Court dismisses tenant's claim for rent and reduces costs due to invalid eviction notice timing.

Sygn. akt II Ca 105/15 II Cz 74/15

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 27 sierpnia 2015r. Sąd Okręgowy w Bydgoszczy II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie: Przewodniczący SSO Wojciech Borodziuk Sędziowie SSO Janusz Kasnowski (spr.) SSO Aurelia Pietrzak Protokolant sekr. sądowy Tomasz Rapacewicz po rozpoznaniu w dniu 27 sierpnia 2015r. w Bydgoszczy na rozprawie sprawy z powództwa M. R. przeciwko E. S. o wydanie nieruchomości na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Rejonowego w Bydgoszczy z dnia 2 września 2014r. sygn. akt. I C 850/14 oraz na skutek zażalenia pozwanej od postanowienia Sądu Rejonowego w Bydgoszczy z dnia 30 września 2014 r. w sprawie I C 850/14 I/ zmienia zaskarżony wyrok:

a) w punkcie 3 (trzecim) w ten sposób, że oddala powództwo co do zapłaty kwoty 2000 zł (dwa tysiące) z ustawowymi odsetkami od dnia 11 marca 2014 roku;

b) w punkcie 4 (czwartym) w ten sposób, że zasądzoną od pozwanej na rzecz powódki kwotę 967 zł (dziewięćset sześćdziesiąt siedem) tytułem zwrotu kosztów procesu obniża do kwoty 337 zł (trzysta trzydzieści siedem). II/ oddala apelację w pozostałej części, III/ zmienia zaskarżone postanowienie i oddala wniosek pozwanej o nadanie wyrokowi rygoru natychmiastowej wykonalności, IV/ znosi wzajemnie między stronami koszty postępowania apelacyjnego i zażaleniowego. II Ca 105/15 i II Cz 74/15

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 2 września 2014r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy: - nakazał pozwanej E. S., aby opróżniła, opuściła i wydała powódce M. R. pomieszczenia oraz ogród zlokalizowane na nieruchomości położonej w B. przy ul. (...), dla której ten Sąd prowadzi księgę wieczystą nr (...) (w punkcie 1); - nie przyznał pozwanej prawa do lokalu socjalnego (w punkcie 2); - zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 2 000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 11 marca 2014r. (w punkcie 3); - zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 967 zł tytułem zwrotu kosztów postepowania (w punkcie 4); - przyznał pełnomocnikowi pozwanej ze Skarbu Państwa kwotę 738 zł tytułem zwrotu kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej pozwanej z urzędu (w punkcie 5 wyroku).

Sąd Rejonowy ustalił, że powódka E. S. jest właścicielką nieruchomości położonej w B. przy ul. (...), którą nabyła w dniu 11 kwietnia 2013r. w drodze darowizny od ojca. Pozwana M. R. pozostawała w konkubinacie z ojcem powódki, przez co zamieszkiwała w spornej nieruchomości w ramach użyczenia. Pozwana nadal użytkuje nieruchomość. Pismem z dnia 29 maja 2013r. powódka E. S. wezwała pozwaną do opróżnienia i wydania jej nieruchomości w terminie 10 dni, a nadto do zapłaty odszkodowania za jej zajmowanie bez tytułu prawnego w kwietniu i maju 2013r. w kwocie po 1 000 zł miesięcznie.

Aktualnie w domu mieszkalnym znajdującym się na nieruchomości i zajmowanym przez pozwaną nie ma prądu, wody i gazu. Powódka zamierza dom wyremontować i wynająć. Pozwana utrzymuje się z emerytury w kwocie 800 zł miesięcznie i dorabia sprzedając na rynku kwiaty doniczkowe. W ramach oceny prawnej tych ustaleńSąd Rejonowy stwierdził, że pozwana nie posiada żadnego uprawnienia do spornej nieruchomości. Wprawdzie łączyła pozwaną z ojcem powódki umowa użyczenia wynikającaz pozostawania w związku konkubenckim, ale w następstwie ustania tego związku i wezwania pozwanej do opuszczenia nieruchomości, umowa użyczenia uległa rozwiązania.

Dlatego też powódka miała prawo żądać od pozwanej wydania nieruchomości (na podstawie art.222 ∫ 1 kc). Sąd uznał, że pozwana nie posiada też uprawnienia do uzyskania lokalu socjalnego. Posiada stałe dochody pozwalające na wynajęcie i opłacenie we własnym zakresie lokalu mieszkalnego względnie pomieszczenia w takim lokalu. Poza tym ma pięciu synów i brak jest podstaw do przyjęcia, że nie będzie mogła liczyć na pomoc z ich strony.Nie zachodziły też podstawy do przyznania pozwanej lokalu socjalnego przewidziane w art.14 ust.4 ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 35 z 2005r. poz.266) tym bardziej, że nieruchomość dotychczas przez nią zajmowana nie wchodzi w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, a stanowi własność powódki (por. ograniczenie z art.14 ust.7 w/w ustawy).

