Court partially allowed appeal by reducing excessive rent increase to three times prior rent under good faith principles.

Sygn. akt II Ca 147/17

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 28 kwietnia 2017 roku Sąd Okręgowy w Piotrkowie Tryb. Wydział II Cywilny Odwoławczy w składzie: Przewodniczący SSA w SO Grzegorz Ślęzak (spr.) Sędziowie SSO Paweł Hochman SSR del. Wioletta Krawczyk Protokolant st. sekr. sąd. Anna Owczarska po rozpoznaniu w dniu 24 kwietnia 2017 roku w Piotrkowie Trybunalskim na rozprawie sprawy z powództwa M. J. przeciwko H. K. i R. K. o zapłatę na skutek apelacji pozwanych od wyroku Sądu Rejonowego w Piotrkowie Tryb. z dnia 8 grudnia 2016 roku, sygn. akt I C 2021/16 1. zmienia zaskarżony wyrok w punktach: pierwszym sentencji w ten sposób, że zasądzoną od pozwanych na rzecz powoda kwotę 5.962 złotych obniża do kwoty 2.392 (dwa tysiące trzysta dziewięćdziesiąt dwa) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwoty 1.196 złotych od dnia 11 maja 2016 roku do dnia zapłaty i od kwoty 1.196 złotych od dnia 11 czerwca 2016 roku do dnia zapłaty, a w pozostałej części powództwo oddala oraz w punkcie trzecim sentencji w ten sposób, że znosi wzajemnie koszty procesu między stronami;

2. oddala apelację w pozostałej części;

3. znosi wzajemnie koszty procesu między stronami za instancję odwoławczą. SSA w SO Grzegorz Ślęzak SSO Paweł Hochman SSR Wioletta Krawczyk Sygn. akt II Ca 147/17

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 8 grudnia 2016 r. Sąd Rejonowy w Piotrkowie Trybunalskim po rozpoznaniu sprawy z powództwa M. J. przeciwko H. K. i R. K. o zapłatę:

1. zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwotę 5.962 złote z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwoty 2.981 złotych od dnia 11 maja 2016 roku do dnia zapłaty i od kwoty 2.981 złotych od dnia 11 czerwca 2016 roku do dnia zapłaty;

2. nakazał wypłacić ze Skarbu Państwa na rzecz powoda kwotę 31 złotych tytułem zwrotu nadpłaconej opłaty od pozwu;

3. zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwotę 2.699 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu. Podstawę powyższego wyroku stanowiły przytoczone poniżej ustalenia i zarazem rozważania Sądu Rejonowego: M. J. jako wynajmujący oraz H. K. jako najemca w dniu 10.08.1998 r. zawarli umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w P. przy ulicy (...) na czas nieokreślony. Strony ustaliły, iż czynsz płatny jest z góry do 10 dnia każdego miesiąca. W piśmie z dnia 2.01.2016 r. wynajmujący wypowiedział najemcy dotychczasowy czynsz za najem lokalu podwyższając go z kwoty 618,67 złotych na kwotę 3.600 złotych od dnia 1.05.2016 r.

Wypowiedzenie zostało przesłane na dres zamieszkania najemcy Pocztą Polską listem priorytetowym. Wypowiedzenie zostało zwrócone do nadawcy, po awizacji w dniu 11.01.2016 r., albowiem odbiorca nie odebrał przesyłki z urzędu pocztowego. H. i R. małżonkowie K. mają zamieszczoną skrzynkę pocztową na drzwiach swojego mieszkania. H. K. za maj 2016 r. i czerwiec 2016 r. zapłacił czynsz w dotychczasowej wysokości, czyli w kwocie po 619 złotych. M. J. wystawił H. K. dwie faktury za maj i czerwiec 2016 r. okpiwające na kwoty po 3.600 złotych.

W sprawie sygn. akt I C 76/15 tut. Sąd oddalił powództwo M. J. wytoczone przeciwko H. i R. małżonkom K. o zapłatę kwoty 2.326 złotych tytułem zaległości czynszowej z uwagi na okoliczność, iż wypowiedzenie czynszu z dnia 3.02.2014 r. (jego podwyższenie) było nieważne. Wyrok uprawomocnił się dnia 22.07.2016 r. Sąd Rejonowy zważył, iż powództwo zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z treścią art. 8a ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.

