Court allows debtor's appeal, ordering bailiff to update valuation report with tenant improvements.

Sygn. akt III Cz 1637/16 POSTANOWIENIE Dnia 31 stycznia 2017 r. Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w następującym składzie: Przewodniczący-Sędzia: SO Magdalena Balion - Hajduk (spr.) Sędziowie: SO Anna Hajda SO Marcin Rak po rozpoznaniu w dniu 31 stycznia 2017 r. w Gliwicach na posiedzeniu niejawnym sprawy z wniosku wierzyciela (...) w D. przeciwko dłużnikowi M. M. na skutek skargi dłużnika na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w (...) na skutek zażalenia wierzyciela od postanowienia Sądu Rejonowego w (...) z dnia 1 lutego 2016 r., sygn. akt I Co 2042/15 postanawia: zmienić zaskarżone postanowienie w ten sposób, że zobowiązać Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w (...) Zastępcę S. O. do uzupełnienia protokołu opisu i oszacowania nieruchomości z dnia 28 października 2015r. przez ustalenie czy i jakie nakłady poczynili najemcy lokalu mieszkalnego położonego w R. przy ul. (...), a jeżeli ustali, że nakłady zostały poczynione to do ustalenia ich wartości oraz sporządzenia w oparciu o te ustalenia nowego operatu szacunkowego, uwzględniającego okoliczność, iż nieruchomość stanowi przedmiot najmu i jest zamieszkiwana przez najemców oraz uwzględniającego wartość nakładów dokonanych przez najemców, zaś w przypadku ustalenia braku nakładów do aktualizacji operatu szacunkowego.

SSO Marcin Rak SSO Magdalena Balion - Hajduk SSO Anna Hajda Sygn. akt III Cz 1637/16

UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z 1 lutego 2016r. Sąd Rejonowy w (...) oddalił skargę dłużnika na czynność Komornika w postaci opisu i oszacowania nieruchomości. Sąd uznał, że w toku egzekucji nie zostały naruszone przepisy proceduralne dotyczące postępowania egzekucyjnego prowadzonego przeciwko dłużnikowi. Operat został sporządzony zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości unormowanymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak również zawiera wszystkie elementy konieczne, które wskazuje art. 948 § 2 k.p.c. W ocenie Sądu, okoliczność poczynienia nakładów w lokalu wymaga udokumentowania.

Z kolei wycena nieruchomości nie jest tożsama z sumą oszacowania, którą ustala komornik. Dopiero ona jest podstawą do ustalenia ceny wywołania, zawartej w obwieszczeniu o licytacji. Zażalenie na powyższe rozstrzygnięcie złożył dłużnik, domagając się jego uchylenia i przekazania sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania oraz zasądzenia solidarnie od wierzycieli na rzecz dłużnika kosztów postępowania. Podniósł, że komornik w protokole opisu i oszacowania nieruchomości wskazał nakłady poczynione przez najemcę w związku z czym, należało oszacować ich wartość.

W ocenie żalącego, protokół opisu i oszacowania winien w sposób precyzyjny wskazywać, czy sprzedaż lokalu będzie opodatkowana podatkiem VAT, czy też nie.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zażalenie dłużnika musiało zostać uwzględnione. Prawidłowe dokonanie przez Komornika opisu i oszacowania nieruchomości dłużnika, w oparciu o które prowadzone jest postępowanie egzekucyjne, ma kluczowe znaczenie dla oceny ostatecznej wartości majątku dłużnika. Niepełne lub nieprawidłowe sporządzenie protokołu opisu i oszacowania narusza prawa dłużnika, gdyż powoduje niedoszacowanie realnej wartości nieruchomości. Wymogi jakim powinien odpowiadać protokół opisu i oszacowania uregulowane zostały co do zasady w art. 947 k.p.c. oraz w rozdziale 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników.

Odnosząc się do podnoszonych w zażaleniu zarzutów stwierdzić należało, iż protokół opisu i oszacowania nieruchomości z 28 października 2015r. zawiera w swej treści informację, że lokal był przedmiotem umowy najmu, zaś najemca poczynił nakłady, wymieniając wyposażenie łazienki, kuchni, wykonał szafę wnękową, wymienił okna i posadzki (punkt III). Nadto w punkcie V. protokołu wskazano, że nieruchomość jest zamieszkana przez najemczynię i jej rodzinę. Sygn. akt III Cz 1637/16 Nie ulega zatem wątpliwości, iż wartość poniesionych przez najemcę nakładów winna zostać szczegółowo wyliczona w operacie szacunkowym spornej nieruchomości z 24 września 2015r.

Podkreślenia wymaga, że to na organie egzekucyjnym ciąży obowiązek dokładnego zbadania stanu nieruchomości oraz jej opisania i oszacowania. Konieczne zatem stało się zobowiązanie Komornika do uzupełnienia protokołu opisu i oszacowania nieruchomości w sposób wskazany w sentencji postanowienia oraz sporządzenia nowego operatu szacunkowego, zaś w przypadku ustalenia, iż nakładów nie poczyniono – do aktualizacji operatu szacunkowego na podstawie art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r., albowiem operat utracił swoją aktualność wobec upływu 12 miesięcy od jego sporządzenia.

Sąd Okręgowy, mając powyższe na uwadze na mocy art. 386 § 1 k.p.c. w związku z art. 397 § 2 k.p.c. i z art. 13 § 2 k.p.c. orzekł jak w sentencji. SSO Marcin Rak SSO Magdalena Balion – Hajduk SSO Anna Hajda