Court dismissed appeal against landlord's rent increase, upholding lower court's finding of invalid notice period.

II Ca 2266/13

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 18 listopada 2013 roku Sąd Okręgowy w Krakowie, Wydział II Cywilny-Odwoławczy w składzie: Przewodniczący: SSO Renata Stępińska po rozpoznaniu w dniu 18 listopada 2013 roku w Krakowie na posiedzeniu niejawnym w postępowaniu uproszczonym sprawy z powództwa H. M. przeciwko E. K. i P. K. o ustalenie na skutek apelacji powodów od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie z dnia 4 lipca 2013 roku, sygn. akt I C 1748/12/S oddala apelację.

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 18 listopada 2013 r. Apelacja pozwanych E. K. i P. K. od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie z dnia 4 lipca 2013 roku, sygn. akt I C 1748/12/S, w którym w punkcie I ustalono, że dokonane przez pozwanych pismem z dnia 27 lipca 2012 r. wypowiedzenie czynszu najmu lokalu położnego w K. przy ul. (...) jest niezasadne; w punkcie II zasądzono solidarnie od pozwanych na rzecz powódki H. M. kwotę 1433 złote tytułem zwrotu kosztów procesu; a w punkcie III nakazano ściągnąć solidarnie od pozwanych na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego dla Krakowa – Śródmieścia w Krakowie kwotę 84 złote tytułem brakującej części opłaty od pozwu – była bezzasadna i jako taka podlegała oddaleniu.

Chybiony był zarzut naruszenia art. 233 k.p.c., polegający na dokonaniu zdaniem apelujących dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów i nierozważnie całości materiału dowodowego, co skutkowało przyjęciem, iż nie udowodnili zasadności podwyższenia czynszu. Wbrew wywodom apelacji, ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd I instancji są prawidłowe, zaś pozwani nie przedstawili żadnych argumentów, które przemawiałyby za możliwością przyjęcia, że ocena materiału dowodowego przeprowadzona przez Sąd Rejonowy jest niepoprawna, skoro jest zgodna z logicznym rozumowaniem i doświadczeniem życiowym.

Fakty iż pozwani E. K. i P. K. są współwłaścicielami lokalu położonego przy ul. (...) o pow. 80 m 2 w K., a jego najemczynią jest powódka H. M. były niesporne. Podobnie jak i te, że przed zaskarżoną podwyżką czynszu, powódka obowiązana była opłacać czynsz w wysokości 1224,42 zł, zaś dla nieruchomości położonej przy ul. (...) w K. prowadzona jest księga wieczysta nr (...), w której w dziale IV widnieje wpis o ustanowieniu hipoteki umownej kaucyjnej dla zabezpieczenia umowy kredytu w wysokości 68 204,10 franków szwajcarskich.

Poza sporem było też, że pozwani wypowiedzieli powódce dotychczasową stawkę czynszu kolejnymi pismami: z dnia 10 kwietnia 2008 roku ze skutkiem na dzień 1 czerwca 2008 roku do kwoty 638 złotych miesięcznie, z dnia 24 marca 2009 roku na dzień 1 czerwca 2009 roku do kwoty 729,60 złotych miesięcznie, z dnia 30 czerwca 2010 roku do kwoty 802,56 złotych miesięcznie (poinformowali powódkę o naliczaniu od 1 lipca 2010 roku dodatkowej opłaty administracyjnej w kwocie 120 zł, a pismem z dnia 2 sierpnia 2010 roku o zmianie wysokości opłat za wodę i ścieki), z dnia 15 listopada 2010 roku na dzień 1 grudnia 2010 roku do kwoty 200 zł, z dnia 31 maja 2011 roku do kwoty 882,82 zł miesięcznie (wskazali, że całość opłat będzie wynosić: 882,82 (najem) + 200 zł (administracja) + 80 (zaliczka na wodę), co daję łącznie kwotę 1162,82 zł, a pismem z dnia 11 lipca 2011 roku pozwani informowali o zmianie wysokości zaliczek za zużycie wody i odprowadzanie ścieków), z dnia 14 lutego 2012 roku (doręczonym w dniu 14 lutego 2012 roku) wypowiedzieli powódce dotychczasową wysokość opłat administracyjnych do kwoty 341,60 zł miesięcznie, z dnia 27 lipca 2012 roku, (doręczonym w dniu 30 lipca 2012 roku) na dzień 1 listopada 2012 roku do kwoty 20,97 zł/m 2, co odpowiada 1677,60 złotych miesięcznie, z dnia 4 stycznia 2013 roku wypowiedzieli na dzień 1 stycznia 2013 roku dotychczasową wysokość opłat administracyjnych do kwoty 355,20 złotych miesięcznie, z dnia 20 lutego 2013 roku pozwani wypowiedzieli powódce ze skutkiem na dzień 1 marca 2013 roku dotychczasową wysokość opłat administracyjnych do kwoty 411,20 złotych miesięcznie.

