając mu treść: „I. uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w K. numer (...) z dnia 15 stycznia 2018 roku, II. zasądza od strony pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 577 zł (pięćset siedemdziesiąt siedem złotych) tytułem kosztów procesu.”;

2. zasądza od strony pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 470 zł (czterysta siedemdziesiąt złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego. SSA Paweł Czepiel SSA Anna Kowacz-Braun SSA Grzegorz Krężołek Sygn. akt: I ACa 117/19

UZASADNIENIE

Powodowie M. S. (1) i M. S. (2) ,w pozwie skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w K. domagali się uchylenia uchwały nr (...) w sprawie ustalenia wysokości i sposobu naliczania opłat za korzystanie z wind osobowych przez członków wspólnoty. Wnieśli także o obciążenie strony pozwanej kosztami procesu. Uzasadniając żądanie wskazali , iż są współwłaścicielami na prawach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej , lokali mieszkalnych nr (...) w budynku nr (...) przy ul. (...) w K.. W konsekwencji są członkami strony pozwanej , powołanej dla budynków wielomieszkaniowych, oznaczonych nr (...), położonych na tej nieruchomości.

W drodze głosowania na piśmie właściciele lokali podjęli kwestionowaną uchwałę nr (...) Zgodnie z jej treścią , opłata za windy będzie stanowić koszty wspólne wszystkich właścicieli Lokali ze zróżnicowanym sposobem ich naliczenia pomiedzy nimi . Lokale z klatką schodową z windą będą ponosiły 50% kosztów utrzymania i eksploatacji wind. Natomiast lokale z klatkami schodowymi bez windy będą ponosiły 50% kosztów utrzymania i eksploatacji wind we Wspólnocie – co będzie stanowiło podział kosztów na wszystkie lokale nie posiadające dostępu do windy bezpośrednio z korytarzy.

Uchwała ta uchyliła uchwałę nr(...), która poprzednio regulowała kwestię ponoszenia tych kosztów w ten sposób, że właściciele wszystkich lokali partycypowali w nich według tych samych zasad, tj. proporcjonalnie do udziałów we własności nieruchomości wspólnej. Zdaniem powodów uchwała nr (...) narusza przepisy powszechnie obowiązującego prawa, gdyż w niedopuszczalny sposób różnicuje poziom opłat ponoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych, uzależniając je od tego, czy dany lokal znajduje się w klatce schodowej z windą, czy też bez niej.

Tym samym powinna zostać uchylona w całości. W odpowiedzi na pozew strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa i obciążenie powodów kosztami postępowania W swoim stanowisku procesowym przyznając okoliczności faktyczne związane z podjęciem zaskarżonej uchwały, sposobem glosowania nad nią , przyjęciem jej większością głosów , oraz treścią podnosiła , iż nie narusza ona przepisów prawa. Jej zdaniem rozdzielenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej z uwzględnieniem kryterium wielkości poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej, nie wyłącza jednocześnie uprawnienia do ustalenia ich wysokości przy uwzględnieniu wydatków związanych z utrzymaniem lokali, w tych które mają możliwość korzystania z windy.

Wspólnota wskazała na art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, z którego wynika obowiązek właścicieli lokali ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali, poprzez m.in. uczestniczenie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, nie prowadzi automatycznie do ustalenia skali tych obciążeń w jednakowej wysokości dla wszystkich lokali. Równość uprawnień i obowiązków wynikająca z ustawy o własności lokali nie może być, zdaniem strony pozwanej, rozumiana jako tożsama z obciążaniem wszystkich zobowiązanych obowiązkiem uiszczenia opłat w jednakowej wysokości, w oderwaniu od faktycznych wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali.