Sąd Rejonowy uwzględnił żądanie powódki zasądzenia od pozwanej wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości w łącznej kwocie 2 000 zł (po 1000 zł miesięcznie) i z odsetkami ustawowymi od dnia 11 marca 2014r. (art.481 ∫ 1 kc). Uznał, że powódka wykazała, iż taką kwotę uzyskałaby na wolnym rynku, gdyby mogła nieruchomość wynająć. Sąd zwrócił uwagę, że aktualnie w budynku znajdującym się na nieruchomości nie ma wody, gazu i prądu, ale po odzyskaniu budynku powódka zamierza go wyremontować i wynająć. O kosztach postępowania w sprawie Sąd orzekł na podstawie art.98 ∫ 1 i 3 kpc, co szerzej wyjaśnił.

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 30 września 2014r. nadał wcześniej przywołanemu wyrokowi z dnia 2 września 2014r. rygor natychmiastowej wykonalności w punktach 1,2 i 3 (pierwszym, drugim i trzecim), a to na wniosek powódki i na podstawie art.333 ∫ 3 kpc (k.70). W apelacji od wyroku pozwana E. S. domagała się jego zmiany w całości poprzez oddalenie powództwa, a ewentualnie jego uchylenia i przekazania sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania. Skarżąca zarzuciła Sądowi Rejonowemu: - naruszenie prawa materialnego, a dokładniej art.14 ust.3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, poprzez nieprzyznanie pozwanej uprawnienia do lokalu socjalnego, mimo że szczególna sytuacja materialna i rodzinna przemawiała za przyznaniem takiego lokalu; - naruszenia przepisów postępowania, a dokładniej art.233 ∫ 1 kpc i art.278 ∫ 1 kpcpoprzez naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów i zasądzenie na rzecz powódki kwoty 2 000 z tytułem bezumownego korzystania z nieruchomości, bez przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego na okoliczność ustalenia rynkowej wysokości czynszu najmu, mimo ze ustalenie takiej okoliczności wymaga wiadomości specjalnych; - poczynienie błędnych ustaleń faktycznych wynikających z przyjęcia, że pozwana swoją obecnością na przedmiotowej nieruchomości uniemożliwia jej remont, choć nie zostało to wykazane.

W zażaleniu na postanowienie Sądu Rejonowego w przedmiocie nadania wyrokowi rygoru natychmiastowej wykonalności pozwana domagała się jego uchylenia, bowiem – jak twierdziła - nie było uzasadnionych podstaw do nadania takiego rygoru (przewidzianych w art.333 ∫ 3 kpc).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanej E. S. nie znajduje uzasadnienia. Sąd Rejonowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych w sprawie, niezbędnych do jej rozstrzygnięcia, które Sąd odwoławczy przyjął także za podstawę swego orzeczenia. W szczególności, że pozwana zamieszkała w nieruchomości położonej w B. przy ul. (...) w następstwie pozostawania w konkubinacie z ojcem powódki, a po ustaniu konkubinatu i przejęciu tej nieruchomości od ojca w drodze darowizny, co nastąpiło 1 kwietnia 2013r., powódka M. R. – pismem z dnia 29 maja 2009r. - zażądała od pozwanej upuszczenia i wydania tej nieruchomości.

Sąd Rejonowy trafnie ocenił ten stan rzeczy od strony prawnej, przyjmując, że zamieszkiwanie pozwanej w nieruchomości odbywało się w ramach stosunku prawnego odpowiadającego użyczeniu (art.710 kc), a skoro powódka ten stosunek prawny wypowiedziała, to pozwana winna była wydać jej nieruchomość. Utraciła bowiem tytuł prawny do jej zajmowania i korzystania, a zatem powódka będąca właścicielką nieruchomości miała prawo domagać się jej zwrotu(na podstawie art.222 ∫ 1 kc). Nie znajduje uzasadnienia zarzut pierwszy apelacji.

Przepis art.14 ust.3 ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. w Dz.U. z 2005r. poz.266) nakłada na Sąd orzekający obowiązek badania z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania przez pozwanego lokalu socjalnego, z uwzględnieniem dotychczasowego sposobu korzystania przez niego z lokalu i jego szczególnej sytuacji materialnej i rodzinnej. Mając te wymogi na uwadze Sąd Rejonowy trafnie uznał, że takie szczególne okoliczności po stronie pozwanej nie zachodzą.

W ostatnim okresie pozwana rzadko przebywała w nieruchomości. Z zeznań powódki wynika, że od chwili gdy przejęła nieruchomość od ojca w drodze darowizny pozwana już tam nie zamieszkiwała na stałe, nie przychodziła, miała tam swój pokój zamknięty na klucz, gdzie są jakieś rzeczy i tak jest do tej pory (k.58). Pozwana przyznała, że w domu na (...)ma odzież, sprzęt kuchenny, drogerię i w zasadzie w nim nie zamieszkuje (k.59). Pozwana posiada stały dochód w postaci emerytury w kwocie 800 zł miesięcznie. Ma też pięciu synów i jak stwierdziła jedynie z jednym nie posiada kontaktu (jej zeznania – k. jw.).

