Court annuls HOA resolution for lack of objective justification for higher commercial unit fees.

Sygn. akt I C 1158/16

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 21 kwietnia 2017 r. Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSO Andrzej Kuryłek Protokolant: sekr. sądowy Ewa Kocielnik po rozpoznaniu w dniu 12 kwietnia 2017 r. w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa (...) W. przeciwko (...) w W. o uchylenie uchwały I uchyla uchwałę (...) w W. numer (...), II zasądza od pozwanej (...) w W. na rzecz powoda (...) W. kwotę 560 (pięćset sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

UZASADNIENIE

Powód (...) W. wniósł o uchylenie uchwały nr 6/2016 z dnia 1 września 2016 r. (...) w W. zwiększającej opłaty na koszty zarządu nieruchomością wspólną dla lokali użytkowych stanowiących własność powoda. W uzasadnieniu podał, iż przedmiotowa uchwała nie zawiera uzasadnienia podwyżki opłat, a obciążenie powoda zwiększonymi opłatami na koszty zarządu nieruchomością nie jest uzasadnione ani co do zasady, ani co do wysokości. Pozwana wspólnota na rozprawie w dniu 12 kwietnia 2017 r. wniosła o oddalenie powództwa.

Sąd Okręgowy ustalił i zważył co następuje:

Niesporne było pomiędzy stronami, że powód (...) W. posiada 0,7990 udziału w nieruchomości wspólnej położonej w W. przy ulicy (...): dwanaście lokali mieszkalnych i dwa użytkowe. Bezsporne było i to, że dniu 1 września 2016 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę nr 6/2016 r., w której zwiększono opłaty na koszty zarządu nieruchomością wspólna dla lokali użytkowych stanowiących własność powoda do kwoty 10 zł za 1 m kw. powierzchni lokalu użytkowego. Przedmiotowa uchwała nie zawiera uzasadnienia. Pozwana wdała się w spór dopiero na rozprawie w dniu 12 kwietnia 2017 r. , a zatem po upływie zakreślonego przez Sąd terminu na złożenie odpowiedzi na pozew (zarządzenie z 18 listopada 2017 r. k.26, zwrotne potwierdzenie odbioru k.33).

W tym stanie rzeczy, zważywszy na fakt, iż przy w/w doręczeniu powódce odpisu pozwu została ona pouczona w trybie art. 206 § 2 k.p.c. o treści art. 207 § 6 k.p.c. należało oddalić wniosek pełnomocnika powódki złożony na rozprawie w dniu 12 kwietnia 2017 r. o zakreślenie terminu na złożenie wniosków dowodowych. Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. 2002 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.), właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu i jest zobowiązany m.in. do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, tj. m.in. z utrzymaniem tych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy).

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 w/w ustawy, obowiązek właścicieli lokali uiszczania zaliczek w formie bieżących opłat płatnych miesięcznie jest ustawowo określonym sposobem pokrywania przez właścicieli lokali kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się w szczególności wydatki i ciężary wymienione w art. 14 tejże ustawy. Ponieważ zaliczka stanowi jedynie sposób pokrywania kosztów zarządu, przeto jej wysokość powinna zostać określona na podstawie dotychczasowych wydatków na ten cel, a zatem musi być ona bezpośrednią funkcją tych kosztów.

Należy jednak zważyć, iż wynikający z art. 13 ust. 1 w/w ustawy obowiązek właścicieli lokali ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali, poprzez m.in. uczestniczenie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, nie oznacza bynajmniej konieczności określenia skali tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo wysokości za 1 m 2 powierzchni lokalu. Artykuł 12 ust. 2 cyt. ustawy stanowi jedynie, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 czerwca 1997 roku (II CKN 226/97, opubl. w OSNC 1998/1/6) wyraził pogląd, iż „art. 12 ust. 3 „u.w.l.” wyraźnie upoważnił zebranie właścicieli lokali do ustalenia w uchwale, że właściciele lokali użytkowych będą partycypować w pokrywaniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w większym rozmiarze, aniżeli to wynika z ich udziału w elementach wspólnych budynku. Przepis ten umożliwia więc stosowne zwiększenie udziału właściciela lokalu użytkowego w kosztach związanych z utrzymaniem przedmiotu współwłasności, zważywszy, że koszty utrzymania tej właśnie kategorii lokali (np. koszty wywozu odpadków lub zużycia wody) są z reguły wyraźnie większe.” Do uczynionych jednak wywodów dodać należy, iż czynienie zróżnicowania co do wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną z uwagi na charakter prowadzonej w lokalach użytkowych działalności implikującej określone koszty dla całej wspólnoty musi być obiektywnie uzasadnione, tzn. muszą faktycznie istnieć takie okoliczności dające się zweryfikować podług obiektywnych kryteriów oceny, które wskazują, iż korzystanie z określonych lokali użytkowych generuje koszty w wymiarze większym niż korzystanie z pozostałych lokali, w tym lokali mieszkalnych.

Ciężar przywołania tych okoliczności i ich wykazania spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej już na etapie podejmowania uchwały w tym zakresie. Emanacją powyższego ciężaru jest obowiązek procesowy ciążący na pozwanej wspólnocie w sprawie sądowej o uchylenie takiej uchwały, którego podstawę normatywną stanowi przepis art. 6 k.c. Obowiązkowi temu z przyczyn wyżej wskazanych pozwana nie sprostała, w szczególności pozwana nawet nie oznaczyła dokładnie okoliczności, które jej zdaniem uzasadniały dokonanie zróżnicowania wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, nie mówiąc o ich udowodnieniu.

W tym stanie rzeczy uznać należy, iż zaskarżona uchwała została podjęta przez pozwaną wspólnotę w sposób arbitralny, naruszający normę kompetencyjną określoną w przepisie art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali. Zważywszy na powyższe należało orzec jak w sentencji. O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c.