Apelujący nie kwestionowali też, że są właścicielami przedmiotowego lokalu od 2006 roku, a z chwilą jego nabycia nie dokonali ustalenia nowych warunków najmu i przejęli dotychczasową stawkę czynszową ustanowioną przez poprzedniego właściciela. Podwyżki czynszu pozwani zaczęli stosować od 2008 roku, podwyższając czynsz o 10 % raz w roku, aż do 2011 roku. W kwocie czynszu mieścił się czynszu najmu pobierany przez pozwanych dla siebie (zysk) oraz czynsz odprowadzany do administracji, który pozwani wypowiadali za każdym razem na podstawie wskazań administratora.

W jego skład wchodziły m.in.: opłaty za wodę, śmieci oraz opłaty na czynności administratora. W kwocie podwyższonego czynszu pozwani uwzględniali wydatki związane ze spłatą kredytu, a także nakłady związane z częściami wspólnymi kamienicy. Obecnie przedmiotowy lokal zamieszkuje siedem osób. Od 2010 roku, kiedy ukonstytuowały się organy wspólnoty, zarząd nieruchomością powierzono zarządcy wspólnoty. Poprzednio zarząd nieruchomością sprawował kolejno każdy z jej współwłaścicieli. W przedmiotowej nieruchomości w okresie kiedy formalnie jeszcze nie funkcjonowała wspólnota, pozwani na własny koszt dokonali wymiany okien od strony frontowej (koszt 2621,48 zł), remontu dachu i okapów.

Później partycypowali w kosztach remontu balkonu oraz elewacji (udział pozwanych 7154,92 zł) i montażu śniegołapów (udział pozwanych 304,82 zł). Na przeprowadzenie remontu elewacji wspólnota otrzymała dofinansowanie z Urzędu Miasta K. w wysokości 90 000 zł. Pozwani ponoszą również koszty związane z ubezpieczeniem mieszkania, płacą podatek od nieruchomości oraz ponoszą koszty związane z zarządem nieruchomością. Opłaty na administrację w poszczególnych okresach wynosiły: od 1 stycznia 2010 roku - 200 zł, od 1 stycznia 2012 roku - 341,60 zł, od 1 stycznia 2013 roku - 355,20 zł, od 1 marca 2013 roku - 411,20 zł.

Okna od strony oficyny w pokoju, w kuchni oraz wywietrznik w łazience nie zostały wymienione, ponieważ planowane jest ocieplenie budynku. Okna te, podobnie jak drzwi balkonowe w łazience są w złym stanie technicznym, próchnieją. W kamienicy nie ma podłączonego gazu. Powódka obecnie korzysta z butli gazowych. Wewnątrz mieszkania widoczne są pęknięcia tynków, sufit się łuszczy. W dwóch pokojach znajdują się piece węglowe, którymi ogrzewany jest lokal w zimie. Podłoga w kuchni i przedpokoju jest przegnita. W lokalu jest prąd i woda.

Woda ciepła podgrzewana jest przez bojler. Pozostałe lokale w kamienicy zostały zamienione na lokale użytkowe. Opisane wyżej ustalenia, które Sąd Odwoławczy przyjął za własne, Sąd Rejonowy dokonał na podstawie wszystkich istotnych dokumentów, które nie były kwestionowane przez strony i którym dał wiarę, a nadto za wiarygodne uznał także zeznania pozwanych E. K. i P. K. oraz zeznania świadka A. M.. Wbrew zarzutom pozwanych, Sąd I instancji uwzględnił wydatki związane z utrzymaniem przedmiotowego lokalu, dokonane przez nich nakłady na ten lokal oraz nakłady poniesione na jego zakup.

Prawidłowo też przyjął, iż pozwani w myśl art. 6 k.c. nie udowodnili zasadności podwyższenia czynszu dokonanej pismem z dnia 27 lipca 2012 roku z kwoty 1224,42 zł do kwoty 1677,60 zł, bowiem nie przedstawili wystarczających dowodów na potwierdzenie, że proponowana stawka czynszu znajduje uzasadnienie we wzroście wydatków związanych z utrzymaniem lokalu (art. 2 ust. 1 pkt 8a u.o.p.l.), albo wprowadzeniu do stawki czynszu zwrotu kapitału do granic wskazanych w art. 8a ust. 4b pkt 1 u.o.p.l., czy uprawnieniu do pobierania godziwego zysku (art. 8a ust. 4b pkt 2 u.o.p.l.).

