Appeal dismissed; HOA validly revoked prior alcohol sale consent without new circumstances or legal basis.

Sygn. akt I ACa 424/17

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 3 października 2017 r. Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSA Sławomir Jamróg Sędziowie: SSA Regina Kurek SSA Grzegorz Krężołek (spr.) Protokolant: st.sekr.sądowy Urszula Kłosińska po rozpoznaniu w dniu 3 października 2017 r. w Krakowie na rozprawie sprawy z powództwa Centrum (...) spółki z o.o. w K. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w K. o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej na skutek apelacji strony powodowej od wyroku Sądu Okręgowego w Kielcach z dnia 10 stycznia 2017 r. sygn. akt I C 1273/16 oddala apelację. SSA Regina Kurek SSA Sławomir Jamróg SSA Grzegorz Krężołek Sygn. akt I ACa 424/ 17

UZASADNIENIE

Powódka - Centrum (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w K., wniosła o uchylenie w całości uchwały nr (...) podjętej przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) w K. w dniu 31 marca 2016r. oraz obciążenie jej kosztami procesu W motywach żądania wskazała , że kwestionowaną uchwałą uchylona została uchwała nr (...)w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż napojów alkoholowych kategorii A,B,C w sklepie (...) , prowadzonym w należącym do powódki lokalu użytkowym , położonym w wielorodzinnym budynku przy ul. (...), w warunkach naruszenia prawa materialnego jak i procedury podejmowania tego rodzaju aktów przez wspólnoty mieszkaniowe.

Zdaniem spółki , § (...)uchwały narusza art.(...) kc, gdyż stanowi niedopuszczalne odstąpienie od wcześniej wyrażonej zgody na sprzedaż napojów alkoholowych , co nastąpiło uchwałą nr (...) z dnia 21 marca 2016r. Członkowie Wspólnoty przyjęli ją przyjmując zasadę głosowania 1 właściciel – 1 głos. Brak było podstaw do tego rodzaju zmiany sposobu głosowania i uchylenia uchwały nr (...)w sytuacji, gdy nie wystąpiły żadne nowe okoliczności, które uzasadniałyby odstąpienie od złożonego przez pozwaną uprzedniego oświadczenia woli.

Jedyną drogą wzruszenia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej jest jej zaskarżenie w trybie art. 25 ustawy o własności lokali, co w tym przypadku nie miało miejsca. Podejmując zaskarżany akt strona pozwana w istocie cofnęła oświadczenie woli o uprzednim wyrażeniu zgody na sprzedaż alkoholu. Cofnięcie takie jest niezgodne z normą art. (...) kc. i narusza interesy powodowej spółki albowiem nabyła ona prawo , którego w ten sposób została, w sposób nieuzasadniony , pozbawiona . Argumentowała także , że brak było podstaw do tego , aby w zakresie głosowania nad podważaną uchwałą stosować wyjątkową regułę wynikającą z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Strona pozwana domagała się oddalenia powództwa i obciążenia spółki kosztami procesu. W swoim stanowisku argumentowała, że liczy 36 członków, w tym 35 członków- właścicieli lokali wyodrębnionych. Członkiem Wspólnoty jest także Gmina K., która jest właścicielem lokali niewyodrębnionych i posiada łącznie 42,72 % udziałów. Udziały właścicieli lokali użytkowych są większe od udziałów właścicieli lokali mieszkalnych. Suma udziałów w nieruchomości wspólnej w budynku wspólnoty nie jest równa jeden. Na zebraniu Wspólnoty w dniu 21 marca 2016r, byli obecni właściciele lokali posiadający 76,97 % udziałów.