Argumentowała , że oczywistym jest, że lokale, które pozbawione zostały dostępu do windy nie powinny być obciążane opłatami w takiej wysokości, jak lokale przy których winda została zamontowana. Oznacza to, że zróżnicowanie wysokości obciążań w konkretnej sytuacji może dopiero świadczyć o zadośćuczynieniu zasadzie równości uprawnień i obowiązków. Wyrokiem z dnia 27 września 2018r, Sąd Okręgowy w Krakowie : - oddalił powództwo [ pkt ] oraz - obciążył powodów solidarnym obowiązkiem zwrotu na rzecz strony pozwanej kosztów procesu w kwocie 377 złotych [ pkt II sentencji wyroku ] Sąd Okręgowy ustalił następujące fakty istotne dla rozstrzygnięcia:

M. i M. S. (2) są właścicielami, na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej , lokali mieszkalnych nr (...) w budynku nr (...) przy ul. (...) w K.. Z prawem własności tych lokali związany jest udział we współwłasności niewydzielonych części wspólnych budynku[ nieruchomości wspólnej]. Zarząd nieruchomością , w ramach umowy o (...) przy ul. (...) w K. z dnia 10 sierpnia 2017 r. , sprawuje (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - spółka komandytowa w K.. W dniu 16 kwietnia 2018 r. powodowie zostali powiadomieni o podjęciu przez Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości w której znajdują się ich mieszkania m.in. uchwały nr(...) w sprawie ustalania wysokości i sposobu naliczania opłat za korzystanie z wind osobowych.

Zgodnie z niej treścią opłata za windy będzie stanowić koszty wspólne wszystkich właścicieli lokali, z podziałem ich naliczania w następujący sposób : - lokale z klatką schodowa z windą będą ponosiły 50% kosztów ich utrzymania i eksploatacji, natomiast - lokale z klatkami schodowymi bez windy będą ponosiły 50% kosztów utrzymania i eksploatacji wind na Wspólnocie – co będzie stanowiło podział kosztów na wszystkie pozostałe lokale nie posiadające dostępu do windy bezpośrednio z korytarzy. Lokale te pokrywać będą łącznie 50% tych kosztów.

Uchwała ta została podjęta większością głosów w stosunku 50,35% do 13,08% udziałów w nieruchomości wspólnej i uchyliła wcześniej obowiązującą uchwałę nr (...) dotyczaca tej samej kwestii. Pismem z dnia 2 maja 2018 r. powodowie zostali zawiadomieni o wielkości miesięcznej zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, która obowiązuje od 1 maja 2018 r. aż do odwołania. Zawierała ona zmiany stawek wynikającą z treści kwestionowanej uchwały nr (...) W ramach oceny oprawnej roszczenia małżonków S. , Sąd Okręgowy uznał je za nieuzasadnione.

W pierwszej kolejności powołał się na treść mającego w sprawie zastosowanie przepisu art. 25 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, wskazując przesłanki normatywne w oparciu o które każdy z członków Wspólnoty Mieszkaniowej może domagać się uchylenia podjętej przez nią uchwały. Uznając , że powodowie spełnili wymagania formalne aby skutecznie zgłosić takie roszczenia , ocenił , iż jest ono merytorycznie nieusprawiedliwione dlatego , że uchwała nr (...) nie narusza , wbrew ich stanowisku , przepisów prawa.

Odwołując się do art. 12 ust. 3 oraz 13 ust 1 ustawy oraz orzeczeń ;Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1997r , sygn.. II CKN 226/97 oraz wybranych orzeczeń Sądów Apelacyjnych w Szczecinie i Lublinie uznał , ze takie zróżnicowanie , obciążeń finansowych , które wynika z zaskarżonej uchwały , miedzy właścicielami lokali , niezależne od udziałów w nieruchomości wspólnej jest możliwe i nie sprzeciwia się temu norma art. 12 ust. 2 ustawy. Wskazał , że wskazane w tym przepisie kryterium udziału w ponoszeniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej nie wyklucza zróżnicowania pomiedzy członkami Wspólnoty , w odniesieniu do kosztów utrzymania poszczególnych lokali do których zaliczyć należy także ten ich element , który związany jest z utrzymaniem wind.

