Court allows partial compensation for land value loss due to zoning plan changes under Polish spatial planning law.

Sygn. akt: I C 628/15

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 31 stycznia 2017 r. Sąd Rejonowy w Krośnie I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: SSR Bartłomiej Fiejdasz Protokolant: st. sekr. sądowy Agnieszka Woźniak po rozpoznaniu w dniu 31 stycznia 2017 r. na rozprawie sprawy z powództwa M. K. przeciwko G. M. K. o zapłatę kwoty 40 542,00 zł I. zasądza od strony pozwanej G. M. K. na rzecz powódki M. K. kwotę 25 390,00 zł (słownie: dwadzieścia pięć tysięcy trzysta dziewięćdziesiąt złotych). II. w pozostałym zakresie powództwo oddala. III. zasądza od strony pozwanej G. M. K. na rzecz powódki M. K. kwotę 4 581,60 zł (słownie: cztery tysiące pięćset osiemdziesiąt jeden złotych i 60/100) tytułem zwrotu kosztów procesu. Sygn. akt I C 628/15

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 31 stycznia 2017 r. Powódka M. K. w pozwie z dnia 14 maja 2015 r. domagała się zasądzenia od strony pozwanej G. M. K. kwoty 40 542,00 zł. Nie domagała się od tej kwoty odsetek, natomiast wniosła o zasądzenie od strony pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. W uzasadnieniu powódka podała, że roszczenie ma związek z obniżeniem wartości nieruchomości położonej w K., stanowiącej działki nr (...), których jest użytkownikiem wieczystym, spowodowanym uchwaleniem przez G. M. K. w dniu 10 listopada 2010 r. Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, w wyniku czego ograniczona została możliwość rozbudowy tej nieruchomości i tym samym powódka poniosła szkodę, którą pozwana Gmina powinna naprawić na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W odpowiedzi na pozew (k.

40) G. M. K. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powódki kosztów procesu wg norm przepisanych. W uzasadnieniu strona pozwana zarzuciła, że nie zostały spełnione przesłanki roszczenia odszkodowawczego z art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., gdyż po pierwsze, skoro przed uchwaleniem w 2010 r. Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego nie obowiązywał żaden plan, a powódka nie posiadała decyzji o warunkach zabudowy, to nie jest możliwe określenie dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości, po drugie, korzystanie przez powódkę z nieruchomości w dotychczasowy sposób nie stało się wskutek uchwalenia planu niemożliwe ani istotnie ograniczone, a przynajmniej powódka tego nie udowodniła, a po trzecie, ewentualny spadek wartości nieruchomości mógł zostać wywołany innymi przyczynami, niż uchwalenie planu, np. spadkiem cen transakcyjnych.

Jednocześnie pozwana podniosła, że nie podziela poglądu, jakoby rzeczywista szkoda, o której mowa w art. 36 ust. 1 u.p.z.p., mogła polegać na obiektywnym spadku wartości nieruchomości, gdyż jest to szkoda przyszła, hipotetyczna, która może być dochodzona na podstawie art. 36 ust. 3 w zw. z art. 36 ust. 1 u.p.z.p. tylko w razie zbycia nieruchomości. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: W dniu 29 maja 2007 r. powódka M. K. nabyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), objętej księgą wieczystą nr (...), składającej się z działek nr (...) o powierzchni 906 m 2, nr (...) o powierzchni 2 m 2, nr (...) o powierzchni 30 m 2 i nr (...) o powierzchni 1090 m 2 oraz prawo własności posadowionego na działce nr (...) budynku murowanego (...), stanowiącego obiekt zabytkowy, za cenę w kwocie 450 000,00 zł.

Właścicielem nieruchomości było Województwo (...). W dziale III wspomnianej księgi wieczystej wpisana jest służebność przechodu, przejazdu i przegonu przez działkę gruntową (...) szlakiem 5 m szerokim na rzecz działki gruntowej (...) z księgi wieczystej nr (...) i działki budowlanej (...) z księgi wieczystej nr (...), przepisana z L. 641. Służebność ta obciąża aktualne działki ewidencyjne nr (...) na rzecz aktualnej działki ewidencyjnej nr (...). Nieruchomość w dacie nabycia i w okresie późniejszym wykorzystywana była przed M.

