Court dismissed tenant's claim to restore legal status due to lack of proof for lease annex date certainty.

Sygn. akt III Ca 1673/17

UZASADNIENIE

Wyrokiem z 11 lipca 2017 r., w sprawie z powództwa J. C. przeciwko (...) Spółce Akcyjnej w W. o przywrócenie stanu zgodnego z prawem, Sąd Rejonowy w Kutnie oddalił powództwo oraz zasądził od powoda na rzecz strony pozwanej kwotę 2417 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu. W uzasadnieniu powyższego orzeczenia Sąd Rejonowy wskazał, że w dniu 2 listopada 1998 r. pomiędzy Gminną Spółdzielnią (...) w K. jako wydzierżawiającym, a (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w W. (obecnie (...) SA w W.) jako dzierżawcą została zawarta umowa dzierżawy gruntu o pow. ok. 300 m 2, stanowiącego część nieruchomości położonej w K., oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...).

Strony ustaliły, że przedmiot dzierżawy jest przeznaczony do prowadzenia przez dzierżawcę działalności telekomunikacyjnej w dziedzinie telefonii komórkowej, w związku z tym dzierżawca był uprawniony do wzniesienia na przedmiocie dzierżawy wieży o wysokości do 70 metrów wraz z urządzeniami niezbędnymi do funkcjonowania stacji bazowej telefonii komórkowej. Umowa została zawarta na czas oznaczony 10 lat, począwszy od dnia przekazania dzierżawcy przedmiotu dzierżawy. Wszelkie zmiany umowy mogły być dokonywane w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca zobowiązał się zwrócić przedmiot dzierżawy w stanie niepogorszonym, zgodnym z jego normalnym używaniem, po uprzednim zdemontowaniu wieży oraz urządzeń stacji bazowej. Na dzierżawionej nieruchomości została zlokalizowana infrastruktura telekomunikacyjna w postaci masztu telefonii komórkowej. (...) bazowa sieci cyfrowej telefonii komórkowej Centertel została wybudowana na podstawie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu Starostwa Powiatowego w K. nr p/216/98/99 z 8.01.1999 r., decyzji Wojewody (...) z 3.03.1999 r. nr OS.VI. (...)-H/VI/23/99 uzgadniającej rozwiązania projektowe i wyrażającej zgodę na zainstalowanie urządzeń nadawczych stacji bazowej cyfrowej telefonii komórkowej oraz decyzji pozwolenia na budowę Starostwa Powiatowego w K. nr AB (...) z 25.03.1999 r.

W dniu 12 kwietnia 2007 r. strony podpisały aneks nr (...) do umowy dzierżawy wskazując, że przedmiotem umowy jest grunt o pow. ok. 300 m 2 stanowiący część nieruchomości położonej w K. oznaczonej jako działka nr (...) pod montaż urządzeń stacji bazowej telefonii komórkowej. Umowa została zawarta na okres 20 lat: od 1 kwietnia 2007 r. do 1 kwietnia 2027 r. Dzierżawca zobowiązał się płacić wydzierżawiającemu miesięczny czynsz w wysokości 700 zł powiększony o należny podatek VAT, waloryzowany w okresach rocznych według wskaźnika wzrostu cen i usług konsumpcyjnych ogłoszonego przez Prezesa GUS.

Dnia 8 sierpnia 2007 r. o godzinie 10:00 A. L. okazała asesorowi notarialnemu A. S., zastępcy notariusza M. W., prowadzącego Kancelarię Notarialną w W. przy ul. (...) dokument – Aneks nr (...) zawarty w dniu 12 kwietnia 2007 r. do umowy dzierżawy z dnia 2 listopada 1998 r. pomiędzy (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w W. a Gminną Spółdzielnią (...) w K. na dwóch stronach wraz z 4 załącznikami na trzynastu stronach w języku polskim, gdzie stronę tytułową oznaczono „A2 KUTNO 1”. Gminna Spółdzielnia (...) w K. poinformowała (...) SA w W. o zamiarze sprzedaży działki nr (...) zlokalizowanej w K. przy ulicy (...), na której posadowiona została wieża telefonii komórkowej.