Przy punkcie zebrania dotyczącym sprzedaży alkoholu trzech właścicieli: powód, drugi właściciel lokalu użytkowego i Gmina K. posiadająca prawie połowę udziałów zagłosowali za podjęciem uchwały o takiej zgodzie. Wszyscy pozostali obecni właściciele indywidualni głosowali przeciw uchwale. W dotychczasowej praktyce przedstawiciel Gminy uwzględniał wolę większości właścicieli indywidualnych i głosował zgodnie z wolą pozostałych członków, ewentualnie wstrzymywał się od głosu. Również najemcy lokali gminnych są przeciwni sprzedaży alkoholu w budynku, więc przedstawiciel Gminy, głosując za kwestionowaną uchwałą nr (...), działał także w sposób sprzeczny wolą własnych najemców.

Po jej podjęciu powstało wielkie oburzenie wśród właścicieli indywidualnych. Niezwłocznie , jeszcze w tym samym dniu , wpłynął do zarządcy wniosek o zwołanie kolejnego zebrania w celu uchylenia uchwały o wyrażeniu zgody na sprzedaż alkoholu i zmianę zasady głosowania na regułę 1 właściciel – 1 głos. Na zebraniu członków Wspólnoty, w dniu 31 marca 2016r. obecnych było 25 członków , nie było przedstawiciela Gminy K.. Za uchwałą nr(...) głosowało 23 członków, przeciw było 2 , a to strona powodowa i drugi właściciel lokalu użytkowego.

W związku z niezwłocznym podjęciem aktu , który obecnie jest kwestionowany powódka nie otrzymała zezwolenia na sprzedaż alkoholu, a zważywszy na opisaną dezaprobatę , musiała też mieć pełną świadomość, już 21 marca 2016r , iż uchwała nr (...) zostanie niezwłocznie zmieniona. Zdaniem strony pozwanej nietrafny jest także argument kwestionujący zmianę dotychczasowego sposobu zgłosowania i zastosowanie go przy podejmowaniu uchwały, której dotyczy żądanie powódki. Art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali wskazuje na uprawnienie do zmiany zasady głosowania z udziałowego na zasadę 1 właściciel – 1 głos, na wniosek właścicieli posiadających 1/5 udziałów m.in. w sytuacji, gdy suma udziałów w nieruchomości nie jest równa 1.

Te warunki ustawowe zostały spełnione , wobec czego tego rodzaju zmiana była możliwa. Wyrokiem z dnia 10 stycznia 2017r Sąd Okręgowy w Kielcach : - oddalił powództwo [ pkt I ] oraz - zasądził od powódki na rzecz strony pozwanej kwotę 754 złote , tytułem zwrotu kosztów procesu [ pkt II sentencji orzeczenia ] Sąd Okręgowy ustalił następujące fakty istotne dla rozstrzygnięcia : Pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową tworzą właściciele lokali mieszkalnych i użytkowych , w budynku położonym na nieruchomości przy ul. (...) w K..

Odrębną własność lokali posiadają właściciele 32 lokali mieszkalnych i 3 lokali użytkowych. Członkiem Wspólnoty jest Gmina K., która jest właścicielem lokali niewyodrębnionych. Czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną wykonuje zarządca – Przedsiębiorstwo (...)- spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w K., na podstawie umowy z dnia 2 stycznia 2008r. Strona powodowa - Centrum (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w K., jest właścicielem lokalu użytkowego usytuowanego na parterze budynku, składającego się z 5 pomieszczeń i ubikacji o pow. użytkowej 103,29 m ( 2), nabytego – wraz z udziałem wynoszącym 10329/277600 w częściach wspólnych budynku i prawie wieczystego użytkowania gruntu pod budynkiem – na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 26 marca 2013r. przed notariuszem V.

T. z Kancelarii Notarialnej w K. za numerem Rep. A (...) W lokalu tym, do kwietnia 2016r, był prowadzony przez udziałowca powodowej spółki, K. P., sklep odzieżowo-tytoniowy pod nazwą (...). W dniu 21 marca 2016r. odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej.Na zebraniu obecni byli właściciele posiadający łącznie 76,97 % udziałów w nieruchomości, w tym Gmina K. -udział 42,72 % i indywidualni właściciele – reprezentujący łącznie 34,25 % udziałów . Podczas jego przebiegu podjęta m.in. uchwała Nr (...) zgodnie z którą Wspólnota wyraziła zgodę na wydanie zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych kategorii A,B,C w sklepie (...), pod warunkiem, że przed sklepem będzie zachowany ład i porządek po osobach dokonujących zakupów w nim .