K. pod działalność usługową – kino oraz częściowo jako parking, chodniki i tereny zieleni, które były przez nią wykaszane. Powódka nosiła się z zamiarem urządzenia na niezabudowanej części terenu kina letniego, tzn. utwardzenia placu, wyłożenia kostką brukową, postawienia zwijanego ekranu i stolików i zadaszenia terenu, jak również rozbudowy mieszkania opuszczonego przez lokatora i urządzenia tam kawiarni. Z powodu braku wolnych środków finansowych i przeznaczania całego dochodu na remont budynku kina, nie wdrożyła tych pomysłów w życie ani nie występowała o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. /dowód: akt notarialny z dnia 29.05.2007 r., Rep.

A nr (...) – k. 16-21; synchronizacja działek wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego P. M. w operacie szacunkowym z dnia 14.05.2014 r. – k. 31; odpis z księgi wieczystej nr (...) – k. 74; zeznania powódki M. K. – k. 188/2/ W dacie nabycia przez powódkę użytkowania wieczystego nie obowiązywał żaden Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (dalej: MPZP). Poprzedni MPZP, przyjęty uchwałą Rady Miejskiej w K. z dnia 08 grudnia 1994 r., , utracił moc w dniu 31 grudnia 2003 r., gdyż zgodnie z treścią art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.:

Dz. U. z 2015 r., poz. 199), obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2003 r. W MPZP z 1994 r. przedmiotowa nieruchomość występowała w terenie administracji, usług i budownictwa mieszkaniowego oznaczonym symbolem (...). W terenie tym dozwolone były wszelkie inwestycje budowlane na nieruchomościach, z wyjątkiem lokalizacji obiektów tymczasowych oraz inwestycji uciążliwych i niezgodnych z funkcją terenu typu magazyny, składy. /dowód: pismo Prezydenta Miasta K. z dnia 01.12.2014 r.

– k. 22; uchwała nr (...) Rady Miejskiej w K. z dnia 08.12.1994 r. – k. 23-26 i k. 49; opinia biegłej rzeczoznawcy D. G. (1) z dnia 21.01.2016 r. – k. 92-148, z dnia 08.11.2016 r. – k. 174-175 i zeznania biegłej z dnia 31.01.2017 r. – k. 187/2/ W dacie nabycia przez powódkę użytkowania wieczystego obowiązywało Studium (...) (dalej: Studium), uchwalone uchwałą Rady Miejskiej w K. z dnia 15 czerwca 1998 r., w którym przedmiotowa nieruchomość leżała równocześnie: w terenie oznaczonym symbolem M-1, tj. obszarze zabudowy śródmiejskiej, w terenie oznaczonym symbolem U-1, tj. w obszarach i ciągach usługowych oraz w strefie ochrony i kształtowania krajobrazu miejskiego.

Studium co do zasady dopuszczało lokalizowanie na tej nieruchomości zabudowy mieszkalnej i usługowej w postaci rozbudowy, modernizacji, wymiany i lokalizowania nowej zabudowy pod warunkiem, że nie spowoduje się obniżenia wartości kulturowych otoczenia oraz z zachowaniem charakterystycznej dla obszaru formy, gabarytu i charakteru. /dowody: wypis ze Studium (...) z dnia 11.06.2015 r. – k. 49; opinia biegłej rzeczoznawcy D. G. (1) z dnia 21.01.2016 r. – k. 92-148, z dnia 08.11.2016 r. – k. 174-175 i zeznania biegłej z dnia 31.01.2017 r.