Dz. U. z 2014 r. poz. 150 ze zm.) właściciel (wynajmujący) może podwyższyć czynsz wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi zasadniczo 3 miesiące. Wypowiedzenie wysokości czynszu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. W sprawie powód (wynajmujący) wypowiedział pozwanemu (najemcy) czynsz podwyższając go do kwoty 3.600 złotych. Wypowiedzenie zostało doręczone pozwanemu przez awizo w styczniu 2016 r. ze skutkiem od dnia 1.05.2016 r.

Od tego dnia pozwanego obowiązuje czynsz w wysokości 3.600 złotych. Ponieważ za miesiące maj i czerwiec 2016 r. najemca łącznie uiścił czynsz w wysokości 1.238 złotych, zalega z czynszem za te miesiące w łącznej kwocie 5.962 złotych. Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł jak w punkcie pierwszym sentencji. Sąd wziął pod uwagę okoliczność, iż zgodnie z treścią art. 6801 § 1 kc małżonkowie są współnajemcami lokalu mieszkalnego i oboje solidarnie odpowiadają za długi związane z jego najmem. Zresztą za zapłatę czynszu odpowiadają solidarnie z najemcą wszystkie stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie (art. 6881 § 1 kc).

O odsetkach ustawowych za opóźnienie Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 i 2 kc. Sąd nie uwzględnił podnoszonego przez pozwanych zarzutu naruszenia art. 5 kc przez powoda, albowiem powód jako wynajmujący ma ustawowe prawo do wypowiadania stawek czynszu, okoliczność, iż dokonał tego jeszcze przed uprawomocnieniem się orzeczenia zapadłego w sprawie tut. Sądu sygn. akt I C 76/15 w żaden sposób nie jest sprzeczne ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem tego prawa ani z zasadami współżycia społecznego. Powód zorientowawszy się w trakcie postępowania dowodowego, iż jego poprzednie wypowiedzenie z dnia 3.02.2014 r. nie zostało właściwie doręczone z uwagi na błędy operatora pocztowego, dokonał wypowiedzenia po raz kolejny.

Sąd nakazał zwrócić powodowi nadpłaconą opłatę od pozwu w kwocie 31 złotych (należna opłata wynosiła 299 złotych, uiszczono tytułem opłaty od pozwu kwotę 330 złotych) na podstawie art. 84 ustawy z dnia 28.07.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. Nr 167, poz. 1398 ze zm. ). O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 kpc w zw. z art. 109 § 2 kpc zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, czyli obciążył nimi pozwanych jako przegrywających sprawę. Do kosztów tych sąd zaliczył opłatę od pozwu w kwocie 299 złotych oraz wynagrodzenie pełnomocnika powoda (adwokata) w wysokości 2.400 złotych.

Powyzszy wyrok zaskarżyli w całości pozwani. Apelacja zaskarżonemu orzeczeniu zarzuca: - naruszenie prawa materialnego tj. art. 5 k.c. w związku z art. 685 1 k.c. - poprzez niezastosowanie w powyższej sprawie przepisu dotyczącego nadużycia prawa podmiotowego przez stronę powodową, w następstw ie podwyższenia pozwanym pismem z dnia 02 stycznia 2016 roku, czynszu z tytułu najmu lokaiu mieszkalnego do kwoty 3.600 złotych, w sytuacji gdy między stronami toczył się spór sądowy w ramach prowadzonego postępowania w sprawie sygn. akt - I C 756/15, dotyczącego skuteczności dokonania poprzedniego podwyższenia czynszu , który to proces zakończył się przegraniem sprawy przez powoda, na skutek prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim, wydanego w sprawie sygn. akt II Ca 443/16 , przy czym podwyższenie czynszu z kwoty 618,67 złotych do kwoty 3.600 złotych, także należy zakwalifikować jako nadużycie prawa podmiotowego , z punktu widzenia obowiązujących stawek czynszu na terenie miasta P..

Apelujący wnosili o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie wniesionego powództwa w całości i zmianę rozstrzygnięcia w zakresie kosztów procesu, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji. Pełnomocnik powoda wnosił o oddalenie apelacji i zasadzenie kosztów procesu za II instancję.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest częściowo uzasadniona i odnosi skutek w postaci zmiany zaskarżonego wyroku, gdyż zasadnie podnosi zarzut obrazy przepisu prawa materialnego, tj. art. 5 kc przez jego niezastosowanie dla częściowej chociażby ochrony praw pozwanych i w konsekwencji tego uwzględnienie w pełni żądania pozwu, które wynika z nadużycia przez powoda jego prawa podmiotowego. Generalnie należy podzielić stanowisko Sądu Rejonowego wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, że powód – zgodnie z art. 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( t. jed.