Zapewniła, że nabywca zostanie powiadomiony, iż z chwilą nabycia tej działki stanie się stroną jako wydzierżawiający w miejsce GS (...) w K., a przed sprzedażą zostanie zapoznany z treścią umowy dzierżawy i aneksów do umowy. 12 lutego 2016 r. J. C. kupił od Gminnej Spółdzielni (...) w K. nieruchomość gruntową, składającą się z działek nr (...). Nieruchomość obejmująca działkę nr (...) o pow. 0,3369 ha położona jest przy ul. (...) w K., Sąd Rejonowy w Kutnie prowadzi dla niej księgę wieczystą (...). Przy zakupie nieruchomości J.

C. oświadczył, że jest mu znany stan faktyczny i prawny przedmiotu umowy. Po dokonaniu zakupu J. C. skierował do dzierżawcy na podstawie art. 694 k.c. w zw. z art. 678 § 1 k.c. wypowiedzenie umowy dzierżawy z 2.11.1998 r. z późniejszymi aneksami, z zachowaniem sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia przed upływem roku dzierżawnego tj. z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Jednocześnie zażądał usunięcia po okresie wypowiedzenia znajdujących się na nieruchomości urządzeń. Po otrzymaniu wypowiedzenia (...) Spółka Akcyjna w W. oświadczyła, że przedmiotowa umowa nie może zostać wypowiedziana z uwagi na ograniczenie wynikające z art. 678 § 2 k.c., bowiem umowa dzierżawy opatrzona jest datą pewną i obowiązuje do 1 kwietnia 2027 r.

Wraz z odpowiedzią dzierżawca przesłał datowane na dzień 8.08.2007 r. poświadczenie notarialne, z którego wynika, iż w tym dniu A. L. okazała notariuszowi aneks nr (...) z dnia 12.04.2007 r. do umowy dzierżawy dotyczącej spornej nieruchomości. Powód podtrzymał złożone wypowiedzenie umowy. (...) SA podtrzymała swoje stanowisko i odmówiła wydania przedmiotu dzierżawy, nadal korzysta z tej nieruchomości. Powyższy stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił w oparciu o zebrany w sprawie materiał dowodowy, w szczególności dokumenty, które nie były kwestionowane przez żadną ze stron co do ich autentyczności i wiarygodności.

Uznał, że aneks nr (...) zawarty 12 kwietnia 2007 r. do umowy dzierżawy, zawartej pomiędzy (...) Spółką z o.o. w W. a Gminną Spółdzielnią (...) w K., posiadał formę dokumentu pisemnego z datą pewną. W oparciu o tak ustalony stan faktyczny Sąd I instancji uznał, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Żądanie pozwu dotyczyło przywrócenia stanu zgodnego z prawem poprzez nakazanie pozwanemu usunięcia z nieruchomości położonej w K. przy ul. (...) masztu telefonii komórkowej wraz z infrastrukturą. Powód wykazał, że służy mu prawo własności nieruchomości wskazanej w pozwie.

Jednak pozwana wykazała, że przysługuje jej skuteczne względem powoda uprawnienie do władania przedmiotową nieruchomością w oparciu o łączący strony stosunek dzierżawy. Sąd Rejonowy podkreślił, że powód jako nabywca nieruchomości wstąpił w stosunek dzierżawy, jaki łączył Gminną Spółdzielnią (...) w K. oraz pozwaną. Po nabyciu nieruchomości skierował do dzierżawcy na podstawie art. 694 k.c. w zw. z art. 678 § 1 k.c. wypowiedzenie umowy dzierżawy. Zgodnie z regulacją art. 694 k.c. w zw. z art. 678 § 2 k.c. w przypadku, gdy umowa dzierżawy na czas oznaczony została zawarta na piśmie z datą pewną, a przedmiot dzierżawy wydano dzierżawcy, wydzierżawiający nie może skorzystać z możliwości wypowiedzenia dzierżawy.