– k. 187/2 / W dniu 10 listopada 2010 r. Rada Miasta K. uchwaliła nowy MPZP (...), który wszedł w życie w dniu 23 grudnia 2010 r. Zgodnie z nim działki nr (...) występują w terenie zabudowy usługowej oznaczonym symbolem 17.U-28 z podstawowym przeznaczeniem pod usługi, działka nr (...) występuje w ok. 75% w terenie komunikacji oznaczonym symbolem 10.KS-28 z podstawowym przeznaczeniem pod parkingi, place postojowe, a w 25% w terenie zabudowy usługowej oznaczonym symbolem 4.U.-28 z podstawowym przeznaczeniem pod usługi, zaś działka nr (...) występuje w terenie komunikacji oznaczonym symbolem 10.KS-28 z podstawowym przeznaczeniem pod parkingi, place postojowe.

W terenach zabudowy usługowej oznaczonych symbolem 17.U-28 dopuszczono przeznaczenie terenu wyłącznie pod usługi, zieleń urządzoną i miejsca postojowe oraz zakazano lokalizacji usług innych niż usługi kultury, gastronomii i administracji, jak również lokalizacji jakichkolwiek nowych budynków. W terenach zabudowy usługowej oznaczonych symbolem 4.U.-28 dopuszczono przeznaczenie terenu wyłącznie pod usługi, obiekty i urządzenia sportowe, usługi komercyjne, zieleń urządzoną i miejsca postojowe oraz zakazano lokalizacji usług innych niż usługi oświaty, edukacji, kultury, gastronomii i administracji.

Zakazano też lokalizacji jakichkolwiek nowych budynków oraz nadbudowy istniejących. W terenach zabudowy usługowej oznaczonych symbolem 10.KS-28 dopuszczono przeznaczenie terenu wyłącznie pod parkingi i place postojowe, zieleń urządzoną, obiekty budowlane infrasktruktury technicznej oraz dojścia i ciągi piesze. Zakazano jednocześnie lokalizacji jakichkolwiek budynków. W związku z tym, że działka nr (...) jest zabudowana murowanym budynkiem kina (...) wpisanym do rejestru zabytków, uchwalenie nowego MPZP nie wpłynęło na zmianę korzystania z tej części nieruchomości.

W przypadku pozostałych działek (nr (...)) nastąpiło ograniczenie w korzystaniu z niezabudowanych części nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem, ponieważ tereny, na których są położone przedmiotowe działki, nie dopuszczają lokalizacji nowych budynków. /dowód: pismo Prezydenta Miasta K. z dnia 04.03.2014 r. – k. 27 ; wypis z MPZP (...) z dnia 23.12.2010 r. – k. 49; opinia biegłej rzeczoznawcy D. G. (1) z dnia 21.01.2016 r. – k. 92-148, z dnia 08.11.2016 r. – k. 174-175 i zeznania biegłej z dnia 31.01.2017 r.

– k. 187/2 / Aktualna wartość rynkowa części nieruchomości stanowiącej prawo użytkowania wieczystego niezabudowanych działek nr (...), uwzględniająca przeznaczenie działek w obowiązkującym (...), wynosi 55 740,00 zł. Natomiast wartość rynkowa uwzględniająca położenie działek w terenach oznaczonych w Studium, przed wejściem w życie (...), wynosiła kwotę 81 130,00 zł. Wyceny te uwzględniają ograniczenia możliwości inwestycyjnych nieruchomości w postaci istniejącej służebności oraz konieczności zapewnienia drogi ewakuacyjnej z kina.

Obniżenie wartości nieruchomości spowodowane jest zmianą przeznaczenia nieruchomości w nowym MPZP, w szczególności zakazem jakiejkolwiek zabudowy działek. /dowód: opinia biegłej rzeczoznawcy D. G. (1) z dnia 21.01.2016 r. – k. 92-148, z dnia 08.11.2016 r. – k. 174-175 i zeznania biegłej z dnia 31.01.2017 r. – k. 187/2 / Dowody z dokumentów zawarte w aktach sprawy nie budzą wątpliwości Sądu co do ich prawdziwości i rzetelności i nie zostały zakwestionowane przez strony. Opinia biegłej D. G. (1), jak również jej zeznania złożone na rozprawie, są fachowe, spójne i rzetelne.