Nierówny do nich dostęp przez z preferencja dla tych , które z tymi urządzeniami sąsiadują daje podstawę do takiego zróżnicowania , którego wyrazem jest treść zaskarżonej uchwały. Zatem , w ocenie Sądu I instancji , nie narusza ona przepisów prawa , a w szczególności art. 12 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994r o własności lokali, co , nietrafnie, podnosili powodowie. Podstawą rozstrzygnięcia o kosztach procesu była norma art 98 §1 i 3 kpc W apelacji od tego orzeczenia powodowie domagali się jego zmiany poprzez uwzględnienie powództwa w całości obraz obciążenie strony przeciwnej kosztami postępowania za obydwie instancje .

Skarżący potwierdzając , iż ustalenia faktyczne zostały poczynione przez Sąd Okręgowy prawidłowo , środek odwoławczy oprali na zarzutach naruszenia prawa materialnego w postaci niewłaściwego zastosowania prawa materialnego a to : a/ art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r o własności lokali , wobec niepoprawnego przyjęcia , że wbrew tej normie , mającej charakter bezwzględnie obowiązujący , Sąd I instancji sformułował wniosek prawny zgodnie z którym możliwym jest takie obciążenie właścicieli lokali mieszkalnych kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej według innego kryterium aniżeli ich udziały w tej nieruchomości oraz b/ art. 12 ust. 3 tej ustawy , którego następstwem było przyjęcie , że uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej , oparta na tym innym kryterium , może nakładać obciążenia finansowe służące pokryciu kosztów zarządu takiej nieruchomości , na właścicieli lokali innych aniżeli lokale użytkowe.

W motywach swojego stanowiska M. i M. S. (1) powtórzyli argumentację , która powoływali dla uzasadnienia żądania uchylenia uchwały nr(...)wskazujących na jej niezgodność z mającym charakter kogencyjny przepisem art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali akcentując , że w utrwalonym orzecznictwie sądowym oraz zgodnych stanowiskach przedstawicieli doktryny , w odniesieniu do właścicieli lokali mieszkalnych, tylko udział w nieruchomości wspólnej może być wyznacznikiem obciążeń członka Wspólnoty Mieszkaniowej w zakresie kosztów przeznaczonych na jej utrzymanie , który wyznacza także ich udział w korzyściach , które ta nieruchomość przynosi.

Odpowiadając na apelację strona pozwana domagała się jej oddalenia jako pozbawionej uzasadnionych podstaw oraz obciążenia skarżących kosztami postępowania apelacyjnego. W motywach odpowiedzi w pełni zaaprobowała tak ustalenia jak i stanowisko prawne Sądu Okręgowego, na podstawie którego uznał żądanie powodów za nieusprawiedliwione. Rozpoznając apelację , Sąd Apelacyjny rozważył : Środek odwoławczy powodów jest zasadny , prowadząc do wydania przez Sąd II instancji rozstrzygnięcia reformatoryjnego o treści wskazanej w punkcie 1 I- II wyroku Sądu Apelacyjnego.

W środku odwoławczym skarżący jednoznacznie wskazali , że nie formułują żadnych zarzutów w odniesieniu do faktów , które ustalił w sprawie Sąd I instancji , uznając je za doniosłe dla rozstrzygnięcia. Wobec ich braku , Sąd II instancji przyjmuje te ustalenia za własne. Spór stron ma charakter ściśle prawny , dotycząc tego , jak należy oceniać charakter normy art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r o własności lokali , a wobec tego , czy przepis ten pozwala na zróżnicowanie skali partycypacji właścicieli lokali mieszkalnych , tworzących Wspólnotę Mieszkaniową w kosztach zarządu nieruchomością wspólną [ kosztach jej utrzymania ] , przy sięgnięciu do innego kryterium rozmiaru tego obowiązku , aniżeli ich udział w niej.