W ocenie Sądu Rejonowego zachodziły uzasadnione podstawy do przyjęcia, że poświadczenie przez notariusza w dniu 8.08.2007 r. daty okazania Aneksu nr (...) z 12 kwietnia 2007 r. do umowy dzierżawy z 2.11.1998 r. skutkowało przekształceniem formy tego dokumentu z pisemnej zwykłej na pisemną z datą pewną. Nastąpiło to przed zbyciem rzeczy wydzierżawionej. Nie ulegało wątpliwości, że przedmiot dzierżawy wydano dzierżawcy, o czym powód wiedział na etapie nabywania nieruchomości. W chwili zakupu nieruchomości powód znał również treść umowy dzierżawy wraz z aneksami.

Nie sposób zatem przyjąć, że umowa dzierżawy została pozwanej wypowiedziana przez powoda jako nabywcę przedmiotu dzierżawy w sposób prawnie skuteczny. W chwili złożenia przez powoda pisemnego wypowiedzenia łączącej strony umowy dzierżawy nie zachodziły przesłanki uzasadniające przyjęcie, iż doszło do skutecznego złożenia przez powoda oświadczenia o wypowiedzeniu umowy, a w konsekwencji rozwiązania umowy. Do rozwiązania umowy nie doszło również na mocy porozumienia stron. O kosztach postępowania Sąd I instancji orzekł w oparciu o art. 98 § 1 i 3 k.p.c. oraz art. 99 k.p.c. Apelację od powyższego wyroku wniósł powód, zaskarżając go w całości.

Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucił:

1. obrazę przepisów art. 678 k.c. w zw. z art. 81 k.c. przez ich błędną wykładnię, polegającą na niesłusznym uznaniu, że okazanie dokumentu notariuszowi i sporządzenie przez notariusza dokumentu, w którym potwierdza, iż dokument został mu okazany jest tożsame z umieszczeniem na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez notariusza, 2. obrazę przepisu art. 328 § 2 k.p.c. polegającą na pominięciu w uzasadnieniu wyjaśnienia przyczyn, dla których Sąd „okazanie” dokumentu notariuszowi utożsamia z umieszczeniem przez notariusza wzmianki na tym dokumencie. W konkluzji skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku przez uwzględnienie powództwa w całości. Nadto, wniósł o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja okazała się zasadna. Sąd Rejonowy poczynił w sprawie prawidłowe ustalenia faktyczne, które Sąd Okręgowy w całości podziela i przyjmuje za własne, jednakże dokonał niewłaściwej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego. Przystępując do oceny zarzutów apelacji podkreślić trzeba, że okazały się one zasadne przede wszystkim w części, w jakiej powód kwestionuje uznanie, iż okazanie dokumentu notariuszowi i sporządzenie przez notariusza dokumentu, w którym potwierdza, że dokument został mu okazany jest tożsame z uznaniem, iż pierwotny dokument został opatrzony datą pewną. Bezsporny jest fakt, że 8 sierpnia 2007 r. A. L. okazała asesorowi notarialnemu A. S. Aneks nr (...) z 12 kwietnia 2007 r. do umowy dzierżawy z 2.11.1998 r. Sąd Rejonowy błędnie jednak uznał, że sporządzone przy tej okazji pismo, przedstawione przez powoda wraz z pozwem (aneks – k.

32) stanowi podstawę do uznania, że umowa dzierżawy uzyskała tym samym datę pewną. Zgodnie z art. 81 k.c. jeżeli ustawa uzależnia ważność albo określone skutki czynności prawnej od urzędowego poświadczenia daty, poświadczenie takie jest skuteczne także względem osób nieuczestniczących w dokonaniu tej czynności prawnej (§ 1). Czynność prawna ma datę pewną także w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza - od daty wzmianki (§ 2 pkt 2).

Powyższy przepis w swojej treści nie reguluje i nie wskazuje jakie czynności należy rozumieć pod pojęciem „umieszczenia jakiejkolwiek wzmianki” na dokumencie. Sąd Najwyższy przyjął m.in., że za taką czynność można uznać datę pobrania opłaty skarbowej i jej skasowania przez organ państwowy na dokumencie ( vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1978 r., sygn. III CRN 232/78, Legalis nr 21189). Z kolei w literaturze przedmiotu spotkać się można ze wskazaniem, że taką czynnością jest postawienie na okazywanym dokumencie tzw. prezentaty tj. potwierdzenia wpływu dokumentu ( vide P. K., P. Ś., Data pewna, (...) nr 49/50 z 2012 r.).

