Court dismissed owners' claim that they could display signs on shared building facade without paying fees.

Sygn. akt III C 1157/18

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 05 października 2018 roku Sąd Okręgowy Warszawa- Praga w Warszawie III Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSO Konrad Gradek Protokolant: starszy sekretarz sądowy Joanna Roszczyk po rozpoznaniu w dniu 05 października 2018 roku w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa M. C., K. C., J. R. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej O. (...) z siedzibą w W. o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej oddala powództwo. IIIC 1157/18

UZASADNIENIE

Na podstawie dokumentów złożonych w trakcie procesu przez obie strony postępowania Sąd ustalił następujący stan faktyczny. W dniu 31 marca 2017r. podczas zebrania właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej O. (...) w W. przyjęto uchwałę nr (...). ZA przyjęciem uchwały głosowało 82,683 udziałów, przeciwko 5,946 udziałów. W uchwale ustalono opłatę w wysokości 405,48 zł. dla właścicieli lokalu nr (...) za umiejscowienie dwóch reklam na elewacji budynku i klimatyzatora w garażu. W pozwie z dnia 10 maja 2017r. powodowie M. C., K.

C., J. R. wnieśli o uchylenie uchwały (...) podjętej w dniu 31.03.2017r. w sprawie ustalenia opłaty za wykorzystanie części wspólnych budynku oraz garażu przez właścicieli lokalu usługowego nr (...). Powodowie są właścicielami lokalu usługowego nr. (...) na nieruchomości położonej przy ul. (...) w W. oraz garażu na tej nieruchomości. Powodowie prowadzą działalność gospodarczą w postaci indywidualnej praktyki lekarskiej pod nazwą (...) Centrum (...). Na elewacji przedmiotowej nieruchomości powodowie zainstalowali banery informacyjne z nazwą prowadzonej praktyki lekarskiej a w garażu zainstalowali klimatyzator.

Zanim kwestia podjęcia stosownej uchwały stała się przedmiotem zebrania właścicieli przedstawiciele zarządu podejmowali z powodami rozmowy mające na celu polubowne załatwienie kwestii jakiejś formy płatności z tytuły wywieszonych szyldów z nazwą praktyki lekarskiej jednak propozycje padające ze strony przedstawicieli wspólnoty nie spotkały się z akceptacją powodów, stojących na stanowisku, że prawo do wywieszenia banerów informacyjnych ( szyldów z nazwą praktyki lekarskiej) zostało im przyznane w akcie notarialnym, jaki zawarli nabywając przedmiotowy lokal od spółki (...) spółka z o.o.

W akcie notarialnym z dnia 12.05.2014r. w którym ustanowiono odrębną własność lokalu usługowego nr. (...) i dokonano jego sprzedaży, w par. 5 (k. 163) przyznano każdoczesnym właścicielom lokalu nr. (...) prawo do korzystania z wyłączeniem innych współwłaścicieli za ściany elewacyjnej na parterze budynku znajdującej się przy tym lokalu w celu umieszczenia nieuciążliwej reklamy oraz prawo do umieszczenia klimatyzatora w garażu ( k. 164). W par. 6 cytowanego aktu notarialnego powodowie ( jako właściciele lokalu nr. (...)) zobowiązali się do ponoszenia opłat z tytułu kosztów eksploatacji, remontów bieżących i kapitalnych budynku i uchwał organów wspólnoty mieszkaniowej, (k. 164).

