Permanent land use change requires completed construction, not just administrative permits, to reduce perpetual use fees.

Sygn. akt I C 1003/18

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 22 stycznia 2019 r. Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny:Przewodniczący: SSR Tadeusz KotukProtokolant: st. sekr. sąd. Anna Szymańska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 stycznia 2019 r. w G. sprawy z powództwa (...) sp. z o.o. w W. przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta G. o ustalenie I. oddala powództwo; II. zasądza od powoda (...) sp. z o.o. w W. na rzecz pozwanego Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta G. kwotę 3.600 zł (trzy tysiące sześćset złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu. Sygn. akt I C 1003/18

UZASADNIENIE

Stan faktyczny Użytkowanie wieczyste na nieruchomości objętej księgą wieczystą (...) zostało ustanowione decyzją Wojewody G. z dnia 21 czerwca 1993 r. Pierwotny użytkownik wieczysty wykorzystywał ją na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej (obsługa połowów dalekomorskich) i stawka opłaty rocznej wynosiła 3%. 21 czerwca 2015 r. prawo użytkowania wieczystego zostało przeniesione na powodową spółkę. Okoliczności bezsporne Aktualnie na nieruchomości jest prowadzona w oparciu o ważne pozwolenie na budowę inwestycja zmierzająca do wybudowania budynków wielomieszkaniowych, przy czym zdecydowana większość lokali, które mają zostać prawnie wyodrębnione to lokale mieszkalne (lokale usługowe będą znajdować się wyłącznie na parterze).

W 2018 r. prowadzono prace budowlane na poziomie fundamentów, garaży podziemnych, obecnie (2019) inwestycja jest na etapie prowadzenia prac konstrukcyjnych budynku powyżej garaży, czyli parteru. Okoliczności bezsporne Ocena dowodów Stan faktyczny sprawy nie był sporny. Etap zaawansowania robót w 2018 i obecnie wynika z fotografii dołączonych do odpowiedzi na pozew i (stan aktualny) oświadczenia pełnomocnika powoda na rozprawie. Kwalifikacja prawna Spór miał charakter czysto prawny i sprowadzał się do kwestii poprawnej wykładni art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Strona powodowa stała na stanowisku, że od 1 stycznia 2018 r. opłata roczna powinna wynosić 1% z uwagi na to, że doszło do trwałej zmiany celu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Strona przeciwna uważała, że sam fakt rozpoczęcia i prowadzenia legalnej inwestycji budowlanej na cele mieszkaniowe nie doprowadził do zmiany trwałej, gdyż budynek i lokale mieszkalne jeszcze nie powstały. Proces inwestycyjny trwa. Zdaniem Sądu rację w tym sporze należy przyznać stronie pozwanej. Kryterium formalne zostało spełnione, gdyż doszło do uzyskania przez użytkownika wieczystego odpowiednich decyzji administracyjnych umożliwiających rozpoczęcie inwestycji zmierzającej do wybudowania budynków wielomieszkaniowych.

Jednak nie doszło jeszcze do takiego etapu faktycznego zaawansowania inwestycji, który mógłby zostać potraktowany jako trwały. Roboty budowlane są dopiero na etapie konstrukcji pierwszej kondygnacji naziemnej (gdzie mają być lokale usługowe), w 2018 r. były do głównie prace na etapie fundamentów i garaży oraz niwelacji terenu. Nie ma co prawda sporu, że grunt nie jest już wykorzystywany na pierwotny cel (obsługa połowów dalekomorskich). Można stwierdzić, że obecny stan ma charakter „przejściowy”. Jednak uregulowanie zawarte w art. art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w ogóle nie zajmuje się określeniem opłat rocznych w owym „przejściowym” okresie.

Dotychczasowe opłaty obowiązują aż do roku, w której dojdzie do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. Można się co prawda zastanawiać, czy użyte w art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami pojęcie „cel” nie ma charakteru projekcji, odnoszącej się do pewnej dyspozycji mentalnej (łac. „animus”) użytkownika wieczystego, niekoniecznie jeszcze odzwierciedlonej w zakończonej realizacji tego celu w rzeczywistości. Jednak przeważający nurt orzecznictwa raczej skłania się do pomijania wagi tego pojęcia, a każdym razie nie traktuje go pierwszoplanowo i odrzuca przedstawiony wyżej „woluntarystyczny” sposób wykładni tego przepisu.

Kryterium mieszane, prezentowane najpełniej w wyroku SN z dnia 18 października 2017 r. (sygn. II CSK 798/16), sprowadza się do wniosku, że zmiana opłaty rocznej może nastąpić dopiero po niemal całkowitym (praktycznie nieodwracalnym lub niezmiennym) zrealizowaniem planu nowego sposobu zagospodarowania nieruchomości. Sąd ten właśnie pogląd podziela, uważając, że sformułowanie „ nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości” oznacza sfinalizowanie planów i zamiarów użytkownika wieczystego (lub stan bardzo bliski finalizacji), a nie tylko ich ogłoszenie lub legalizację i rozpoczęcie prac.

Nowy, trwały sposób zagospodarowania nieruchomości – poza aspektem formalnym – musi więc zaistnieć w obserwowalnej rzeczywistości, a nie tylko np. w projektach budowlanych. Można więc podsumować, że zmiana w danym przypadku mogłaby zostać uznana za trwałą dopiero z zakończeniem prac konstrukcyjnych całego budynku (stan surowy otwarty). Mając powyższe uznano, że powództwo nie jest zasadne, gdyż zostały spełnione przesłanki z art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co skutkuje oddaleniem powództwa w całości ( punkt I. sentencji).

Koszty O kosztach orzeczono jak w punkcie II. na mocy art. 98 § 1 k.p.c. Na zasądzone od przegrywającego powoda koszty składa się: opłata za czynności radcy prawnego w stawce minimalnej (3.600 zł, § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, ze zm.).