Do takiego bowiem zróżnicowania , ze względu na kryterium położenia windy w stosunku do lokali mieszkalnych członków pozwanej Wspólnoty, prowadzi bowiem zaskarżona uchwała. Odpowiedź na to pytanie decyduje także o ocenie czy jest ona zgodna z prawem , w tym w szczególności ze wskazaną normą ustawy o własności lokali. Nie może budzić wątpliwości , iż określenie rozmiaru obowiązku finansowanego członka Wspólnoty wynikającego z jego partycypacją w kosztach zarządu nieruchomością wspólną jest materią którą - z woli ustawodawcy- ma określać uchwała członków Wspólnoty./ argument z art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r o własności lokali [ jedn. tekst DzU z 2019 poz.737 / Jej artykuł 12 ust. 2 zawiera uregulowane dotyczące zasad rozliczania pomiędzy członkami Wspólnoty Mieszkaniowej pożytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej jak również ponoszenia przez właścicieli lokali wydatków i ciężarów związanych z jej utrzymaniem.

Zgodnie z nim , jedynym kryterium według którego możliwym jest ustalenie proporcji tego udziału tak w pożytkach i dochodach z jak i obciążeniach w tym kosztach związanych z nią jest udział każdego właściciela lokalu / lokali / w nieruchomości wspólnej. Norma ta ma charakter bezwzględnie obowiązujący i wykluczone jest różnicowanie sytuacji członków Wspólnoty w odwołaniu się do innych kryteriów , a uchwała , która dla takiego zróżnicowania byłaby podstawą , jako niezgodna z tym przepisem podlega , w razie jej zaskarżenia , uchyleniu , na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy.

Nie można jednak przepisu tego rozumieć jako stanowiącego podstawę do rozkładu tych ciężarów w takiej samej wysokości na wszystkich członków Wspólnoty np. według stawki odniesionej do parametru metra kwadratowego powierzchni lokalu, bez uwzględnienia faktu wzajemnego zróżnicowania kosztów związanych eksploatacją poszczególnych lokali , będących pochodnymi ich wzajemnych różnic , wynikających z ich , wzajemnie odmiennych , kategorii. / por. także aprobowane przez Sąd Apelacyjny w składzie rozstrzygającym sprawę, motywy wyroku Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1997r , sygn..

II CKN 226/97 , powołanego za zbiorem Lex , które zostały , jak się wydaje, wadliwie odczytane przez Sąd I instancji , który do tego judykatu także odwoływał się w motywach zaskarżonego wyroku /. Tak rozumiana jednolitość jest wykluczona tym bardziej sama ustawa pozwala na zróżnicowanie zakresu tej partycypacji ze względu na rodzaj lokalu , którego własność służy członkowi Wspólnoty. Zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy, właściciele lokali użytkowych , na podstawie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej mogą być obciążeni w większym zakresie [ aniżeli wynika to z proporcji określonej przez ich udział w nieruchomości wspólnej , które pozostaje nadal kryterium zasadniczym ] tymi kosztami o ile uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali .

Zatem aby takie zwiększenie było usprawiedliwione , sposób tego korzystania , [ a nie sam fakt dysponowania lokalem o takim przeznaczeniu] , musi pozostawać w adekwatnym związku przyczynowym z rzeczywistym zwiększeniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Jego brak wyklucza legalność nałożenia takiego obowiązku na członka Wspólnoty. Opisany w zdaniu ostatnim art. 12 ust. 3 ustawy warunek tylko podkreśla wyjątkowość samego uregulowania. Dla porządku należy odnotować , że powołując się na to odstępstwo od zasady ustalenia zakresu udziału członków Wspólnoty w takich kosztach, Sąd Najwyższy w judykacie z 16 września 2015 r , sygn.III CSK 446/ 14 , /powołanym za zbiorem Legalis/ potwierdził możliwość takiego ukształtowania, w drodze umowy pomiędzy Wspólnotą reprezentowaną przez zarząd a jej członkiem , sposobu korzystania z części nieruchomości wspólnej , nie służącej potrzebom pozostałych , który uzasadnia również takie zwiększenie.