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wnosiła o oddalenie powództwa (k. 187 - odpowiedź na pozew) Sąd Okręgowy dokonał następującej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego: Dokumenty dostarczone przez strony niniejszego postępowania nie budziły wątpliwości co do ich autentyczności i jako takie stanowiły źródło ustaleń stanu faktycznego. Okoliczności faktyczne w sprawie co do istoty nie były sporne. Istota sporu dotyczyła zarzutu bezprawności przedmiotowej uchwały wspólnoty mieszkaniowej z dnia 31 marca 2017r. Powodowie stanęli na stanowisku, że zaskarżona uchwała jest pozbawiona podstaw prawnych, sprzeczna ze statutem wspólnoty i narusza ich interesy.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Zgodnie z treścią przepisu art. 25 ust. 1 i ust. la ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 roku Nr 80 poz. 903 ze zm.) powództwo właściciela lokalu, który skarży uchwałę wspólnoty do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Właściciel lokalu jest ograniczony w prawie wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej 6 tygodniowym terminem zawitym prawa materialnego, liczonym od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli. Powodowie nie uchybili temu terminowi zawitemu nadając pozew przed upływem 6 tygodni od doręczenia uchwały podjętej na zebraniu. Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali każdy właściciel lokalu, nawet ten, który głosował za uchwałą może zaskarżyć ją do sądu z powodu niezgodności z przepisami prawa lub z umową dotyczącą zarządu nieruchomością wspólną, albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy.

Niezgodność uchwały właścicieli z prawem występuje wtedy, gdy jest ona sprzeczna z ustawą o własności lokali lub innymi ustawami, lub gdy ma na celu obejście prawa lub jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Jeśli zaś chodzi o zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną to ocena tej zgodności musi nastąpić w aspekcie głównego celu funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, a celem tym jest utrzymanie wspólnej nieruchomości w należytym stanie. Natomiast zgodnie z utrwaloną linią orzecznictwa sądów apelacyjnych ( np. wyrok SA w Warszawie z dnia 27 lipca 2017r.

VI Ca 535/16) uchwała narusza interesy właściciela lokalu, gdy jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego właściciela niekorzystna lub ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Do tego aby przyjąć, że uchwała narusza interesy członka wspólnoty w taki sposób, aby konieczne było jej uchylenie należy dokonać oceny, czy zaistniała znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu skarżącego a interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Przekładając powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że zaskarżona uchwała nie jest sprzeczna z przepisami ustawy o własności lokali.

Została podjęta we właściwej procedurze, wymaganą większością głosów. Sąd nie dostrzega również jest sprzeczności z przepisami innych ustaw. Sąd ocenił zaskarżoną uchwałę jako podjętą zgodnie z prawem i nie naruszającą interesów powodów. Wbrew poglądom celem uchwały nie było ich pokrzywdzenie. Powodowie zostali potraktowani na równi z innymi korzystającymi z części wspólnych. Nie ulega wątpliwości, że właściciele lokali mogą podjąć uchwałę o ustaleniu opłat za wykorzystanie części wspólnych budynku.

Powodowie kwestionowali przytoczoną podstawę prawną podjętej uchwały tj. art. 22 ust. 3 pkt. 3 i 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali. Zdaniem Sądu był to zarzut nietrafiony. Niewątpliwie ustalenie opłaty za korzystanie z części wspólnych budynku przekracza zakres zwykłego zarządu i wymaga podjęcia uchwały. Podkreślić należy, iż cytowane powyżej przepisy ustawy o własności lokali nie zawierają zamkniętego katalogu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, Świadczy o tym sformułowanie „w szczególności".

Zatem podanie jako postawy prawnej podjętej uchwały przepisów art. 22 ust. 3 pkt. 3 i 4 było jak najbardziej zasadne. Zaskarżona uchwałą nie jest sprzeczna ze statutem wspólnoty mieszkaniowej O. (...). W par. 5 tegoż statutu właścicielom przyznaje się „prawo do części wspólnych, do których właściciel ma prawo wyłącznego korzystania". Przyznanie tegoż prawa nie jest w jakimkolwiek stopniu sprzeczne z odpłatnością za reklamy, szyldy czy też banery informacyjne, umieszczane przez właściciela lokalu. Pozwana wspólnota mieszkaniowa nigdy nie kwestionowała przyznanego powodom w akcie notarialnym prawa do wyłącznego korzystania z części wspólnej nieruchomości, bezpośrednio przynależnej do lokalu ani prawa powodów do „części wspólnej przekazanej do wspólnego korzystania".