Uchwała została podjęta większością głosów, liczoną wg wielkości udziałów. Łączna suma udziałów oddanych za uchwałą wynosiła 51,19 %, a liczba udziałów oddanych przeciw jej podjęciu, 25,78 %. Nikt nie wstrzymał się od głosu. Za uchwałą głosował przedstawiciel Gminy K. oraz właściciele lokali użytkowych: sklepu (...)i K. P. jako przedstawiciel powodowej spółki. Po podjęciu uchwały Nr (...) na trwającym w dalszym ciągu zebraniu, wybuchła awantura, gdyż właściciele lokali mieszkalnych nie aprobowali tej uchwały i byli oburzeni tym, że Gmina K., do tej pory popierająca większość mieszkańców, zagłosowała za jej podjęciem.

Tego samego dnia, 21 marca 2016r. do zarządcy pozwanej wpłynął wniosek członków Wspólnoty o zwołanie nadzwyczajnego zebrania , w dniu 31 marca 2016r. o godz. 17 w trybie art. 31 lit. b ustawy o własności lokali, z propozycją porządku zebrania: „ poddanie pod głosowanie uchylenia uchwały w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż napojów alkoholowych kategorii A,B,C w sklepie (...).” We wniosku stwierdzono, że wnioskujący właściciele lokali żądają na podstawie art. (...) aby głosowanie nad uchwałami wskazanymi w porządku zebrania, odbyło się według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos.

Pod wnioskiem w dniach 21-22 marca 2016r. podpisało się 18 właścicieli lokali posiadających łącznie 28,27 % udziałów. W dniu 31 marca 2016r. zebranie odbyło się. Byli na nim obecni właściciele indywidualni posiadający łącznie 25 głosów, nie było przedstawiciela Gminy K.. W ramach procedury głosowania przyjęto regułę, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Została podjęta uchwała Nr(...), zgodnie z którą Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości (...) w K., postanowiła uchylić uchwałę Nr (...) z dnia 21 marca 2016r. w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż napojów alkoholowych kategorii A,B,C w sklepie (...).

Uchwała została podjęta większością głosów liczoną według wskazanej wyżej zasady . Za uchwałą Nr (...) oddano 23 głosy, przeciw , 2 . Z uwagi na jej treść K. P. nie złożył wniosku do Urzędu Miasta K. o zezwolenie na sprzedaż alkoholu w lokalu , stanowiącym własność powodowej spółki. Rozważania prawne Sąd I instancji rozpoczął od przedstawienia przesłanek normatywnych oraz warunków w zakresie terminu , w jakich określony podmiot może domagać się uchylenia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej . Uznając , że powódka jako właściciel lokalu użytkowego przy ul. (...) w K. i w związku z tym członek Wspólnoty, ma legitymację czynną do zaskarżenia kwestionowanej uchwały oraz , że zachowała termin ustawowy do skutecznego wytoczenia powództwa , ocenił , że jej zarzuty na który opiera swój wniosek o niezgodności z prawem uchwały nr (...) nie są usprawiedliwione.

Zdaniem Sądu Wspólnota była uprawniona do uchylenia tym aktem uprzedniej uchwały nr(...), którą wyraziła zgodę na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym powódki i nie jest usprawiedliwionym argument powodowej spółki , że jedyną formą zniesienia takiego aktu jest orzeczenie Sądu , wydane po rozpoznaniu żądania jej uchylenia na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali. Nie ma w zawiązku z tym racji powódka, gdy twierdzi , iż podjęcie uchwały objętej zadaniem uchylenia jest sprzeczne z art. 61 §1 kc. Norma ta bowiem nie wyklucza uprawnieninia Wspólnoty do tego , aby kolejnym, tego rodzaju aktem uchylić uchwałę poprzednią, dotyczącą tej samej kwestii.

