Tenant eviction dismissed because tenancy remained indefinite; annex failed to create fixed-term lease.

Sygnatura akt I C 211/18 WYROK ZAOCZNY W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 11 maja 2018 r. Sąd Rejonowy w Kamiennej Górze I Wydział Cywilny w następującym składzie: Przewodniczący: SSR Marek Dziwiński Protokolant: Magdalena Mastej po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 maja 2018 r. w K. sprawy z powództwa Gminy B. - G. Miejskiego Zakładu (...) w B. przeciwko M. W. o opróżnienie lokalu mieszkalnego powództwo oddala. Sygn. akt I C 211/18

UZASADNIENIE

Strona powodowa Gmina B. – G. Miejski Zakład (...) w B. wniosła o nakazanie pozwanemu M. W., aby opróżnił wraz ze wszystkimi rzeczami i osobami ich prawa reprezentującymi oraz wydał w stanie wolnym lokal mieszkalny, znajdujący się w B. przy ul. (...), a także o zasądzenie zwrotu kosztów procesu w tym zwrotu kosztów zastępstwa prawnego według norm prawem przepisanych. W uzasadnieniu strona powodowa twierdziła, że jest właścicielem opisanego lokalu mieszkalnego, podała, że w dniu 21 marca 1996 r. zawarła z pozwanym umowę najmu, na mocy której pozwany został zobowiązany do uiszczania czynszu najmu.

Aneksem do umowy z 30.08.2014 r. zmieniono czas trwania najmu do 01.08.2016 r. Strona powodowa wskazała, że pozwany nie wywiązał się ze swoich obowiązków, nie spłacał zadłużenia, nie zastosował się do wezwania do opróżnienia lokalu. Pozwany M. W. nie zajął merytorycznego stanowiska w sprawie. Został prawidłowo wezwany na rozprawę (k. 22), lecz na nią się nie stawił. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Lokal mieszkalny położony w B. przy ul. (...) należy do mieszkaniowych zasobów Gminy B. będącej jej właścicielem. (okoliczność bezsporna) W dniu 21 marca 1996 r.

Gmina B. – G. Miejski Zakład (...) w B. zawarła z M. W. umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w B. przy ul. (...) o łącznej powierzchni 13,61 m 2. Z tytułu najmu najemca zobowiązał się opłacać comiesięczny czynsz oraz inne opłaty. Umowę zawarto na czas nieoznaczony. Dowód: umowa o najem lokalu mieszkalnego k. 7-8. Aneksem z dnia 30.08.2014 r. wprowadzono zmianę paragrafu 12 umowy, któremu nadano brzmienie „Umowa niniejsza zostaje sporządzona na czas określony tj. do dnia 01.08.2016 r.”. Dowód: aneks do umowy k.

9. Strona powodowa wyliczyła, że pozwany zalega w opłatach związanych z najmem w łącznej kwocie 299,87 zł według stanu na dzień 30.09.2017 r. Pozwany 4 lipca 2017 r. został wezwany do zapłaty zaległości z tytułu nieuregulowania czynszu. Dowody: zestawienie należności k.10, potwierdzenie salda k. 11, wezwanie do zapłaty k.12. Pozwany w dniu 04.09.2017 r. został wezwany do dobrowolnego przekazania zajmowanego lokalu. Dowód: pismo z 04.09.2017 r. k.13.

Sąd zważył co następuje:

Stan faktyczny został ustalony w oparciu o dowody z dokumentów przedłożone przez stronę powodową, jakimi były w szczególności umowa najmu wraz z aneksem. Autentyczność żadnego z dokumentów nie budziła wątpliwości. Powodowa Gmina żądała eksmisji M. W. z lokalu wchodzącego w skład jej mieszkaniowego zasobu. Podstawę materialnoprawną żądania stanowił przepis art. 222 § 1 k.c., zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Strony łączyła umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta w dniu 21.03.1996 r. na czas nieoznaczony. Następnie, w dniu 30.08.2014 r., strony umowy najmu, podpisały aneks do umowy, który zmieniał zapis o obowiązywaniu umowy. Przewidywał, że umowa wiąże na czas określony – 2 lata, do dnia 01.08.2016 r. W myśl przepisu z art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego, z wyjątkiem lokalu socjalnego lub lokalu związanego ze stosunkiem pracy, może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony, chyba że zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator.

Wprawdzie przepis ten, mocą art. 27 ust. 2 cyt. ustawy, nie znajduje zastosowania do stosunków prawnych powstałych przed dniem jej wejścia w życie, jednakże zmiana zapisu o obowiązywaniu umowy w czasie nastąpiła pod rządami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Pozwala to na zastosowanie przepisu art. 5 ust. 2 cyt. ustawy do oceny obowiązywania umowy w czasie. Poza przedłożonym aneksem strona powodowa nie przedstawiła dowodów wskazujących na przyczyny dokonania zmiany.

Sam aneks nie wskazuje, aby to najemca występował z żądaniem zmiany czasu trwania umowy. Nie opisuje także powodów dokonywania zmiany. Ustawodawca preferuje, aby umowy o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy były zawierane na czas nieoznaczony. Świadczy o tym redakcja całego art. 5 ustawy, który z jednej strony w ust. 2 jednostronnie uprawnia najemcę do wystąpienia z inicjatywą zawarcia umowy na czas określony, z drugiej strony w ust. 3 określa zakaz uzależniania przez właściciela zawarcia umowy od złożenia przez lokatora żądania, o którym mowa w ust.

2. Zgodnie z przepisem art. 58 § 1 k.c. czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. W tych warunkach trzeba uznać, że aneks nie wywołał skutków prawnych i nie doprowadził do zmiany umowy na czas określony. Skoro strony łączyła umowa na czas nieokreślony konieczne było dokonanie jej wypowiedzenia. W myśl przepisu art. 11 ust. 1 cyt. ustawy jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy.

Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Strona powodowa nie złożyła oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu mieszkalnego mając najprawdopodobniej na uwadze treść aneksu o zmianie trwania umowy. Jak wskazano wyżej, nie doszło do zawarcia umowy na czas określony. Powyższe argumenty dają powody do stwierdzenia, że umowa o najem lokalu mieszkalnego z 21.03.1996 r. w dalszym ciągu wiąże strony, gdyż dotychczas nie została skutecznie wypowiedziana. Skoro tak, to pozwanemu przysługuje tytuł prawny do lokalu co w konsekwencji powoduje, że odpada przesłanka orzeczenia eksmisji.

Mając na uwadze zebrany materiał dowodowy oraz treść przepisów art. 58 § 1 i art. 222§1 k.c., art. 5 ust. 2 i art. 11 ust. 1 zd. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, należało powództwo strony powodowej oddalić. Pozwany M. W. mimo wezwanie nie stawił się na rozprawę. Nie żądał przeprowadzenia rozprawy w swojej nieobecności. Powyższe pozwalało wydać wyrok zaoczny, w którym sąd nie zawarł orzeczenia o kosztach procesu, albowiem po stronie pozwanego nie powstały żadne koszty procesu.