Czym innym jest przyznane powodom prawo do wyłącznego korzystania z części wspólnej ( elewacji budynku w celu wywieszenia tam banerów czy też reklam informujących o prowadzonej działalności) a czym innym forma odpłatności za to uprawnienie. Ani w akcie notarialnym ani w statucie wspólnoty nie przyznaje się właścicielom lokali prawa do „bezpłatnego" korzystania z części wspólnej w postaci elewacji czy też ścian garażu. Zdaniem sądu istota sporu w niniejszej sprawie swą genezę ma w błędnym interpretowaniu przez powodów ich uprawnień wynikających z aktu notarialnego i statutu wspólnoty mieszkaniowej.

Powodowie niesłusznie bowiem wywodzą z tychże dokumentów swoje uprawnienie do „bezpłatnego" umieszczania szyldów ( banerów, reklam) na elewacji budynku. Za prawidłowy należy uznać również cel, określony w zaskarżonej uchwale, na jaki mają być przeznaczone środki pochodzące z nałożonej na powodów opłaty, a mianowicie „przyszłe remonty". Zaskarżona uchwała Nr (...), nie została podjęta z naruszeniem interesu powodów jako właścicieli lokalu nr (...) rozumianych jako potraktowanie ich odmiennie od innych właścicieli.

Pozwana wspólnota nakłada bowiem również na innych właścicieli opłaty z tytułu korzystania z części wspólnych , w tym elewacji, czy też miejsc wspólnych w garażu. Przy czym pozwana Wspólnota zachowywała za każdym razem podobną tj. wolnorynkową obwiązującą na G. stawkę za metr kwadratowy ( ok. 45 zł.). Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie pozostaje kwestia nazewnictwa w zakresie umieszonych na elewacji budynku przez powodów szyldów z nazwą Centrum (...). Zdaniem powodów nie jest to reklama, zdaniem pozwanej jest.

Zdaniem sądu istotne jest to, że po pierwsze powodowie mieli prawo umieścić na elewacji informacje o prowadzonej przez siebie działalności w takiej formie jak to uczynili, po drugie za zawieszone przez powodów szyldy (reklamy, czy też banery informacyjne) pozwana wspólnota miała prawo żądać odpłatności. Łączna powierzchnia banerów ( szyldów) z logo Centrum (...) wynosiła 7,5 metra kwadratowego. W ocenie Sądu nie sposób uznać takiej wielkości szyldów tylko i wyłącznie za informację o prowadzonej działalności. Jeśli zamiarem powodów byłoby tylko i wyłącznie umieszczenie informacji o prowadzonej działalności, wystarczające byłoby zamieszczenie takowych na drzwiach wejściowych do lokalu, co w efekcie nie prowadziłoby do wykorzystania elewacji budynku w jakimkolwiek stopniu.

Podkreślić w tym miejscu należy, iż ze strony pozwanej Wspólnoty Powodowie otrzymywali propozycję innej formy odpłatności za wywieszone banery ( reklamy) i umieszczenie klimatyzatora, które były korzystniejsze niż opłata przyjęta w zaskarżonej uchwale, jednak wobec braku akceptacji powodów dla tych propozycji, kwestię opłat za korzystanie przez powodów z części wspólnych ostatecznie uregulowała zaskarżona uchwała. Powodowie przegrali proces i są zobowiązani na żądanie wygrywającej pozwanej zwrócić koszty procesu. Pozwana jednak nie była zastępowana przez profesjonalnego pełnomocnika, nie wykazała również poniesienia jakichkolwiek innych kosztów w niniejszej sprawie.

Z tych względów nie zasądzono na rzecz pozwanej żadnych kwot. To wszystko mając na uwadze sąd orzekł jak w sentencji.