Nie sposób zarzucić Sądowi Rejonowemu błędu, jeśli twierdził, że z przedłożonej księgi wieczystej nie wynika, czy obciążenie nieruchomości hipoteką nastąpiło w związku z zaciągnięciem kredytu na zakup tegoż lokalu, czy też innego przedsięwzięcia. Zgodzić się też należy z jego poglądem, iż zwiększenie wartości kredytu, wskutek niekorzystnego kursu walutowego, jest ryzykiem które powinno obciążać jedynie kredytobiorcę. Zgodzić się należy z apelującymi, iż przedstawili szereg dokumentów, obrazujących ponoszone przez nich wydatki, jednak nie sposób odnieść ich do zaskarżonej podwyżki czynszu, albowiem nie zostały powiązane z okresem pomiędzy zaskarżoną podwyżką, a poprzednimi podwyżkami czynszu.

Potwierdzają jedynie, jak to zauważył Sąd I instancji, wysokość ponoszonych przez pozwanych wydatków na nieruchomość na przestrzeni lat, tj. od momentu kiedy nabyli lokal na własność do chwili orzekania. Podzielić należy pogląd, iż pozwani nie wykazali w szczególności, aby w dotychczasowym czynszu, podwyższonym o 10 % rocznie, nie mieściły się już wykonane nakłady na części wspólne, które zwiększały użyteczność lokalu zajmowanego przez powódkę. Bezzasadny był także zarzut naruszenia art. 8a i 9 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, poprzez nich niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, iż stosują się one do podwyżki z dnia 14 lutego 2012 r., która była jedynie podwyżką opłat niezależnych od właściciela, co skutkowało przyjęciem iż pozwani naruszyli ustawowe terminy wypowiedzeń i w związku z tym podwyżka czynszu z dnia 27 lipca 2012 r. jest nieważna.

Apelujący nie kwestionowali, iż stawka czynszu wskazana w kwestionowanym wypowiedzeniu przekraczała 3% wartości kosztu odtworzenia 1 m 2 budynków mieszkalnych, wskazanego w obwieszczeniu wojewody (...) z dnia 28 marca 2012 r., tj. kwotę 10,92 zł za 1 m 2. Zatem stosownie do art. 8a pkt 4a ww. ustawy, podwyżka mogła nastąpić w uzasadnionych przypadkach, przewidzianych tą ustawą. Apelujący zapominają, że Sąd Rejonowy prawidłowo przyjął, iż dokonane pismem z dnia 14 lutego 2012 roku - niekwestionowane przez powódkę - wypowiedzenie wysokości czynszu, obejmujące wzrost opłat administracyjnych, mogło być najwcześniej skuteczne od dnia 1 czerwca 2012 roku, gdyż wypowiedzenie wysokości czynszu powinno nastąpić najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia.

Wypowiedzenie to obejmowało nie tylko zmianę wysokości czynszu, obejmującego opłaty niezależne od właściciela, jak tego chcą pozwani, ale także opłaty odprowadzane do administratora (zaliczka na fundusz remontowy i koszty zarządu). Pozwani dokonywali wypowiedzenia opłaty administracyjnej za każdym razem na podstawie zawiadomień zarządu wspólnoty o zmianie wysokości zaliczek, co było nieważne, jeśli następowało częściej niż w ciągu 6 miesięcy, od skutecznego dokonania poprzedniej podwyżki. Sąd Rejonowy prawidłowo przyjął, iż z ustalonego stanu faktycznego wynika, że pozwani po raz kolejny wypowiedzieli powódce dotychczasową wysokość czynszu pismem z dnia 27 lipca 2012 roku, ze skutkiem na dzień 1 listopada 2012 roku, a więc nie zachowali 6 miesięcznego terminu, o jakim mowa w art. 9 ust 1 b i 2 cytowanej ustawy, liczonego od czasu wejścia w życie poprzedniej niespornej stawki czynszu, a tym samym naruszyli tryb wypowiadania stawek czynszu przewidziany ww. ustawą, co skutkowało uwzględnieniem powództwa.

Mając powyższe na względzie, Sąd Okręgowy oddalił apelację pozwanych, jako bezzasadną, na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 505 12 § 3 k.p.c.,