Dla potwierdzenia tego stanowiska odwołał się przy tym do wypowiedzi Sądu Apelacyjnego w Szczecinie, zawartej w wyroku z dnia 5 czerwca 2008 , sygn. I ACa 118/08. Sąd I instancji nie podzielił także zarzutu spółki dotyczącego wadliwej , mającej wpływ na treść negowanej uchwały procedury głosowania. Wskazał , że z okoliczności faktycznych ustalonych w sprawie wynika , że w ramach Wspólnoty , suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa jedności , a wniosek o głosowanie według zasady jeden właściciel - jeden głos złożyło łącznie tylu jej członków , którzy łącznie reprezentowali ponad 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej .

Tym samym warunki normatywne do zastosowania tej zasady głosowania , opisane przez art. 23 ust. 2a ustawy, zostały spełnione. Sąd przy tym zauważył , że strona powodowa , wobec twierdzeń pozwanej wskazujących na realizację tych warunków zmiany generalnej zasady sposobu głosowania nad uchwałami , nie zajęła , w toku procesu , polemicznego stanowiska. Podstawą rozstrzygnięcia o kosztach postępowania była norma art. 98 §1 i 3 kpc. W apelacji od tego orzeczenia strona powodowa , zaskarżając je w całości , domagała się jego zmiany i uwzględnienia żądania pozwu oraz obciążenia pozwanej kosztami postępowania za obydwie instancje.

Środek odwoławczy został oparty na zarzucie naruszenia art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali w zw. z art. 61 §1 kc w następstwie niewłaściwego zastosowania tego przepisu. W motywach apelacji skarżąca, odwołując się do argumentacji już uprzednio przez siebie prezentowanej, a dotyczącej charakteru samego aktu jakim jest uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej oraz tego jakie znaczenie dla zasady stabilności obrotu prawnego ma konsekwencja właściwego zastosowania art. 61 §1 kc , wskazała , że według oceny Sądu I instancji uchwała nr(...)stanowiła oświadczenie woli strony pozwanej, skierowane do adresata , jakim była apelująca. Z takiej kwalifikacji Sąd Okręgowy nie wyciągnął jednak właściwych wniosków, w zakresie możliwości skutecznego odwołania takiego oświadczenia.

Zdaniem apelującej tego rodzaju odwołanie nie jest już możliwe, właśnie ze względu na potrzebę stabilności stosunków prawnych , kształtowanych tego rodzaju aktami , jakim jest uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej . Jej zdaniem wyrażenie innego stanowiska , decyduje o trafności zarzutu apelacyjnego, którego podzielenie powinno prowadzić do postulowanej zmiany przez Sąd Odwoławczy orzeczenia z dnia 10 stycznia 2017r. Rozpoznając apelację, Sąd Apelacyjny rozważył : Środek odwoławczy powódki nie jest uzasadniony i podlega oddaleniu.

W pierwszej kolejności zauważyć należy , że w jego ramach spółka nie formułuje zarzutów procesowych , w tym takich , które dotyczyłyby sposobu przeprowadzenia przez Sąd I instancji oceny dowodów oraz odnoszących się do opartych na wnioskach z niej wynikających ustaleniach , które uczynił podstawą faktyczną weryfikowanego instancyjnie wyroku. Zaniechanie to jest dla Sądu II instancji wiążące w tym znaczeniu , że zarówno ocena ta jak i ustalenia nie mogą podlegać weryfikacji z urzędu , a wobec tego zostają przyjęte przez Sąd Apelacyjny za własne.

