Court dismissed co-op's appeal, ruling notaries cannot independently verify local independence without official mayor's certification.

Sygn. akt VI Cz 1496/17 POSTANOWIENIE Dnia 7 marca 2018r. Sąd Okręgowy w Częstochowie VI Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym : Przewodniczący-Sędzia SSO Henryka Szwyngel Sędziowie SSO Jolanta Janas SSO Hanna Morejska (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Agnieszka Cieślak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 marca 2018r. sprawy z wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w L. z udziałem I. D., K. B., M. W., H. W., M. T., M. Z., W. Z. odmowa dokonania czynności notarialnej na skutek zażalenia wnioskodawcy Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w L. na odmowę dokonania czynności notarialnej przez Notariusza D. J. z dnia 28 listopada 2017r. sygn. akt Repertorium A Nr 4670/2017 postanawia : oddalić zażalenie. VICz 1496/17

UZASADNIENIE

Skarżący Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) „ w L. złożyła zażalenie na odmowę dokonania czynności notarialnych , stwierdzone protokołem z dnia 28 listopada 2017r. Repertorium A Nr (...), sporządzonym przez notariusz D. J. prowadzącą Kancelarie Notarialną w L. Spółdzielnia zaskarżała opisaną wyżej odmowy w całości i wnosimy o nakazanie dokonania czynności ustanowienia odrębnych własności lokali w nim wskazanych. Spółdzielnia narzucała , że postanowienie zostało oparte na błędnej wykładni przepisu art. 2 ust. la ustawy z dnia 24 czerwca 1995r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz.U. 2015 poz. 1892 która weszła w życie z dniem 11 września 2017r. (Dz.U. z 2017r. poz. 1529)

Sąd Okręgowy ustalił i zważył co następuje

. Ustawa z dnia 24 czerwca 1995 o własności lokali ( t.j. Dz.U. 2015 poz, 1892 ze zm ) w art. 2 ust. 2 definiuje pojęcie samodzielnego lokalu mieszkalnego . Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Spełnienie tych wymagań stwierdza starosta w drodze zaświadczenia. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 24 kwietnia 2014 r. (I OSK 908/13, LEX nr 1574685), wydanie zaświadczenia o spełnieniu wymagań samodzielności lokalu mieszkalnego (art. 2 ust. 2 i 3 u.w.l.) może nastąpić po dopuszczeniu do użytkowania budynku, w którym lokal ten jest usytuowany, w szczególności gdy obowiązek ten wynika z decyzji o pozwoleniu na budowę.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu jest dokumentem urzędowym potwierdzającym, że dany lokal spełnia wymogi samodzielności lokalu. Jest ono niezbędne dla dokonania czynności wydzielenia lokalu, jako samodzielnej nieruchomości lokalowej, z nieruchomości głównej. Wydzielenie zaś lokalu jako odrębnej nieruchomości jest niezbędne do ustanowienia dla danego lokalu prawa odrębnej własności i jego wpisu do księgi wieczystej. Na odmowę wydania takiego zaświadczenia osobie zainteresowanej (stronie danego postępowania administracyjnego) służy zażalenie do samorządowego kolegium odwoławczego (por. uchwałę NSA z 27 lipca 2009 r., I OPS (...), ONSAiWSA 2009, nr 5, poz. 83).

Pozytywne zaświadczenie o samodzielności lokalu nie może być unieważnione (wyrok WSA w Warszawie z dnia 28 maja 2009 r., VII SA/Wa (...), Wspólnota 2009, nr 25, poz. 42). ( tak R. Dziczek – komentarz Lex) Ustawa z dnia 24 czerwca 1995 o własności lokali została jednak nowelizowana i do art. 2 dodano ust.1a o treści : Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie.

Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Przepis ten wszedł w życie 11 września 2017 roku Jednakże nie zmieniono treści art. 2 ust. 3 zgodnie z którym tylko spełnienie wymagań, o których mowa w art. 2 ust.2 , stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Nie wiadomo zatem w jaki sposób i kto miałby stwierdzać spełnienie wymagań opisanych w nowelizowanym art. 2 ust. 1a. Istota sporu w przedmiotowej sprawie sprowadza się do następujących okoliczności .

Skarżąca Spółdzielnia domagała się ustanowienia odrębnej własności pięciu lokali w budynkach położonych w L. przy ulicy (...) . W dniu 8 września 2017 roku Spółdzielnia wystąpiła do Starosty (...) o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Starosta w dniu 15 września wydal zaświadczenia w których stwierdził że dany lokal mieszkalny spełnia wymagania samodzielnego lokalu mieszkalnego określonego w art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali . Nadto zaznaczył że budynek, którego dotyczy wniosek, położony jest na terenie oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy L., zatwierdzonym uchwałą Nr (...) Rady Miejskiej w L. z dnia 12 czerwca 2006r, jako (...) – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej .

Zatem w zaświadczeniu nie potwierdzono wszystkich danych wymaganych w znowelizowanym art. 2 ust.1a . Zgodnie z art. 7.

1. w/w ustawy odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Zaś zgodnie z art.

10. w/w ustawy właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy Notariusz odmówił sporządzenia aktu notarialnego gdyż opisane wyżej zaświadczenia zdaniem Notariusza zostały wydane przez właściwy organ z pominięciem zmian dokonanych ustawą z 11 września 2017 roku. Skarżąca podnosi że notariusz powinien samodzielnie dokonać analizy zapisów z księgi wieczystej dotyczącej budynków , w których znajdują się sporne lokale i w istocie samemu ustalić czy lokale te są lokalami samodzielnymi . zgodnie ze znowelizowaną ustawą.

Sąd Okręgowy stwierdza że zażalenie nie jest zasadne z przyczyn następujących . Dokonując systemowej wykładni ustawy o własności lokali , należy stwierdzić że zachowując zasadę spójności i , zupełności i nie sprzeczności norm prawnych zawartych w tej ustawie , że jedynym organem który stwierdza czy dany lokal jest lokalem samodzielnym w rozumieniu ustawy jest starosta . W przeciwnym wypadku zaświadczenie starosty było by tylko jednym z elementów ustalenia czy lokal jest samodzielny , co zapewne nie było intencją racjonalnego ustawodawcy , prowadziło by bowiem do zupełnej niespójności całego aktu prawnego .

W szczególności zaś wykluczone jest aby notariusz miał obowiązek zastępować organy administracji i prowadzić w istocie swoiste postępowanie dowodowe jak tego zda się domagać skrzący , celem ustalenia czy dany lokal spełnia przesłanki z art.2 ust. 1a. ustawy . Z mocy art. 217. § 1. kpa Organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie. Zaś z mocy art. 219. kpa odmowa wydania zaświadczenia bądź zaświadczenia o treści żądanej przez osobę ubiegającą się o nie następuje w drodze postanowienia, na które służy zażalenie.

W sprawie IICKN (...) Sąd Najwyższy uznał że jeżeli proponowana przez stronę czynność notarialna jest sprzeczna z prawem, notariusz ma nie tylko obowiązek poinformowania o tym, lecz także odmówienia jej dokonania, i to nawet wówczas, gdy poinformowana o tym strona podtrzymuje żądanie sporządzenia aktu notarialnego. Zatem Notariusz słusznie odmówił sporządzenia spornego aktu Dlatego z mocy art. 385 kpc w zw. z zart. 397par.2 kpc postanowiono jak sentencji