Mając powyższe na uwadze, jak również wykładnię literalną w/w przepisu uznać należy, że „jakakolwiek wzmianka na dokumencie” stanowi czynność odzwierciedloną na oryginalnym okazywanym dokumencie, np. poprzez przybicie stosownego stempla bądź złożenie odręcznej adnotacji. W ocenie Sądu Okręgowego na gruncie niniejszej sprawy brak jest przesłanek do uznania, że omawiany Aneks nr (...) do umowy dzierżawy został zaopatrzony w datę pewną przez notariusza. W aktach sprawy znajduje się bowiem wyłącznie kserokopia poświadczenia notariusza z 8 sierpnia 2007 r.

Rep. A Nr 8120/2007, przedstawiona przez powoda. Brak w aktach przedmiotowego Aneksu nr (...), na którym widoczna byłaby naniesiona wzmianka przez notariusza, którą poczytywać by można za datę pewną. Przedstawione przez powoda kserokopie poświadczenia notarialnego i Aneksu nr (...) znajdują się na odrębnych kartach i w żaden sposób nie można stwierdzić, czy w oryginale stanowią jeden dokument. Ponadto z poświadczenia wynika, że przedmiotem okazania była umowa dzierżawy z 2.11.1998 r. na dwóch stronach wraz z 4 załącznikami na 13 stronach, gdzie stronę tytułową oznaczono „A2 KUTNO 1”.

Sądowi nie przedstawiono takiego dokumentu (a w każdym razie całości takiego dokumentu). Skoro zaś to strona pozwana podniosła w odpowiedzi na pozew, że w/w umowa zyskała datę pewną poprzez poświadczenie notarialne, to zgodnie z art. 6 k.c. ciężar dowodu wykazania tej okoliczności spoczywał właśnie na niej. Jednak strona pozwana nie przedstawiła w toku postępowania dokumentu, który by świadczył i potwierdzał, że Aneks nr (...) został opatrzony przez notariusza datą pewną. Przy tym podkreślenia wymaga, że stwierdzenie, iż omawiana umowa jest umową z datą pewną wymagało zapoznania się z jej oryginałem.

Tylko w ten sposób Sąd mógłby ocenić, czy zostały spełnione wymagania z art. 81 (§ 2 pkt 2 k.c.). Jak zostało wskazane w trakcie rozprawy apelacyjnej w dniu 24 stycznia 2018 r., strona pozwana nie przedstawiła oryginału umowy dzierżawy oraz oryginałów aneksów także powodowi, mimo kierowanych o to próśb. Powód od strony pozwanej otrzymał jedynie kserokopie tych dokumentów, które znajdują się w aktach niniejszej sprawy (rozprawa – k. 94-95). Reasumując: Sąd Rejonowy nie dysponował dostatecznym materiałem dowodowym do stwierdzenia, że umowa dzierżawy ma datę pewną.

W konsekwencji nie miał podstaw do oceny, że dokonane przez powoda wypowiedzenie umowy dzierżawy nie było skuteczne, a pozwany ma skuteczne względem niego prawo do korzystania z nieruchomości. Mając na to względzie, Sąd Okręgowy zmienił zaskarżony wyrok poprzez uwzględnienie powództwa - w oparciu o art. 386 § 1 k.p.c. Modyfikacja rozstrzygnięcia w przedmiocie procesu skutkowała koniecznością zmiany orzeczenia o kosztach postępowania pierwszoinstancyjnego. Pozwany przegrał sprawę w całości i – stosownie do art. 98 § 1 k.p.c. – musi zwrócić powodowi poniesione przez niego koszty.

Składają się na nie: opłata od pozwu – 450 zł, koszty zastępstwa procesowego - 2400 złotych i opłata skarbowa od pełnomocnictwa -17 złotych. O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł również na podstawie art. 98 k.p.c. Powód wygrał apelację w całości, więc należy mu się zwrot poniesionych kosztów w postępowaniu apelacyjnym, na które składa się wynagrodzenie pełnomocnika w osobie adwokata - 900 zł, ustalone w oparciu o § 2 pkt 4 w zw. z § 10 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 roku, poz. 1800) oraz opłata od apelacji – 450 złotych.