Wskazując na krytyczne stanowisko niektórych z przedstawicieli literatury przedmiotu wobec tego orzeczenia z uwagi na chybiony , ich zdaniem, i odosobniony w świetle ukształtowanego orzecznictwa pogląd o dyspozytywnym charakterze art. 12 ust. 2 ustawy, Sąd Apelacyjny uznaje , iż nie będzie zajmował stanowiska w tej kwestii tym bardziej , że jest to zbędne dla oceny roszczenia zgłoszonego w niniejszej sprawie . Pamiętać bowiem należy , że ramach Wspólnoty Mieszkaniowej „(...) „ w K. nie doszło, jak w stanie faktycznym opisanym w judykacie SN do umownego podziału quoad usum części nieruchomości wspólnej.

Z okoliczności ustalonych w sprawie wynika , że wszystkie lokale w ramach Wspólnoty, których dotyczy uchwała nr (...)w tym te zlokalizowane bezpośrednio przy windach , mają charakter lokali mieszkalnych. Skoro tak , to - de lege lata - brak jest dostatecznych podstaw normatywnych do tego, aby w drodze uchwały Wspólnoty różnicować obowiązki finansowe właścicieli lokali mieszkalnych związanych z pokrywaniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej , na podstawie innego kryterium aniżeli udział w niej . Tym bardziej do tego , aby obowiązek ten , poza jego granice ustalone na jego podstawie, zwiększać ze względu sposób korzystania z takiego lokalu warunkowanego m. in. dostępnymi udogodnieniami o ogólnym, pomiędzy członkami Wspólnoty , dostępie.

Już tylko na marginesie należy zauważyć , że strona pozwana nie starała się nawet dowodzić ,że podjęta uchwała ma uzasadnienie ekonomiczne w postaci rzeczywistego podwyższenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej przez to , iż niektóre z lokali mieszkalnych są umiejscowione bliżej , a pozostałe dalej od szybów dźwigów osobowych, w warunkach gdy , co było poza sporem, wszyscy członkowie Wspólnoty mogą - na równych prawach- z tych dźwigów korzystać. Z podanych przyczyn uznać należało ,że wprowadzone zaskarżoną uchwałą zróżnicowanie w zakresie obowiązków finansowych członków pozwanej Wspólnoty - właścicieli lokali mieszkalnych jest niezgodne z art. 12 ust. 2 w zw z art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r o własności lokali.

Wobec tego małżonkowie S. zasadnie domagali się jej uchylenia na podstawie art. 25 ust. 1 zd. pierwsze ustawy. Dlatego, w podzieleniu wniosków apelacji , Sąd Apelacyjny orzekł jak w pkt 1 I-II sentencji wyroku , na podstawie art. 386 §1 kpc w zw z art. 12 ust. 1 i 2 oraz 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994r o własności lokali [ jedn. tekst DzU z 2019r porz. 737 . Przerywająca strona pozwana , w oparciu o art 98 §1 i 3 oraz 99 kpc , była zobowiązaną zwrócić powodom celowo poniesione koszty procesu. Na ich kwotę złożyła się opłata od pozwu [ 200 zł ] , opłata skarbowa od pełnomocnictwa [ 17 zł ] oraz wynagrodzenie zastępującego ich radcy prawnego , ustalone na podstawie § 8 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia MS w sprawie opłat za czynności radców prawnych z 22 października 2015 [ jedn. tekst DzU z 2018 poz. 265 ] / 360 zł / Rozstrzygniecie o kosztach postępowania apelacyjnego Sąd II instancji oprał na art. 98 §1 i 3 oraz 99 kpc w zw z art. 108 §1 i 391 §1 kpc i wynikającej z niej dla wzajemnego rozliczenia stron z tego tytułu , zasadzie odpowiedzialności za wynik sprawy.

Na kwotę należną powodom od strony przeciwnej złożyły się : opłata od apelacji [200 zł ] oraz wynagrodzenie radcy prawnego , którego wysokość wynika z §8 ust. 1 pkt 1 w zw z §10 ust. 1 pkt 2 wskazanego wyżej Rozporządzenia. SSA Grzegorz Krężołek SSA Anna Kowacz - Braun SSA Paweł Czepiel