Dz. U. z 4014 r, poz. 150 z późn. zm.) - miał prawo podwyższyć czynsz najmu lokalu, wypowiadając pozwanym jego dotychczasową wysokość i na przeszkodzie temu nie stała – wbrew zarzutom apelacji – okoliczność, że między stronami toczył się proces w sprawie IC 76/15 o zapłatę na skutek wcześniej dokonanego wypowiedzenia wysokości czynszu, który to proces zakończył się oddaleniem powództwa z powodu nieskuteczności ówczesnego wypowiedzenia. Nie można bowiem zgodzić się ze stanowiskiem apelujących, że do zakończenia powyższego procesu powód nie mógł dokonać kolejnego ( nowego) skutecznego już wypowiedzenia wysokości czynszu, które stanowi przedmiot odrębnej oceny w sprawie niniejszej.

Nie można też zgodzić się ze stanowiskiem Sądu I instancji, ze w sprawie nie ma całkowicie zastosowania przepis art. 5 kc dla ochrony praw pozwanych. Zgodzić należy się zatem z apelującym, że w sprawie niniejszej powód wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu podwyższył go blisko 6-krotnie. Aczkolwiek trzeba za Sądem Rejonowym potwierdzić, że był uprawniony do dokonania tej czynności to jednak dokonując jej nadużył swojego prawa podmiotowego podnosząc czynsz do rozmiarów, które w żaden sposób nie przystają do wysokości stawek czynszu nie tylko na tym terenie ale także w dużych aglomeracjach miejskich, a nawet przewyższają opłaty w części hoteli.

Powód zastosował więc tzw. lichwiarskie stawki czynszu, co wskazuje, że celem jego działania nie była chęć uzyskania wyższego czynszu lecz chęć zmuszenia pozwanych do opróżnienia lokalu, czemu z kolei powinno służyć wypowiedzenie najmu lokalu. Taka chęć uzyskania nienależnych i wygórowanych korzyści kosztem pozwanych jest niezgodna z zasadami współżycia społecznego, nakazującymi uczciwość i czytelne reguły w uzyskiwaniu zysku w obrocie nieruchomościami, i jako taka nie może zasługiwać na pełną akceptację. Przepis art. 5 kc nie może jednak – czego domagają się apelujący – niwelować całkowicie przysługującego powodowi prawa podmiotowego do podwyższenia wysokości czynszu zgodnie z powołanym trafnie przez Sąd I instancji prawem materialnym w sytuacji gdy pozwani nie skorzystali z przysługującego im trybu weryfikacji podwyżki czynszu przewidzianej przepisami cytowanej wcześniej ustawy, ale daje pozwanym częściową ochronę przez uwzględnienie powództwa nie w całości lecz jedynie w części.

W świetle zatem powyżej wskazanych okoliczności uznać należy, że żądanie powoda musi doznać ograniczenia w wyniku uznania, że powód mógł zrealizować swoje prawo podmiotowe do podwyższenia czynszu ale jedynie do 3- krotności jego dotychczasowej wysokości, co i tak stanowi bardzo znaczącą podwyżkę, a nie jak to uczynił do jego 6- krotności. Dlatego też, mając na względzie powyższe rozważania należało na podstawie art. 386 § 1 kpc zmienić zaskarżony wyrok w pkt. 1- ym i zasądzoną w nim kwotę obniżyć do kwoty 2392 zł oraz w pkt. 3- im przez wzajemne zniesienie między stronami kosztów procesu - w konsekwencji rozstrzygnięcia merytorycznego – na zasadzie art. 100 kpc.

Apelacja w pozostałej części, ze względów wcześniej przywołanych, wskazujących na niemożność zastosowania dalej idącej ochrony pozwanych z uwagi na przysługujące powodowi co do zasady prawo podmiotowe, podlegała oddaleniu jako nieuzasadniona na podstawie art. 385 kpc. O kosztach procesu między stronami za drugą instancję orzeczono na zasadzie art. 100 kpc, mając na względzie wynik sprawy. SSA w SO Grzegorz Ślęzak SSO Paweł Hochman SSR Wioletta Krawczyk