Biegła w sposób wyczerpujący i kompleksowy odpowiedziała na zadane pytania, a dokonana przez nią wycena, w szczególności zastosowany sposób wyceny oraz wybór podejścia i metody wyceny, są profesjonalne, przejrzyste, zgodne ze standardami przyjętym w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i nie budzą wątpliwości Sądu. Zarzuty stron, w szczególności pozwanej Gminy, są całkowicie nieuzasadnione, biegła wykonała opinię zgodnie ze zleceniem i nie było żadnych podstaw do jej uzupełniania w sposób oczekiwany przez pozwaną.

Zresztą biegła zarówno na piśmie, jak i ustnie na rozprawie, przekonująco odparła wszystkie te zarzuty, a pozwana ostatecznie nie wniosła o powołanie innego biegłego. Należy więc domniemywać, że zgodziła się z ustaleniami biegłej D. G.. Zeznania powódki są wiarygodne, spójne i pokrywają się z pozostałym materiałem dowodowym.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie ale nie w całości. Zgodnie z art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.: Dz. U. z 2015 r., poz. 199 – dalej u.p.z.p.) jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części.

Realizacja roszczeń, o których mowa w ust. 1, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają (ust. 2). Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości (ust. 3).

Ponieważ G. M. K. nie oferowała powódce nieruchomości zamiennej, a powódka nie żąda od pozwanej wykupienia nieruchomości, art. 36 ust. 2 oraz art. 36 ust. 1 pkt 2 nie wchodzą w grę i dalsze rozważania ograniczą się do art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz jego wzajemnej relacji z art. 36 ust. 3 u.p.z.p. Cytowane przepisy regulują kwestie związane z wzajemnymi rozliczeniami pomiędzy gminą a właścicielem nieruchomości (użytkownikiem wieczystym), w związku ze zmianą wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu lub jego zmiany.

Ustawodawca przewiduje w tym zakresie dwie generalne sytuacje. Pierwsza (art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.) ma miejsce wtedy, gdy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. Druga sytuacja (art. 36 ust. 3 u.p.z.p.) ma miejsce wówczas, gdy w związku z uchwaleniem miejscowego planu albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób (zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem) jest wprawdzie możliwe, ale wartość nieruchomości uległa obniżeniu.

W zależności od sytuacji, w jakiej znalazł się właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości, ustawodawca różnicuje jego rozliczenia z gminą. Roszczenia z tytułu braku możliwości (ograniczenia) korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy, w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą, stają się wymagalne z datą wejścia w życie planu. Natomiast jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości ulega obniżeniu, a jednocześnie nie zachodzą przesłanki do formułowania roszczeń, o jakich mowa w art. 36 ust. 1 i 2 u.p.z.p. (z nieruchomości można korzystać w sposób dotychczasowy), to właściciel (użytkownik wieczysty) może żądać od gminy odszkodowania, które staje się wymagalne z dniem zbycia nieruchomości (datą stosownej umowy, zawartej w formie aktu notarialnego).

Jeżeli zatem wartość nieruchomości w wyniku uchwalenia planu lub jego zmiany uległa obniżeniu, ale właściciel (użytkownik wieczysty) jej nie zbywa, to roszczenie, o jakim mowa w art. 36 ust. 3 u.p.z.p., nie powstaje. W niniejszej sprawie, wbrew zarzutom strony pozwanej, nie mamy do czynienia z sytuacją opisaną w art. 36 ust. 3 u.p.z.p. Z zebranego materiału dowodowego, w szczególności opinii biegłej rzeczoznawcy D. G., wynika niezbicie, że wskutek uchwalenia nowego MPZP wartość prawa użytkowania wieczystego niezabudowanych działek nr (...) uległa obniżeniu oraz że korzystanie z nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem nie jest możliwe.

Sytuacja ta niewątpliwie odpowiada normie wyrażonej w art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Jak słusznie wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 26 kwietnia 2016 r. (VI ACa 562/15) właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, której wartość obiektywnie uległa obniżeniu na skutek niemożności lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z niej lub jej części w dotychczasowy sposób, w wyniku uchwalenia bądź zmiany planu miejscowego, przysługuje od gminy odszkodowanie przewidziane w art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., a więc niezależnie od tego, czy sprzedaje nieruchomość, czy nie.