Zatem dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości powódki przez pozwaną oraz jej sytuacja materialna i rodzinna, choć może nie najłatwiejsza, to nie dają uzasadnionych podstaw do orzeczenia o uprawnieniu jej do lokalu socjalnego. Dla porządku powtórzyć należy za Sądem Rejonowym, że pozwana nie należy też do kręgu osób wymienionych w art.14 ust.4 w/w ustawy o ochronie praw lokatorów, wobec których zachodziłyby przeszkody do orzeczenia o braku uprawnienia do lokalu socjalnego, a nadto, nieruchomość powódki nie wchodzi w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, co oznacza, że w tym przypadku nie znajdują zastosowania ograniczenia przewidziane w tym przepisie (por. art.14 ust.7 tej ustawy).

Za uzasadniony uznać należało zarzut drugi apelacji. Z prawidłowych ustaleń Sądu Rejonowego wynika, że dopiero pismem z dnia 29 maja 2013r. powódka wezwała pozwaną do opróżnienia i wydania nieruchomości w terminie 10 dni. Pozwana E. S. przyznała w zeznaniach, że już ojciec powódki (z którym żyła w konkubinacie) mówił, że ma się wynosić, ale – jak zaznaczyła, potem chciał się dogadać (k.59), a to oznacza, że dopiero wcześniej przywołane pismo powódki przesądziło o wypowiedzeniu pozwanej prawa zamieszkiwania w nieruchomości (użyczenia).

W tej sytuacji nie mogła ona dochodzić od pozwanej zapłaty za miesiące poprzedzające upływ terminu wypowiedzenia (tj. za kwiecień i maj 2013r.), bo w tym czasie trwało użyczenie uprawniające pozwaną do bezpłatnego zajmowania i korzystania z nieruchomości. Na marginesie jedynie zwrócić należy uwagę, bo nie ma to znaczenia dla istoty sprawy (jej rozstrzygnięcia), że w piśmie wypowiadającym umowę użyczenia z dnia 29 maja 2013r. powódka zażądała od pozwanej wydania nieruchomości w terminie 10 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia (k.12 – 13).

Nie trzeba przekonywać, że był to okres bardzo krótki. Tymczasem z racji braku przepisów określających termin wypowiedzenia umowy użyczenia uzasadnione jest stosowanie w drodze analogii przepisów regulujących wypowiedzenie umowy najmu. Przyjęcie zatem w oparciu o te przepisy dłuższego okresu wypowiedzenia, miesięcznego lub trzymiesięcznego (przewidzianych w art.673 ∫ 2 kc) oznaczałoby, że domaganie się przez powódkę zapłaty za okres kwietnia i maja 2013r. jest tym bardziej nieuzasadnione. Wreszcie, gdyby nawet hipotetycznie założyć, że powódka mogłaby domagać się zapłaty wynagrodzenia za te dwa miesiące, to nie wykazała, że taka kwotę pomogłaby uzyskać w ramach najmu na wolnym rynku, gdyby pozwana nieruchomości nie zajmowała.

Z niekwestionowanych ustaleń Sądu Rejonowego wynika, że nieruchomość przy ul. (...) nie posiada wody, prądu ani gazu, jest w złym stanie technicznym, wymagającym wyremontowania. W tym stanie rzeczy wątpliwe jest, czy w takim stanie w ogóle udałoby się ją wynająć, a cóż dopiero za kwotę 1 000 zł miesięcznie. Bez znaczenia w sprawie tzn. bez wpływu na jej rozstrzygniecie pozostaje ostatni zarzut apelacji, a tym samym nie wymaga czynienia szerszej oceny. Z tych zasadniczych przyczyn Sąd odwoławczy zmienił zaskarżony wyrok Sądu Rejonowego w punkcie trzecim poprzez oddalenie powództwo M.

R. w zakresie zapłaty, a w konsekwencji zmienił też rozstrzygniecie w punkcie czwartym przedmiocie kosztów postępowania poprzez ich stosowne obniżenie (na podstawie art.386 ∫ 1 kpc i przy uwzględnieniu treści art.100 kpc). Oddalił apelację pozwanej w pozostałej części, jako nieuzasadniona (na podstawie art.385 kpc). Zmienił też zaskarżone postanowienie Sądu Rejonowego z dnia 30 września 2014r., którym ten nadał wyrokowi z dnia 2 września 2014r. rygor natychmiastowej wykonalności w punktach 1,2 i 3 (pierwszym, drugim i trzecim).

Rację miała bowiem skarżąca, że brak było podstaw przewidzianych art.333 ∫ 3 kpc do nadania takiego rygoru. O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł po myśli art.100 kpc (w związku z art.108 ∫ 1 kpc), a więc zniósł je wzajemnie, bowiem każda ze stron procesu utrzymała się ze swoim stanowiskiem w połowie.