Po wtóre , jak wynika z treści zarzutu apelacyjnego oraz motywów powołanych dla jego uzasadnienia , powódka nie kwestionuje oceny prawnej Sądu Okręgowego , zgodnie z którą jej zarzut dotyczący zaistnienia warunków do przyjęcia procedury głosowania nad uchwałą nr (...) z dnia 31 marca 2016, zgodnie z zasada jeden właściciel - jeden głos jest nietrafny. Wobec tego Sąd II instancji może , w tym zakresie, poprzestać na stwierdzeniu , że pogląd zaprezentowany przez Sąd Okręgowy jest trafny , a Wspólnota mogła zdecydować o takim sposobie głosowania nad kwestionowaną uchwałą.

Z niekwestionowanych ustaleń wynika bowiem , że warunki ustawowe , wymienione w art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994r [ jedn. tekst DzU z 2015 poz. 1892] do przyjęcia takiego sposobu głosowania , zostały spełnione. Wbrew stanowisku apelującej Sąd Okręgowy , oddalając żądanie uchylenia uchwały nie naruszył prawa materialnego. Pogląd przeciwny prezentowany w motywach apelacji byłby usprawiedliwiony , gdyby przyjąć , że strona pozwana nie była uprawnioną , świetle art. 61 §1 kc w zw z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali , do podjęcia uchwały , którą złożyła przeciwne , w zakresie treści , od uprzedniego oświadczenie.

Treść uchowały nr (...) z dnia 21 marca 2016 o wyrażeniu [ pod pewnymi warunkami natury faktycznej ] zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym powódki , była dla Wspólnoty, od chwili jej podjęcia , w zgodzie w wymaganiami określonymi przez przepisy prawa , w warunkach jej nie zakwestionowania, w trybie art. 25 ustawy , ważąca. Związanie to nie miało charakteru bezwzględnego , co zdaje się sugerować skarżąca, odwołując się do zasady stabilności stosunków prawnych ukształtowanych oświadczeniami ich stron. Wspólnota jest uprawnioną do jej zmiany, w drodze podjęcia uchwały późniejszej - o odmiennej treści.

Akt taki , wówczas może podlegać uchyleniu na podstawie orzeczenia Sądu , jako godzący w usprawiedliwione interesy jej członka , jeżeli jej następstwem jest zniweczenie lub ograniczenie dotychczasowego zakresu jego , nabytych legalnie , na podstawie uchwały podjętej uprzednio , uprawnień. Taka sytuacja w rozstrzyganej sprawie nie miała miejsca skoro , jak wynika z ustaleń, strona powodowa , nie korzystała z uchwały nr (...) i nie przedsięwzięła żadnych kroków zmierzających do wszczęcia postepowania administracyjnego dla uzyskania decyzji zezwalającej na sprzedaż alkoholu w jej lokalu użytkowym , a tym bardziej , co oczywiste, przed dniem 31 marca 2016r taka decyzja nie została przez Prezydenta K. na jej rzecz wydana / argument z art. 18 ust. 1 w zw z ust. 5 pkt 3 ustawy z dnia 26 października 1982 O wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi/ [ jedn. tekst DzU z 2016 poz. 487 ] Zupełnie innym zagadnieniem - pozostającym jednak poza przedmiotem rozważań Sądu II instancji w rozstrzyganej sprawie - jest ewentualna możliwość dochodzenia przez powódkę wobec pozwanej roszczeń natury odszkodowawczej , których źródłem mógłby, potencjalnie, być, podlegający indemnizacji uszczerbek majątkowy, spowodowany zmianą stanowiska Wspólnoty, w zakresie wyrażenia zgody na prowadzenie przez spółkę działalności gospodarczej o przyjętym przez nią profilu , w lokalu stanowiącym przedmiot jej własności.

Z podanych przyczyn w uznaniu apelacji za bezzasadną , Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji wyroku , na podstawie art. 385 kpc w zw z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Sąd II instancji nie rozstrzygał o kosztach postępowania apelacyjnego albowiem wygrywająca sprawę , także na tym etapie jej rozpoznawania pozwana , będąc w sporze profesjonalnie zastąpioną, żądania ich rozliczenia ze stroną przeciwną nie zgłosiła. SSA Grzegorz Krężołek SSA Sławomir Jamróg SSA Regina Kurek