Art. 36 ust. pkt 1 u.p.z.p. uprawnia właściciela lub użytkownika wieczystego do uzyskania od gminy odszkodowania w dwóch sytuacjach: po pierwsze, gdy wskutek uchwalenia MPZP korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób stało się niemożliwe lub istotnie utrudnione, a po drugie, gdy wskutek uchwalenia MPZP korzystanie z nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. Pierwszy przypadek nie wchodzi w grę, gdyż, co przyznała sama powódka, sposób faktycznego wykorzystania nieruchomości przed i po uchwaleniu w 2010 r. (...) nie uległ w żaden sposób zmianie.

Natomiast, zdaniem Sądu, słuszne jest żądanie odszkodowania w oparciu o przesłankę drugą, gdyż korzystanie przez M. K. z przedmiotowej nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się praktycznie niemożliwe, a przynajmniej istotnie ograniczone. Jak wyjaśniono wyżej, wskutek utraty mocy przez MPZP z 1994 r. na podstawie art. 87 ust. 3 u.p.z.p., w dacie nabycia przez powódkę użytkowania wieczystego nie obowiązywał żaden MPZP dla tej nieruchomości. Z kolei Studium nie jest aktem prawa miejscowego i jest wiążące tylko dla organów gminy przy sporządzaniu planu (art. 9 ust. 4 i 5 cyt. ustawy).

Nie ma więc wątpliwości, że przez 7 lat, w okresie od 2004 r. do 2010 r., trwała tzw. luka planistyczna. Nie można jednak zgodzić się z pozwaną Gminą, że brak określonego przeznaczenia nieruchomości przed wejściem w życie MPZP jest przeszkodą w dochodzeniu odszkodowania. Otóż, zgodnie z powszechnym w orzecznictwie poglądem, za lukę planistyczną odpowiada gmina i przesłankę odpowiedzialności gminy należy odnieść w takim przypadku do potencjalnych możliwości wykorzystania nieruchomości. W wyroku z dnia 8 stycznia 2009 r., (I CNP 82/08, Biuletyn SN 2009, nr 5) Sąd Najwyższy stwierdził, iż nie ma przeszkód do uwzględniania danych wynikających z poprzedniego planu i pomocniczego odwołania się niego, gdyż brak jest podstaw do przyjęcia, że dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości i charakter terenu ulegają automatycznej zmianie wraz z wygaśnięciem w 2003 r. mocy obowiązującej poprzedniego planu.

Stanowisko to Sąd Najwyższy podtrzymał w wyroku z dnia 13 czerwca 2013 r. (IV CSK 680/12, MoP 2015, nr 9) i rozwinął w wyroku z dnia 9 kwietnia 2015 r. (II CSK 336/14, LEX nr 1683406). W wyroku tym Sąd Najwyższy badał, czy sytuacja uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego po okresie luki planistycznej jest tożsama z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru wcześniej nie objętego jakimkolwiek planem zagospodarowania przestrzennego. Doszedł do wniosku, że niezasadne jest zrównanie sytuacji, w której dany obszar nigdy nie był objęty jakimkolwiek miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z sytuacją, w której uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przewidujący określone przeznaczenie danego obszaru oraz określony sposób jego zagospodarowania, utracił swoją moc ex lege z dniem 31 grudnia 2003 r., a gmina nie zdążyła przed tą datą opracować i uchwalić nowego planu, przez co doszło do zaistnienia tak zwanej luki planistycznej, a więc okresu, w którym poprzedni plan już nie obowiązywał, a nowy nie został jeszcze uchwalony.

Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że w tym drugim przypadku należy ocenić, czy wskutek wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego powód doznał ograniczeń w korzystaniu ze swoich działek w sposób zgodny z dotychczasowym ich przeznaczeniem przewidzianym w poprzednim planie. Skutkiem odmiennego założenia byłaby nieuzasadnione zróżnicowanie sytuacji uprawnionych, którym - co do zasady - przysługiwałyby roszczenia wtedy, gdy nowy plan bezpośrednio zastąpił poprzedni, a byliby go pozbawieni wówczas, gdy gmina doprowadziła swych zaniechaniem do "luki planistycznej".

Z kolei w wyroku z dnia 07 lipca 2016 r. (III CSK 317/15, Legalis nr 1515103), Sąd Najwyższy podkreślił, że „u chybienia gminy w zakresie wykonywania obowiązków planistycznych nie mogą powodować negatywnych konsekwencji dla właściciela nieruchomości, wobec czego okres luki planistycznej, w którym nie obowiązywały wcześniejsze ograniczenia jego prawa własności, musi być uwzględniony przy dokonywaniu oceny, czy zachodzą podstawy do ubiegania się przez właściciela o odszkodowanie za szkodę planistyczną. Przesłankę odpowiedzialności gminy przewidzianej w art. 36 ust. 1 u.p.z.p., jaką stanowi wystąpienie różnicy stanu faktycznego (korzystanie) lub prawnego (przeznaczenie) nieruchomości, związanej z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą, odnieść więc w tym wypadku należy do potencjalnych możliwości wykorzystania działki istniejących w okresie luki planistycznej, których pozbawiło właściciela nieruchomości wejście w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Tym samym stanowisko pozwanej, jakoby brak planu w dacie nabycia przez powódkę użytkowania wieczystego uniemożliwiał dochodzenie odszkodowania jest całkowicie chybione. W cytowanym wyżej wyroku z dnia 9 kwietnia 2015 r. (II CSK 336/14) Sąd Najwyższy wyraził też pogląd, że decyzje o warunkach zabudowy nie mają charakteru substytutu planu miejscowego, nie tworzą porządku prawnego, nie zmieniają sytuacji prawnej nieruchomości i nie regulują przeznaczenia terenu. Sąd Najwyższy odwołał się w uzasadnieniu do wyroków Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 lipca 2010 r. (K 17/08, OTK-A 2010, Nr 6, poz.

61) i z dnia 20 grudnia 2007 r. (P 37/06, OTK ZU 2007, nr 11/a, poz. 160). Stanowisko to należy podzielić. Dlatego też podnoszona przez Gminę okoliczność, że powódka nie dysponowała decyzją o warunkach zabudowy, nie jest przeszkodą w dochodzeniu odszkodowania. W piśmiennictwie i orzecznictwie wielokrotnie podkreślano, że ocena spełnienia przesłanek odszkodowawczych z art. 36 ust. pkt 1 u.p.z.p. powinna się opierać nie tylko na uprzednim faktycznym wykorzystaniu nieruchomości, lecz należy też uwzględniać potencjalne możliwości w tym zakresie, a więc badać nie tylko to, jak była, ale także to, jak nieruchomość mogła być wówczas zagospodarowana.

Pojęcie korzystania z nieruchomości obejmuje możliwość realizacji określonych projektów lub zamierzeń i nie ogranicza się do sytuacji, w których właściciel (użytkownik wieczysty) podjął już konkretne działania faktyczne lub prawne, zmierzające do ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości. Na równi więc z dotychczasowym faktycznym korzystaniem z nieruchomości traktuje się sposób korzystania potencjalnie dopuszczalny (por. np. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 19 grudnia 2006 r., V CSK 332/06; z dnia 8 stycznia 2009 r., I CNP 82/08; z dnia 9 września 2009 r., V CSK 46/09; z dnia 5 lipca 2012 r., IV CSK 619/11 i z dnia 9 kwietnia 2015 r., II CSK 336/14).

We wszystkich tych judykatach Sąd Najwyższy nie łączy znaczenia analizowanego pojęcia tylko z faktycznym korzystaniem z nieruchomości, lecz uznaje za wystarczające ustalenie potencjalnej możliwości korzystania z niej w zamierzony sposób, i to niezależnie od tego, czy uprawniony te potencjalne możliwości jakkolwiek już zrealizował . Istotne jest zatem, w jaki sposób powódka hipotetycznie mogłaby korzystać z gruntu. Ograniczenie lub uniemożliwienie korzystania z nieruchomości w sposób, w który nieruchomość dotychczas nie była wykorzystywana, lecz potencjalnie mogła być wykorzystywana zgodnie ze swoim przeznaczeniem, w tym przeznaczeniem przewidzianym w planie zagospodarowania przestrzennego, godzi w prawo własności.

Sama bowiem możliwość właściciela wykorzystywania rzeczy w określony sposób jest jego prawem podmiotowym wywodzącym się z istoty prawa własności. W związku z tym odmienny pogląd prezentowany przez pozwaną nie może się ostać. Z porównania przeznaczenia spornej nieruchomości w poprzednim i aktualnym planie wynika niezbicie, że potencjalna możliwość jej wykorzystania została znacząco ograniczona, bowiem w nowym (...) zakazano jakiejkolwiek zabudowy, zaś w poprzednim planie takich ograniczeń praktycznie nie było i powódka mogła działki dowolnie zagospodarować.

Przesłanką konieczną do zaistnienia odpowiedzialności odszkodowawczej z art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest również powstanie po stronie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości rzeczywistej szkody, którą rozumieć należy jako uszczerbek majątkowy. W wyroku z dnia 12 października 2007 r. (sygn. V CSK 230/07) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że chodzi o szkodę, która polega na obniżeniu wartości nieruchomości lub która pozostaje w bezpośrednim związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości. Z kolei w cytowanym już wyroku z dnia 9 kwietnia 2015 r. (II CSK 336/14) Sąd Najwyższy doprecyzował, że użyte w art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. pojęcie "rzeczywista szkoda" obejmuje także obiektywny spadek wartości nieruchomości wynikający z uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z niej w dotychczasowy sposób lub w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem.

W przedmiotowej sprawie z wyliczeń dokonanych przez biegłą D. G. wynika, że wartość trzech działek znajdujących się w użytkowaniu wieczystym powódki po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obniżyła się o 25 390,00 zł, a przyczyną spadku tej wartości było uchwalone w nowym MPZP ograniczenie korzystania z nieruchomości w postaci zakazu jakiejkolwiek ich zabudowy. Trzeba przy tym podkreślić, że biegła uwzględniła przy wycenie prawne i faktyczne ograniczenia możliwości inwestycyjnych na przedmiotowej nieruchomości w postaci obciążającej ją służebności gruntowej oraz konieczności zapewnienia drogi ewakuacyjnej z kina.

Mimo tych obiektywnych ograniczeń, wskutek uchwalenia MPZP i zakazu jakiejkolwiek zabudowy, wartość nieruchomości spadła. Mając powyższe na uwadze, powództwo co do kwoty 25 390,00 zł zasługuje na uwzględnienie, zaś w pozostałym zakresie, jako nieuzasadnione, podlegało oddaleniu. Podstawą prawną rozstrzygnięcia jest art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Ponieważ powódka ani w pozwie, ani w dalszych pismach procesowych, nie domagała się odsetek za opóźnienie od żądanej kwoty, należność zasądzono bez odsetek. Koszty procesu (pkt III wyroku) na podstawie art. 100 zd. 1 kpc zostały stosunkowo rozłożone między stronami przy uwzględnieniu, że powódka wygrała sprawę w 63%, a pozwany w 37%.

Na koszty poniesione przez powódkę składa się opłata sądowa od pozwu w kwocie 2 028,00 zł, koszty zastępstwa procesowego wraz z opłatą skarbową w kwocie 2 417,00 zł (§ 6 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t. j.: Dz. U. z 2013 r., nr 490) oraz wynagrodzenie biegłej w kwocie 3 460,43 zł, co łącznie daje kwotę 7 905,43 zł.

Z kolei pozwana poniosła koszty wynagrodzenia pełnomocnika w kwocie 2 417,00 zł. Łączne koszty stron to kwota 10 322,43 zł. Z tego powódka ponosi 3 819,30 zł (37%), a pozwany – 6 503,13 zł (63%). Różnicę pomiędzy kosztami należnymi a faktycznie poniesionymi (4 581,60 zł) należało zasądzić od pozwanej na rzecz powódki. ZARZĄDZENIE 1. (...). 2. (...)